Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования
Во Франции аналогом германской системы «Bausparkasse»
являются Сберегательные кассы, предоставляющие клиентам различные виды
накопительно-кредитных схем, отличающиеся низкими процентными ставками и длительными
сроками погашения кредита.
В Великобритании функции немецких Стройсберкасс выполняют
Строительные общества. Мощные жилищно-кооперативные организации действуют в
Канаде и Швеции. Даже в США наряду с ипотечной системой существуют так
называемые ссудно-сберегательные ассоциации, осуществляющие кредитование
граждан, желающих приобрести недвижимость из средств, внесенных самими членами
этих организаций.
Следует иметь в виду, что система, аналогичная немецкой
«Bausparkasse» выгодна не только для граждан, но и для государства: она
помогает правительству частично делегировать полномочия по решению жилищной
проблемы частным инвесторам, перераспределяя ответственность за этот сектор
экономики. Недвижимость, находящаяся в частной собственности, приносит государству
больший доход, чем жилье, сдаваемое в аренду. Следовательно, поддерживая такую
систему, государство посредством относительно небольших затрат добивается
значительной стабилизации в одной их важнейших сфер народного хозяйства.
Реальность такова, что сегодня рост цен на жилье
значительно обгоняет рост доходов населения.
Ипотека придумана, как известно, для среднего класса,
который, увы, у нас еще не сформировался. Состоятельный человек вряд ли захочет
воспользоваться программой ипотечного кредитования, он сразу купит нужную ему
квартиру, а бедной (самой многочисленной) части населения ипотечное
кредитование сегодня не потянуть, поскольку для покупки жилья необходимо иметь
20-30% от его стоимости, не говоря уже о том, что нужно реально оценивать свои
риски, т.е. иметь стабильный доход, позволяющий выплачивать как сам кредит, так
и проценты по нему.
Высокая инфляция в России вряд ли позволит в ближайшее
время снизить ставки ипотечных кредитов без государственного субсидирования и
воплотить в жизнь обещание властей сделать жилье доступным большинству
населения страны.
Результат один: подавляющее большинство населения не
может воспользоваться ипотечным кредитованием, в то время как, по экспертным
оценкам, для более чем половины нуждающихся в улучшении жилья вполне реально
накопить деньги на первый взнос в специальных банках, аналогичных все тем же
немецким «стройсберкассам».
Прообраз накопительно-ипотечной системы финансирования
строительства жилья уже разработан и принят в Минобороны России
(военнослужащий, таким образом, накапливает средства для целевого жилищного
займа).
Государство постепенно приходит к осознанию того, что
необходимо вкладывать деньги в стройиндустрию. При выполнении этих условий
можно будет говорить о снижении стоимости жилья и о выполнении программы
«Доступное жилье» в количественных показателях. Итак, спустя год с момента
вступления в силу Федерального закона № 214 «Об участии в долевом
строительстве»[42],
призванного защитить строительный рынок от недобросовестных и
непрофессиональных компаний, законодатели признали, что в итоге новый закон
серьезно сократил частные инвестиции и практически свел на нет банковское
кредитование.
Но есть и противники социальной ипотеки. Так, по мнению
М.П. Логинова, подобные схемы, позволяя решить краткосрочные социальные задачи
обеспечения жильем части населения, постоянно требуют дополнительных бюджетных
средств и не позволяют включить механизм рефинансирования с использованием
средств финансового рынка и рынка частных инвестиций. Е.Л. Смирнова считает,
что система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный
характер и существуют сомнения, что бюджет страны сможет в течение многих лет
выдержать нагрузку такого субсидирования[43].
Двухуровневая или американская модель ипотечного
кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной в
США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств
(эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано
предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было
создано «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию» (АИЖК), а в
федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых
Агентством.
В США сформировалась так называемая двухуровневая система
ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг разделены.
В первую очередь это обусловлено поддержанием ликвидности коммерческих банков,
участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании.
В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф.Рузвельта
начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного
строительства и приобретения жилья в собственность. В настоящее время система
финансирования жилья в США - это сложный рынок, на котором действует огромное
число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные
ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные
фонды и т.п.
Факторами успеха оказались мероприятия по формированию
вторичного ипотечного рынка - это решило главную проблему жилищного
финансирования. Для этого в разные годы были созданы Федеральная национальная
ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie
Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).
Американским правительством в 1938 году была учреждена Федеральная
Национальная Ипотечная Ассоциация, главной целью была покупка и продажа
закладных[44].
Затем была проведена реструктуризация Федеральной
Национальной Ипотечной Ассоциации: в результате она была разделена на два
отдельных предприятия, одно из которых сохранило название Fannie Mae. Эти организации
наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и выпускать ценные
бумаги под государственную гарантию или государственное страхование.
США напрямую или через Мировой банк в странах Восточной
Европы потратила десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по
созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому
образцу, но в итоге эти страны (за исключением России) приняли законы,
основанные на германском (европейском континентальном) праве.
Но в то же время в последние годы в континентальных
европейских странах, например в той же Германии, всё чаще начинают обращаться к
американской двухуровневой системе ипотечного кредитования.
