Реконструкция гостиницы Черноморье

Реконструкция гостиницы Черноморье

Содержание бизнес-плана реконструкции гостиницы «Черноморье»:

Глава I. Резюме проекта реконструкции гостиницы «Черноморье». 2

Глава II. Описание ООО «Гостиница «Черноморье» и состояние рынка. 4

Глава III.    План маркетинга. 19

Глава IV. Организационный план реализации проекта гостиницы «Черноморье». 26

Глава V. План производства. 28

Глава  VI Финансовый план реализации проекта. 38

Глава I. Резюме проекта реконструкции гостиницы «Черноморье».

ООО «Гостиница Черноморье» было создано в 1994 г. и в настоящий момент обладает полными правами на здание гостиницы (в эксплуатации -  12 лет) и правом аренды участка земли на 49 лет под зданием. Договор аренды заканчивается в 2049 г.

Гостиница находится по адресу: Россия, г. Сочи, ул. Курортный проспект 72/12.

Величина уставного капитала равна стоимости здания гостиницы – 56 000 000 руб. Учредителями проекта являются: Козлов А.В.  и Баранов М.Ю., с 55% и 45% долями соответственно.

Целями данного проекта являются:

a.       Реконструкция здания, капитальный ремонт номеров и служебных помещений;

b.      повышение качества обслуживания;

c.      повышение категории гостиницы до 3*;

d.      оборудование номеров дополнительными услугами;

e.      внедрение новых технологий в сфере управления и маркетинга;

f.       привлечение новых клиентов.

Необходимость изменений продиктована изношенностью здания, падением спроса на предоставляемые услуги на данном предприятии и др.

Здание оборудовано под гостиницу, но требует капитального ремонта.  Поэтому требуется проведение строительных и отделочных работ.  Приобретение необходимого оборудования и проведение монтажных работ предполагает единовременные затраты в размере 4,568 млн. руб. Реализация проекта предполагает получение кредита в размере  1,468 млн. руб. на срок до 5 лет под процентную ставку 13%, выплата долга и процентов по нему осуществляются ежемесячными платежами.

Предполагается осуществить проект за пять лет, срок реконструкции определен в три года.

Общая стоимость проекта на сегодняшний день оценивается на уровне    6 ,568 млн. руб. без учета стоимости существующего здания. Необходимый объем инвестиций – 4,730 млн. руб.

Экономическая эффективность данного проекта достаточно высока и представлена следующими основными показателями:

·                    дисконтированный срок окупаемости проекта при реальной ставке сравнения 13% годовых составляет около 3 года с начала реализации проекта, что значительно ниже периода жизни самого проекта;

·                    внутренняя реальная норма доходности, без учета инфляции, составляет 62%, что значительно превышает “банковскую” ставку кредита, погашаемого в пределах срока жизни проекта.

При заложенном в расчетах уровне доходов и затрат проект является эффективным и финансово состоятельным.

Глава II. Описание ООО «Гостиница «Черноморье» и состояние рынка.

            ООО «Гостиница "Черноморье"» создано в 1998 г. и в настоящий момент обладает полными правами собственности на здание гостиницы (в эксплуатации здание находится 11 лет)  и правом  аренды участка земли на 49 лет под зданием. Договор аренды заканчивается в 2049 г.  Стоимость здания составляет    –  55800 млн.руб.

Месторасположение:  г.Сочи, ул. Курортный проспект 72/12.

Основное направление деятельности ООО «Гостиница "Черноморье": оказание гражда­нам России и зарубежным гражданам, приезжающим в       г. Сочи, услуг размещения на уровне гостиницы категории 2*. Услуги предприятия наиболее востребованы потребителями среднего класса, приезжающими на сезонный отдых, а также деловыми туристами, круглогодично пользующимися услугами гостиницы.

Таблица 2.1

Характеристика номеров гостиницы «Черноморье» 2*

Основными целями данного проекта мы определим:

1. Внутренняя отделка номеров и повышение их комфортабельности, оснащение современным оборудованием и, как следствие, повышение классности гостиницы.

