Проблемы банков в развитии ипотечного кредитования
Ипотечное
кредитование, бесспорно, является перспективным направлением банковской
деятельности. Банк, занимающийся ипотекой, является относительно устойчивым и рентабельным
экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких
надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической
системе в целом.
Заключение
Ипотека в
своем содержании имеет две составляющие – правовую и экономическую. В правовом
отношении ипотека – инструмент залога недвижимого имущества в целях получения
кредита на приобретение объекта недвижимости, когда имущество остается в руках
должника. В экономическом – это рыночный инструмент оборота финансовых средств,
позволяющих привлечь дополнительные финансовые ресурсы для реализации проектов
в сфере недвижимости.
Созданная
структура гражданско-правовой базы ипотечного кредитования в России направлена
на создание вторичного ипотечного рынка (американская модель).
Эффективное
функционирование банковского ипотечного кредитования возможно при максимально
свободном движении денежных средств с фондового рынка к конечному заемщику и
обратно, а также при соответствующим уровне надежности ипотечного кредита и
ипотечной ценной бумаги. На современном этапе развития банковского ипотечного
кредитования в России можно сформулировать две основные группы проблем,
сдерживающих его развитие. К первой группе проблем относятся нерешенные вопросы
гражданско-правовой базы ипотеки в России. Вторая группа проблем банковской
ипотеки – проблемы экономического характера. Главная из которых – проблема
отсутствия долгосрочных кредитов в экономике.
В настоящее
время активно идет совершенствование законодательства, регулирующее ипотечное кредитование.
Хотелось бы
отметить, что к настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки для
развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами
ипотечных схем, развиваются региональных системы ипотечного жилищного кредитования.
Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных
органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что
в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий
самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка
ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части.
Список
использованных источников и литературы:
1. Астапов К.Л. Ипотечное
кредитование в России и за рубежом // Деньги и кредит. – 2004. № 4. – С.42-48.
2. Инструкция ЦБ РФ от
31.04.2004 г. «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих
эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» № 112-И
3. Исеев Р. Проблемы
секьюритизации на современном этапе // Рынок ценных бумаг. – 2004. - №. 19. –
С. 42-43.
4. Карабанова К.И.
Ипотечные ценные бумаги: понятие и виды // Законодательство и экономика. –
2004. - № 9. С. 71-78.
5. Концепция развития
единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в России /
Утверждена Решением Наблюдательного совета ОАО «Агентство по ипотечному
жилищному кредитованию» Протокол № 01 от 27.01.2005 г.
6. Маслов Д. Секьюритизация
ипотечных кредитов: реалии и перспективы // Рынок ценных бумаг. – 2004. №23. –
С. 19 – 21.
7. Матюхин
Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // Банковское дело. – 2004. №3. С.
34-36.
8. Москвин В.,
Федорова А. Управление системой ипотечных рисков // Инвестиции в России. -2005.
№ 2. С. 12-21.
9. Москвин В.,
Федорова А. Управление системой ипотечных рисков // Инвестиции в России. -2005.
№ 3. С. 26-29.
10. Нугаев
Р.А. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего
развития // Деньги и кредит. – 2004. - № 10. – С. 24-29.
11. Петров В.
Проблемы и перспективы обращения ипотечных ценных бумаг на торговых площадках
// Рынок ценных бумаг. – 2004. -№ 8. - С. 35-42.
12. Саввина
А.А. О перспективах ипотеки в России // Адвокат. – 2005. - № 1. – С. 41-44.
13. Суворов
Г.П. Об ипотечном агентстве замолвите слово… // Рынок ценных бумаг. – 2004.
№19. С. 44-47.
14. Суворов Г.
П. Как нам организовать рынок ипотечных ценных бумаг // www.bankir.ru.2003.Март.
15. Туктаров
Ю. Основные идеи ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. – 2004. № 5. –
С. 64-68.