В 1934 году была создана Федеральная жилищная
администрация в соответствии с Национальным актом о жилье, основными
направлениями деятельности которой являются создание системы взаимного
страхования ипотечных кредитов и разработка и совершенствование стандартов
ипотечного жилищного кредитования. Она стала первой страховой компанией,
учрежденной государством, страхующей кредитные риски по ипотечным жилищным
кредитам. Основной ее задачей является содействие малообеспеченным семьям в
улучшении жилищных условий.
Еще одной формой государственной поддержки является адресная
финансовая помощь гражданам при приобретении жилья. Государство использует
прямые формы помощи - денежные дотации при погашении процентов, например, погашение
части кредита при рождении ребёнка, и непрямые - в зависимости от
имущественного состояния, состава его семьи и т.п., например, налоговые вычеты.
В связи с финансовым кризисом объемы ипотечного
кредитования в России по итогам 2008г. снизились. Самым провальным оказался 4
квартал, в котором ипотека упала в четыре раза по сравнению с тем же кварталом
2007г[45].
Причинами возникновения кризиса на рынке ипотеки в США
стали падение цен на недвижимость; общее повышение ставок по ипотечным
кредитам, следующее за повышением ставок рефинансирования Федеральной резервной
системой (ФРС) США; ослабление требований и стандартов по выдаваемым ипотечным
кредитам; падение доходов населения США: в результате заемщики, не
располагавшие стабильными доходами, оказались не в состоянии обслуживать
принятые на себя долговые обязательства[46].
В России подавляющее большинство кредитов на приобретение
жилья выдается по фиксированной ставке, кредиты с «плавающей» ставкой[47], привязанной к рынку,
практически не пользуются спросом. Поэтому для «старых» заемщиков условия
погашения кредитов не ухудшились.
Обобщив развитие ипотечного кредитования в зарубежных
странах, следует отметить, что именно оно стало фактором экономического
развития в США и в Германии.
Однако опыт других стран в чистом виде перенести в
российские условия невозможно. Тем более что американская система ипотечного
кредитования показала свое несовершенство. При использовании зарубежного опыта
необходим его критический анализ, а также возможность адаптации к местным
условиям. Нужно помнить о национальных традициях российского государства и
остроту нерешенных социально-экономических проблем.
Глава 2. Юридическая природа
гражданско-правового договора ипотечного кредитования
2.1 Понятие и особенности
заключения и оформления договора ипотечного кредитования
После того, как Правительством РФ была одобрена Концепция
развития ипотечного жилищного кредитования в России[48],
возрос интерес к ипотечному кредитованию. Актуальной стала проблема
правильности заключения, оформления и государственной регистрации договора об
ипотеке.
Пункт 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998г. №
102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит понятие договора ипотеки, в
соответствии с которым одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по
обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение
своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости
заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно
перед другими кредиторами залогодателя. Таким образом, определение
обязательства вытекает из содержания договора ипотеки. В связи с этим целесообразно
разграничить понятия «договор ипотеки» и «обязательства, вытекающие из договора
ипотеки». Первое - юридический факт, а второе - правоотношение[49].
Договор ипотеки, как и любой другой гражданско-правовой
договор[50], является не только
особым юридическим фактом, устанавливающим юридическую связь между субъектами,
но и средством правового регулирования общественных отношений[51].
Являясь основанием возникновения ипотечных правоотношений, он устанавливает
круг прав и обязанностей между участвующими в нем сторонами, а также выступает
в качестве регулятора общественных отношений[52].
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается
заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным
условиям договора. Необходимо отметить достаточно обширный перечень условий
договора об ипотеке (залоге недвижимости), которые признаются существенными. В
соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке к разряду существенных условий
отнесены предмет договора и его оценка, существо, размер и срок исполнения
основного обязательства, обеспеченного ипотекой.
Предметом договора ипотеки является недвижимое имущество.
Определение понятия «недвижимость» раскрыто в ст. 130 ГК РФ.
Таким образом, предметом договора ипотеки может быть
только индивидуально определенная вещь. Поэтому строения, являющиеся предметом договора,
должны по своим характеристикам, в частности, по функциональному назначению,
точно совпадать с данными, которые они имеют в качестве объекта государственной
регистрации недвижимости. В договоре об ипотеке обязательно должны содержаться
сведения о наименовании предмета договора, месте его нахождения и достаточные
для идентификации этого предмета описания с тем, чтобы однозначно выделить
данный предмет от похожих других. Предмет договора должен быть определен
указанием не только видовой принадлежности имущества, но и индивидуальных
характеристик конкретного объекта, позволяющих вычленить предмет договора
ипотеки из однородных предметов[53].
В договоре ипотеки необходимо описать предмет ипотеки. В
частности, указывается вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об
ипотеке (жилой дом, квартира и т.д.). При описании недвижимого имущества указывается
наименование предмета ипотеки, которое содержится в свидетельстве о
государственной регистрации объекта недвижимого имущества и документе
технического учета или кадастровом плане; площадь объекта недвижимости; адрес,
по которому расположен объект недвижимости; условный или кадастровый номер
объекта недвижимости.
