Ипотечное банковское кредитование

2.4 Методики расчетов ипотечных платежей и их применение

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок 1-30 лет. Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных или дифференцированных платежей.

Аннуитетные платежи – ежемесячные перечисления по кредитным обязательствам заемщиком, рассчитываемые по формуле аннуитета.

Аннуитет – ежегодный платёж – равные друг другу денежные платежи, выплачиваемые через определённые промежутки времени в счёт погашения полученного кредита, займа и процентов по нему.

Ежемесячный платёж включает полный платёж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период. Для вычисления используется такая формула:

Аннуитетный платёж = кредит х ( 1 / ( 1 – ( 1 + и ) – н ),

где и – ставка вознаграждения, н – срок кредита.

Принцип таков, что каждый месяц выплачивается одна и та же сумма. Но получается она не простым сложением основного долга и вознаграждения и последующим делением на срок, а с учётом снижения основного долга. Основной долг с каждым месяцем уменьшается, соответственно, уменьшаются проценты за кредит. Однако сумма ежемесячного платежа остаётся неизменной, чего нельзя сказать о цене кредита.

В ипотеке с дифференцированным платежом платежи по кредиту происходят с растущей ставкой платежей в погашение, то есть основной долг по кредиту гасится равными долями, проценты начисляются на остаток. Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-50% совокупного дохода заёмщика и созаёмщиков за соответствующий расчётный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтверждённую информацию о текущих доходах заёмщика и созаёмщиков.

Рассмотрим на примере расчет размера ежемесячного аннуитетного платежа.

Заемщик: Прудников Артем Викторович

Возраст: 28 лет

Ежемесячный доход заемщика - 40000 рублей

Первоначальный взнос – 10% (180 000) рублей

Стоимость квартиры – 1800 000 рублей

Сумма кредита – 1620 000 рублей

Срок кредита – 15 лет (180 месяцев) при ставке 12,75% годовых

Была подобрана программа банка «КИТ финанс»

Ежемесячные платежи, в количестве 180(сто восемьдесят) платежей, по возврату кредита и уплате начисленных процентов заемщик производит в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, определяемого по формуле (2.1).

 , (2.1)

где

q – ежемесячный аннуитетный платеж,

K – сумма кредита (остаток суммы кредита),

ps –месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки,

M – количество полных процентных периодов, оставшихся до даты окончательного возврата кредита.

1,0625

1 620 000 Х ---------------------------- = 20 231,16

1-(1+1,0625) -180

Исходя из этой формулы и данных по заемщику, размер аннуитентного платежа составляет 20 231,16 коп.

При оформлении ипотечной сделки помимо первоначального взноса (10-30%) собственных средств заёмщик несет следующие затраты:

1) Комиссия банка за рассмотрение кредитной заявки – около 1000 рублей, причём эти деньги банком не возвращаются при любом решении;

2) Комиссия банка за выдачу кредита - от 5000 рублей либо 1,5 – 2,5% от суммы кредита;

3) Расходы на оплату услуг оценщика по оценке рыночной стоимости закладываемой недвижимости 2000-3000 рублей;

4) Пакет страхования (жизнь, потеря трудоспособности заёмщика, титульное страхование: потеря права собственности уже после сделки). Всё это составляет от 0,8 – 1,5% от суммы выдаваемого банком кредита, увеличенной на 10%;

5) Обслуживание банковской ячейки, открытие расчётного аккредитивного счета: в зависимости от банка, от 600 до 3000 рублей;

6) Госпошлина за регистрацию права собственности и сделки купли-продажи – 1000 рублей (если один заёмщик);

7) Услуги агентства недвижимости по подбору варианта квартиры и юридическое сопровождение сделки – 4 - 6% от стоимости приобретаемого жилья.

Основное достоинство ипотеки – в том, что она предоставляет возможность жить в собственной квартире, заплатив за неё лишь часть стоимости (предварительный взнос). При этом необходимо ежемесячно производить выплаты, которые при отсутствии необходимого жилья поступали бы к хозяину арендуемой квартиры.

В таблице 2.3 рассмотрим преимущества ипотеки по сравнению с арендой.