Оснащение номеров второй категории мини-холодильниками, ТВ спутниковыми антеннами, банными наборами; номеров первой категории – мини-холодильниками, ТВ спутниковыми антеннами, банными наборами, сплит-системами, беспроводным выходом в Интернет, телефонной связью; номеров категории люкс – мини-холодильниками, ТВ спутниковыми антеннами, банными наборами, сплит-системами, мини-барами, высокоскоростным доступом в Интернет, междугородним телефонным соединением.

2. Повышение качества услуг, предоставляемых персоналом гостиницы.  

Повышение качества обслуживания и внедрение передовых технологий, соответствующих мировым стандартам. 

3. Создание эффективной и экономически целесообразной системы управления.

В процессе формирования новой системы управления,  компания прово­дит мероприятия по внедрению передовых компьютерных технологий, а также маркетинговые исследования, направленные на увеличение доли рынка (по уровню дохода) на 12%.

            А) Анализ внутренней среды гостиницы «Черноморье»

Гостиница Черноморье относится к категории двухзвездочных. Всего номерной фонд составляет 54 номера, из которых 13 однокомнатных одноместных (номеров первой категории), 36 однокомнатных двуместных (номеров второй категории) и 5 двухкомнатных двуместных (номеров категории люкс).

В здании гостиницы планируется провести ремонт жилых и служебных помещений с заменой оконных рам, дверных проемов, внутренней отделки, а также полной заменой мебели и оснащением новым оборудованием. Также планируется усовершенствование системы обслуживания, которое включает в себя мероприятия по работе с персоналом: учебные программы, тренинги.

            Гостиница «Черноморье» расположена на одной из центральных улиц г. Сочи с удаленностью от железнодорожного и автовокзала в пяти минутах езды на транспорте, что обуславливает выгодное положение. Гостиница расположена в центре города, что обусловливает  ее близкое расположение к основным достопримечательностям города.  

В данный момент услуги гостиницы ограничиваются: наличием бара на 8 мест, автостоянки на 10 мест, прачечной для гостей, обслуживанием в номерах круглосуточно, вызовом такси, бронированием авиа и ж/д билетов.

Таблица 2.2

Динамика количества ночевок и доли рынка г.Сочи гостиницы  Черноморье

На основе данных таблицы можно сделать вывод о том, что динамика количества ночевок уменьшается с каждым годом также как и доля рынка гостиницы Черноморье.

Таблица 2.3

Сегментация потока клиентов гостиниц г.Сочи по целям поездки

На основе данных таблицы 2.3  можно сделать вывод, что сегментация потока клиентов гостиниц г. Сочи меняется по годам: клиентов с целью отдыха стало больше, зато уменьшилось количество клиентов, имеющих целью поездки деловое общение.

