Пути совершенствования ипотечного кредитования
Решение
жилищной проблемы должно стать приоритетным направлением государственной
политики. Однако, как показывает анализ статистических данных, за последние
десять лет произошел резкий спад в области строительства, это и отразилось на
обеспечении жильем населения.
Несмотря
на степень износа основных фондов в строительстве (около 45%) и в
промышленности строительных материалов (около 54%), благодаря имеющимся
резервам производственных мощностей в строительстве (средний уровень загрузки -
60%), по оценке Госстроя России, существуют резервы по наращиванию производства
в течение двух лет (2005-2006гг.) в пределах 15-20%, т.е. по 10% (3-3,5% млн.
кв. м.).
Следует
сказать, что примерно 60% жилых строений в России построено более 30 лет назад
и изношено более чем на треть. Около 20% городского жилья неблагоустроенно,
более 11% нуждается в капитальном ремонте. Цифры красноречиво свидетельствуют,
что количество вводимых жилых домов качественно не меняет ситуации.
В
очереди на улучшение жилищных условий стоят 4,43 млн. семей (18,6% общего
количества). Время ожидания в очереди на получение социального жилья - 15-20
лет. Количество желающих улучшить жилищные условия - 31,6 млн. семей (61%).
В начале
2008г. наблюдалась тенденция к увеличению объемов жилищного строительства. В 1
полугодии 2008г. введено в действие 14,4 млн. кв. м. общей площади жилых домов,
что на 9,2% больше, чем за тот же период 2007г. Населением за свой счет и с
помощью кредитов было построено 7,0 млн. кв. м, общей площади жилых домов -
48,8% общего объема жилья в 1 полугодии 2008г. [6, c.55].
Отсутствие
жилья - определяющая причина кризисной демографической ситуации в России, когда
население страны при постоянном миграционном потоке сокращается. Главная
особенность воспроизводства населения России 90-х гг. истекшего века состоит в
феномене депопуляции применительно к стране в целом. Этот процесс обнаружился в
1992г. (в момент пересечения тенденций рождаемости и смертности) и продолжается
до сих пор. За 1992-2002гг. естественная убыль составила 8708,8 тыс. человек,
постепенно увеличиваясь от 1,5 до 6,5%. По оценке специалистов Департамента
жилищной политики правительства Москвы, в 50% случаев причиной разводов в
молодых семьях является отсутствием жилья.
Из всего
вышесказанного можно сделать вывод о том, что ипотечное жилищное кредитование в
России ограничивается в своем развитии следующими факторами:
•
неотработанность государственными финансовыми и экономическими органами
функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;
•
относительная слабость отечественной банковской системы, ее
незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного
кредитования;
•
невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных
компаний; отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков,
возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита;
•
относительная слабость отечественной банковской системы, ее
незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного
кредитования;
•
невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных
компаний; отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков,
возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита;
• отсутствие
у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;
•
юридические (правовые) проблемы, охватывающие вопросы создания
жилищно-инвестиционного законодательства, нормативно-правовой базы, позволяющие
слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;
•
высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
•
проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему [43, c.99].
Чтобы
преодолеть хоть небольшую часть этих факторов государству следует решить
множество проблем. В первую очередь необходимо принятие законодательных актов в
области строительства, способствующих снижению себестоимости жилья. Прежде
всего, пристальное внимание надо обратить на выделение земельных участков под
застройку, при котором велика зависимость инвесторов и строителей от местных
администраций. Больших инвестиций со стороны строителей требует выкуп участков
и проведение к ним коммуникаций. Это возможно решить путем развития
девелопмента, изменения ряда налогов и других мер.
Еще одна
весомая проблема - это отсутствие в СМИ доступной полноценной информации об
ипотеке. Несмотря на значительный интерес, проявляемый всеми слоями общества к
ипотечному рынку и рынку жилья, среднестатистический потребитель по-прежнему
знает об ипотеке очень мало. А ведь высокий статус национального проекта просто
обязан быть подкреплен регулярной информационной работой с использованием всех
каналов.
Также
требуют срочного решения и проблемы, связанные с получением
исходно-разрешительной документации, согласованием и проведением экспертиз
градостроительной и проектной документации. От подачи заявки на предоставление
земельного участка до утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию и
государственной регистрации права на объект недвижимости проходит от 1,5 до 3,5
лет.
В
качестве примера можно рассмотреть Нижегородскую область, где в целях
активизации жилищного строительства было разработано Положение об организации
целевого льготного кредитования инвесторов и застройщиков жилищного
строительства. Согласно этому положению, в программу льготного кредитования
включаются незавершенные строительством дома высокой степени готовности, чей
срок достройки не превышает 6 месяцев, что значительно расширяет первичный
рынок жилья, который можно вовлечь в ипотечный механизм [36, c.99].
