Оценка рынка ипотечного кредитования РФ (на примере ОАО Сбербанк России отделение №4682)

О проблемах на рынке ипотечного кредитования заговорили довольно давно. Осень 2008 года стала переломным моментом для мировой экономики. Если про американский ипотечный кризис еще можно было дискутировать, докатится ли он до нашей страны или нет, то сейчас уже ни у кого нет сомнений в том, что Россия также является жертвой мирового финансового кризиса. На рынке ипотечного кредитования нашей страны кризис ликвидности отразился самым непосредственным образом – российские банки перестали получать доступ к «дешевым» западным деньгам. Это привело к тому, что одна часть банков приостановила выдачу кредитов на покупку жилья в принципе, другая – серьезно ужесточила условия их получения. В результате ипотеку можно получить лишь в 20-30% банков. На сегодняшний момент по ипотечным кредитам процентные ставки в отдельных случаях достигают 28% годовых, а минимальная планка установилась на отметке 17-18%. При сегодняшней максимальной ставке за квартиру, стоимостью $300 тыс., с выплатами в течение 15 лет и первоначальным взносом в размере 20%, по итогу придется заплатить $1.064.116 (при средней ставке, которая была до начала кризиса (12%) эта сумма бы составила $578.472). В декабре рублевые ставки по ипотеке преодолели отметку в 16% годовых и продолжают расти, рост ставок в рублях сегодня в первую очередь обусловлен высокими темпами девальвации российской валюты на протяжении последних месяцев. Кроме того, большинство коммерческих банков в настоящее время предлагает только долларовую ипотеку, выставив по рублевым займам заградительные ставки либо вовсе свернув ипотечные программы. Ипотеку в рублях сегодня можно оформить в государственных банках. Поскольку только они сейчас обладают внушительным запасом рублевой ликвидности и обязаны наращивать объемы кредитования, в том числе и ипотечного. На рынке долларовой ипотеки ставки растут не только медленнее, но в отдельных случаях даже снижаются. Однако и здесь средний уровень ставок практически приблизился к 13% годовых. Одновременно продолжают ужесточаться требования к заемщикам. Так, по свидетельству экспертов, соотношение платеж/доход к декабрю снижено до 30% против 45% в предыдущем месяце. То есть сегодня ежемесячные платежи по ипотеке не должны превышать 30% дохода заемщика. Также свернуто большинство программ кредитования на сроки более 20 лет. В ноябре не произошло существенного изменения структуры спроса по срокам кредитования. Как и в октябре, наиболее востребована ипотека на 10-15 лет. Однако доля таких займов сократилась почти на 1% в пользу кредитов с большими сроками кредитования (15-20 лет). Одновременно с этим возросла доля обращений за короткими кредитами (до 5 лет).

Все вышеперечисленное делает актуальным и необходимым развитие системы ипотечного банковского кредитования в Российской Федерации в целях совершенствования структуры и механизма банковского кредитования в отечественной экономике, развития рыночной инфраструктуры. отечественной экономике, развития рыночной инфраструктуры.

1.3 Методика предоставления ипотечного кредита в РФ

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, при расчете платежеспособности из дохода вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете (подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.). Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству. Исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить. [6, с. 43].

Платежеспособность заемщика определяется по формуле:

 (1.1)

где Р – платежеспособность заемщика, руб.;

Дч - среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей, руб.;

К - коэффициент в зависимости от величины Дч: К = 0,7 при Дч до 30 000 рублей, К - 0,8 при Дч свыше 30 000 рублей;

t — срок кредитования, мес.

Если в течение предполагаемого срока кредита (при дифференцированных платежах) заемщик вступает в пенсионный возраст, то его платежеспособность определяется следующим образом:

 (1.2)

где Р – платежеспособность заемщика;

Дч1 - среднемесячный доход, рассчитанный аналогично Дч, руб.;

t1 - период кредитования, приходящийся на трудоспособный возраст заемщика, мес.;

Дч2 - среднемесячный доход пенсионера (ввиду отсутствия документального подтверждения размера будущей пенсии Заемщика, принимается равным размеру базовой части трудовой пенсии (с учетом индексации), установленной Федеральным законом от 17.12.2001 г. № 173-ФЗ “О трудовых пенсиях в Российской Федерации”) [19, c.15];

t2 - период кредитования (в месяцах), приходящийся на пенсионный возраст заемщика;

К1 и К2 - коэффициенты, аналогичные К, в зависимости от величин Дч1 и Дч2

В качестве обеспечения по ипотечному кредиту Сбербанк принимает:

- поручительства граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода;

- залог приобретаемого объекта недвижимости.

