Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ
Гарантии
Ипотечные ценные бумаги
Продажа кредитов
Кредит Жилье
Рис.3.5 Двухуровневая система кредитования в России
Существует и другой вариант привлечения денежных
средств агентством. Под гарантии Правительства РФ возможно привлечение
досрочного займа иностранных инвесторов, именно такой способ финансирования
применялся в 2001г. в рамках «пилотного» проекта инвестиционного фонда
«США-Россия»- TUSRIF – «Дельта-Кредит» в Санкт-Петербурге.
По программе фонда «Дельта-кредит» работают порядка 10
банков. Внедрение системы ипотечного кредитования, безусловно, сопряжено с
преодолением ряда существенных трудностей, в числе которых:
Ø
Высокая стоимость заемных средств
и, как следствие, невозможность широкого предоставления ипотечных кредитов
населению по относительно приемлемым ставкам (хотя бы 15-18% годовых в валюте);
Ø
Несоответствие между необходимой
длительностью ипотечных кредитов (5 и более лет) и неготовностью отечественных
инвесторов к вложению в «длинные» эмиссионные бумаги;
Ø
Недоверие потенциальных инвесторов
к непривычным для большинства из них ипотечным ценным бумагам, в том числе
из-за недооценки их реальной надежности;
Ø
Высокая степень инфляционных
ожиданий инвесторов и соответственно неготовность к вложениям в рублевые
финансовые инструменты;
Сравнительный анализ перечисленных систем позволил
сделать вывод о необходимости применения в РФ расширенной открытой модели
ипотеки с возможностью альтернативного использования «немецкой» системы
стройсбережений. Выбор «американской» модели обусловлен прежде всего
возможностью ее быстрой реализации в значительных объемах, тогда как «немецкая»
система требует значительного по времени начального периода накоплений средств
физических лиц (от 2 до 10 лет).
Ипотечный банк может через агентство недвижимости направлять свободные
денежные средства на строительство жилья и на покупку жилья на вторичном рынке.
За счет сокращения числа посредников стоимость жилья станет дешевле, что может
понизить процент за банковский кредит.
В настоящее время рынок жилья в Санкт-Петербурге
практически сложился. Разработана и успешно функционирует система регистрации
прав собственности на все виды объектов недвижимости. Активно развивается
инфраструктура рынка, корпоративная деятельность, риэлторских, оценочных,
информационных агентств и их профессиональных объединений, их взаимодействие с
органами местной власти и управления.
В Петербурге действует три целевых программы
ипотечного кредитования рамках Федеральной программы реализуемой под гарантии
государства:
1. Целевая программа Санкт-Петербурга «Молодежи
доступное жилье»
Создание условий для повышения уровня обеспеченности
жильем молодых семей; привлечение в жилищную сферу дополнительных финансовых
средств внебюджетных источников; развитие и закрепление положительных
демографических тенденций в обществе; укрепление семейных отношений и снижение
социальной напряженности в обществе.
2. Целевая программа
Санкт-Петербурга «Жилье работникам учреждений системы образования,
здравоохранения и социальное обслуживания населения».
Обеспечение по доступной цене жильем работников
бюджетной сферы, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении
жилищных условий; формирование и развитие рынка доступного жилья в
Санкт-Петербурге; улучшение социальной защищенности работников бюджетной сферы
и сохранение квалифицированных кадров; повышение престижа работы в бюджетной
сфере; сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья
другими категориями граждан.
