МЕНЮ


Фестивали и конкурсы
Семинары
Издания
О МОДНТ
Приглашения
Поздравляем

НАУЧНЫЕ РАБОТЫ


  • Инновационный менеджмент
  • Инвестиции
  • ИГП
  • Земельное право
  • Журналистика
  • Жилищное право
  • Радиоэлектроника
  • Психология
  • Программирование и комп-ры
  • Предпринимательство
  • Право
  • Политология
  • Полиграфия
  • Педагогика
  • Оккультизм и уфология
  • Начертательная геометрия
  • Бухучет управленчучет
  • Биология
  • Бизнес-план
  • Безопасность жизнедеятельности
  • Банковское дело
  • АХД экпред финансы предприятий
  • Аудит
  • Ветеринария
  • Валютные отношения
  • Бухгалтерский учет и аудит
  • Ботаника и сельское хозяйство
  • Биржевое дело
  • Банковское дело
  • Астрономия
  • Архитектура
  • Арбитражный процесс
  • Безопасность жизнедеятельности
  • Административное право
  • Авиация и космонавтика
  • Кулинария
  • Наука и техника
  • Криминология
  • Криминалистика
  • Косметология
  • Коммуникации и связь
  • Кибернетика
  • Исторические личности
  • Информатика
  • Инвестиции
  • по Зоология
  • Журналистика
  • Карта сайта
  • Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования

    Во Франции аналогом германской системы «Bausparkasse» являются Сберегательные кассы, предоставляющие клиентам различные виды накопительно-кредитных схем, отличающиеся низкими процентными ставками и длительными сроками погашения кредита.

    В Великобритании функции немецких Стройсберкасс выполняют Строительные общества. Мощные жилищно-кооперативные организации действуют в Канаде и Швеции. Даже в США наряду с ипотечной системой существуют так называемые ссудно-сберегательные ассоциации, осуществляющие кредитование граждан, желающих приобрести недвижимость из средств, внесенных самими членами этих организаций.

    Следует иметь в виду, что система, аналогичная немецкой «Bausparkasse» выгодна не только для граждан, но и для государства: она помогает правительству частично делегировать полномочия по решению жилищной проблемы частным инвесторам, перераспределяя ответственность за этот сектор экономики. Недвижимость, находящаяся в частной собственности, приносит государству больший доход, чем жилье, сдаваемое в аренду. Следовательно, поддерживая такую систему, государство посредством относительно небольших затрат добивается значительной стабилизации в одной их важнейших сфер народного хозяйства.

    Реальность такова, что сегодня рост цен на жилье значительно обгоняет рост доходов населения.

    Ипотека придумана, как известно, для среднего класса, который, увы, у нас еще не сформировался. Состоятельный человек вряд ли захочет воспользоваться программой ипотечного кредитования, он сразу купит нужную ему квартиру, а бедной (самой многочисленной) части населения ипотечное кредитование сегодня не потянуть, поскольку для покупки жилья необходимо иметь 20-30% от его стоимости, не говоря уже о том, что нужно реально оценивать свои риски, т.е. иметь стабильный доход, позволяющий выплачивать как сам кредит, так и проценты по нему.

    Высокая инфляция в России вряд ли позволит в ближайшее время снизить ставки ипотечных кредитов без государственного субсидирования и воплотить в жизнь обещание властей сделать жилье доступным большинству населения страны.

    Результат один: подавляющее большинство населения не может воспользоваться ипотечным кредитованием, в то время как, по экспертным оценкам, для более чем половины нуждающихся в улучшении жилья вполне реально накопить деньги на первый взнос в специальных банках, аналогичных все тем же немецким «стройсберкассам».

    Прообраз накопительно-ипотечной системы финансирования строительства жилья уже разработан и принят в Минобороны России (военнослужащий, таким образом, накапливает средства для целевого жилищного займа).

    Государство постепенно приходит к осознанию того, что необходимо вкладывать деньги в стройиндустрию. При выполнении этих условий можно будет говорить о снижении стоимости жилья и о выполнении программы «Доступное жилье» в количественных показателях. Итак, спустя год с момента вступления в силу Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве»[42], призванного защитить строительный рынок от недобросовестных и непрофессиональных компаний, законодатели признали, что в итоге новый закон серьезно сократил частные инвестиции и практически свел на нет банковское кредитование.

    Но есть и противники социальной ипотеки. Так, по мнению М.П. Логинова, подобные схемы, позволяя решить краткосрочные социальные задачи обеспечения жильем части населения, постоянно требуют дополнительных бюджетных средств и не позволяют включить механизм рефинансирования с использованием средств финансового рынка и рынка частных инвестиций. Е.Л. Смирнова считает, что система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер и существуют сомнения, что бюджет страны сможет в течение многих лет выдержать нагрузку такого субсидирования[43].

    Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной в США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию» (АИЖК), а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством.

    В США сформировалась так называемая двухуровневая система ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг разделены. В первую очередь это обусловлено поддержанием ликвидности коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании.

    В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф.Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. В настоящее время система финансирования жилья в США - это сложный рынок, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.

