Ипотечное кредитование в РФ и Иркутской области

В настоящее время закладные сложно рассматривать как широко распространенные ценные бумаги, поскольку закладные не являются эмиссионными ценными бумагами и инвестор при приобретении закладной вынужден в каждом случае изучать конкретные условия обязательства и его обеспечение.

Для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

Различные аспекты жилищных отношений, основные начала жилищного законодательства, действие жилищного законодательства во времени, объекты жилищных прав, право собственности и т.д. регулирует Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации"[4].

Федеральный закон №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятый 21 июля 1997г., описывает все необходимые подробности, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество, в том числе и по ипотеке. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

Федеральным законом "О кредитных историях" №218-ФЗ от 30 декабря 2004 года определяются понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России.

Постановление Правительства РФ №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" устанавливает порядок предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья до 2010. года, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилого помещения. А также выполнения обязательств по компенсации части затрат на приобретение или строительство жилья, произведенных молодыми семьями - участниками подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей", при рождении (усыновлении) ребенка.

К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование следует отнести Федеральный закон "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах". Этот закон разрабатывался на протяжении нескольких лет. Закон чрезвычайно важен для развития ипотечного кредитования в целом, т.к времена, когда развивалось льготное кредитование, наверное, уже постепенно уходят. Без внедрения эффективно работающих рыночных механизмов ипотека в масштабах всей страны работать не будет. С этой точки зрения, без привлечения рыночных капиталов, без привлечения накопленных средств, обращающихся в настоящее время на рынках капиталов, в реальный сектор, сектор строительства жилья, без налаживания инфраструктуры, развитие ипотечного кредитования в России в целом вряд ли возможно. С этой точки зрения вопрос инфраструктуры, вопрос функционирования рынка ценных бумаг в этом направлении имеет принципиальное значение. Конечно закон "Об эмиссионных ценных бумагах" имеет здесь первоначальное значение.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28 одобрена "Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (с изменениями от 08.05.2002 № 302), в которой определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий. В Концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации. При этом были учтены практика создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах с переходной экономикой, а также опыт жилищного финансирования в регионах Российской Федерации.

В начале июля 2005 года Правительством России были приняты поправки в закон "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах", которые сняли ограничения на выпуск ипотечных бумаг и усовершенствовали некоторые положения законах. В ряду внесенных поправок можно выделить следующее:

- исключение из закона положения о страховании заемщиком - физическим лицом жизни и здоровья;

- возможность эмиссии двух и более выпусков ипотечных облигаций на основе одного ипотечного покрытия, что позволит выпускать ипотечные ценные бумаги с различным уровнем риска и доходности для различных категорий инвесторов. Также предусмотрено право эмитента досрочно погасить облигации с ипотечным покрытием в случаях, предусмотренных решением о выпуске указанных облигаций;

- возможность включения в ипотечное покрытие требования о возврате основной суммы долга по кредитным договорам и договорам займа отдельно от требования по уплате процентов по этим же договорам;

- ограничение размера страховой суммы при страховании недвижимого имущества от риска утраты или повреждения размером требования о возврате суммы основного долга[5].

30 декабря 2005 года был принят Закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", после принятия, которого возникло много споров и разногласий относительно норм его применения. В результате жестких требований к разрешительной документации на строительство, привлечению средств дольщиков, а также нормы о солидарной ответственности банков и застройщиков закон не заработал. В июле 2006 года в закон были введены следующие нововведения:

- разрешается привлекать денежные средства граждан в долевое строительство путем выпуска нового вида облигаций - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилья. При этом эмитент должен иметь в собственности или на праве аренды земельный участок и разрешение на строительство на этом участке многоквартирного дома;

- исключаются нормы, касающихся механизма солидарной ответственности застройщика и банка перед участниками долевого строительства, при сохранении прав банков и участников долевого строительства на удовлетворение своих требований;

- снижается размер неустойки, уплачиваемой застройщику в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участником долевого строительства, до одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России. Такой же размер пени должен уплачивать застройщик участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи ему объекта долевого строительства. При этом если участником долевого строительства является гражданин, то такая неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере;

- конкретизируется процедура расторжения договора участия в долевом строительстве и возврата денежных средств участнику долевого строительства, а также особенности рекламы и содержания проектной декларации[6].