Таблица 2.3 – Преимущества ипотеки по сравнению с арендой

ГЛАВА 3. Совершенствование системы ипотечного кредитования

3.1 Факторы, препятствующие развитию ипотеки в России

Следует отметить существенные положительные сдвиги, которые произошли в создании, развитии и распространении в регионах долгосрочного жилищного кредитования населения. Вместе с тем развитие системы ипотечного жилищного кредитования по-прежнему сдерживается следующими факторами.

Ограниченный платежеспособный спрос населения.

В ближайшие годы по-прежнему будут востребованы сравнительно небольшие по объемам ипотечные кредиты (30-50% от стоимости приобретаемого жилья), за которыми будут обращаться граждане, имеющие жилье и желающие улучить свои жилищные условия. При этом часть потенциальных заемщиков ипотечных кредитов будет нуждаться в адресной государственной поддержке.

Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам.

Действующий уровень процентных ставок обусловлен значительными экономическими и социальными рисками, повышающими стоимость ипотечных жилищных кредитов для заемщика.

Недостаточное развитие рынка жилья.

Низкие объемы нового жилищного строительства в субъектах российской Федерации обуславливают недостаточность предложений на рынке жилья. Такое положение способствует сохранению цен на жилье на высоком уровне.

Неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка.

Традиционными участниками ипотечного жилищного рынка являются страховые кампании, риэлторские и оценочные агентства, а также операторы первичного и вторичного рынков. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия, и, как следствие, не высока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

Незавершенность законодательства.

Это касается, прежде всего совершения сделок с закладными, как ценными бумагами, обращения взыскания на заложенное имущество, прекращения прав пользования заложенными жилыми помещениями при нарушении заемщиком условий договора ипотечного жилищного кредитования, в том числе заемщиков, проживающих с несовершеннолетними детьми.

Дефицит управленческих кадров.

Поскольку в основе системы ипотечного жилищного кредитования лежит финансово-кредитный механизм, в котором главным инструментом привлечения инвестиций являются долгосрочные ценные бумаги, малейшая ошибка в управлении каким-либо звеном может подорвать доверие к системе в целом. Поэтому отсутствие квалифицированного менеджмента уже сегодня является существенным препятствием на пути массового ипотечного кредитования.

Психологические факторы.

Снижение доверия граждан к финансовым схемам, даже имеющим поддержку институтов государственной власти, непонимание основных принципов функционирования и возможной собственной выгоды обуславливают существующее настороженное отношение населения к системе ипотечного жилищного кредитования. Эту ситуацию может изменить только пристальное внимание и постоянная поддержка органов государственной власти всех уровней процессу становления и развития данной системы в России.

3.2 Усиление роли банковской системы в развитии жилищного кредитования населения

Одним из основных ограничений возможности населения улучшать жилищные условия являются недостаточные объемы жилищного кредитования. Оценка перспектив банковской системы по развитию жилищного кредитования осуществлялась на основе анкетного опроса банков[26], прогноза развития банковской системы и прогноза потенциальных возможностей банков по предоставлению жилищных кредитов, а также экспертных оценок перспектив развития рынка ипотечных ценных бумаг [27].

Анкетный опрос показал, что банки с большой осторожностью подходят к прогнозированию перспектив развития жилищного кредитования населения.

Среди факторов, препятствующих развитию жилищного кредитования населения в ближайшие годы, на первый план банки выдвигают:

-отсутствие эффективной процедуры обращения взыскания на заложенное жилье и выселения;

-отсутствие у заемщиков документально подтвержденных доходов;

-отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов;

-высокая стоимость нотариального удостоверения и регистрации;

-сложная и длительная процедура регистрации прав и сделок.

Так, по мнению 89% опрошенных банков, в интересах развития жилищного ипотечного кредитования в первую очередь должны быть решены вопросы, связанные с организацией эффективной процедуры обращения взыскания на заложенное жилье и выселения в случае невозврата кредита.

Следующие по значимости проблемы — отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов у банков и проблема документального подтверждения доходов заемщиков (более 85% опрошенных банков отметили это как факторы, препятствующие развитию ипотечного жилищного кредитования).