Поручительство принимается от граждан в возрасте от 21 до 75 лет, при этом имеется в виду, что срок возврата кредита наступает до исполнения поручителю 75 лет.

Платежеспособность поручителей определяется аналогично платежеспособности заемщика.

Максимальный размер кредита для каждого заемщика определяется на основании оценки его платежеспособности и представленного обеспечения возврата кредита, с учетом его благонадежности и остатка задолженности по ранее полученным кредитам

Если заявитель, обратившийся в банк за получением кредита, уже имеет перед банком или другими учреждениями задолженность по кредитам, то максимальный размер предоставляемого кредита определяется с учетом данного обязательства.

Максимальный размер предоставляемого кредита рассчитывается в два этапа:

- определяется максимальный размер кредита на основе платежеспособности заемщика. При этом условно принимается, что:

, (1.3)

где Sp – максимальный размер кредита, руб.;

Р- платежеспособность заемщика, руб.;

t- период кредитования, мес..

- полученная величина корректируется с учетом других влияющих факторов: предоставленного обеспечения возврата кредита, информации, представленной в заключениях других подразделений банка, остатка задолженности по ранее полученным кредитам.

Предоставленное обеспечение влияет на максимальную величину кредита для заемщика следующим образом. Совокупное обеспечение должно покрывать сумму кредита и причитающихся за его пользование процентов за период не менее одного года (в случае, если кредит предоставляется сроком до 1 года - процентов за период, установленный Кредитным договором), т.е. при расчете максимального размера предоставляемого кредита (So), исходя из совокупного обеспечения (О) в формуле:

 (1.4)

где So – максимальный размер предоставляемого кредита;

О – совокупное обеспечение;

t – период, в течение которого оценочная стоимость предметов залога с учетом поправочных коэффициентов либо сумма совокупного обеспечения должна покрывать сумму кредита и причитающихся за его пользование процентов, устанавливается следующим образом:

-                     в случае если кредит предоставляется сроком до 1 года, (t) принимается равным сроку кредита, мес.;

-                     в остальных случаях (t) принимается за 12 месяцев.

В целях определения максимальной величины кредита, которая может быть предоставлена Заемщику, необходимо:

- произвести расчет (Sp) и (So);

- сравнить значение (Sp) и (So). При этом максимальная сумма кредита не должна превышать меньшего из сравниваемых значений. [4, с. 65].

Далее величина максимального размера кредита уточняется с учетом благонадежности заемщика и остатка задолженности по другим кредитам.

В случае положительного решения заёмщик заключает кредитный договор с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т.к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Один из важнейших способов обеспечения исполнения обязательств представляет собой залог. Так как ипотека является разновидностью залога, то на нее распространяются основные положения, относящиеся к залогу в целом. Залогом может быть обеспечено действительное требование, в частности вытекающее из договора займа, в т.ч. банковской ссуды, договоров купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и иных договоров. Залог произведен от обеспечиваемого им обязательства. Существование прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства. Вообще право залога, в т.ч. залога недвижимости, прекращается в следующих случаях:

- при исполнении обеспеченного залогом обязательства;

- при гибели заложенного имущества;

- при истечении срока действия права, составляющего предмет залога;

- при переходе прав на предмет залога и залогодержателю;

- в иных случаях, предусмотренных законом [1, c. 9].