Из
вышесказанного можно сделать вывод о том, что ипотечный кредит в России как
один из видов банковского кредитования очень остро нуждается в поддержке в виде
инвестиций и вложений, надежной правовой и законодательной базе, льготных программах,
бюджетных программах, в благоприятных условиях развития, эффективной и четкой
политики государства. В заключении можно отметить что, повышение уровня
обеспеченности населения жильем во всех странах решается с помощью механизма
ипотечного кредитования.
Ипотека
- понятие разностороннее и многогранное, что объясняет большое количество ее
отличительных черт, из которых выделяются ее главные принципы: гласность,
специальность, достоверность, старшинство, бесповоротность. Классификация
ипотечных кредитов производится по различным признакам, которые фиксируются
законодательными и нормативными документами.
Из
проделанных исследований можно сделать вывод о том, что на данном уровне
развития экономики для граждан Российской Федерации не выгодно решать жилищные
проблемы с помощью ипотеки, т.к. в конечном итоге переплачивается 63% вместо
предполагаемых 12,5% от первоначального займа. Поэтому к решению об ипотечном
кредитовании нужно подходить с четким расчетом, что будет более выгодным для
населения в конкретных обстоятельствах.
Из
полученных данных можно сделать главный вывод, что ипотечное кредитование в
России еще не совершенно и особо остро нуждается в поддержке в виде инвестиций
и вложений, надежной правовой и законодательной базе, льготных программах, бюджетных
программах, в благоприятных условиях развития, эффективной и четкой политике
государства.
Сибирский банк Сбербанка России занимает в Сибирском Ф.О.
ведущее место по большинству видов банковских операций, и особенно в сфере
кредитования населения.
Наглядно долю Сибирского банка Сбербанка России на рынке
кредитования населения можно увидеть из таблицы 2.1.
Таблица 2.1.
Доля Сибирского банка во вложениях (суммарных) всех банков в
Томской, Новосибирской и Кемеровской областей по кредитам населению на
01.01.2010 г.
Регион
|
Остаток задолженности
на 01.01.2010 г.,
млн. руб.
|
Остаток задолженности
по Сибирскому банку (по балансу),
млн. руб.
|
Доля Сибирского банка СБ РФ
%
|
Томская обл.
|
8 953
|
5 560
|
62.1
|
Кемеровская область
|
22 368
|
12 884
|
57.6
|
Новосибирская область
|
17 479
|
8 696
|
49.8
|
Кредитные вложения – всего
|
48 800
|
27 140
|
55.6
|
Томская обл.
|
18.3%
|
20.5%
|
|
Кемеровская область
|
45.8%
|
47.5%
|
|
Новосибирская область
|
35.8%
|
32%
|
|
Кредитные вложения – всего
|
100%
|
100%
|
|
Кроме этого, стабильный рост, который наблюдается в экономике
за последние годы, повлиял на улучшение финансового состояния предприятий и на
повышение платежеспособности населения и, как следствие, способствовал росту
объемов кредитования. Еще одной причиной можно считать постоянное развитие и
совершенствование услуг кредитования, а также непрерывное расширение филиальной
сети. Наглядно данную динамику можно посмотреть на рисунке 2.1.
Рис. 2.1. Динамика выдачи и погашения кредитов в 2007 – 2009
годах.
Необходимо также отметить то, что основная часть
предоставленных кредитов (около 55%) приходится на Новосибирскую область, остальные
32% и 13% - соответственно на Кемеровскую и Томскую.
Таблица 2.2.
Динамика выдачи и погашения кредитов в 2007-2009 гг.млн.руб.
|
2007г.
|
2008г.
|
2009г.
|
отклонение
|
абсолютное (+ / -)
|
темп роста, %
|
2008 / 2007
|
2009/ 2008
|
2009/ 2007
|
2008 / 2007
|
2009/ 2008
|
2009/ 2007
|
Выдано кредитов, всего
|
74 783
100%
|
103 869
100%
|
131 249
100%
|
29 086
100%
|
27 380
100%
|
56 466
100%
|
138,89
|
126,36
|
175,51
|
в т.ч.: физ.