А) Абсолютный прирост (досуг) 2007г. = 25-12 = 13

Абсолютный прирост (досуг) 2008г. = 30-25 = 5

Средний абсолютный прирост (досуг) = (30 – 12)/(3-1) = 9

Темп роста (досуг) цепной 2007г. = 25/12 = 2,08

Темп роста (досуг) цепной 2008г. = 30/25 = 1,2

Темп роста базисный (досуг) = 30/12 = 2,5

Темп прироста (досуг) цепной 2007г. = 208 -100% = 108%

Темп прироста (досуг) цепной 2009г. = 120 -100% = 20%

Темп прироста (досуг) базисный = 250 -100% = 150%

Б) Абсолютный прирост (деловая) 2007г. = 34-42 = -8

Абсолютный прирост (деловая) 2008г. = 21-34 = -13

Средний абсолютный прирост (деловая) = (21–42)/(3-1) = -10,5

Темп роста (деловая) цепной 2007г. = 34/42 = 0,81

Темп роста (деловая) цепной 2008г. = 21/34 = 0,62

Темп роста базисный (деловая) = 21/42 = 0,5

Темп прироста (деловая) цепной 2008г. = 81-100% = -19%

Темп прироста (деловая) цепной 2009г. = 62 -100% = -38%

Темп прироста (деловая) базисный = 50 -100% = -50%

В) Абсолютный прирост (лечение) 2008г. = 12,5-11 = 1,5

Абсолютный прирост (лечение) 2009г. = 15-12,5 = 2,5

Средний абсолютный прирост (лечение) = (15 – 11)/(3-1) = 2

Темп роста (лечение) цепной 2008г. = 12,5/11 = 1,14

Темп роста (лечение) цепной 2009г. = 15/12,5 = 1,2

Темп роста базисный (лечение) = 15/11 = 1,36

Темп прироста (лечение) цепной 2008г. = 114-100% = 14%

Темп прироста (лечение) цепной 2009г. = 120-100% = 20%

Темп прироста (лечение) базисный = 136-100% = 36%

Г) Абсолютный прирост (прочее) 2008г. = 8,6-5,5 = 3,1

Абсолютный прирост (прочее) 2009г. = 6,5-8,6 = -2,1

Средний абсолютный прирост (прочее) = (6,5 – 5,5)/(3-1) = 0,5

Темп роста (прочее) цепной 2008г. = 8,6/5,5 = 1,56

Темп роста (прочее) цепной 2009г. = 6,5/8,6 = 0,76

Темп роста базисный (прочее) = 6,5/5,5 = 1,18

Темп прироста (прочее) цепной 2008г. = 156-100% = 56%

Темп прироста (прочее) цепной 2009г. = 76-100% = - 24%

Темп прироста (прочее) базисный = 118-100% = 18%

   Таблица 2.4

Анализ сезонных колебаний загрузки, гостиницы

На основе данных таблицы 2.4 можно сделать вывод о том, что наибольший уровень загрузки  номеров гостиницы приходится на июль-август года, а наименьшее – на сентябрь-октябрь.

Коэффициент сезонности (01.11-31.03) = (максимальный уровень загрузки/минимальный уровень загрузки) = 17,5/15,4  = 1,14%.

 Коэффициент сезонности (01.04-30.06) = (максимальный уровень загрузки/минимальный уровень загрузки) = 43,6/38,5  = 1,13%.

Коэффициент сезонности (01.07-31.08) = (максимальный уровень загрузки/минимальный уровень загрузки) = 71,4/69,8 = 1,02%.

Коэффициент сезонности (01.09-31.10) = (максимальный уровень загрузки/минимальный уровень загрузки) = 17/11  = 1,55%.

      Далее проводится анализ общих рыночных условий и дается обзор рынка в целом. Для этого анализируются экономические данные и общие рыночные условия, которые могут воздействовать на существующий ры­нок средств размещения. Ключевые экономические факторы включают:

– тенденции занятости;

Таблица 2.5

Динамика безработицы в России

Уровень безработицы 2007г. = (безработные /экономически активное население)?100% =5500/72500? ? 100% = 7,59%

Уровень безработицы 2008г. = (безработные /экономически активное население)?100% =6000/71500? ? 100% = 8,39%

Уровень безработицы 2009г. = (безработные /экономически активное население)?100% =7200/77000? ? 100% = 9,35%

Абсолютный прирост (уровень безработицы) 2008г. = 8,39-7,59  = 0,8%

Абсолютный прирост 2009г. = 9,35 – 8,39 = 0,96%

Средний абсолютный прирост  = (9,35 – 7,59)/2 = 0,88%

Темп роста (цепной) 2008г. = 8,39/7,59 = 1,11

Темп роста (цепной) 2009г. = 9,35/8,39 = 1,11

Темп роста (базисный) = 9,35/7,59 = 1,23

Темп прироста (цепной) 2008г. = 111 – 100% = 11%

Темп прироста (цепной) 2009г. = 111 – 100% = 11%

Темп прироста (базисный) = 123 – 100% = 23%

По данным расчетов можно сделать вывод о том, что уровень безработицы вырос на 23% по сравнению с 2007г.