    Факторами успеха оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка - это решило главную проблему жилищного финансирования. Для этого в разные годы были созданы Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).

    Американским правительством в 1938 году была учреждена Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация, главной целью была покупка и продажа закладных[44].

    Затем была проведена реструктуризация Федеральной Национальной Ипотечной Ассоциации: в результате она была разделена на два отдельных предприятия, одно из которых сохранило название Fannie Mae. Эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и выпускать ценные бумаги под государственную гарантию или государственное страхование.

    США напрямую или через Мировой банк в странах Восточной Европы потратила десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итоге эти страны (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве.

    Но в то же время в последние годы в континентальных европейских странах, например в той же Германии, всё чаще начинают обращаться к американской двухуровневой системе ипотечного кредитования.

    В 1934 году была создана Федеральная жилищная администрация в соответствии с Национальным актом о жилье, основными направлениями деятельности которой являются создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов и разработка и совершенствование стандартов ипотечного жилищного кредитования. Она стала первой страховой компанией, учрежденной государством, страхующей кредитные риски по ипотечным жилищным кредитам. Основной ее задачей является содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий.

    Еще одной формой государственной поддержки является адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья. Государство использует прямые формы помощи - денежные дотации при погашении процентов, например, погашение части кредита при рождении ребёнка, и непрямые - в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п., например, налоговые вычеты.

    В связи с финансовым кризисом объемы ипотечного кредитования в России по итогам 2008г. снизились. Самым провальным оказался 4 квартал, в котором ипотека упала в четыре раза по сравнению с тем же кварталом 2007г[45].

    Причинами возникновения кризиса на рынке ипотеки в США стали падение цен на недвижимость; общее повышение ставок по ипотечным кредитам, следующее за повышением ставок рефинансирования Федеральной резервной системой (ФРС) США; ослабление требований и стандартов по выдаваемым ипотечным кредитам; падение доходов населения США: в результате заемщики, не располагавшие стабильными доходами, оказались не в состоянии обслуживать принятые на себя долговые обязательства[46].

    В России подавляющее большинство кредитов на приобретение жилья выдается по фиксированной ставке, кредиты с «плавающей» ставкой[47], привязанной к рынку, практически не пользуются спросом. Поэтому для «старых» заемщиков условия погашения кредитов не ухудшились.

    Обобщив развитие ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно оно стало фактором экономического развития в США и в Германии.

    Однако опыт других стран в чистом виде перенести в российские условия невозможно. Тем более что американская система ипотечного кредитования показала свое несовершенство. При использовании зарубежного опыта необходим его критический анализ, а также возможность адаптации к местным условиям. Нужно помнить о национальных традициях российского государства и остроту нерешенных социально-экономических проблем.


    Глава 2. Юридическая природа гражданско-правового договора ипотечного кредитования


    2.1 Понятие и особенности заключения и оформления договора ипотечного кредитования


    После того, как Правительством РФ была одобрена Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в России[48], возрос интерес к ипотечному кредитованию. Актуальной стала проблема правильности заключения, оформления и государственной регистрации договора об ипотеке.

    Пункт 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит понятие договора ипотеки, в соответствии с которым одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Таким образом, определение обязательства вытекает из содержания договора ипотеки. В связи с этим целесообразно разграничить понятия «договор ипотеки» и «обязательства, вытекающие из договора ипотеки». Первое - юридический факт, а второе - правоотношение[49].

    Договор ипотеки, как и любой другой гражданско-правовой договор[50], является не только особым юридическим фактом, устанавливающим юридическую связь между субъектами, но и средством правового регулирования общественных отношений[51]. Являясь основанием возникновения ипотечных правоотношений, он устанавливает круг прав и обязанностей между участвующими в нем сторонами, а также выступает в качестве регулятора общественных отношений[52].

    В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Необходимо отметить достаточно обширный перечень условий договора об ипотеке (залоге недвижимости), которые признаются существенными. В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке к разряду существенных условий отнесены предмет договора и его оценка, существо, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой.

    Предметом договора ипотеки является недвижимое имущество. Определение понятия «недвижимость» раскрыто в ст. 130 ГК РФ.

    Таким образом, предметом договора ипотеки может быть только индивидуально определенная вещь. Поэтому строения, являющиеся предметом договора, должны по своим характеристикам, в частности, по функциональному назначению, точно совпадать с данными, которые они имеют в качестве объекта государственной регистрации недвижимости. В договоре об ипотеке обязательно должны содержаться сведения о наименовании предмета договора, месте его нахождения и достаточные для идентификации этого предмета описания с тем, чтобы однозначно выделить данный предмет от похожих других. Предмет договора должен быть определен указанием не только видовой принадлежности имущества, но и индивидуальных характеристик конкретного объекта, позволяющих вычленить предмет договора ипотеки из однородных предметов[53].

    В договоре ипотеки необходимо описать предмет ипотеки. В частности, указывается вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об ипотеке (жилой дом, квартира и т.д.). При описании недвижимого имущества указывается наименование предмета ипотеки, которое содержится в свидетельстве о государственной регистрации объекта недвижимого имущества и документе технического учета или кадастровом плане; площадь объекта недвижимости; адрес, по которому расположен объект недвижимости; условный или кадастровый номер объекта недвижимости.