3. Целевая программа
Санкт-Петербурга «Развитие долгосрочного жилищного кредитования»
Создание условий для формирования и развития системы
долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге, позволяющей получить
жителям Санкт-Петербурга, имеющим соответствующие доходы, жилищный кредит на
приобретение жилья; повышение уровня доступности получения долгосрочных
жилищных кредитов жителями Санкт-Петербурга, состоящими на учете нуждающихся в
улучшении жилищных условий
Активные
участники программы:
Банк
|
Кредит, валюта
|
Минимальная сумма кредита
|
Максимальная сумма
кредита
|
Первоначальный взнос ( в % от стоимости приобретаемого жилья)
|
Срок кредита
|
Ставки (%)
|
Банк «Санкт-Петербург»
|
рубли
|
Рублевой эквиволент 10000 долларов
|
решается индивидуально
|
От 30
|
От 62 до 242 месячев
|
14
|
Банк «Российский капитал»
|
Доллары, рубли
|
Рублевой эквиволент 10000 долларов; 300000 рублей
|
До 100000 долларов, решается индивидуально
|
решается индивидуально
|
10 лет-в долларах, до 25 лет-в рублях
|
12-15- в долларах
15- в рублях
|
Банк «АК Барс»
|
рубли
|
300000
|
35 % от стоимости жилья
|
70
|
12-324
|
14-18
|
Банк «Александровский»
|
Доллары, рубли
|
80000 долларов;
|
решается индивидуально
|
От 85
|
12-180
|
11-15
|
Банк «Евростарт
|
Доллары, рубли
|
30000
|
решается индивидуально
|
От 10-70
|
12-242
|
12-15
|
«Балтийский банк»
|
рубли
|
30000 рублей
|
16,2 мил. рублей-(только СПб.)
|
От 10 до 70
|
От 3 до 30 лет
|
От 12 до 16
|
ОАО
Банк «Санкт-Петербург»
количество
заемщиков:
За 2005
год: одобрено 176; выдано 107
За 2006
год: одобрено 157; выдано 59
Банк
«Российский капитал»
количество
заемщиков:
За 2005
год: одобрено 16; выдано 7
За 2006
год: одобрено 119; выдано 41
Банк
«АК Барс»
количество
заемщиков:
За 2005
год: одобрено 19; выдано 17
За 2006
год: одобрено 27; выдано 5
Банк
«Евростарт»
количество
заемщиков:
За 2006
год: одобрено 19; выдано 4
«Балтийский
банк»
количество
заемщиков:
За 2005
год: одобрено 7; выдано 6
За 2006
год: одобрено 10; выдано 5
В
Санкт-Петербурге целевая программа «Молодежи доступное жилье» на сегодняшний
день не реализована, молодежи предлагается жилье после реконструкции к этому
жилью относятся старые постройки бывших заброшенных общежитий. Программа
дорабатывается.
В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной
структуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечного
кредитования.
ОАО
Банк «Санкт-Петербург» - осуществляет ипотечное кредитование физических лиц и
юридических лиц на приобретение готового жилья городской программы ипотечного
кредитования.
Вы
можете стать заемщиком ОАО Банк «Санкт-Петербург», если:
·
отвечаете
требованиям кредитоспособности, предъявляемым Банком к участникам данной
программы;
·
Ваш
возраст от 18 лет, и к моменту окончания срока кредитования Вам исполнится не
более 60 лет;
·
Вы
располагаете собственными средствами, достаточными для внесения первоначального
платежа в размере не менее 30% от цены приобретаемой недвижимости;
·
Вы
имеете стабильный доход на последнем рабочем месте не менее 6 месяцев.
Условия
кредитования:
Валюта кредита
|
Мин. сумма кредита
|
% ставка годовых
|
Срок кредита
|
Сумма кредита
|
Мин. Первоначальный платеж
|
Досрочное погашение
|
рубли
|
Рубли эквивалент
10 000 USD
|
14
|
Мин. 62 мес.
Мак. 242 мес.
|
Мин. 30% - мак. 70% от стоимости приобретаемого жилья
|
30%
|
Возможно через 6 мес.
|
Выделим семь основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного
кредита:
Оформление ипотечной кредитной сделки в банке «Санкт-Петербург» так же
проводится в несколько этапов, при этом агент26 в своей повседневной работе
осуществляет непосредственный контакт с сотрудниками кредитного отдела банка по
вопросам информационного взаимодействия и юридического отдела банка по вопросам
разъяснения порядка действия в сложных ситуациях по следующей схеме:
Ø
Этап 1.
Предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит:
Агент:
|
Подбор потенциальных Заемщиков;
Прием документов от Заемщика:
Лист предварительной квалификации Заемщика;
Регистрационная форма;
Справка о доходах физического лица. Форма 2-НДФЛ или по
утвержденной Агентством форме;
Предварительный расчет результатов квалификации.