– тенденции изменения величины ВВП;

Таблица 2.6

Динамика реального объема произведенного ВВП

Абсолютный прирост (Объем ВВП) 2008г. = 7700,6 – 7600,6  = 100 млрд.руб.

Абсолютный прирост 2009г. = 8500,8 – 7700,6 = 800,2 млрд.руб.

Средний абсолютный прирост  = (8500,8 – 7600,6)/2 = 450,1

Темп роста (цепной) 2008г. = 7700,6/7600,6 = 1,01

Темп роста (цепной) 2009г. = 8500,8/7700,6 = 1,10

Темп роста (базисный) = 8500,8/7600,6 = 1,12

Темп прироста (цепной) 2008г. = 101 – 100% = 1%

Темп прироста (цепной) 2009г. = 110 – 100% = 10%

Темп прироста (базисный) = 112 – 100% = 12%

Можно говорить о том, что Объем ВВП вырос на 12% по сравнению с 2007г.

– демографические тенденции;

Таблица 2.7

Динамика численности населения России

Абсолютный прирост (численность населения) 2008г. = 144,6 – 145,5  = - 0,9 млн. чел.

Абсолютный прирост 2009г. = 143,6 – 144,6 = - 1млн. чел.

Средний абсолютный прирост  = (143,6 – 144,6)/2 = - 0,5

Темп роста (цепной) 2008г. = 144,6/145,5 = 0,99

Темп роста (цепной) 2009г. = 143,6/144,6 = 0,99

Темп роста (базисный) = 143,6/145,5 = 0,99

Темп прироста (цепной) 2008г. = 99 – 100% = - 1%

Темп прироста (цепной) 2009г. = 99 – 100% = - 1%

Темп прироста (базисный) = 99 – 100% = - 1%

Численность населения уменьшилась на 1% по сравнению с 2007г.

.

      Таблица 2.8

       Анализ основных конкурентов гостиницы «Черноморье».  Уровня 2 *

      Таблица 2.9

       Анализ основных конкурентов гостиницы «Черноморье».  Уровня 3 *

Так как внешняя и внутренняя среда постоянно изменяются под воздействием деятельности, как самого предприятия, так и других факторов, то необходимо выявить ограничения, возможности, сильные и слабые стороны предприятия в изменяющейся среде. И на основе полученных результатов предприятие должно внести изменения в выбранную стратегию. Выявить и соотнести между собой ограничения и возможности, слабые и сильные стороны предприятия поможет SWOT-анализ.

В заключение второй главы важно отметить, что уровень безработицы к 2009 году вырос на 23%, Объем ВВП вырос на 12% и население уменьшилось на 1%. Реконструкция гостиницы Черноморье своевременна, так как на основе анализа основных конкурентов видно, что постройка их относится примерно к одному временному периоду. Физический износ здания примерно одинаков и внедрение новых технологий вместе с отреставрированным зданием притянет новый поток клиентов.    

Номера гостиницы рассчитаны на потребителей с разным уровнем доходов. В основном наша гостиница рассчитана на клиентов, посещающих г. Сочи с деловыми целями и туристов, доля которых - 80% от общего объема въездного туризма. При этом следует отметить, если бизнес-туристы прибывают на достаточно продолжительный срок, то высока вероятность, что они поселятся в гостинице 3*, чем в гостинице 4* и 5*, так как номера существенно отличаются по стоимости, и чем в гостинице 2*, так как качество предоставляемых услуг в отеле 3* выше, чем в 2-хзвездочном отеле. То же можно сказать и о туристах, прибывающих на отдых.

Глава III.    План маркетинга.

3.1  Стратегическое планирование.

Проведите SWOT анализ  гостиницы "Черноморье " 2*  сформируйте на его основе цели и стратегии развития.

