Анализ структуры и пути улучшения портфеля ипотечных кредитов

• И наконец, при стабильной, нормально функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск банковских операций.[2]

Кроме того, ипотечное кредитование является общественным фактором экономического потенциала страны.

• Во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на состоянии реального сектора экономики. Ипотечное кредитование промышленных предприятий позволяет модернизировать производство, повышать качество и конкурентоспособность продукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что, в свою очередь, наращивает экономический потенциал страны.

• Во-вторых, с помощью ипотечного кредита реализуется программа жилищного строительства, достигается непрерывность производства в строительстве. Строительство современного жилья вызывает спрос на многие комплектующие изделия, что стимулирует развитие многих отраслей экономики. Например, производство строительных материалов и конструкций, строительное и дорожное машиностроение, деревообработка и производство мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий и др. Новый импульс получает развитие транспортной инфраструктуры.

• В-третьих, с помощью ипотечного кредита в систему рыночных кредитных отношений вовлекаются множество предприятий и широкие массы населения — собственники квартир, земельных наделов и другого недвижимого имущества. Благодаря этому государственное финансирование процесса замещается банковским кредитом. Это отвечает интересам общества в целом и отдельных экономических субъектов: повышается уровень инвестиционной активности хозяйствующих субъектов, банковской системы; в инвестиционный процесс широко вовлекаются свободные финансовые ресурсы.

• В-четвертых, будучи дорогим товаром, жилье является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения, что также способствует формированию инвестиционных ресурсов.

• И наконец, развитие системы ипотечного кредита на рыночной основе способно вывести страну не только из инвестиционного, но и инфляционного кризиса, отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление.

Говоря о жилищном рынке Нижнего Новгорода, можно привести следующие данные:

В период с 2002 по 2007 годы в городе Нижнем Новгороде было введено в общей сложности 2 247 076 квадратных метров жилья. Наибольшие по сравнению с предыдущими годами объемы ввода жилья наблюдались в 2007 году (607 800 квадратных метров).

По состоянию на 15 мая 2008 года средняя цена предложения на первичном рынке жилья по Нижнему Новгороду составила 53 089 рублей за квадратный метр. По сравнению с мартом цена понизилась на 2 053 рубля за квадратный метр, или на 3,72 процента.

Таблица 1.1 По районам города ситуация выглядит следующим образом.

Среди всех районов города Нижнего Новгорода доминирует Нижегородский район, где объем ввода жилья на порядок выше, чем в остальных районах. Так в период с 2002 года по июнь 2007 года в районах города, за исключением Нижегородского, было введено от 84 792 до 328 712 кв.м, тогда как лишь в одном Нижегородском районе за этот же период объем построенного жилья составил 603 716 кв.м (рис. 1.1).

Рис.1.1 «Структура предложения на первичном рынке жилья по районам города Нижнего Новгорода».

Вторичный рынок жилья

На вторичном рынке жилья в апреле наблюдается повышение цен. Средняя цена предложения по городу в марте составила 54 561 рубль за квадратный метр. По сравнению с мартом цена повысилась на 4 718 рублей за квадратный метр, или на 9,47 процента.

Самая дорогая недвижимость традиционно предлагалась в верхней части города с явным лидерством Советского и Нижегородского районов, где средняя цена по состоянию на 15 мая 2008 года составила 66 423 и 62 011 руб./ кв.м, соответственно. В заречной части города средние цены на жилье примерно одинаковы и колеблются от 47 568 руб./кв.м в Московском районе до 49 829 руб./кв.м в Сормовском районе[3] (таблица 1.2).

Таблица 1.2 По районам города ситуация выглядит следующим образом

Рис. 1.2 «Структура предложения на вторичном рынке жилья по районам города Нижнего Новгорода».

По Нижнему Новгороду можно сделать следующие выводы и определить источники «тормоза» ипотеки:

- Недостаточный объем возводимого жилья при достаточно высоких темпах строительства;

- Высокий ценовой рост стоимости объектов недвижимости. Рост следует за общероссийской тенденцией стоимости жилья и объектов строительства ;

- Ценовая дифференциация по районам города. Является наиболее контрастной на фоне районов города, что приводит к недоступности жилья центральных районов города.

Так же можно отметить положительные моменты, необходимые для развития направления ипотечного кредитования:

- Рост объемов строительства увеличился по сравнению с предыдущим годом на 31,3%;

- Субсидирование правительством ипотечных кредитов;

- снижение процентных ставок банками, увеличение сроков кредитования, сумм, что послужило следствием конкуренции между банками в сфере ипотечного кредитования.

Основные тенденции рынка жилой недвижимости Нижнего Новгорода:

1. Покупателей жилой недвижимости, располагающих достаточной суммой наличных денег, стало меньше, а количество ипотечных сделок увеличилось. Сегодня они составляют примерно 50 процентов от общего количества проводимых сделок.

2. Сделки спекулятивного характера на жилом рынке уходят в прошлое, и рынок становится более понятным, прозрачным и цивилизованным.

3. Дифференциации товара: по сегментам рынка, по районам, по видам и качеству квартир, по типам жилья.

