Приватизация муниципального жилищного фонда: Проблемы и правовые последствия

Содержание договора составляют те условия, на которых достигнуто соглашение. Существенным условием договора передачи жилья является обусловленная установленным порядком без­возмездность передачи ( но при этом надлежит указывать стои­мость жилого помещения, что имеет значение в последующем для налогообложения с имущества, налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, исчисления размера госу­дарственной пошлины или установленного тарифа при отчуждении, и т.д.)

Обязательным условием договора является его регистрация в органах, осуществляющих таковую ( В г. Орле обязанности по регистрации недвижимости в настоящее время исполняет Госуда­рственное унитарное предприятие -Орловский областной центр «Недвижимость», созданный на базе Бюро технической инвентаризации). Цель регистрации - зафиксировать собственника жилого помещения и последующее изменения субъекта собственности и исключить возможность «двойного» отчуждения одного и того же имущества. Новый Гражданский Кодекс РФ ст. 131 законодательно закрепил государственную регистрацию недвижимости и момент возникновения права собственности по договору, подлежащему такой регистрации (ст. 223 ГК РФ)

Закон от 23.12.1992 года, внесшей изменения в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» освободил стороны от обязательности нотариального удостоверения договора передачи. С одной стороны это усложняло процесс приватизации жилья, хо­тя и обеспечивало правоохранительный контроль за сделкой. Та­кое решение связано с тем, что договор о передаче - новый вид договора, он не является ни договоры купли-продажи, ни догово­ром дарения и, хотя это упростило его совершение, вместе с тем вывело содержание договора из под юридического контроля.

Типичными ошибками были такие, как невключение в собственники всех нанимателей, выразивших желание принять участке в приватизации, а как собственник указывался только один нанима­тель жилого помещения, отсюда следовал другой промах - договор и подписывался только одним участником из нескольких, что так­же может служить основанием для признания сделки недействите­льной.

Во избежании негативных последствий управление юстиции Администрации Орловской области по представлению нотариусов города подготовило письмо (смотри приложение), предупреж­дающее возможность возникновения судебных споров из норм, .уста­новленных ГК РФ в части недействительности сделок, урегулирован­ных ст. ст. 166-181 ГК РФ.

День подачи квартиронанимателями заявления о приватизации считается лишь моментом ее начала. Право собственности возникает как следствие при наличии двух юридических фактов- подписанного сторонами договора передача и его регистрации в ус­тановленном порядке.

Регистрация договора передачи может совершаться одновре­менно с подписанием его сторонами. В этом случае нет разрыва во времени между заключением договора и датой регистрации. Но регистрация может осуществляться и значительно позднее (законам сроки не установлены).

Если приобретатель квартиры получал договор и зарегистрировал его и после этого умер, то квартира, естественно, входит в состав наследственного имущества, и споров относительно ее наследования не возникает. Если же договор не содержал реквизита о регистрации и собственник умер, то жилое помещение не входит в состав наследственного имущества. Однако, как свидетельс­твует практика, и в зависимости от конкретных обстоятельств и в этом случае принимались положительные решения. Сложнее было тогда, когда из двух составляющих основания права собстве­нности не было ни одного, а было только подано заявление, под­писанное при жизни и передано службе приватизации для дальней­шего оформления. Практика решения таких споров складывалась по разному: если подписанный наследодателем договор передачи находился у другой стороны на подписи свыше установленного ст. 8 Закона о приватизации срока (т.е. двух месяцев), то решение в порядке исключения принималось в пользу наследников, если меньше установленного срока - то им отказывали. Но в обзоре судебной практики (смотри приложение стр. 21) указано, что Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.1993 года было дано разъяснение «... граждан, выразивших волю на приватизацию, следует признавать приобретшими право собственности на жилое помещение, и в удовлетворении требований наследников, претендующих на получение этого помещения, не может быть от­казано лишь по мотивам несоблюдения наследодателем порядка оформления приватизации».

2.5. Возникновение права собственности на квартиры в домах жилищно-строительных кооперативов.

Особый характер приобретает оформление права собствен­ности на кооперативную квартиру для члена ЖСК (ЖК). В соответствии с п. 6 постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31.03.1988 года за № 406 «0 мерах по ускорению развития жилищ- ной кооперации» члену кооператива, полностью выплатившему па­евой взнос за квартиру, в случае выбытия из кооператива предос­тавлялось право передавать квартиру своим родственникам и другим лицами, имеющим в соответствии с законодательством право на вступление в кооператив, сели они берут на себя обязательство по соблюдению устава жилищно-строительного кооператива, и при этом не ущемляются права членов семьи выбывающего члена коопе­ратива, проживающих с ним совместно до передачи квартиры.

