Обеспечение возвратности кредита
p> При другом методе управления активами их формирование осуществляется в зависимости от общей суммы и структуры привлеченных ресурсов. Так, большая доля средств, мобилизованных с помощью вкладов до востребования, помещается в быстро ликвидные активы, а доля срочных вкладов – в ссуды с более длительным сроком и ценные бумаги. В соответствии с этим методом определяется несколько направлений размещения средств, привлеченных из разных источников. Установив принадлежность средств к различным направлениям с точки зрения их ликвидности и прибыльности, руководство банка определяет порядок размещения ресурсов из каждого направления. Размещение средств по направлениям осуществляется независимо одно от другого. 2. Залог и залоговое право 2.2.1. Понятие залога Залог – способ обеспечения обязательства, при котором залогодержатель
приобретает право, в случае неисполнения должником обязательства, получить
удовлетворение за счет заложенного имущества, преимущественно перед другими
кредиторами, за изъятиями, предусмотренными законом. Эти изъятия
предусмотрены ГПК РСФСР, в частности, в ст. 419-426 ГПК установлена
очередность удовлетворения требований кредитов. Поэтому обеспеченные
залогом требования удовлетворяются после полного взыскания долгов первой и
второй очереди, т.е. после того, как из стоимости реализованного имущества
удовлетворены требования, вытекающие из трудовых отношений, уплате
обязательных платежей государству и др. Эти изъятия и очередность взыскания
применяются на основе решений судебных органов. Залог представляет собой дополнительное право, являясь лишь способом
обеспечения основного требования. Для банка основным требованием при
кредитовании должно быть обеспечение своевременности и полноты возврата
кредита. При принятии конкретного имущества в залог следует учитывать следующие
моменты: Предметом залога не могут быть требования, носящий личный характер, а
также иные требования, залог которых запрещен законом (например, передача в
залог имущества, находящегося на праве оперативного управления). Предметом залога может быть всякое имущество, которое залогодатель
вправе отчуждать, т.е. все, что может быть продано, заложено или отчуждено
другим законным способом (Приложение №1). Если на отчуждение определенного имущества необходимо получить
разрешение (лицензию) соответствующих государственных органов или лиц, то
эти правила распространяются на залог. Поэтому лицензия должна быть у
залогодателя как к моменту заключения договора залога, так и к моменту
исполнения основного обязательства, обеспеченного залогом. Законодателем может быть только лицо, которому предмет залога
принадлежит на праве собственности полного хозяйственного ведения. Имущество, передаваемое в залог, должно быть четко обозначено и
выделено из остального имущества залогодателя. Залог имущества, находящегося в совместной (общей) собственности,
требует согласия всех других собственников. Но в случае реализации своей
доли одним собственником остальные собственники имеют право на приобретение
этой доли. Если залогодатель не сообщил залогодателю о предшествующих залогах
имущества, договор о последующем залоге считается действительным, но
возможность полного удовлетворения требований за счет заложенного имущества
значительно ссужается. Чтобы избежать этого неведения, следует требовать книгу записи:
залогов, ведущуюся у залогодателя; выписки из реестров от органов,
осуществляющих государственную регистрацию имущества. Взыскание на предмет залога осуществляется по решению суда или
третейского суда, если иное не установлено законом. Поэтому недопустимо в соответствии с Законом РФ «О залоге», чтобы в
случаях невыполнения обязательств должником, кредитор обращал заложенное
имущество в свою собственность без решения суда. Залог не является способом
приобретения права собственности, а лишь удовлетворения требований кредита
из стоимости заложенного имущества. Содержание и форма договора залога. В соответствии со ст. Закона РФ «О залоге» залог возникает силу
договора или закона. Договор о залоге должен быть совершен в письменной форме. Нотариальное
удовлетворение договора залога требуется в случаях: Когда это прямо предусмотрено законом. Когда договор об основном
обязательстве, которое обеспечивается залогом, требует нотариального
удостоверения. Удостоверение договора залога могут совершать нотариусы государственных
нотариальных контор, а также занимающиеся частной нотариальной практикой в
соответствии с имеющейся лицензией. Удостоверение договоров залога
имущества, подлежащего последующей регистрации в государственных органах,
нотариусом производится при условии предоставления залогодателем
документов, подтверждающих его право собственности на имущество. Один
экземпляр договора о залоге имущества остается у нотариуса. В случаях, когда законом установлена государственная регистрация
договора залога, орган, осуществляющий регистрацию, обязан выдать
залогодателю и залогодержателю свидетельства о регистрации, по запросу
заинтересованных лиц – выписки из реестра. Перед принятием решения о получении в залог того или иного имущества
следует знать специфические особенности залога конкретного имущества. При принятии в залог здания, сооружения, строения следует внимательно
изучить учредительные документы залогодателя, выписки из которых следует
прилагать к договору, а также документы, подтверждающие права собственности
и непорочности предлагаемого в залог имущества (т.е. свобода его от ареста,
залога и др.): Книга записи залогов. Технический паспорт на домовладение, формируемый
БТИ. Свидетельство о праве собственности на строение, либо другие
документы, подтверждающие эти права (наличие указания в законе, договор
купли-продажи строения и т.д.) Государственный акт на земельный участок, на
котором находится здание. Выписка из подземельной книги по месту нахождения
имущества, а также другие необходимые документы, касающиеся конкретного
нежилого помещения. В случае, если передаваемое в залог здание (строение, сооружение)
является арендуемым третьим лицом, следует изучить договор аренды и только
после этого принять решение о заключении договора залога на данное нежилое
помещение, например, нет ли в договоре запрета на передачу в залог здания,
нет ли договоренности приобретении здания в дальнейшем в собственность
арендатора и др. препятствий.