4. Появилась еще одна явная тенденция: тратя на покупку жилья заемные средства и платя проценты по кредитам, люди непременно хотят приобрести более качественное и ликвидное жилье, оправдав затраты. Сегодня наибольшим спросом пользуется жилье улучшенных планировок, повышенной комфортности и жилье бизнес-класса.

Все это положительно сказывается на экономическом и социальном развитии страны. Таким образом, ипотечное кредитование, бесспорно, является перспективным направлением банковской деятельности.

1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993 г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор. Во исполнение требования ГК РФ 24.07.1997 г. был принят Федеральный закон № 122–ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( ред. от 18.12.2006 ).

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997 г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000 г. Правительством Российской Федерации была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

В рамках этой программы уже разработано и представлено Государственной думе множество законопроектов, способных облегчить деятельность многих ипотечных кредиторов, устраняя недостатки уже существующей системы и четко определяя правила функционирования на российском рынке ипотеки, часть из них уже принята.

Наряду с Гражданским Кодексом РФ существует множество нормативных и подзаконных актов, регулирующих ипотеку. Среди них следует отметить ФЗ РФ «О залоге» от 29.05.1992г ( в ред. от 26.06.2007г), определяющего общие положения о залоге имущества.

Более детальное регулирование деятельности организаций при ипотечном кредитовании получило в ФЗ РФ от 16.07.1998 г. (ред. от 13.05.2008г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный закон содержит положения, касающиеся определения сторон в ипотечных отношениях, определены обязательства и требования, которые могут быть обеспечены ипотекой. В сравнении с общими положениями о залоге, закон «Об ипотеке» содержит требования, согласно которым ипотекой могут быть обеспечены обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре или причинении вреда. В ст. 5 ФЗ указано имущество, которое может быть предметом ипотеки - им может быть недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Законом регулируются положения об ипотеке, в зависимости от того, находится ли имущество в общей собственности или принадлежит лицу на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. К особенностям заключения договора об ипотеке следует отнести обязательное включение в условия договора предмет залога (имущество, в случае неисполнения обязательства на него будет обращено взыскание), цена договора (оценка имущества), срок исполнения обязательства. Договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации, в результате чего вносится запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Не соблюдение данного условия влечет признание сделки недействительной. Права залогодержателя удостоверяются закладной. Все обязательства по содержанию имущества в исправном состоянии (текущий и капитальный ремонт), если договором не предусмотрено иное, лежат на залогодателе. Среди особенностей данного закона следует выделить то, что право следует за вещью. Таким образом, в случае отчуждения прав на недвижимость третьим лицам, они будут нести ответственность перед залогодержателем.

14 октября 2003 г. ( ред. от 27.07.2006 ) был принят Федеральный закон № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Настоящим Федеральным законом регулируются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ценных бумаг, за исключением закладных. Принятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде ипотечных кредиторов. Были сразу же найдены недостатки и пробелы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное количество операций[4]. Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги.

26.03.2004 г. Центральным Банком Российской Федерации было опубликовано «Положение о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» №251-П (ред. от 12.12.2006 г.). Настоящее положение устанавливает порядок, величину формирования резерва, категории качества, по которым классифицируется размер расчётного резерва.

Инструкцией ЦБ РФ от 16.01.2004 №110-И (ред. от 20.03.2006 г.) «Об обязательных нормативах банков» установлены числовые значения и методика расчётов достаточности собственных средств банка, максимального размера риска на одного заёмщика. Обязательные нормативы рассчитываются в соответствии с определёнными методиками их расчёта на основании принципов достоверности и объективности, осмотрительности и преобладания экономической сущности над формой.

04.02.2008 г. Министерство финансов Российской Федерации предоставило письмо № 03-04-07-01/21, в котором даёт разъяснения по поводу внесения ряда изменений в главу 23 Налогового кодекса РФ «Налог на доходы физических лиц», регулирующих порядок налогообложения доходов налогоплательщиков в виде материальной выгоды. В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на приобретение на территории Российской Федерации квартиры. Согласно изменениям, внесённым Законом в подпункт 1 пункта 2 статьи 212 налогового кодекса, с 1 января 2008 года для целей расчета налоговой базы при получении налогоплательщиком дохода в виде материальной выгоды от экономии на процентах за пользование заёмными (кредитными) средствами используется ставка рефинансирования Банка России, установленная на дату фактического получения дохода налогоплательщиком.

Изучив и проанализировав нормативный материал в области ипотечного жилищного кредитования, можно прийти к следующим выводам. Российское законодательство не отвечает требованиям сегодняшнего дня, оно требует более детального регулирования данной проблемы.

Целесообразно принятие следующих законодательных актов:

-Федерального закона о внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части установления законных оснований для выселения граждан из жилых помещений и переселения в резервный жилищный фонд;

-Федерального закона о внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника;

-Дальнейшее совершенствование налогового законодательства в целях снижения налогового бремени заёмщика и стимулирующего вступление в кредитные отношения при покупке жилья.

Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации должно происходить на основании программ, ориентированных на внесение новшеств и изменений в существующие законодательные акты, направленные на формирование рынка ипотеки в России. А на основе уже разработанных актов должно происходить создание расширенной нормотворческой системы, которая в итоге приведёт механизмы ипотеки в единое целое с укреплённым ядром и энергично движущимися механизмами.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7