При этом банки, относящиеся к разным группам в соответствии с объемами активов, по-разному оценивают важность факторов. Так, для более крупных банков наиболее важны проблемы высоких рисков жилищного кредитования, отсутствия четкого регулирования рынка жилищного кредитования, а также обращения взыскания. Небольшие банки в числе значимых проблем называют отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов, недостаток средств на организацию деятельности банка по предоставлению жилищных кредитов. Кроме того, по мнению банков, на принятие решения о начале жилищного кредитования оказывают влияние относительно невысокая доходность данных операций при существенных рисках, сложная и длительная процедура регистрации прав и сделок, а также высокая стоимость нотариального удостоверения и регистрации сделок.

За 2008 г. общий объем выданных банками жилищных кредитов оценивается примерно на уровне 19,5 млрд. руб. При этом, несмотря на высокие темпы увеличения объемов предоставления ипотечных жилищных кредитов, потенциальный спрос населения более чем в 10 раз превышает текущий объем предложения кредитов. Банки пока еще не полностью используют свои потенциальные возможности по жилищному кредитованию населения, которые по условиям 2004 г. ретроспективно могут быть оценены на уровне 62 млрд. руб.

Опросы банков показали существенные различия в планируемых объемах жилищного кредитования населения. Максимальные темпы увеличения объемов кредитования, по мнению банков, составят:

в 2004-2006 гг. 1,8-2,2 раза ежегодно;

в 2007-2010 гг. 1,4-1,5 раза ежегодно.

Минимальные темпы увеличения объемов кредитования оцениваются на уровне лишь 10-20% в год.

Исходя из прогноза развития банковской системы и нормативных ограничений на деятельность банков, потенциальный объем жилищных кредитов населению к 2010 г. может составить от 427 до 444 млрд. руб. (в ценах 2010 г.), или более 5% всего кредитного портфеля банков.

Планируемое банками предложение жилищных кредитов, даже по их максимальным оценкам, существенно отстает от потенциальных возможностей банков на протяжении почти всего прогнозного периода. Лишь к 2010 г. банки планируют выйти на максимально возможные объемы: 415 млрд. руб. (в ценах 2010 г.), что составит примерно 94-97% от прогноза потенциально возможных объемов предложения жилищных кредитов. По минимальным оценкам, банки планируют увеличивать объемы жилищного кредитования более медленными темпами и предоставить в 2010 г. жилищных кредитов лишь на сумму до 75 млрд. руб. (в ценах 2010 г.). Это отражает осторожное отношение банков к развитию жилищного кредитования в сегодняшних условиях и ожидание улучшения законодательных и нормативных условий для жилищного кредитования.

Принятие мер, нацеленных на упрощение процедур, связанных с обращением взыскания, оформлением жилищных кредитов, а также на формирование благоприятного нормативного правового режима для выпуска ипотечных ценных бумаг, приведет к росту объемов жилищного кредитования населения и увеличению возможностей граждан приобретать жилье.

Хотелось бы отметить, что к настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональных системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти.

Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части.

Расширить финансовую базу ипотечного жилищного кредитования и практически полностью удовлетворить спрос населения на жилищные кредиты уже в 2007 г. позволит развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Потенциальное предложение жилищных кредитов может увеличиться к 2010 г. с максимально планируемых банками 415 млрд. руб. до 1 124 млрд. руб. (в ценах 2010 г.).

Прогнозируемый объем эмиссии ипотечных ценных бумаг банками, по экспертным оценкам, может составить в 2010 г. около 600 млрд. руб. (в ценах 2010 г.), при условии формирования благоприятного законодательного и нормативного правового регулирования. При этом во внимание принималось сдержанное отношение банков к перспективам эмиссии ипотечных ценных бумаг, поскольку лишь 25% опрошенных банков рассматривают для себя возможность эмиссии ипотечных ценных бумаг.

Потенциальная емкость рынка ипотечных ценных бумаг (возможности инвесторов приобретать ипотечные ценные бумаги) оценивается экспертами в объеме 3,2 трлн. руб. (в ценах 2005 г.) за период 2005-2010 гг. При развитии рынка ипотечных ценных бумаг инвесторы (банки, Пенсионный фонд России, негосударственные пенсионные фонды, финансовые и страховые компании и др.) проявят интерес к этому финансовому инструменту.

Прогнозируемые объемы выкупленных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию закладных составят в текущих ценах от 3 млрд. руб. в 2004 г. до 109 млрд. руб. в 2010 г.