16. Указание ЦБ РФ от 18.02.2005 г. «О внесении изменений в Инструкцию
Банка России от 16 января 2004 года № 110-И “Об обязательных нормативах банков”
№ 1549-У.
17. Указание ЦБ РФ от
18.02.2005 г. «О внесении изменений в Инструкцию Банка России от 31 марта 2004 года
№ 112-И “Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию
облигаций с ипотечным покрытием” № 1550-У.
18. Федеральный закон от
25 февраля 1999 г. N 40-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) кредитных
организаций" (с изменениями от 2 января 2000 г., 19 июня, 7 августа 2001
г., 21 марта 2002 г., 8 декабря 2003 г., 28 июля, 20 августа 2004 г.).
19. Федеральный закон от
29.12.2004 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации в связи с принятием Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах»
№192-ФЗ.
20. Федеральный закон от
11.11.2003 г. «Об ипотечных ценных бумагах» № 152-ФЗ.
21. Федеральный закон от
24.06.1997 г. «Об ипотеке» № 102-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N
143-ФЗ, от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 24.12.2002 N 179-ФЗ,
от 05.02.2004 N 1-ФЗ, от
29.06.2004 N 58-ФЗ, 30.12.2004 № 216-ФЗ).
22. Харин А.
Производные ипотечные ценные бумаги: Комментарий к ФЗ «Об ипотечных ценных
бумагах» // Хозяйство и право. – 2004. - № 3. – С.29-39.
23. #"#">#"#">#"#">#"#">#"#">#"#">www.skbbank.ru.
Приложение
1. Характеристика пфандбрифов и MBS
Если
сравнивать англо-американские облигации, связанные с ипотекой, и германские
(европейские), то основные отличия заключаются в том, что пфандбрифы выпускаются
первичным кредитором (а не специальной организацией, как англо-американские
облигации) и ипотечные ссуды остаются на балансе банка — эмитента пфандбрифов
(а не списываются с баланса первичного кредитора). Отличаются и сами системы
государственного регулирования, контроля и степени государственного участия на
рынке ипотечного кредитования. [1. С. 45]
Пфандбрифы —
облигации, выпускаемые немецкими ипотечными банками для финансирования операций
с недвижимостью частных лиц и заемщиков общественного сектора. Обеспечением
этих ценных бумаг служат либо первая закладная на недвижимость, либо кредиты
государственным органам.
1) ипотечный
банк выдает кредиты заемщикам;
2) кредиты,
подобранные в соответствии с определенными стандартными характеристиками
объединяются в пул, на основе которого банком выпускаются облигации с ипотечным
обеспечением;
3) ипотечным
обеспечением служат обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы
долга и об уплате процентов по кредитным договорам;
4) ипотечный
банк продает облигации, обязуясь выплачивать инвесторам платежи за счет
погашения заемщиками банка суммы основного долга и процентов по кредиту;
5) инвесторы
покупают ипотечные облигации, платежи по которым осуществляются ипотечным
банком за счет платежей заемщиков банка в счет основного долга и процентов по
нему;
6) ипотечные
кредиты остаются на балансе ипотечного банка, но выделяются на отдельном
реестре учета ипотечного обеспечения;
7) ипотечный
банк или орган, контролирующий его деятельность, назначает независимого
поверенного, осуществляющего постоянный контроль за соблюдением установленных
законодательством требований;
8) поверенный
осуществляет периодический аудит пула кредитов, включенных в обеспечение;
9) владельцы
ипотечных облигаций обладают правом прямого и преимущественного доступа к
ипотечному обеспечению в случае банкротства эмитента. [4. С. 72-73]
Ипотечные
ценные бумаги американского типа (MBS) выпускаются по следующей схеме:
1) банк —
первичный кредитор предоставляет ипотечные кредиты заемщикам и получает право
на получение платежей по кредиту и право залогодержателя
2) приобретая
право требования по кредиту у банка - первичного кредитора, специально
созданный орган (special purpose vehicle — SPV) —ипотечное агентство —
приобретает права кредитора и права залогодержателя. При этом банк, как правило,
продолжает обслуживание кредитов. Этот же банк осуществляет процедуру обращения
взыскания на залоговое обеспечение, в случае если должник по ипотечному кредиту
из пула не выполняет свои обязательства;
3) SPV,
собрав пул однотипных кредитов, выпускает на его основе свои ценные бумаги и
продает их инвесторам. В США ведущая роль в этой деятельности принадлежит трем
