Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования

В соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору ипотеки могут быть удостоверены закладной. Закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Таким образом, законный владелец закладной вправе требовать исполнения денежного обязательства, предъявив лишь данную ценную бумагу, не подтверждая иными документами наличие обязательства, а также может подтвердить свое право залога на предмет ипотеки.

Если иное не установлено законом, то закладной могут быть удостоверены права по обеспеченному ипотекой обязательству как по договору, так и по ипотеке в силу закона.

Закладная является именной неэмиссионной ценной бумагой, передача прав по которой осуществляется путем заключения сделки в простой письменной форме, результатом которой является цессия. При совершении такой сделки лицо, передающее право, совершает на закладной отметку о новом владельце. При этом запрет на последующую передачу закладной другим лицам ничтожен.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, тогда и должником. Новеллой является то, что закладная выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения в государственный орган регистрации[77]. Залогодержатель вправе потребовать зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Другой стороной, участвующей в договоре ипотеки, является залогодатель. Залогодателем может быть как сам должник по обязательству, так и третье лицо, не участвующее в этом обязательстве. В качестве залогодателя может выступать как физическое лицо, так и юридическое. Им может быть как сам должник по основному обязательству, так и третье лицо, поскольку закон не запрещает собственнику имущества обеспечить им в качестве залога обязательство третьего лица. Основное требование, предъявляемое законодательством к залогодателю, - быть собственником имущества, которое передается в ипотеку либо владеть им на праве хозяйственного ведения. Данное требование является необходимым. Поскольку ипотека предполагает принципиальную возможность продажи предмета договора, то устанавливать залог может только лицо, у которого есть право распоряжения соответствующим имуществом и возможность продажи заложенного имущества.

В настоящее время, в связи с использованием на практике системы кредитования физических лиц для приобретения ими жилых помещений под залог соответствующей недвижимости, у правоприменителей возникает большое количество вопросов.

В частности, сегодня распространена ситуация, когда супруги, выступая в качестве заемщиков по кредитному договору или договору займа, покупают жилое помещение, например квартиру, в общую долевую собственность. При этом собственниками квартиры выступают не только сами супруги, но и их несовершеннолетний ребенок. Таким образом, одним из участников общей долевой собственности на квартиру становится лицо, не заключавшее кредитный договор либо договор займа. В середине декабря Верховный суд России отменил необходимость наличия согласия органов опеки при проведении сделок с квартирами, где зарегистрирован несовершеннолетний жилец. Но в решении суда отмечалось, что оно не распространяется на случаи, когда ребенок является собственником жилья.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, производит в указанной ситуации государственную регистрацию залога в силу закона независимо от того, что среди собственников есть лица, не заключавшие кредитный договор или договор займа. Согласия органа опеки и попечительства для регистрации ипотеки регистрирующий орган не требует. Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог может возникнуть как в силу договора, так и на основании закона. В последнем случае для возникновения залога должны наступить указанные в законе обстоятельства, а в самом нормативном акте должно быть предусмотрено: 1) какое имущество признается находящимся в залоге и 2) исполнение какого обязательства будет обеспечиваться залогом

В п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке установлено, что предметом залога применительно к рассматриваемой ситуации выступает жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Основное обязательство, исполнение которого в этом случае обеспечивается залогом, - обязательство по соответствующему кредитному договору или договору целевого займа. Названное имущество будет считаться находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Из смысла закона следует, что именно заемщик должен быть собственником предмета залога, а следовательно, и залогодателем в правоотношении по залогу жилого помещения.