По данным анкетирования, проведенного Консалтинговой группой "БФИ" совместно с ассоциацией региональных банков России в конце 2006 года, где приняли участие 61 банк из всех семи федеральных округов, мнения банков по вопросу поправок в Закон "О долевом строительстве" были различными: 38,6 процентов опрошенных считали, что результатом принятия поправок будет умеренный рост объемов строительства, который не окажет серьезного влияния на ситуацию на жилищном рынке; 26,3процента полагают, что поправки к закону не смогут решить проблему дефицита жилья; 29,8 процента - положительное влияние поправок видят только при долгосрочной перспективе; и только 5,3 процента считают, что поправки смогут оказать существенное влияние на положение дел в строительной отрасли.

В качестве первого шага в решении проблем ипотечного кредитования в России было выбрано изменение соответствующей нормативно-правовой базы. В результате в 2005 г. вступили в силу, помимо ряда новых законов, новые редакции уже действующих кодексов и законов, основными из которых являются:

1) Федеральный закон "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.04 № 188-ФЗ;

2) Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98 № 102-ФЗ в редакции Федерального закона от 30.12.04№216-ФЗ;

3) Гражданский процессуальный кодекс РФ в редакции Федерального закона от 29.12.04 № 194-ФЗ;

4) Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции Федерального закона от30.12.04№217-ФЗ.

Жилищный кодекс среди других новаций определил основания для возникновения жилищных прав и обязанностей, уточнил объекты жилищных прав и виды жилых помещений, условия страхования жилья, ввел понятие социального жилья. Статья 21 Жилищного кодекса предусматривает возможность страхования жилья в оговоренных законом случаях.

В новой редакции Закона "Об ипотеке" в статье 78 обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме или квартире, при условии, что жилье было заложено по договору об ипотеке или целевого займа.

Новая редакция Гражданского процессуального кодекса, а именно статья 446, исключила жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, из имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

С изменением законодательства в России ипотека осталась рискованной как для заемщиков, так и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. Рассмотрим риски ипотечного кредитования в России.

Глава 2. Текущее состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в РФ и Иркутской области. Пример рассмотрения Сбербанк г. Иркутска

2.1 Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования

Второй квартал не внес изменений в динамику выдачи ипотечных кредитов. Согласно данным ЦБ РФ объем выдачи кредитов в 1 квартале 2009 г. Составил 24,4 млрд.руб., что в 6 раз меньше, чем за аналогичный период 2008года. Во 2кв. 2009 года темпы роста сохранились на том же уровне. Совокупный объем кредитов, выданных во 2кв. 2009 года составил 30,8 млрд.руб., что также, как и в 1кв. 2009 года, в 6 раз меньше, чем в аналогичный период 2008 года (188,4млрд.руб.). Итог 1 полугодия 2009 года по выдаче ипотеки - 55,3млрд.руб. В количественном выражении в 1 полугодии т.г. выдано 44 тысячи ипотечных кредитов, что почти в 5 раз меньше, чем в 1 полугодии 2008 года (213 тысяч ипотечных кредитов).

При этом с марта 2009 г. Начал планомерно снижаться объем ипотечной задолженности на балансах банков. По итогам 2008 г. Он составлял 1,05 трлн.руб., по состоянию 01.07.2009г. - 1,01 трлн.руб. Таким образом, полугодовая скорость погашения портфеля в текущих условиях составила 6%.

Согласно прогнозу АИЖК, исходя из сокращения количества участников рынка ипотеки, снижения доступности ипотечных кредитов, а также текущих макроэкономических условий, объем выдачи в 2009 г. (в стоимостном выражении) составит порядка 100-120млрд.руб. (в 6 раз меньше, чем в 2008г.), в количественном выражении –порядка 117 тыс.шт. (в 4 раза меньше, чем в 2008г.).

