МЕНЮ


Фестивали и конкурсы
Семинары
Издания
О МОДНТ
Приглашения
Поздравляем

НАУЧНЫЕ РАБОТЫ


  • Инновационный менеджмент
  • Инвестиции
  • ИГП
  • Земельное право
  • Журналистика
  • Жилищное право
  • Радиоэлектроника
  • Психология
  • Программирование и комп-ры
  • Предпринимательство
  • Право
  • Политология
  • Полиграфия
  • Педагогика
  • Оккультизм и уфология
  • Начертательная геометрия
  • Бухучет управленчучет
  • Биология
  • Бизнес-план
  • Безопасность жизнедеятельности
  • Банковское дело
  • АХД экпред финансы предприятий
  • Аудит
  • Ветеринария
  • Валютные отношения
  • Бухгалтерский учет и аудит
  • Ботаника и сельское хозяйство
  • Биржевое дело
  • Банковское дело
  • Астрономия
  • Архитектура
  • Арбитражный процесс
  • Безопасность жизнедеятельности
  • Административное право
  • Авиация и космонавтика
  • Кулинария
  • Наука и техника
  • Криминология
  • Криминалистика
  • Косметология
  • Коммуникации и связь
  • Кибернетика
  • Исторические личности
  • Информатика
  • Инвестиции
  • по Зоология
  • Журналистика
  • Карта сайта
  • Ипотечное банковское кредитование

    Внесены поправки в Налоговый кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 5 августа 2000 г. № 166-ФЗ "Налоговый кодеке Российской Федерации. Часть вторая"). Статьей 220 главы 23 части второй Налогового кодекса Российской Федерации установлены имущественные налоговые вычеты (льготы) при продаже жилых домов, квартир, дач и иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщиков, а также при строительстве и приобретении жилого дома и квартиры, в том числе за счет средств ипотечного кредита.

    Проектом главы 26 «Государственная пошлина» части второй Налогового кодекса Российской Федерации, принятым в первом чтении Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации, предусматривается снижение государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора об ипотеке жилого помещения до минимального размера оплаты труда.

    Закон устанавливает основания для выселения граждан из заложенных по договору об ипотеке жилых помещений в случае обращения на них взыскания, обеспечивает социальную защиту бывшего залогодателя и членов его семьи путем предоставления помещения для временного поселения и расширяет крут юридических лиц, которые могут предоставлять гражданам финансовые средства для приобретения жилья (пенсионные и иные фонды, кредитные потребительские союзы и другие организации, предоставляющие гражданам целевые займы и не имеющие статус кредитных организаций).

    Подготовлен и в апреле 2002 г. принят в первом чтении Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации проект федерального закона «06 ипотечных эмиссионных ценных бумагах» Законопроект устанавливает порядок выпуска и обращения нового вида ценных бумаг - ипотечных эмиссионных ценных бумаг, определяет требования к эмитентам этих бумаг, направленные на снижение рисков для инвесторов, а также порядок ликвидации и банкротства эмитента ипотечных эмиссионных ценных бумаг с одновременной защитой прав кредиторов- держателей этих бумаг.

    В стадии обсуждения и доработки находятся проекты законодательных актов, внесенных депутатами («0 защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства а строительство и приобретение жилья», «О кредитной кооперации»).

    Подготовлены и совместным приказом Минюста России, Госстроя России и ФКЦБ России утверждены инструкции, касающиеся порядка государственной регистрации ипотеки жилого помещения, возникающей в силу закона или договора, а также государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов.

    В предстоящем периоде, наряду с созданием условий для функционирования первичного рынка ипотечных кредитов, особая роль в формировании общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования отводится ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. N1010 уставный капитал Агентства был определен в размере 450 млн. рублей. На настоящий момент государством внесено в уставный капитал Агентства 160 млн. рублей.

    Кроме того, федеральной целевой программой «Жилище» на 2002-2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001г. № 675,предусмотрено предоставление государственных гарантий по заимствованиям Агентства на период до 2010 года в объёме до 9 млрд. руб. Федеральным законом «0 федеральном бюджете на 2002 год» на эти цели предусмотрено 2 млрд. рублей.

    Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 г. № 628 утверждены Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

    В дополнение к действующей Концепции, определяющей последовательность и направления развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, в настоящее время подготовлен проект подпрограммы «Свой дом» федеральной целевой программы «Жилище», уточняющий пути и формы государственного участия в развитии системы ипотечного кредитования.

    Как видим, государство понимает значимость этих программ, и считает, что ипотечное кредитование – это основной способ оживления строительства и обеспечения жильем большей части населения.

    Организацией выдачи банковского продукта ипотечного кредита, занимается кредитная организация. Процесс выдачи кредита строится на принципах и сопровождается оформлением соответствующей документации.

    Ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности, возвратности, а также при строгом контроле за целевым использованием кредитных средств. Цель получения ипотечного жилищного кредита - приобретение жилья. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого жилья.

    Стандартная процедура получения ипотечного кредита в банке состоит из нескольких основных частей:

    Предварительная квалификация заемщика.

    В ходе предварительной квалификации заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. В ходе интервью кредитор в свою очередь оценивает возможность потенциального заемщика взять кредит.

    Заемщик приносит в банк документы, необходимые для принятия предварительного решения о возможности предоставления кредита, заполняет лист предварительной квалификации и регистрационную форму, являющуюся предварительным заявлением на получение кредита.

    К документам, необходимым для принятия предварительного решения, относятся:

    документы удостоверяющие личность и семейное положение заемщика/созаемщика;

    характеризующие место постоянного жительства заемщика/созаемщика (справка о регистрации, документы, подтверждающие право собственности но жилье, характеристика жилого помещения);

    документы подтверждающие сведения о доходе заемщика/созаемщика.

    Лист предварительной квалификации содержит общую информацию о заемщике/созаемщике, сведения о доходах и расходах, о приобретаемой квартире, а также расчет необходимых коэффициентов.

    Далее банк проводит предварительный анализ возможности получения ипотечного кредита. На основании предоставленной заемщиком копии налоговой декларации за прошедший год (если подавалась) и справки о доходах за прошедший и текущий годы делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита, а также ежемесячных платежей в счет погашения кредита и процентов по нему.

    Все предварительные расчеты банк производит, кок правило, в долларах по курсу ЦБ РФ на последний день каждого месяца, в котором был получен доход и произведены расходы. Расчет производится исходя из чистого дохода заемщика (за вычетом подоходного налога и одержаний в Пенсионный фонд) за последние 12 месяцев.

    Необходимо отметить, что предварительный анализ не предполагает обязательного одобрения кредита и что положительное решение по заявлению о получении кредита принимается на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной заемщиком информации о его платежеспособности, которая проводится банком в дальнейшем.

    При положительных результатах предварительноro анализа заемщик собирает полный комплект необходимых документов и заполняет подробное заявление-анкету но кредит. На основании предоставленных документов банк производит оценку платежеспособности и кредитоспособности заемщика и окончательно определяет, на какую максимальную сумму кредита тот может рассчитывать.

    В полный комплект необходимых документов, помимо указанных выше, входят:

    - документы об образовании;

    - паспортные данные членов семьи;

    - документы, подтверждающие здоровье заемщика/созаемщика (водительское удостоверение, военный билет и/или справки из медицинских учреждений);

    - документы, подтверждающие сведения о занятости и доходах (копия трудовой книжки, копия свидетельства о постановке на учет в налоговых органах и т.п.);

    сведения об активах заемщика;

    документы по приобретаемой квартире (правоустанавливающие документы, справка о задолженности по коммунальным платежом, отчет о независимой оценке, справка об уплате налога на имущество, справка об отсутствии задолженности за телефон, разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи и ипотеки, разрешение на дачу обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи об освобождении заложенной квартиры в случае обращения на нее взыскания).

    заявление-анкета на кредит обычно состоит из следующих разделов:

    Условия предоставления ссуды.

    Сведения о заемщике/созаемщике.

    Сведения об образовании и занятости заемщика/созаемщика.

    Активы заемщика/созаемщика.

    Обязательства заемщика/созаемщика.