Правовой анализ п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке позволяет сделать вывод и о том, что для возникновения залога в силу закона по рассматриваемым правилам предмет залога может быть приобретен и в общую долевую собственность нескольких лиц, если они выступают в качестве созаемщиков по кредитному договору или договору целевого займа. Во всех остальных случаях, когда приобретенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа жилой дом или квартира поступают в общую долевую собственность нескольких лиц, хотя бы одно из которых не является заемщиком по соответствующему кредитному договору или договору целевого займа, залог в силу закона по правилам ст. 77 Закона об ипотеке возникнуть не может. В таких ситуациях основанием для возникновения залога может быть лишь договор о залоге, заключенный с участием всех собственников жилого помещения. При ином толковании этой нормы создавалось бы положение, когда собственники квартиры или жилого дома, не выступавшие заемщиками и не принимавшие на себя никаких обязательств перед банком, автоматически вынуждены были бы за счет своего имущества обеспечивать исполнение обязательства должника, а следовательно, и нести риск утраты права собственности на это имущество.

Вместе с тем для возникновения залога как в силу закона, так и в силу договора всегда необходимо проявление воли залогодателя и совершение им действий, порождающих в конечном счете обеспечительное обязательство. Анализ предусмотренных законом случаев возникновения залога в силу закона (например, установленных в ст. ст. 488, 489, 587 ГК) позволяет утверждать, что:

- помимо воли лица залог в соответствующих ситуациях не возникает. Субъект, вступая в отношения с контрагентом - будущим кредитором по основному обязательству и залогодержателем в залоговом правоотношении, фактически выражает свое согласие с появлением в последующем залога при наступлении указанных в законе обстоятельств;

- залогодателем во всех рассматриваемых случаях по закону является сам должник в основном обязательстве. Именно он состоит в отношениях с кредитором и принимает на себя определенные обязанности.

В процессе исследования поставленной проблемы возник вопрос и о возможности расширительного толкования п. 1 ст. 77 ФЗ, распространив его на залог доли лица в праве общей долевой собственности на жилой дом или квартиру. Анализ правовых норм, регулирующих отношения в сфере возникновения и прекращения прав на недвижимое имущество, совершения сделок с недвижимостью, а также изучение правоприменительной практики[78] позволяют сделать вывод о том, что правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, обременении и сделок с ним распространяются на доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, если законодательством для этих случаев не установлены иные правила. В этой связи возможно применение по аналогии положений п. 1 ст. 77 ФЗ к случаям, когда кредит или целевой заем был предоставлен лицу для приобретения доли в праве общей долевой собственности на жилой дом или квартиру. С момента государственной регистрации права лица на приобретенную долю она будет считаться находящейся в залоге в силу закона.

Действующее гражданское законодательство РФ не запрещает несовершеннолетнему при соблюдении определенных правил выступать в качестве заемщика или одного из заемщиков по кредитному договору либо договору целевого займа. Если такая сделка совершается, то жилое помещение в силу п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке становится предметом залога с момента государственной регистрации права собственности заемщика либо всех заемщиков на жилой дом или квартиру. Совершение этой сделки (кредитного договора, договора целевого займа) приводит в последующем к обременению приобретаемого несовершеннолетним имущества, что затем может повлечь реализацию этого имущества. В таких ситуациях в законодательстве установлены специальные механизмы контроля, призванные защитить интересы несовершеннолетнего. Одним из таких механизмов выступает необходимость получения согласия органа опеки и попечительства на обременение имущества несовершеннолетнего.

В процессе ипотечного жилищного кредитования принимают участие достаточно много субъектов. Сторонами договора об ипотеке являются залогодержатель и залогодатель. Залогодержатель является кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству. У него обширный круг прав, которые достаточно защищены – преимущественное удовлетворение денежных требований перед другими кредиторами. Права залогодержателя могут быть удостоверены закладной. Другой стороной договора ипотеки является залогодатель, который может быть как должником по основному обязательству, так и третьим лицом, участвующем в данном обязательстве.