В течение 1 полугодия 2009 г. Наблюдалось также изменение структуры выдачи ипотечных кредитов за счет снижения доли валютных кредитов в виду значительного риска, который ложится на заемщика, особенно, учитывая девальвацию рубля в конце 2008г. И высокий темп инфляции. По состоянию на 01.07.2009г. доля валютных кредитов в общем объеме выдачи составила 7%. (Приложение 1)

Основным изменением на рынке ИЖК во 2 квартале 2009г. Стала остановка ежемесячного роста средневзвешенных ставок по выданным сначала года ипотечным кредитам в результате проводимой ЦБ РФ монетарной политики. Так, по данным ЦБ РФ на 01.07.2009г., средневзвешенная процентная ставка по выданным сначала т.г. ипотечным кредитам в рублях в течение 2 квартала не менялась и составляла 14,6% годовых. При этом средневзвешенная процентная ставка по выданным сначала года ипотечным кредитам в иностранной валюте продемонстрировала небольшое снижение по состоянию на 01.07.2009 г. Составила 13,4% годовых (по сравнению с 13,6% на 01.06.09 и 13,9% на 01.05.09).Это может свидетельствовать о начале стабилизации ставок по ипотечным кредитам.

Одновременно во 2 квартале 2009 года продолжил сокращаться срок выдачи ипотечных кредитов до 16,5 лет по кредитам в рублях (16,9 лет в 1 кв. 2009 г.) и до 10,6 лет по кредитам в валюте (11,9 лет в 1 кв. 2009 г.). Средний коэффициент КЗ (данные по 25 ведущим ипотечным банкам согласно рейтингу РБК) сохранялся на уровне 66% во 2 кв. 2009 г.

Доля просроченной задолженности по данным ЦБ РФ на 01.07.2009 продолжает увеличиваться. За 1 полугодие 2009 года она увеличилась в 2 раза с 1,09% до 2,12% (с 11,4 млрд.руб. до 21,3 млрд.руб.).Необходимо отметить, что наиболее быстро растет доля просрочки по рублевым кредитам. Так за 1 полугодие 2009 года она выросла в 2,3 раза, за 2 кв. 2009 года –в 1,4 раза, тогда как просрочка по валютным кредитам, в 1,6 и 1,2 раза соответственно.

Тем не менее, темпы роста просроченной задолженности по ипотечным кредитам в 1 полугодии 2009 года начали снижаться. Во 2 кв. 2009г. По сравнению с 1 кв. 2009 г. Они снизились с 19,3% до 7,8%. В частности, по рублевым кредитам темпы снизились с 15,2% - в 1 кв.т.г., до 8,4% -во 2 кв.т.г., а по валютным кредитам – с 23,2% до 7,1% во 2 кв. 2009 года. (Приложение 2,3,4).

Участники рынка ипотечного жилищного кредитования

По итогам 2 квартала 2009 года ипотечные кредиты на своем балансе имели 564 банка, что на 36 банков меньше, чем в начале года. При этом, по данным АИЖК, новые кредиты выдавали не более 40 банков из 50 крупнейших игроков ипотечного рынка без учета мелких и средних.

Основной объем выдачи новых ипотечных кредитов 1 полугодии 2009 года поддерживался преимущественно за счет ВТБ24, Сбербанка, Раффайзенбанка и Дельта-Кредита, т.е. крупных банков с государственных или иностранным участием в капитале, имеющих доступ к средствам господдержки и/или более дешевым ресурсам.

Массовый уход с рынка ипотечного кредитования мелких и средних банков подтверждает также изменение структуры банковских пассивов. В группах средних и мелких банков в 1 полугодии 2009 года наблюдалось быстрое сокращение доли кредитов, выданных на срок свыше трех лет (к которым преимущественно относятся ипотечные кредиты), в общем объеме кредитования физических лиц, наметившееся во второй половине 2008 года.