Закон об ипотеке (абз. 3 п. 2 ст. 9) также
предусматривает, что если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю
право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об
ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть
указан срок аренды.
Необходимо отметить, что к ипотечным правоотношениям применим
предварительный договор, который не подлежит обязательной государственной
регистрации исходя из требований ст.164 ГК РФ. Предметом предварительного договора
является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не
обязательства по поводу недвижимого имущества[54].
В договоре об ипотеке также должны быть указаны право
(собственность, аренда и др.), на основании которого имущество, являющееся
предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа,
осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, зарегистрировавшего право залогодателя.
Согласно Закону об ипотеке, предметом договора ипотеки
могут быть вещи и имущественные права, которые будут приобретены залогодателем
в будущем. В связи с этим необходимо отметить недопустимость возникновения
залога ранее основного обязательства, что предусмотрено п. 3 ст. 11 Закона об
ипотеке. Это положение делает возможным, в частности, обеспечение кредитных
договоров, заключаемых в целях финансирования строительства каких-либо объектов
путем передачи в залог указанных объектов, а также договоров банковской ссуды
под индивидуальное жилищное строительство.
Следовательно, очень важно грамотно и объективно
проводить оценку предмета договора. Нормативно-правовую базу, регламентирующую
оценочную деятельность, составляет ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»[55].
В правоприменительной практике нередко возникают споры,
связанные с несогласием залогодержателя по стоимости заложенного имущества,
предложенной залогодателем. В этом случае суду приходится дополнительно
оценивать все обстоятельства дела, касающиеся реальной стоимости имущества на
момент его реализации, действительную волю сторон при заключении договора и
определении стоимости заложенного имущества. Во избежание подобных споров
целесообразно при заключении договора в части определения стоимости заложенного
имущества избегать конкретных соглашений о стоимости заложенного имущества и
предусматривать возможность изменения его размера в связи с инфляционными
процессами исходя из рыночной стоимости имущества.
В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке оценка
предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской
Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в
договоре об ипотеке в денежном выражении.
Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон
представляется целесообразным, так как лишь соглашением сторон возможно достичь
максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении[56].
Наличие нескольких оценок предмета ипотеки в договоре не
является основанием для признания такого договора незаключенным. Это толкование
содержится в п. 19 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005г.
№ 90 «если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о
которой договорились стороны, как о существенном условии договора об ипотеке»[57], ипотечный договор
считается заключенным.
Что касается остальных условий, то размер исполнения
основного обязательства должен определяться договором. Если же договор ипотеки
соответствующего условия не содержит, считается, что ипотека обеспечивает
требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту
удовлетворения, в соответствии со ст. 337 ГК РФ. Следовательно, данное условие
относится к категории обычных, т.е. его отсутствие в тексте договора не влечет
признания последнего незаключенным.
Существо и срок исполнения основного обязательства могут
быть сформулированы лишь путем дублирования соответствующих условий,
содержащихся в основном обязательстве.
На практике стороны договора нередко, не дублируя
соответствующих условий из основного обязательства, в тексте договора просто
отсылают к основному обязательству, в обеспечение которого заключается договор,
и часто создают для себя неразрешимые проблемы. Не следует забывать, что в
данном случае речь идет о существенных условиях договора, который в силу этого
может быть признан заключенным лишь при достижении сторонами соглашения по
указанным условиям[58].
Итак, в договоре ипотеки должно быть указано обязательство, обеспечиваемое
ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения
(если обязательство основано на договоре, необходимо указать его стороны, дату
и место заключения). Если обеспечиваемое обязательство подлежит исполнению по частям,
в договоре должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и
их размеры. В связи с этим возникает вопрос: являются ли условия о размере,
существе и сроке исполнения обязательства, исполнение которого обеспечивает
договор ипотеки, существенными, если они, по сути, относятся не к отношениям,
возникающим из залога, а к основному обязательству? С одной стороны, Закон об
ипотеке включает их в список существенных условий договора, с другой стороны,
не исключается возможность их отсутствия в договоре ипотеки. Так, стоит ли
признавать их существенными? Из числа существенных условий договора об ипотеке
условия о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого
ипотекой, целесообразно исключить[59].
Объясняется это тем, что «договор ипотеки является способом обеспечения другого
(основного) договора, и это не причина включения существенных условий договора
одного вида в число существенных условий договора другого вида»[60].
Это вполне разумная мысль, поскольку отсутствие подобных условий в договоре
ипотеки можно допустить, если на стороне залогодателя выступает должник по
основному обязательству. К тому же в договоре ипотеки обязательно должна быть
отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему
соответствующие условия. Такое разъяснение содержится в Постановлении пленумов
Верховного Суда и Высшего Арбитражного суда от 1 июля 1996г. № 6/8[61]. Этого будет достаточно
для того, чтобы признать договор об ипотеке заключенным. Однако если на стороне
залогодателя выступает третье лицо, отсылка в договоре ипотеки к основному
обязательству не может быть признана выражением воли залогодателя, не
являющегося стороной в основном обязательстве. В подобном случае отсутствие
условий о существе, размере и сроке исполнения основного обязательства влечет
признание договора ипотеки незаключенным.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
|