В связи со вступлением в силу с 01.07.1990 года поло­жений Закона «0 собственности в СССР» п. 6 указанного выше постановления утратил силу.

Право члена кооператива трансформировалось уже в право собственности на квартиру, которое закреплено п. 4 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ со всеми правомочиями по владению, поль­зованию и распоряжению квартирой.

При этом возникновение права собственности не обусловливалось ни наличием согласия проживающих на этой площади лиц, ни необходимостью каких-либо действий по его оформлению или регистрации. Это право возникает в силу самого Закона, при наличии одного единственного основания - выплаты членом коопе­ратива своего паевого взноса в полном объеме.

Но это вовсе не означает, что никакого оформления права собственности в данном случае не требуется. Право собственности подлежит обязательной регистрации в силу ст. 219 ГК РФ, но момент возникновения собственности не связан ни с оформлением, ни с регистрацией правоустанавливающего документа. Для коопе­ративных квартир таким документом является справка жилищно-строительного кооператива о выплате членом кооператива паевого взноса. Другими словами, выдача указанной справки подтверждает факт возникновения у члена ЖСК (ЖК) права собственности на за­нимаемую им в кооперативном доме квартиру. Дальнейшее докумен­тальное оформление права собственности необходимо члену коопе­ратива лишь для совершения сделок по распоряжению квартирой, о чем речь пойдет в третьем параграфе.

На основании справки, выданной ЖСК (ЖК), подписанной председателем и бухгалтером кооператива, свидетельствующей не только о полной оплате квартиры, но и содержащей индивидуальные реквизиты и технические характеристики, Орловский областной центр «Недвижимость» регистрирует члена кооператива как собственника занимаемой квартиры и выдает регистрационное удостоверение.

2.6. Право собственности и право проживания

Правовой режим квартир, перешедших в собственность граждан в порядке приватизации и переданных им в собственность как членам жилищно-строительных кооперативов, полностью выплативших паевой взнос за квартиру, определен законом по аналогии с правовым режимом жилых домов. Это повлекло возникновение споров между гражданами о праве собственности на квартиру после приобретения ее в собственность одним из членов семьи.

Между правовыми режимами в этих случаях есть много общего, но и имеется ряд специфических различий.

И. Исрафилов - сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации в публикации « Особенности права собственности на квар­тиру» рассматривает неодинаковое правовое положение членов семей собственников жилых помещений как острую проблему.[21]

Он приводит такой пример из судебной практики. В суд обра­тился К. с иском о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, мотивируя свое требование тем, что отец про­извел отчуждение квартиры без его согласия. Между тем, как ут­верждал истец, он согласился на приобретение квартиры отцом в порядке приватизации в собственность только при условии, что в последствии владение, пользование и распоряжение квартирой ими будет производиться совместно. Районный суд, рассмотрев­шей спор, отказал К. в иске, указав, что при отчуждении принад­лежащей гражданину на праве собственности квартиры по аналогии с отчуждением жилого дома, принадлежащего гражданину на праве личной собственности, согласия членов семьи, проживающих в квартире не требуется (кроме случаев отчуждения одним из суп­ругов квартиры, приобретенной ими в период брака). Судебная коллегия по гражданским делам, рассмотревшая кассационную жа­лобу, решение районного суда оставила без изменения, сославшись на несостоятельность доводов истца.

Из этого примера автор публикации сделал вывод, с которым трудно не согласиться. Несмотря на проведенную аналогию, необ­ходимость различать правовые режимы в указанных случаях обус­ловливается неодинаковым правовым положением членов семей соб­ственников на момент приобретения ими права собственности на дом (квартиру). Так, гражданин, приобретающий жилой дом, как правило, вселяется сам и вселяет членов семьи после приобретения им права собственности. В случаях же приобретения гражда­нином квартиры в собственность в порядке приватизации и при переходе к нему права собственности на квартиру как члену ЖСК, члены его семьи до приобретения права собственности на ква­ртиру проживают, как правило, на приобретаемой им в собственность жилой площади и имеют с ним равные права на нее. Для возникновения у члена ЖСК права собственности на квартиру законодатель­ство не предусматривает получение согласия совершеннолетних членов семьи, хотя правовое положение последних по жилищному законодательству не отличается от правового положения членов семьи нанимателя квартиры в домах существующих жилищных фондов. Но различие в самом процессе возникновения права собственности на квартиру, по мнению автора, не должно иметь и здесь сущест­венного значения и правовое положение членов семьи в обоих слу­чаях должно быть одинаковым.