Итак, из таблицы видно, что главными конкурентными преимуществами данного проекта являются: удобное месторасположение гостиницы, Оказание дополнительных услуг,  индивидуальный подход к клиенту, наличие номеров различных ценовых категорий. Так же необходимо учитывать, что конкурентоспособность гостиницы зависит не только от набора услуг, но и от их качества.

3.2 Программа маркетинга

а) планирование продукта (услуги)

согласно Системы классификации гостиниц и других средств размещения, утверждённую Приказом Ростуризма от 21 июля 2005 г. N86.

Таблица 3.1

Пространственная композиция мини-отеля

Жизненный цикл услуги – это период, с момента выхода услуги на рынок до момента ее ухода с рынка.

В зависимости от услуги и, что немаловажно, от характера ее предоставления, ЖЦУ может равняться нулю, или бесконечности.

Принято выделять шесть основных стадий жизненного цикла ус луги, для каждой из которых характерно определенное сочетание марке тинговых мероприятий, предоставляющее возможность производителю услуг осуществлять стратегические замыслы и формировать тактику по ведения на рынке.

Таблица 3.2

Тарифный план предприятия по номерам гостиницы «Черноморье»

Таблица 3.3

Тарифный план кафе гостиницы «Черноморье»

Таблица 3.4

Тарифный план дополнительных услуг гостиницы «Черноморье»

После разработки ценовой структуры и ценовой стратегии компании необходимо регулярно отслеживать и корректиро­вать цены на основе маркетинговых исследований, проводимых на регулярной основе самим же предприятием (например, ан­кетирование гостей и опрос мнения при поселении и при выез­де гостя).

Сформировать гибкие ценовые стратегии в зависимости: от возраста клиентов, регулярности и продолжительности отдыха.

в) планирование продаж

Таблица 3.5

Квотирование мест каналам сбыта на 2010г.

      в) планирование продвижения

        Определить сумму расходов на рекламу, если её величина составит 2% от суммы выручки (45 000 руб.).        Распределите рекламный бюджет следующим образом:

– наружная реклама (26%) – 11700 руб.;

– участие в выставках (14 %) – 6300 руб.;

– реклама в прессе (25%) – 11250 руб.;

– сувенирная реклама (5%) – 2250 руб.;

– печатная реклама (5 %) – 2250 руб.;

– радио реклама (10%) 4500 руб.;

– компьютеризированная реклама (15%) – 4750 руб.

Глава IV. Организационный план реализации проекта гостиницы «Черноморье».

       В настоящее время структура управления гостиницей представлена трёмя уровнями иерархии и имеет линейно-функциональную структуру управления:

1 - й уровень – директор гостиницы;

2 - й уровень – администратор;

3 - й уровень – горничные, уборщик и т.д.

     Персонал гостиницы по штатному расписанию насчитывает  19 человек.

Рис. 1. Организационная структура управления гостиницы Черноморье.

Директор гостиницы Чехов В.П., занимающий эту должность с 2003г., имеет ряд обязанностей таких, как:

1.      управление  предприятием гостиничного типа, его персоналом и оборудованием.

2.      контроль над соблюдением техники безопасности и требований к охране труда на предприятии;

3.      контроль над состоянием оборудования, обеспечение своевременного ремонта и профилактических работ;

4.      контроль качества материалов, мониторинг запасов материалов.

Главный бухгалтер Бережкова И.Г., занимающая должность с января 2006г. выполняет на предприятии функции:

1.                 ведение бухгалтерского и налогового  учета в соответствии с национальными стандартами и нормативными актами, действующими в РФ;

2.предоставление налоговой, финансовой и статистической отчетности в сроки и органы, установленные действующим законодательством;

3.предоставление ежегодного отчета в органы правления обществом.