    Недвижимое имущество в собственности заемщика/созаемщика.

    VII. Первоначальный взнос.

    Сведения о приобретаемой недвижимости.

    Сведения о предстоящей сделке.

    Сведения правового характера

    Затем кредитующее подразделение направляет пакет документов юридической службе и службе безопасности банка. Юридическая служба анализирует представленные документы с точки зрения правильности оформления и соответствия действующему законодательству. Служба безопасности проводит проверку паспортных данных (данных удостоверения личности), места жительства, места работы заемщика и сведений, указанных в анкете. По результатам проверки и анализа документов юридическая служба и служба безопасности составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение. Поскольку ипотечный кредит рассчитан, кок правило, но длительный период времени (5 — 10 лет) заемщику, как и кредитору, нужно нужна гарантия своевременного возврата кредита. Поэтому, чтобы определить, будет ли заемщик в состоянии выплачивать кредит, кредитующему подразделению необходимо проанализировать множество различной информации, связанной с заемщиком. Обращается внимание на стабильность трудовой занятости, учитывается перспективность направления работы заемщика и его фирмы в целом. Сумма кредита, которая может быть выдана заемщику, рассчитывается только на основе стабильного и подтвержденного официальными документами дохода. Заемщик должен предоставить документы о получении стабильного дохода за текущий отчетный период и за прошлый календарный год. При оценке платежеспособности потенциального заемщика ключевым моментом является его возможность регулярно и своевременно осуществлять платежи по кредиту, исходя из документально подтвержденных доходов. Рассматривается информация относительно стабильности трудовой занятости и получения доходов, о также расходах. На основании этого делается вывод о возможностях заемщика своевременно погашать кредит. При этом банком учитываются следующие источники получения доходов: заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии; доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству; доход в виде дивидендов; доход в виде процентов и постоянных страховых выплат; пенсионные выплаты и стипендии; чистый доход в форме арендной платы; алименты и пособия на детей. Кроме того, банк анализирует расходы заемщика, среди которых выделяются три группы.

    А. Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства, состоят из платежей:

    - по кредиту (возврат основного долга и уплата процентов);

    - по страхованию (страхование жизни заемщика, страхование квартиры, страхование риска утраты права собственности на квартиру);

    - по налогу на имущество (по приобретаемой недвижимости); по квартплате за приобретаемую квартиру.

    Б. Постоянные ежемесячные расходы, не связанные с приобретаемой квартирой.

    - содержание иждивенцев и членов семьи заемщика, включая самого заемщика);

    - ежемесячные выплаты по алиментам;

    - возврат других кредитов (кроме донного ипотечного кредита); обязательные налоговые платежи (налог на другое имущество, налог на владельцев автотранспортных средств);

    - иные обязательные ежемесячные расходы (аренда жилья; содержание автомобиля; плата за образование; содержание, обслуживание, страховка другого движимого и недвижимого имущества; дополнительная медицинская страховка).

    С. Разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита:

    - средство для первоначального взноса в счет оплаты стоимости квартиры (не менее 30% стоимости квартиры);

    - расходы, связанные с заключением и регистрацией соответствующего договора купли-продажи и ипотеки квартиры (государственная пошлина за нотариальное удостоверение и плата за государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством);

    - плата за независимую оценку недвижимого имущества, комиссия риэлтору и т.д.

    Максимальная сумма кредита рассчитывается при условии, что: ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (указанные в п. А), не превышают 35% ежемесячных доходов (доходов супругов).

    Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средство (указанные в п. А), и другие постоянные ежемесячные расходы (указанные в п. Б) в сумме не превышают 55% ежемесячных доходов (доходов супругов); размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки (о требованиях, предъявляемых к квартире.