Закон устанавливает обязательное нотариальное удостоверение и
государственную регистрацию ипотеки. Государственная регистрация залога
предусмотрена ст. 11 Закона РФ «О залоге» и при залоге иного имущества,
подлежащего государственной регистрации в органе, осуществляющем такую
регистрацию. Так, договор залога автомашины регистрируется в органах ГАИ,
договор залога жилых домов регистрируется в БТИ с отметкой в
соответствующем государственном реестре. 2. Реализация залогового права в процессе обеспечения возвратности ссуд.
Залог – как способ обеспечения возврат кредита означает, что кредитор
(банк) приобретает право первоочередного удовлетворения требования
погашения ссуды и получения причитающихся процентов из стоимости
заложенного имущества, в случае если заемщик не выполняет свое
обязательство в срок, предусмотренный кредитным договором. Чтобы залог мог
стать реальной гарантией возврата кредита, необходимо соблюдение ряда
экономических и юридических требований. Это тем более важно, что хотя закон
имеется, но полноценного механизма его реализации пока нет.
К экономическим требованиям относятся: правильный выбор объекта
залога, оценка его стоимости, определение вида залога, организация в
необходимых случаях контроля за сохранностью предметов залога. Юридические
требования следующие: четкое определение прав и обязанностей залогодателя и
залогодержателя, парильное оформление залоговых документов в соответствии
с видом залога, порядок регистрации и хранения залоговых документов. Тем
самым выстраивается несколько важнейших этапов реализации залогового права. Выбор объекта (предмета) залога – первый и наиболее ответственный
этап. Опыт использования залога российскими банками пока крайне невелик,
поэтому они не успели разработать собственные методические пособия по
оценке имущества клиента как предмета залога. В силу этого следует считать
хотя бы следующие общие требования к предметам залога:
а) наличие у залогодержателя права собственности на предмет залога или
права полного хозяйственного владения;
б) отсутствие претензий со стороны других кредиторов на тот же предмет
залога;
в) соответствие определенным критериям качества, дифференцированным в
зависимости от вида закладываемого имущества;
г) достаточность стоимости залога для удовлетворения соответствующего
обязательства клиента;
д) обязательная регистрация в специальной книге. В качестве покрытия ссуд банки могут использовать самое разнообразное
имущество: - недвижимость; - ликвидные (легко и быстро реализуемые товары); - различные ценные бумаги (достаточно ликвидные); - денежные средства, включая инвалютные; - другое имущество; - имущественные права. Исходя из этих возможностей российские банки наиболее часто прибегают к недвижимости и ходовым товарам. Весной 1994 года некоторые московские банки применяли следующие виды залога, указанные в таблице. Таблица 2.1. Виды залога |Банк |Процентная |Срок |Виды залога |
| |ставка (годовая)|( | |
| | |мес.) | |
|1 |2 |3 |4 |
|Альфа – банк |16 - 25 |1 - 3 |недвижимость, высоколиквидные |
| | | |товары, гарантии московских |
| | | |банков, «золотые сертификаты» |
|Восток - Запад |18 – 36 |до 3 |застрахованный залог |
|Гута – банк |38 – 43 |1 - 3 |гарантии крупных банков, |
| |(17-21*) | |недвижимость |
|Деловая Россия |15 – 25 |1 - 2 |недвижимость, гарантии банков – |
| | | |корреспондентов |
|Империал |20 – 25 |3 - 6 |гарантии крупных банков, рублевые|
| |(18-20*) | |и валютные депозиты |