2.3 Особенности гражданско-правовой ответственности участников ипотечных отношений

Предметом залога может быть как уже существующий объект недвижимости, так и строящийся. При ипотечном жилищном кредитовании залогом обременяется либо существующее и принадлежащее залогодателю на вещном праве жилое помещение, либо строящиеся жилой дом или квартира в многоквартирном жилом доме. При этом основными договорами, безусловно, являются кредитный договор или договор займа как основные договоры и договор об ипотеке, обеспечивающий их исполнение. При этом и основной договор, и обеспечительный необходимо рассматривать в комплексе, так как они взаимосвязаны и составляют, по сути, одно гражданское правоотношение, поскольку совмещают отношения по кредитованию и собственно ипотеке (связь эта вполне закономерна, учитывая акцессорность юридической природы залога). Таким образом, именно договор устанавливает определенный круг прав и обязанностей сторон, участвующих в ипотечном кредитном правоотношении. В случае, когда стороны исполняют свои обязательства ненадлежащим образом либо вовсе их не исполняют, одним из последствий является привлечение виновной стороны к гражданско-правовой ответственности. И в этой связи принято разделять ответственность сторон по основному обязательству и по акцессорному. Например, ответственность по кредитному договору может быть возложена и на заемщика, и на кредитора. Заемщик отвечает по правилам ст. 811 ГК РФ, если иное не установлено законодательством или договором. Его ответственность состоит в дополнительном денежном обременении, связанном с уплатой повышенных процентов по просроченному кредиту. Размер процентов определяется в соответствии со ст. 395 ГК РФ и обычно увеличивается в договоре до тех пределов, которые обусловлены интересами банка. То же самое следует сказать об ответственности по договору займа. Размер ответственности заемщика за просрочку определяется учетной ставкой банковского процента, исчисленной со дня, когда должен был произойти возврат суммы займа, до дня ее фактического возврата заимодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных в договоре займа.

Судебная практика различает два вида процентов: в одном случае проценты, устанавливаемые ст. 809 ГК РФ, являются платой за пользование чужими денежными средствами - например, в договоре предусмотрено предоставление заемных средств под 20% годовых; ко второму случаю относятся проценты, которые начисляются на основании ст. 811 ГК РФ, за пользование денежными средствами сверх предусмотренных в договоре сроков. Их следует рассматривать как меру гражданско-правовой ответственности. К ним применима норма ст. 333 ГК РФ о праве суда сократить сумму такого рода процентов, если она несоразмерна последствиям просрочки заемных средств.

Предоставление кредита в срок является обязанностью кредитора, подписавшего кредитный договор. В случае его несвоевременного предоставления заемщик наделен возможностью взыскать с банка-кредитора неустойку. Однако в некоторых случаях кредитор вправе не выполнить данное обязательство: в случае признания заемщика неплатежеспособным либо при наличии доказательств, свидетельствующих о том, что заемщик не сможет выполнить свое обязательство по возврату кредитных средств и установленных процентов. Для того чтобы убедиться в платежеспособности будущего заемщика, банк-кредитор при решении вопроса о выдаче ипотечного кредита проводит тщательную процедуру. Кроме того, банком проводится оценка вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг), на котором анализируются уровень платежеспособности потенциального заемщика, уровень его кредитоспособности, достаточности собственных денежных средств, которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья, уровень обеспечения кредита. При этом банк оценивает не только имущественное положение клиента, но и его готовность выплатить долг, а также его предыдущие кредитные истории. И после всего этого говорить о том, что банк, заключив кредитный договор, выдаваемый, например, на покупку жилья, вправе не выполнить данное им обязательство, крайне противоречиво.

В то же время п. 2 ст. 821 ГК РФ предоставляет заемщику право отказаться от получения кредита полностью или частично, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями кредитного договора. В этом случае заемщик обязан уведомить кредитора об отказе от получения кредита до наступления срока его предоставления. В кредитном договоре может быть указан минимальный срок до наступления момента предоставления кредитных сумм, по истечении которого отказ заемщика от получения кредита не имеет юридической силы. Кредитный договор может предусматривать запрещение отказа заемщика от кредита либо обязанность заемщика возместить кредитору убытки, вызванные односторонним расторжением кредитного договора.