Доля кредитов, выданных на срок свыше 3-х лет, в общем объеме кредитов физических лиц крупнейших банков также снизилась за пределы уровня 2005 года, когда ипотека начала развиваться ускоренными темпами. Это свидетельствует о том, что оставшиеся игроки ипотечного рынка занимают пассивно-выжидательную позицию в отношении ипотеки и осуществляют выдачу преимущественно в объеме погашения текущего портфеля. (Приложение 5)

Увеличение доли кредитов свыше 3 лет в портфеле задолженности физических лиц крупных и мелких банков в конце 1 полугодия 2009 года обусловлено, прежде всего, более быстрым темпом снижения объемов задолженности по краткосрочным (на срок менее 3 лет) кредитам в этот период, а не изменением динамики в сегменте долгосрочного кредитования.

Наибольшее падение ипотечной активности во 2 кв. 2009 года наблюдается в среде крупных банков (6-50 место по активам). По данным ЦБ РФ, на 01.07.2009 их совокупная доля в выдаче снизилась почти на 7% по сравнению с 1 кв. 2009 года, при этом доля в задолженности возросла на 1%, что свидетельствует также о значительном росте просрочки по ипотечным кредитам в этой группе.

Увеличилась доля в общем объеме выдачи только у крупнейших банков (первые пять по активам) и средних банков (с 51 по 200 место по активам) в пределах 3% и 5% соответственно. Мелкие банки (ниже 200 места по величине активов) стабильно сохраняют свою долю рынка в выдаче. Во многом это обусловлено поддержкой крупнейших системообразующих банков со стороны государства и поддержкой региональных банков со стороны АИЖК. (Приложение 6)

Региональное распределение рынка ипотечного жилищного кредитования

В 1 полугодии 2009 года объемы выдаваемой ипотеки более чем в 9 раз снизились в 9 регионах: в Республике Ингушетии, Чеченской Республике, Владимирской области, Республике Марий Эл, Омской области, Приморском крае, Волгоградской области, в Санкт-Петербурге и Республике Башкортостан. Причем в Республике Ингушетии и Чеченской Республике выдача практически полностью прекратилась. Необходимо отметить, что по итогам аналогичного периода 2008 года Омская область, Приморский край, Волгоградская область, Санкт-Петербург и Республика Башкортостан входили в первые 30 регионов из 83 по объемам выдаваемой ипотеки. Таким образом, можно сказать, что наиболее резкое сокращение выдачи ипотеки произошло на перегретых и/или затоваренных рынках, а так же в регионах с нестабильной и/или дотационной экономикой.

Меньше всего объемы выдачи ипотеки в 1 полугодии 2009 года (менее, чем в 3 раза) сократились в Пермском крае, Республике Дагестан, Республике Коми, Кабардино-Балкарской Республике и Ненецком АО. По итогам аналогичного периода 2008 года все эти регионы (за исключением Пермского края) по объемам выдачи ипотеки располагались ниже 50-го места из 83-х, т.е. объем выдаваемых там кредитов были изначально низки потому не претерпел значительных изменений.

Самый значительный объем кредитов в 1 полугодии 2009 года в порядке убывания был выдан в Москве, Тюменской области, Санкт-Петербурге, Московской области и Пермском крае. Таким образом, по-прежнему лидируют инвестиционные регионы, где высокие цены на жилье подразумевают высокие объемы ипотечных кредитов. По сравнению с аналогичным периодом 2008 года пятерка лидеров изменилась незначительно – из нее вышла Свердловская область, сместившись на 9 место и уступив свое место Пермскому краю, который ранее был на 13 месте.

Самый высокий квартальный прирост объемов выдачи ипотеки (в 2 и более раз) наблюдался в Пермском крае, Мурманской области, Республике Алтай, Карачаево-Черкесской Республике, Республике Калмыкия, Чукотском АО, Иркутской, Калининградской и Волгоградской областях.

Средневзвешенная ставка в рублях увеличилась во 2 кв. 2009 года в 50 регионах, тогда как в 6 – не изменилась и в 20 регионах понизилась (Приложение 7). Максимальное увеличение (более 1%) наблюдалось в Республике Хакасия, Нижегородской области и Республике Адыгея. Максимальное понижение наблюдается в Забайкальском крае (1,1%) Иркутской области (0,9%), Орловской области (0,7%) и в Республике Дагестан(0,7%).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10