При обеспечении исполнения обязательства залогом недвижимости необходимо заключение договора ипотеки, именующего определенное содержание и форму. В договоре должны быть указаны следующие существенные условия:

- предмет залога, его характеристика (наименование, качественные и количественные признаки);

- стоимость или оценка залога, определяемые соглашением сторон. Оценка заложенного имущества может быть пересмотрена, что оформляется составление дополнительного соглашения к договору;

- существо обеспеченного залогом обязательства. Если залогом недвижимости обеспечивается обязательство, возникшее из договора банковской ссуды; то в договоре yкaзывается, кто является заимодателем, кто заемщиком;

- размер обеспеченного залогом требования (например, размер ссуды, проценты за пользование кредитом);

- сроки исполнения обязательства (например, срок погашения кредита и уплаты процентов по договору банковской ссуды).

Несоблюдение формы договора о платеже или обязанности регистрации договора влечет его недействительность. Права и обязанности у сторон по недействительному договору не возникают. Если по недействительному договору имущество передано в «залог», то держатель вещи считается незаконным владельцем. Недействительность договора ипотеки не влияет на судьбу основного обязательства, которое предполагалось обеспечить залог.

Заключение договора ведет к установлению правовых связей между его участниками, то есть к установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей. Права и обязанности залогодателя и залогодержателя определены Законом РФ "О залоге» (ст. 36-38) [2, c. 42].

Залогодатель вправе самостоятельно распоряжаться полученными от использования предмета ипотеки плодами, продукцией, доходами, если закладной не предусмотрен иной порядок. С согласия залогодержателя залогодатель вправе распоряжаться предметом ипотеки: передавать имущество в хозяйственное ведение, сдавать в аренду, если это не ограничено законом. Для перехода предмета ипотеки по завещанию согласия залогодержателя не требуется, в случае гибели, повреждения предмета ипотеки или прекращения права собственности на него на основании закона, изъятия по решению суда, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его с согласия залогодержателя другим недвижимым имуществом.

Залогодержатель обязан, если иное не предусмотрено договором:

- страховать за свои счет от рисков утраты и повреждения предмет ипотеки в полной его стоимости;

- принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности предмета ипотеки, в т.ч. для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;

- немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета ипотеки;

- истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения. Залогодержатель имеет право:

- проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние, условия хранения предмета ипотеки;

- требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки, угрожающего ему утратой, повреждением, иным ухудшением его состояния;

- преимущественно удовлетворять свои требования по основному обязательству из страхового возмещения за утрату или повреждение предмета ипотеки.

Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований кредитора является: неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства. Если в установленный договором срок обязательство не исполняется должником по обстоятельствам, за которые он отвечает, то кредитор-залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество. Требования кредитора удовлетворяются из стоимости недвижимости по решению суда. Для обращения взыскания на заложенное имущество залогодержатель подает исковое заявление в суд, в арбитражный суд, третейский суд. Рассмотрение искового заявления осуществляется по общим правилам искового производства, установленным гражданско-процессуальным и арбитражно-процессуальным кодексами РФ. Удовлетворения требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается в случае, когда между залогодержателем и залогодателем заключено нотариально удостоверенное соглашение уже после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Однако, если при этом будут нарушены права какого-то лица, то суд, по иску этого лица, может признать такое соглашение недействительным.

После обращения взыскания наступает реализация заложенного имущества. Реализация производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. По просьбе залогодателя суд вправе принять решение об отсрочке продажи заложенного имущества на срок до одного года. Отсрочка не освобождает должника от исполнения своих обязанностей и возмещения, возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. В случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда. Имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

Обычно стоимость заложенной недвижимости превышает размер основного обязательства. Размер основного обязательства составляет, как правило, 70-80% от стоимости предмета залога, что должно обеспечить удовлетворение требований кредитора в полном объеме, вымогая проценты, убытки, расходы. Если после удовлетворения всех требований кредитора в полном объеме за счет суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, еще остаются средства, то они передаются залогодателю. Если сумма, вырученная при реализации предмета залога, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он вправе, при отсутствии иною указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из другого имущества, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге[10, c. 66].

В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья:

- схема кредитования с оформлением Договора залога. Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жилье через риэлтерскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога). Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий: квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры; проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»)[3, c. 85];

- схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлтерской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения:

- кредит выдаётся риэлтерской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлтерской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

- кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлтерской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлтерской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья. Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлтерской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9