Администраторы гостиницы выполняют следующие функции:

1.      Занимаются вопросами оперативного управления;

2.      Занимаются документальным оформлением приема и проживания  клиентов, обеспечивают индивидуальный подход к каждому клиенту;

                  Вспомогательные службы (охранники, горничные) обеспечивают процесс работы гостиничного комплекса, предлагая услуги прачечной, бельевой служб, уборка помещений, и безопасности клиентов.

Каждый сотрудник должен не только знать свои непосредственные обязанности и функции, но и хорошо понимать, каким именно образом его работа соотносится с той, которую выполняют другие сотрудники или подразделения, и каким образом их общая деятельность влияет на эффективность работы отеля. Для директора исключительно важно постоянно сопоставлять упомянутую выше схему с гаммой тех услуг, которые предоставляет отель – это позволит сделать вывод о том, нет ли на отдельных участках избытка рабочей силы и наоборот.

Глава V. План производства.

1) Расчет потребности основных фондов.

Инвестиции, требующиеся для проведения реконструкции и ремонтных работ, обустройства прилегающей территории, закупки не­обходимого оборудования (табл. 5.1).                                                                                                                             Таблица 5.1

Расчёт потребности  в основных фондах гостиницы «Черноморье»

Таблица 5.2

Расчет потребности в оборотных средствах гостиница «Черноморье»

Расчет месячной потребности в расходных материалах

Таблица 5.3

Расчет месячной потребности в расходных материалах гостиница «Черноморье»

Годовая потребность в расходных материалах гостиницы Черноморье = 908 703?12 = 10 904436 руб.

Расчет потребности в нематериальных активах

            Таблица 5.4

Расчет нематериальных активов гостиница «Черноморье»

Расчет трудовых ресурсов предприятия и фонда оплаты труда гостиницы «Черноморье»  

Таблица 5.5

Расчет потребности персонала и расходов по заработной плате гостиницы «Черноморье»

Калькулирование себестоимости единицы услуг отдельных предприятий туризма

Амортизация производственных фондов предприятия.

Таблица 5.6

Амортизационные отчисления для основных фондов гостиницы «Черноморье»  (в год)

Расчёт амортизации нематериальных активов гостиницы «Черноморья»

Амортизация нематериальных активов (123 000) при сроке службы 5 лет и годовой норме амортизации 20% равна 6700 руб.

Расчёт себестоимости услуг гостиницы «Черноморья»

Таблица 5.7

Расчёт себестоимости услуг гостиницы «Черноморья» по экономическим элементам.

Расчёт производственной программы гостиницы «Черноморья»

Таблица 5.8

Программа производства услуг гостиницы «Черноморье»

Схема производственного процесса гостиницы «Черноморья»

Таблица 5.9

Схема производственного процесса

Глава  VI Финансовый план реализации проекта.

6.1 Необходимый объем капитальных вложений. Динамика и структура капи­тальных вложений отражены в табл. 6.1

Таблица 6.1

        Расчёт суммы необходимых капиталовложений гостиницы Черноморье

6.2 Предполагаемые источники финансирования гостиницы Черноморье.

Источники финансирова­ния указаны в табл. 6.2

Таблица 6.2

Расчёт источников финансирования

      6.3  Расходы по обслуживанию кредита гостиницы Черноморье

Таблица       6.3 

Расчёт расходов по кредиту

6.4 Структура формирования доходов гостиницы Черноморье

Таблица 6.4

Структура формирования доходов.

6.5 Формирование расходов (себестоимость) гостиницы Черноморье.

Таблица 6.5

Расчёт общей себестоимости

6.6 Формирование и распределение прибыли проекта реконструкции гостиницы Черноморье.

Таблица 6.6

Формирование и распределение прибыли.

6.7 Расчёт NPV проекта

Таблица 6.7

Расчёт показателя NPV проекта реконструкции гостиницы Черноморье

6.8 Рассчитайте IRR проекта реконструкции гостиницы Черноморье

IRR = ra + (rb - ra)*NPVa/(NPVa - NPVb) = 10 + (15 - 10)*257382 / (257382 - (- 5536,11)) = 61,7867%