|Инкомбанк |от 18 |до 12 |облигации Внешэкономбанка, товары|
|Межкомбанк |10 – 22 |от 3 |гарантии банков и организаций |
| |(12-18*) | | |
|Менатеп |10 – 30 |от 1.5|недвижимость, высоколиквидные |
| | | |товары, гарантии крупных банков |
|Московский банк |27 (22*) |1 - 6 |недвижимость, товары **, гарантии|
|СБ РФ | | |крупных московских банков, личные|
| | | |поручительства | * Ставки по межбанковским кредитам. ** Применяются для клиентов, кредитующих не первый раз. Анализ таблицы показал, что главным требованием к выбору различного
вида имущества в качестве залога является уровень его ликвидности. Самым
ликвидным объектом, имеющий наивысший рейтинг качества, являются, конечно,
денежные средства (наличие и остатки средств на срочных депозитах,
сберегательных вкладах, валютных счетах). Так, чтобы остатки средств на
счетах можно было принять в качестве залога, нужно, чтобы эти счета были
открыты в том же банке, что выдает ссуду. В случае, когда банк выдает
рублевый кредит, используя в качестве залога средства на валютном счете
заемщика, он должен предусмотреть возможность при необходимости
заблокировать указанный счет на сумму, эквивалентную величине выданного
кредита. При определении качества таких объектов залога, как товарно-
материальные ценности (готовая продукция, полуфабрикаты, производственные
запасы), можно пользоваться более широким набором критериев. К ним относятся: быстрота реализации, относительная стабильность
цены, легкость оценки, долговечность хранения, степень морального износа,
возможность страхования. Кроме того, для данных ценностей как объектов
залога важно определить режимы хранения и использования. При банках целесообразно создать специализированные подразделения по
контролю за залогом. В обязанности этого подразделения должна входить
экономическая и юридическая оценка данного имущества, а также, в случае
необходимости, его реализация. Эта служба разрабатывает залоговую
документацию, дает заключение на кредитный комитет по данному виду залога,
подготавливает проект залогового договора с учетом специфики предлагаемого
объекта. Эта же структура занимается приемом в заклад на собственные
складские площади, обеспечивает выделение охраны и следит за соблюдением
надлежащих условий хранения и фактическим наличием заложенного имущества. Оценка стоимости залога – важный и очень непростой этап,
непосредственно следующий за определением достаточной (т.е. необходимой с
точки зрения банка-кредитора) стоимости залога. Оценка стоимости
залога его адекватности сумме кредита осуществляется в большинстве случаев
более, чем приблизительно, «на глазок». Дело не только в том, что
залогодатели, как правило, заявляют завышенную стоимость своего имущества. В сложном положении находится и залогополучатель. Проблема в том, что
объективная оценка закладываемых ценностей связана с определением их
рыночной стоимости, но в наших условиях, когда рынки тех или иных товаров
либо еще вовсе отсутствуют, либо только начали формироваться и не успели
устоять, этот механизм практически пока не работает (за исключением
совершенно небольшого круга товаров). Тем более трудно рассчитывать на него
в обстановке высокой инфляции, постоянно меняющихся правил налогообложения
и т.д. Существуют затруднения и другого рода. Особенно щепетильная
ситуация возникает, когда в качестве залога предлагают партию
продовольствия или других товаров, имеющих ограниченный срок годности.