организациям — FNMA («Фэнни Мэй»), GNMA («Джинни Мэй»), и FHLMC («Фредди Мак»),
которые пользуются поддержкой государства;
4) SPV
является организацией-проводником платежей от заемщиков инвесторам. Главная их
задача — пересылка полученных платежей инвесторам. Существует лишь временная
задержка между выплатами по кредитам пула и платежам держателям ценных бумаг,
которая составляет, как правило, 15—25 дней. «Переводные ценные бумаги
отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и
размер выплат по ним определяются поступлениями по ипотечным кредитам, обеспечивающим
данный выпуск. Владельцу ценной бумаги заранее не известна сумма ежемесячных поступлений»
В США
государственная гарантия по этому виду ценных бумаг избавляет
инвестора от
риска дефолта: банк — первичный кредитор гарантирует продолжение платежей по
кредиту даже в период от дефолта до реализации залога. Если банк оказался
несостоятельным, то GNMA назначает другого агента по реализации залога и само
продолжает платить по кредиту до реализации залога. В гипотетической ситуации,
если GNMA окажется несостоятельным, то американское правительство гарантирует
продолжение платежей по кредиту — тройная защита инвестора. Все усилия
направлены на одно — продолжать платить инвестору по ценной бумаге. Неудивительно,
что у этих бумаг практически отсутствует риск дефолта и для них характерен
высочайший кредитный рейтинг".
5) SPV
выплачивает комиссионное вознаграждение банку — первичному кредитору (за
обслуживание кредитов) из поступающих средств. [4, С.74-75]
Принципиальные
различия между этими видами ипотечных ценных бумаг отобразим в таблице:
Пфандбрифы
|
Облигации типа MBS
|
1. Эмитент
|
Первичный кредитор
|
Специальная организация
SPV
|
2. Секьюритизация
|
Балансовая
|
Внебалансовая
|
3. Обеспечение высокого
кредитного рейтинга
|
Жесткий государственный
контроль за эмитентами – кредитными учреждениями
|
Государственные
гарантии инвесторам
Льготы и привилегии
эмитентам MBS
|
4. Риск досрочного
погашения
|
Банк-эмитент
|
Инвестор
|
5. Доход
|
Фиксированный или
плавающий процент
|
Все платежи,
выплачиваемые заемщиком по кредиту, за минусом вознаграждения обслуживающему
банку и SPV
|
Приложение
2. Схема рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК
Заемщик - лицо, берущее кредит под залог
жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита
необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости
объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока
выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.
Кредитор
(банк) -
организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним
кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи
ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса.
Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги -
закладной, права на которую банк вправе переуступить.
Ипотечное
Агентство - является
основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство
выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными
кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов,
таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи
агентства входит:
- выкуп у
кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам
-
формирование первичных ипотечных активов
- эмиссия и
размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках
Обеспечением
эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы
закладных или ипотечных кредитов.
Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг.
Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные
фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие.
ВТОРОСТЕПЕННЫЕ
Риэлторская
компания -
профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску
объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для
предоставления в банк.
Оценочная
компания -
необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов
недвижимости, являющихся предметом залога.
Страховая
компания - выполняет
функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления
следующих видов страхования:
- страхование
риска повреждения и уничтожения объекта
- страхование
риска утраты права собственности на предмет ипотеки
- страхование
риска потери жизни и трудоспособности заемщика
Расходы по
ежегодному страхованию несет заемщик.