лицам
|
6 754
9%
|
12 731
12.2%
|
22 222
16.9%
|
5 977
20.6%
|
9 491
34.7
|
15 468
27.4
|
188,50
|
174,55
|
329,02
|
юр. лицам
|
68 029
91%
|
91 139
87.8%
|
109 027
83.1%
|
23 110
79.4%
|
17 888
65.3%
|
40 998
72.6%
|
133,97
|
119,63
|
160,27
|
Погашено кредитов, всего
|
59 507
100%
|
87 484
100%
|
113 862
100%
|
27 977
100%
|
26 378
100%
|
54 355
100%
|
147,01
|
130,15
|
191,34
|
в т.ч.: физ. Лицам
|
2 355
3.9%
|
5 237
5.9%
|
9 729
8.5%
|
2 882
10.3%
|
4 492
17%
|
7 374
13.5%
|
222,38
|
185,77
|
413,12
|
юр. лицам
|
57 152
96.1%
|
82 246
94.1%
|
104 133
91.5%
|
25 094
89.7%
|
21 887
83%
|
46 981
86.5%
|
143,91
|
126,61
|
182,20
|
На основании представленных данных мы видим, что на
протяжении двух последних лет происходит увеличение как предоставленных
кредитов, так и сумм поступающих в погашение ранее взятых кредитов. За 2009 год
было выдано кредитов почти на 131 млрд.руб., что в 1,26 раз больше чем в 2008
году, причем темпы роста кредитов предоставленных физическим лицам значительно
выше темпов роста кредитования юридических лиц. Так, в 2009 году физическим и
юридическим лицам было предоставлено на 9,49 и 17,89 млрд. руб. кредитов
больше, чем в предыдущем, это соответственно в 1,75 и 1,19 раза больше, чем в
2008 году. Это указывает на то, что происходит достаточно постоянный рост и
стабильное увеличение кредитного портфеля банка.
Данную тенденцию роста можно объяснить рядом причин. В первую
очередь, это объясняется возможностью банка предоставлять кредиты на более
конкурентных условиях по сравнению с другими коммерческими банками благодаря
более сильной и диверсифицированной ресурсной базе, обеспеченной доминирующим
положением на рынке привлечения средств.
Таблица 2.3.
Удельный вес кредитных
вложений в общей сумме активов.
|
01.01.08г.
|
01.01.09г.
|
отклонение
|
01.01.10г.
|
отклонение
|
Активы (валюта баланса)
|
61 371 881
|
72 644 566
|
11 272 685
|
84 825 092
|
12 180 526
|
Остаток задолженности
по кредитам
|
29 949 478
|
46 347 233
|
16 397 755
|
63 618 819
|
17 271 586
|
население
|
6 301 113
|
14 645 698
|
8 344 585
|
27 139 710
|
12 494 012
|
юридические лица
|
20 400 679
|
31 701 535
|
11 300 856
|
36 479 109
|
4 777 574
|
Удельный вес всех
кредитных вложений в активе баланса, %
|
48,80
|
63,8
|
15,00
|
75,00
|
11,20
|
население
|
10,27
|
20,16
|
9,89
|
31,99
|
11,83
|
юридические лица
|
33,24
|
43,64
|
10,40
|
43,01
|
-0,63
|
На основе данных таблицы
2.3 можно сделать вывод, что за анализируемый период удельный вес всех
кредитных вложений в активе баланса увеличился на 26,2% пункта и на 1 января
2010 года составил 75%, из которых 43,01% пришлось на удельный вес юридических
лиц и 31,99% - физических лиц. И несмотря на то, что кредиты юридических лиц
занимают несомненно лидирующие положение, темпы роста кредитов населения
значительно выше, так за два года удельный вес кредитных вложений населения в
активе баланса увеличился на 21,72% , в то время как юридических лиц всего на
9,77%. Данная тенденция представлена на рисунке 3.2.
Рис. 3.2. Удельный вес
кредитных вложений в общей сумме активов
Сибирского банка
Сбербанка России в 2007-2009 гг.
Затем необходимо
проанализировать удельный вес кредитных вложений по задолженности (таблица
2.4).
Таблица 2.4.
Остаток задолженности по
кредитам
|
на
01.01.08г.
|
на 01.01.09г.
|
отклонение
|
на 01.01.10г.
|
отклонение
|
Население
|
|
|
|
|
|
тыс. руб.
|
7 148 878
|
14 613 555
|
7 464 677
|
27 023 478
|
12 409 923
|
тыс. USD.
|
130,468
|
1 158,376
|
1 028
|
4 038,280
|
2 879,904
|
итого в пересчете на
руб. по курсу ЦБ
|
|
|
|
|
|
население
|
7 152 721
|
14 645 698
|
7 492 977
|
27 139 710
|
12 494 012
|
доля в общей сумме
задолженности, %
|
23,9
|
31,6
|
7,7
|
42,7
|
11,1
|
Юридические лица.
|
|
|
|
|
|
тыс. руб.
|
20 706 286
|
27 517 854
|
6 811 568
|
33 695 541
|
6 177 687
|
тыс. USD.
|
70 973
|
150 770
|
79 797
|
96 710
|
-54 060
|
итого в пересчете на
руб. по курсу ЦБ
|
|
|
|
|
|
юридические лица.
|
22 796 757
|
31 701 535
|
8 904 778
|
36 479 109
|
4 777 574
|
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6
|