    После расчета суммы кредита и проверки банком предоставленной заемщиком информации (заемщик предоставляет банку право но проверку представляемой им информации) осуществляется подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Следует отметить, что заемщик может подобрать себе жилье как до обращения в банк, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право его покупки потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене на обусловленный сторонами срок. Кредитор оценивает жилье с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его платежеспособности, о также учитывая собственные средства для первоначального взноса, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита. Оценкой жилых помещений, приобретаемых на кредитные средство, занимаются специализированные оценочные фирмы либо специалисты-оценщики. При этом необходимо учитывать специфику и особенности целей, для которых производится оценка. Специфика заключается в том, что кредитор рассматривает данную квартиру или дом прежде всего кок обеспечение возвратности предоставленных заемщику средств. Оценка жилого помещения должна не только отражать величину рыночной стоимости но текущий момент, но и учитывать долгосрочный характер основного обязательства. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта, должен предусматривать и прогнозировать возможность изменения этой стоимости, которая связано как с индивидуальными особенностями самого объекта (конструктивные и планировочные особенности, используемые материалы, их соответствие нормам и стандартам жилого помещения и др.), ток и с его местоположением, близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития донного района.

    При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих максимально правильно оценить индивидуальное жилое помещение с учетом имеющегося жилищного рынка и перспектив его развития в разрезе региональной и местной специфики.

    Задача кредитора - на основе оценки, сделанной оценщиком, проанализировать достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого кредита. Особое значение при этом приобретают разработка и использование единой типовой формы отчета об оценке жилого помещения, позволяющей проанализировать и максимально комплексно отразить все необходимые параметры жилья.

    Стандартизация методики и формы отчета об оценке будет способствовать снижению рисков, связанных с возможными ошибками при оценке жилых помещений, а также повышению эффективности вторичного рынка ипотечных кредитов.

    Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки. Кроме того, жилье должно соответствовать ряду минимальных требований, предъявляемых к жилому помещению, являющемуся предметом залога.

    В настоящее время в качестве залога рассматриваются отдельные квартиры в многоквартирных жилых домах. Необходимо, чтобы объект недвижимого имущества, являющийся залоговым обеспечением, удовлетворял санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов.

    Предмет залога должен отвечать следующим требованиям:

    - иметь отдельные от других квартир или домов, кухню и санузел (т.е. коммунальные квартиры в, залог не принимаются);

    - быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;

    - быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;

    - иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).

    Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:

    - не находиться в аварийном состоянии; не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

    - иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;

    - иметь металлические или железобетонные перекрытия;

    - этажность здания не должна быть менее трех этажей.

    При принятии банком положительного решения о предоставлении кредита сотрудник банка передает клиенту смету расходов по сделке.

    Примерная смета расходов заемщика по сделке:

    - комиссионные риэлторской фирме; оценка предмета залога;

    - получение документации по квартире; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи, залога;

    - сбор за государственную регистрацию залога квартиры (в КМЖ и БТИ);

    страхование жизни заемщика;

    страхование квартиры;

    - единовременные сборы банка за услугу предоставления кредита, а именно за подачу заявления, проведение оценки имущества, проверку титула, консультационные услуги, регистрационный сбор за выдачу кредита, обработку документации по кредиту.

    В предоставленной смете должны быть проставлены все цифровые значения расходов. Сборы банка вносятся заемщиком, как правило, наличными в кассу и относятся на доходы банка.

    Затем заемщик открывает в банке счета вкладов до востребования в рублях и иностранной валюте (заключая с банком договор об открытии и обслуживании счетов вкладов до востребования) и вносит на свой банковский счет авансовый платеж (первоначальный взнос по договору купли- продажи и ипотеки в размере не менее 30% от стоимости квартиры). Банк заключает с заемщиком (если он состоит в браке, то с обоими супругами) кредитный договор.

    Предоставление обеспечения по кредиту

    Обеспечение кредита может быть оформлено следующим образом:

    заключением договора об ипотеке приобретаемого жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

    Страницы: 1, 2, 3, 4, 5


    Приглашения

    09.12.2013 - 16.12.2013

    Международный конкурс хореографического искусства в рамках Международного фестиваля искусств «РОЖДЕСТВЕНСКАЯ АНДОРРА»

    09.12.2013 - 16.12.2013

    Международный конкурс хорового искусства в АНДОРРЕ «РОЖДЕСТВЕНСКАЯ АНДОРРА»




    Copyright © 2012 г.
    При использовании материалов - ссылка на сайт обязательна.