Государственный
регистратор - орган
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его
функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав
собственности, регистрация договоров ипотеки. [25]
Рефинансирование
банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит
следующим образом:
1.
коммерческий
банк заключает с юридическими и (или) физическими лицами кредитные договора под
залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;
2.
ипотечные
агентства производят выкуп закладных у банка через выпуск облигаций, которые
размещаются на фондовом рынке;
3.
денежные
средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к
кредитору;
4.
государство
гарантирует выплаты по облигациям.
Приложение
3. Основные недостатки ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»
1) В
настоящее время ни один кредит, выданный на российском рынке, не может быть
включен в состав ипотечного покрытия из-за несоответствия страхового покрытия
кредитов требованиям, установленным Законом «Об ипотечных ценных бумагах». В
соответствии с законом, страховая сумма должна быть не менее суммы основного
долга, так и процентов, уплачиваемых заемщиком за весь срок кредитования.
Статья 3 Закона должна быть изменена, так как требования к страховой сумме
значительно повышают эффективную процентную ставку по кредитам и снижают
доступность ипотечного кредита для физических лиц.
2) Необходимо
отменить требование о назначении заемщика выгодоприобретателем по договору
страхования жизни и здоровья. Согласно п.2 ст.3 Закона выгодоприобретателем
должно являться физическое лицо, тогда как по Стандартам АИЖК – кредитор.
Именно из-за этого формального несоответствия закладные, оформленные по
стандартам АИЖК, не могут входить в состав ипотечного покрытия. [26]
3) Закон не
содержит специального регулирования порядка движения денежных средств (так
называемые «обеспечительные» счета-эскроу), поступающих в результате исполнения
обязательств по требованиям, входящим в состав ипотечного покрытия и
направляемым на осуществление выплат владельцам ипотечных ценных бумаг.
4) Отсутствие
паритетных условий между ипотечными бумагами АИЖК и других эмитентов (кредитные
организации, ипотечные агенты), ввиду того, что первые обладают
государственными гарантиями.
5) Нечеткая
формулировка определения ипотечного агента.
6) Включение
в состав ипотечного покрытия денежных средств.
7) Норма
Закона об общем собрании владельцев ипотечных сертификатов участия и его
компетенции.
Приложение
4
Объемы
выданных ипотечных кредитов ведущими операторами в 2003 году [26]
Оператор
|
Объем выданных кредитов,
млн $
|
Количество кредитов
|
Сбербанк
|
233
|
-
|
ДельтаКредит
|
34
|
1000
|
АИЖК
|
22.9
|
2074
|
Райффайзенбанк
|
21.4
|
419
|
Фора-Банк
|
12.3
|
-
|
УГАИК (Уфа)
|
8.7
|
-
|
Собинбанк
|
8.2
|
350
|
СОФЖИ (Самара)
|
7.6
|
708
|
Внешторгбанк
|
7
|
-
|
Газпромбанк
|
5.5
|
-
|
ОИЖК (Оренбург)
|
5.2
|
557
|
РФЖиИ (Марий Эл)
|
4.3
|
106
|
НОАИЖК (Новосибирск)
|
4.2
|
223
|
Агропромкредит
|
4
|
300
|
ФИА-Банк
|
3.4
|
526
|
Национальная ипотечная
компания
|
3
|
78
|
Наш дом-Приморье
|
2.2
|
135
|
Евротраст
|
2
|
30
|
Липецкая ипотечная
корпорация
|
1.6
|
182
|
КБ Система
|
1.35
|
-
|
ИРИА (Иркутск)
|
0.93
|
92
|
МДМ-банк
|
0.9
|
7
|
Калужская ипотечная корпорация
|
0.73
|
67
|
Мордовская ипотечная
корпорация
|
0.5
|
64
|
САИЖК (Екатеринбург)
|
0.2
|
14
|
АРОИЖК (Архангельск)
|
0.13
|
10
|
Ипотечное агентство РТ
(Казань)
|
-
|
8
|
ПОИФ (Пермь)
|
|
|
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5
|