Кроме того, особая ответственность в договоре может быть предусмотрена за нецелевое использование полученных средств либо за снижение (утрату) ценности обеспечения кредита. При неисполнении условия о целевом использовании занятых денежным сумм либо при нарушении заемщиком «контрольных» прав кредитора последний вправе потребовать досрочного исполнения договора и уплаты процентов по нему, если иное не предусмотрено в договоре.

К имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей может быть привлечен и кредитор. В частности, в договоре может быть предусмотрена его ответственность за немотивированный отказ от предоставления кредита, предоставление его в меньшей сумме или с нарушением сроков. Наряду с уплатой неустойки (процентов) виновная сторона должна полностью возместить другой стороне убытки, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением договора, если такая форма ответственности не исключена последним. В соответствии с п. 1 ст. 821 ГК РФ кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. В этом случае несостоявшийся заемщик на основании ст. 397 ГК РФ вправе поручить исполнение по кредитованию другим лицам, в том числе обратиться в другой банк с возмещением всех понесенных в связи с этим расходов. Однако при этом предоставление заемщику подобного права может привести к явному дисбалансу правоотношений кредитора и должника, устанавливая преимущество на стороне заемщика, тем самым нарушая основополагающий принцип гражданского права - равенства правового режима для всех субъектов гражданского права.

Кроме того, к ответственности можно привлечь виновную сторону и за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, возникающих из договора об ипотеке. А поскольку залоговое правоотношение представляет собой односторонне обязывающее правоотношение, возникающее из договора об ипотеке, предусматривающее обязанность залогодателя совершать определенные действия в пользу другой стороны, а последняя имеет к ней лишь право требования, то и ответственность по договору об ипотеке возлагается исключительно на залогодателя. Спецификой ипотечных правоотношений является то, что привлечение должника по договору об ипотеке к ответственности путем обращения взыскания на заложенное по договору имущество влечет за собой прекращение залога, поскольку имеет своим последствием прекращение договора об ипотеке и, соответственно, основного договора - кредитного или заемного. Тем самым следует признать обращение взыскания единственно возможной мерой воздействия на недобросовестного заемщика. Таким образом, из стоимости заложенного имущества удовлетворяются все предусмотренные законом или договором требования кредитора.

В ст. 50 Закона об ипотеке законодатель предусмотрел основания для обращения взыскания на заложенное имущество должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение основного обязательства. Неисполнение обязательства характеризуется тем, что действия, которые должен был совершить должник, не совершаются, и блага, которые должен был получить кредитор, им не приобретаются. По кредитному договору либо по договору займа, обеспеченным ипотекой, заемщик-залогодатель обязан уплачивать ежемесячные платежи (основная сумма долга и проценты за пользование). Основная цель обязательства, таким образом, остается недостигнутой. Значит, неисполнением договора об ипотеке следует считать неуплату долга в сроки, обусловленные договором, из которого возникло основное обязательство. Следует заметить, что традиционная классификация нарушений договора включает в себя чаще всего именно нарушение сроков, и договор об ипотеке в этом смысле не является исключением. Типичной является ситуация, при которой должник по обеспеченному ипотекой обязательству прекращает платежи в тот момент, когда большая часть задолженности уже выплачена кредитору. Законодатель не установил четких критериев явной несоразмерности, и решение данного вопроса относится к усмотрению суда, его внутреннему убеждению в каждом конкретном случае. Другим основанием для обращения взыскания выступает ненадлежащее исполнение заемщиком своих обязательств. При ненадлежащем исполнении основная цель обязательства достигается, но на менее выгодных для кредитора условиях. В договоре об ипотеке таким ненадлежащим исполнением признается чаще всего частичное погашение долга, неуплата процентов, штрафа, пени. В связи с этим различие между неисполнением и ненадлежащим исполнением отражается на объеме требований, которые могут быть предъявлены кредитором неисправному должнику. В случае неисполнения обязательства основная обязанность погашается за счет обращения взыскания на заложенное имущество должника. В случае ненадлежащего исполнения обязательств на должнике помимо дополнительных обязанностей, вызванных нарушением обязательства, остается основная обязанность по его исполнению в натуре.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8