    Закон об ипотеке (абз. 3 п. 2 ст. 9) также предусматривает, что если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

    Необходимо отметить, что к ипотечным правоотношениям применим предварительный договор, который не подлежит обязательной государственной регистрации исходя из требований ст.164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества[54].

    В договоре об ипотеке также должны быть указаны право (собственность, аренда и др.), на основании которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего право залогодателя.

    Согласно Закону об ипотеке, предметом договора ипотеки могут быть вещи и имущественные права, которые будут приобретены залогодателем в будущем. В связи с этим необходимо отметить недопустимость возникновения залога ранее основного обязательства, что предусмотрено п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке. Это положение делает возможным, в частности, обеспечение кредитных договоров, заключаемых в целях финансирования строительства каких-либо объектов путем передачи в залог указанных объектов, а также договоров банковской ссуды под индивидуальное жилищное строительство.

    Следовательно, очень важно грамотно и объективно проводить оценку предмета договора. Нормативно-правовую базу, регламентирующую оценочную деятельность, составляет ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»[55].

    В правоприменительной практике нередко возникают споры, связанные с несогласием залогодержателя по стоимости заложенного имущества, предложенной залогодателем. В этом случае суду приходится дополнительно оценивать все обстоятельства дела, касающиеся реальной стоимости имущества на момент его реализации, действительную волю сторон при заключении договора и определении стоимости заложенного имущества. Во избежание подобных споров целесообразно при заключении договора в части определения стоимости заложенного имущества избегать конкретных соглашений о стоимости заложенного имущества и предусматривать возможность изменения его размера в связи с инфляционными процессами исходя из рыночной стоимости имущества.

    В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

    Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется целесообразным, так как лишь соглашением сторон возможно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении[56].

    Наличие нескольких оценок предмета ипотеки в договоре не является основанием для признания такого договора незаключенным. Это толкование содержится в п. 19 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005г. № 90 «если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой договорились стороны, как о существенном условии договора об ипотеке»[57], ипотечный договор считается заключенным.

    Что касается остальных условий, то размер исполнения основного обязательства должен определяться договором. Если же договор ипотеки соответствующего условия не содержит, считается, что ипотека обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в соответствии со ст. 337 ГК РФ. Следовательно, данное условие относится к категории обычных, т.е. его отсутствие в тексте договора не влечет признания последнего незаключенным.

    Существо и срок исполнения основного обязательства могут быть сформулированы лишь путем дублирования соответствующих условий, содержащихся в основном обязательстве.

    На практике стороны договора нередко, не дублируя соответствующих условий из основного обязательства, в тексте договора просто отсылают к основному обязательству, в обеспечение которого заключается договор, и часто создают для себя неразрешимые проблемы. Не следует забывать, что в данном случае речь идет о существенных условиях договора, который в силу этого может быть признан заключенным лишь при достижении сторонами соглашения по указанным условиям[58]. Итак, в договоре ипотеки должно быть указано обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (если обязательство основано на договоре, необходимо указать его стороны, дату и место заключения). Если обеспечиваемое обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры. В связи с этим возникает вопрос: являются ли условия о размере, существе и сроке исполнения обязательства, исполнение которого обеспечивает договор ипотеки, существенными, если они, по сути, относятся не к отношениям, возникающим из залога, а к основному обязательству? С одной стороны, Закон об ипотеке включает их в список существенных условий договора, с другой стороны, не исключается возможность их отсутствия в договоре ипотеки. Так, стоит ли признавать их существенными? Из числа существенных условий договора об ипотеке условия о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, целесообразно исключить[59]. Объясняется это тем, что «договор ипотеки является способом обеспечения другого (основного) договора, и это не причина включения существенных условий договора одного вида в число существенных условий договора другого вида»[60]. Это вполне разумная мысль, поскольку отсутствие подобных условий в договоре ипотеки можно допустить, если на стороне залогодателя выступает должник по основному обязательству. К тому же в договоре ипотеки обязательно должна быть отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. Такое разъяснение содержится в Постановлении пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного суда от 1 июля 1996г. № 6/8[61]. Этого будет достаточно для того, чтобы признать договор об ипотеке заключенным. Однако если на стороне залогодателя выступает третье лицо, отсылка в договоре ипотеки к основному обязательству не может быть признана выражением воли залогодателя, не являющегося стороной в основном обязательстве. В подобном случае отсутствие условий о существе, размере и сроке исполнения основного обязательства влечет признание договора ипотеки незаключенным.

    Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8


    Приглашения

    09.12.2013 - 16.12.2013

    Международный конкурс хореографического искусства в рамках Международного фестиваля искусств «РОЖДЕСТВЕНСКАЯ АНДОРРА»

    09.12.2013 - 16.12.2013

    Международный конкурс хорового искусства в АНДОРРЕ «РОЖДЕСТВЕНСКАЯ АНДОРРА»




    Copyright © 2012 г.
    При использовании материалов - ссылка на сайт обязательна.