Здесь только специалист – товаровед может определить, «доживет» ли залог в
ценности и сохранности до срока погашения кредита. В таких случаях важно
знать, в каких условиях будет храниться товар и окажется ли его стоимость
через определенное время эквивалентна сумме кредита. Бывают случаи, когда заемщик еще до истечения срока погашения кредита
вынужден опять же из-за ограниченности срока годности товара «обновлять»
залог: реализовывать часть ранее опечатанной партии, а взамен предоставлять
в качестве гранит другую. Если они эквивалентны по стоимости, пожалуй
никто не станет возражать. Вывод очевиден: для оценки стоимости залога
лучше всего обратиться к независимым экспертам (хотя, конечно, и это не
идеальный метод). И еще одна рекомендация: банку целесообразно сотрудничать
на договорных началах с какой-либо одной экспертной фирмой (экспертом). Так как существует ценовой риск, а также риск непродажи отдельных
объектов залога, то оценка стоимости залога, то оценка стоимости залога, предполагает применение маржи. Это означает, что стоимость принятых в
залог ценностей должна быть больше, чем величина кредита и плата за него. Уровень маржи – в процентах от стоимости заложенного имущества –
устанавливается при заключении договора залога и зависит от качества
имущества, спроса на него, порядка хранения, вида примененного залога. В
договоре залога отражается право залогодержателя изменять величину маржи
при изменении конъюнктуры и возникновении новых обстоятельств. Зарубежные коммерческие банки в своей кредитной политики
предусматривает предельные границы применяемой ими моржи (применительно к
разным объектам и видам залога). Определение(выбор) вида залога – не менее ответственный и тонкий этап. Здесь цель состоит в том, чтобы из разных возможностей избрать такой
вид (вариант) залога, который наиболее полно отвечает условиям конкретной
кредитной сделки. Во-первых, выбор можно сделать между обычным залогом и закладом. В
последнем случае у залогодержателя (банка) появляются некие особенные
обязанности и права. Имеются в виду следующие обязанности: - принимать меры по обеспечению сохранности предмета залога (заклада), не допускать его порчи; - застраховать предмет в объеме его стоимости за счет и в интересах залогодателя. Одновременно по договору банк может приобрести право пользования
предметом заклада. Приобретенные таким образом имущественные выгоды должны
направляться на покрытие расходов по содержанию указанного предмета или
засчитываться в счет погашения процентов по кредиту или самого кредита. Сфера применения заклада небольшая. Это связано, с одной стороны, с
тем, что данный вариант предполагает изъятие соответствующего имущества из
полезного хозяйственного оборота . Кроме того, не всякий предмет залога по
своим естественным, натурально-вещественным характеристикам может стать
предметом заклад. Поэтому в сферу заклад попадают, как правило, драгоценные
камни и изделия из них, золото и изделия из него, валютные ценности,
предметы искусства (картины, скульптуры и т.д.), некоторые виды движимого
имущества (автомобили и т. п.). Как показывает практика, большинство предметов залога остается у
залогодателей. Но и в этом случае возможны разные режимы владения, хранения
и пользования предметами залога залогодателем, которые должны быть четко
зафиксированы в договоре залога. Во-вторых, выбор следует сделать между вариантами залога по способу
владения предметом залога (вариант оговаривается в договоре): - без права продажи; - с правом продажи; - с правом сдачи в аренду. В первом случае должно быть предусмотрено обязательство залогодателя
досрочно погасить основной долг и проценты либо перевести такой долг на
лицо, купившее предмет залога. В третьем случае следует предусмотреть в договоре пункт об обязанности
залогодателя уведомить залогодержателя о совершенной арендной сделке. В-третьих, следует сделать выбор между вариантами залога по способу
(месту) хранения и пользования предметами залога (товарно-материальными
ценностями): - твердый залог; - залог товаров в обороте. Первый вид залога означает, что по соглашению сторон предмет остается
у залогодержателя, но хранится под замком и печатью залогодержателя, т.е.
сам залогодержатель не имеет права ни пользоваться им, ни израсходовать
его. В этом случае нотариальное удостоверение режима хранения посредством
наложения определенного знака. При втором виде предмет залога может оставаться во владении,
пользовании и распоряжении залогодателя. В этом случае последний вправе
заменять товары другими экземплярами подобного же рода, но таким образом,
чтобы масса стоимости товаров не стала меньше указанной в договоре. Другими
словами, предметом залога здесь оказывается не товарная масса, а некая
сумма стоимостей. Данный вид залога чаще всего применяется при кредитовании торговых и
снабженческо-сбытовых организаций и предприятий, включая малые. При этом
залогодатель должен вести специальный учет выбывающих и поступающих в
замену выбывших предметов залога, имея в виду, что необходимо поддерживать
обязательный их остаток на каждый день. Контроль за сохранностью объекта залога – также неотъемлемый этап
реализации залогового права. Проводится он в предварительном и последующем
порядке относительно заключения кредитной сделки. Предварительный контроль
имеет целью проверить соответствие предложенного заемщиком залогового
материала необходимым требованиям. Главными направлениями банковского
контроля на этой стадии являются: - проверка права собственности (полного хозяйственного ведения) потенциального заемщика на предлагаемый объект залог; - определение качества, стоимости, места и порядка предстоящего хранения объекта залога, способов обеспечения его сохранности. Сложно, но необходимо проверить, не заложено ли предложенное имущество
по другому договору залога. В результате проведенной проверки банк может отклонить заявление
клиента на предоставление ссуды, если указанные требования не выполняются
или не могут быть выполнены в дальнейшем. Последующий контроль нужен для того, чтобы:
а) следить за точностью выполнения залогодателем условий договора;
б) своевременно получать достоверную информацию о составе и стоимости
реально имеющихся предметов залога;
в) наблюдать за рыночной конъюнктурой, показывающей возможности продажи
предметов залога.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
|