Таким образом, при планируемых банками, объемах жилищного кредитования населения, спрос на жилье при инерционном варианте прогноза: будет существенно ограничен объемом предложения жилищных кредитов и удовлетворен не более чем на 39% даже в 2010 г. При варианте проведения всех реформ при развитии рынка ипотечных ценных бумаг спрос на жилищные кредиты может быть полностью удовлетворен начиная с 2007 г. При этом объем жилищного кредитования населения в 2010 г. может составить, с учетом спроса на эти кредиты, 521 млрд. руб. (в ценах 2010 г.).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги, необходимо отметить, что детальное рассмотрение такого вида кредитных услуг, как ипотечный кредит, выявило его большой потенциал в российских условиях.

Ипотечное кредитование - во многом новый для нашей страны вид банковских услуг, и имеются серьезные препятствия, мешающие его развитию. Основными из них являются недостаточная нормативно-правовая проработка вопроса, сложность привлечения ресурсов для ипотеки, оценки различных видов рисков и платежеспособности заемщика.

Все эти проблемы существенно тормозят развитие ипотеки в России. Однако никто уже не сомневается, что она будет широко применяться в будущем. Поэтому дальновидные банкиры пытаются уже сейчас занять выгодную и перспективную нишу, тем более, что серьезной конкуренции пока на данном рынке нет. Даже в существующей правовой и экономической ситуации уже разработано несколько схем ипотечного кредитования, позволяющих выгодно и с минимальным риском проводить эти операции. Ипотекой интересуются многие кредитные учреждения, и это не случайно.

Для развития и совершенствования ипотечного кредитования в России необходимы следующие меры:

повышение доступности ипотечных кредитов для населения;

завершение разработки нормативно-правовой базы ;

завершение формирования инфраструктуры ипотечного жилищного кредитования;

создание условий для повышения эффективности работы кредитных организаций на рынке ипотечного жилищного кредитования;

создание благоприятного налогового режима для участников системы ипотечного жилищного кредитования;

становление и развитие эффективного рынка ипотечных эмиссионных бумаг.

Масштабы рассматриваемой проблемы, ее, значимость для социально-экономического развития России диктуют необходимость максимальной координации действий и объединения усилий федерального центра, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, всех остальных участвующих сторон.

В настоящее время в России сложилась ситуация когда формирование системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования стало не только актуальной, но и осуществимой задачей. В новых условиях зарождающегося рынка, приватизации жилищного фонда и бурного роста рынка недвижимости развитие различных форм кредитования, многие из которых лишь условно можно было отнести к ипотечным, происходила по двум направлениям. С одной стороны, сам рынок вызвал к жизни различные формы кредитования, реализуемые в инициативном порядке банками, строительными компаниями, с другой стороны – региональные власти, понимая большой потенциал ипотеки как формы улучшения жилищных условий, предпринимали различные меры для развития ипотеки в регионах.

Основным источником ресурсов для ипотеки современной России должны быть сбережения как заранее предназначенные для решения жилищного вопроса, так и текущие, а также временно свободные накопления предприятий, передаваемые ипотечным банкам на кредиты, обеспечивающие развитие этих предприятий. Например, строительные организации под процент ниже кредитной ставки банка дают ему свои временно свободные ресурсы для выдачи ипотечных кредитов на приобретение продукции этих организаций. Рациональное сочетание двух указанных схем получения кредитных ресурсов при активном участии местных органов государственной власти может обеспечить высокие результаты ипотеки.

Серьезного внимания требует применяемый инструментарий ипотечного кредитования. В настоящее время в российских банках в подавляющем большинстве случаев действует традиционный механизм выплаты ипотечной ссуды, который предусматривает неизменность величины процентной ставки в течение всего периода кредитования. В условиях высокой инфляции такой механизм при долгосрочном кредитовании крайне неэффективен, да и при краткосрочном кредитовании он предполагает высокие процентные ставки, а значит, и малую доступность кредитов для населения.

Для России вероятно наиболее приемлемо использование индексов, основанных на процентной ставке межбанковских кредитов, которая наиболее полно отражает колебание цен на кредитные ресурсы финансового рынка. Кредиторы в этом случае могут на основе прогнозирования инфляции и реальной стоимости кредитных ресурсов корректировать ожидаемую норму прибыли, переоценивать доход заемщика и стоимость его собственности.