Предоставление оригиналов или копий (факсокопии, электронные
копии) с последующим предоставлением оригиналов документов в Банк
|
Банк:
|
Ответ по каналам связи, установленным договором о сотрудничестве,
о результатах предварительной квалификации не позднее рабочего дня,
следующего за днем подачи документов.
|
По существу этап, на котором банк разъясняет заемщику условия выдачи
ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу
можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для
банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на
первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить
риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные
ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его
выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по
которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял
положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие
документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки
Ø
Этап 2.
Сбор и перепроверка информации о заемщике и предмете ипотеки:
Агент:
|
Прием документов от Заемщика:
Декларация Заемщика;
Запрос по месту работы;
Заявление-анкета страхования ипотечной сделки;
Документы по перечню;.
Прием от Заемщика документов по приобретаемому жилому помещению
(при наличии на данном этапе):
заверенные нотариально письменные обязательства родственников;
заверенные нотариально письменные согласия родственников на
ипотеку;
разрешения органов опеки и попечительства на ипотеку
приобретаемого жилого помещения (при необходимости);
заключения по оценке жилого помещения аккредитованным по
программе ОАО «АИЖК» независимым оценщиком;
Подготовка запроса в Банк на согласование кандидатуры Заемщика.
Предоставление вышеперечисленных оригиналов документов в банк
|
Банк:
|
Запрос27
по месту работы.
Запрос28
на предварительное согласование в Страховую компанию.
|
Этот этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность
заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе
участвуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и
служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая
квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая
площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и
потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение,
электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в
настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов
определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть
предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний
дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или
коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в
качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная
документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной
организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие
ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку
квартиры, под залог имеющегося жилья.
Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем
сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные
сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы:
заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в
идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и
др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи,
налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское
страхование и др.
Результаты
андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на
рассмотрение кредитного комитета.
Ø
Этап 3.
Принятие решения кредитным комететом о предоставлении кредита:
Банк:
|
Отчет об андеррайтинге (банк готовит не позднее третьего рабочего
дня, следующего за днем подачи последнего документа или поступления ответов
на запросы)
Кредитный комитет (проводится по средам; рассматриваются заявки,
по которым был составлен отчет не позднее понедельника)
Доведение решения кредитного комитета до Агента (не позднее
рабочего дня, следующего за днем заседания кредитного комитета)
В настоящее время в банка «Санкт-Петербург» существуют следующие
условия по выдаче кредитов:
|
Требования по страхованию:
§
страхование
приобретаемой (для вторичного рынка) квартиры от рисков повреждения;
§
страхование жизни
и временной потери трудоспособности заемщика;
§
страхование
утраты права собственности на квартиру.
Общая стоимость всех трех видов страхования составляет 1% от стоимости
квартиры.
Преимущества:
§
Возможность
покупки квартиры при более низком доходе, чем тот, который необходим для
обычных ипотечных программ.
§
Размер
ежемесячных выплат значительно меньше, чем предлагают базовые ипотечные
кредиты.
§
Возможность
купить большую по метражу квартиру.
§
Возможность
рефинансирования кредита через 7 лет.
§
Возможность
досрочного погашения кредита через 6 мес. кредитования.
§
Первоначальный
взнос составляет от 20% стоимости квартиры, в зависимости от суммы кредита,
если кредит берется под покупку жилья на вторичном рынке. В случае если покупка
осуществляется на первичном рынке, размер кредита не может составлять более 75%
стоимости квартиры, под залог которой берется кредит, первоначальный взнос в
этом случае - 10%.
Требования по страхованию:
§
страхование
приобретаемой (для вторичного рынка) или имеющейся (для первичного рынка)
квартиры от рисков повреждения;
§
страхование жизни
и постоянной потери трудоспособности заемщика;
§
страхование
утраты права собственности на квартиру.
Общая стоимость всех трех видов страхования составляет 0.8%— 1% от суммы
кредита.
Если наступает страховой случай, страховая компания полностью погашает
кредит банку.
Преимущества:
§
Равные
ежемесячные платежи в течение всего срока кредитования.
§
Возможность
долгосрочного планирования Вашего бюджета на несколько лет.
§
Возможность
приобрести квартиру более высокого качества за счет максимальной суммы кредита.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
|