Нынешняя неопределенность кредитного механизма вместе с другими негативными социально-экономическими факторами значительно сдерживает развитие ипотеки в России. Чтобы сделать механизм ипотечного кредитования исправно работающим, в нем необходимо учесть не только уровень инфляции, но и особенности функционирования ее финансовой системы, банковской деятельности, рынка недвижимого имущества, размер и структуру доходов населения, традиции, противоречивые реалии ее экономики.

В конце декабря 2004 года Правительство Российской Федерации приняло Жилищный кодекс РФ. Предполагалось, что с марта 2005 года в очередь на бесплатное жилье в муниципалитетах будут стоять только малообеспеченные семьи. В связи с этим многим семьям придется столкнуться с ипотекой, для улучшения своих жилищных условий.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс РСФСР (действующая часть): По состоянию на 20 февраля 2007 года. – Новосибирск: Сиб. Унив. Изд-во, 2007. – 704 с. – (Кодексы и законы России).

2 Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон (принят ГС ФС РФ 24.06.1997)// CP РФ. - 1998. - №29 - ст.3400.

3. Федеральный закон « Об основах охраны труда в Российской Федерации»: от 17 июля 1999г. №181 – ФЗ. // СЗ РФ. – 1999. - N 29. - ст. 3702

4. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (с изменениями от 08.05.2002 г.) // СЗ РФ. – 2000. - N 3. - ст. 278.

5. Федеральный закон от 21.12. 1994 г. 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в ред. от 07.04.2009) // СЗ РФ. – 1994. - N 35. - ст. 3648

6.Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг. от 17.09.2001 г. № 675

7.Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ(с изменениями от 30.12.08 г.) // СЗ РФ. – 1998. - N 29. - ст. 3400

8. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - М.: Изд-во Эксмо, 2004. – 128с.

9. Постановление губернатора Новосибирской области от 22.01.2007 №21 « О государственной поддержке граждан при кредитовании на строительство или приобретение жилья в новосибирской области» (в ред. Постановления Губернатора области от 26.03.2007 №125).

Учебная и научная литература

10. Афонина А.В. Всё об ипотеке / А.В. Афонина. – 2-е изд., стер. – М.:Омега-Л, 2007. – 176 с.

11. Багаев А.Н. Как приобрести жильё в кредит по ипотечным программам /А.Н.Багаев, М.В.Багаева. – Ростов н/Д.: Феникс, 2006. – 160 с.

12. Гениберг Т.В. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России / Т.В. Гениберг. – М.: Аваль, 2005. – 135с.

13. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник / В.А. Горемыкин. – 3-е изд., перераб. и доп.- М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. – 848 с.

14. Грудцына Л. Ю. ФЗ РФ «Об ипотеке» (залоге недвижимости): Постатейный научно-практический комментарий / Л.Ю.Грудцына. – Ростов н/Д: Феникс, 2005. – 349, [1] с.: ил. – (Консультирует юрист).

15. Довдиенко И.В. Ипотека: управление, организация, оценка / И.В. Довдиенко, В.З. Черняк. – М.: Юнити-дана, 2005. – 464 с.

16. История зарождения ипотеки. Ипотека в дореволюционной России. // Ежемесячный информационно-аналитический журнал «Ипотека в Новосибирске». – 2007. - март.

17. Милютин, М.А. Новый уровень развития ипотеки / М.А. Милютин. – М.: Недвижимость и ипотека, 2006. – 250 с.

18. Пастухова, Н.С. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ жилищного кредитования / Н.С.Пастухова, Н.Н.Рогожина; под общ. ред. Н.Б. Косарёвой. – Изд. 2-е, перераб. и доп. – М.: Фонд «Институт экономики города», 2004. – 93 с.

19. Правила предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья. – М.: Ось-89, 2006. – 32 с.- (Библиотека потребителя)

20. Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России// Ежемесячный информационно-аналитический журнал «Ипотека в Новосибирске». – 2006. – декабрь. – С. 8.

21. Сайт журнала «Ипотека в Новосибирске» [электронный ресурс].- Режим доступа: www.ipoteka-press.ru

22. Еженедельная экономическая Газета. - 2006. - № 557.

23. Этапы по получению ипотечного кредита. // Ежемесячный информационно-аналитический журнал «Ипотека в Новосибирске». – 2007. – февраль. – С. 8.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5