И. Исрафилов выделяет в этой проблеме еще одну категорию граждан,, нуждающихся в четком регулировании их прав на проживание. Это бывшие члены семьи нанимателя квартиры в домах госу­дарственного и муниципального жилищных фондов, про­должающее проживать в квартире после того, как они перестали быть членами семьи. В отношении этих лиц законодательство не содержит норм, предусматривающих необходимость истребования их согласия на приватизацию квартиры, хотя в соответствии со ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР они имеют одинаковые с нанимателем и членами его семьи права и обязанности. Этот пробел в законе, по его мнению, очень часто приводит к необоснованному ущемле­нию прав граждан. Таким образом, несущественные на первый взгляд особенности правового положения граждан, проживающих на жилой площади в домах названных жилищных фондов и фонда ЖСК вырастают в сложную правовую проблему в ходе коренного преобразования отношений собственности на жилье и развития ринка жилья.

О законодательном урегулировании отношений собственника квартиры и бывшего члена семьи он поднял вопрос и в публикации под названием « Право на проживание»[22], где, в частности, указано на положение ст. 127 ЖК РСФСР, определяющей жилищные права членов семьи. Автор обращает внимание на то, что после изложения обшей нормы идет оговорка: « если иное не было оговорено при вселении». По его мнению это означает, что при вселении в квартиру соглашением между собственником и вселяемым членом семьи, заключаемом в письменном виде, может быть определен и иной, отличный от установленного обшей нормой, порядок пользования жилыми помещениями. На его взгляд, стороны могут установить, что вселяемый не приобретает самостоятельного права пользования, или ограничение права пользования во времени и т.д. В отношении супругов, полагает автор, данный вопрос может быть урегулирован в заключенном между ними брачном кон­тракте, т.к. п. 1 ст. 42 Семейного Кодекса РФ предусматривает включение в брачный контракт любых положений, касающихся их имущественных отношений. Но такая точка зрения небесспорна, так как Семейный Кодекс РФ (п. 3 ст. 42), употребляя понятие «крайне неблагоприятное положение» в содержании контракта (до­говора), допускает широту толкования этого понятия и может поставить под сомнение любой, заключенный между супругами до­говор.

К отношениям пользования жилыми помещениями между соб­ственниками квартиры и бывшими членами его семьи применяются правила, установленные ст. ст. 131-137 ЖК РСФСР (правила найма жилых помещений). Таким образом, продолжает рассуждать автор, за бывшими членами семьи право пользования жилыми помещениями может быть сохранено лишь на условиях найма, и отмечает при этом, что в этой части положения ЖК РСФСР пока еще действующее, но во многом устаревшие, подлежат применению, сели не противо­речат правилам, закрепленным теперь главой 35 ГК РФ «Наем жилого помещения». Это означает, что право пользования бывших членов семьи может быть прекращено в судебном порядке по основаниям, предусмотренным для расторжения договоров найма по требованию наймодателя (ч.2 ст. 135 ЖК РСФСР, п.2 ст. 687 ГК РФ, ст. 98 ЖК РСФСР и ст. 687 ГК РФ)

Теперь острота этого вопроса снята, так как ст. 558 ГК РФ обязывает собственника квартиры при ее отчуждении указывать в договоре лиц, имеющих право на пользование жилыми помещениями.

Для правового регулирования перестроечного периода харак­терно раскрепощение собственности граждан от многочисленных пут, которые ее связывали раньше. Но надо подчеркнуть, что принципы неприкосновенности собственности, недопустимости про­извольного вмешательства кого-либо в частные дела, беспрепятственного осуществления гражданских прав, равенства защиты всех форм собственности и восстановления нарушенных прав, зак­репленные как на конституционном уровне, так и на уровне от­раслевого законодательства имеют для частной собственности особое значение.

Необходимо направить развитие собственности граждан по такому пути, чтобы в полной мере удовлетворялись интересы соб­ственников.

На сегодняшней день в процессе приватизации сложилась такая ситуация, когда собственниками становятся не все члены семьи, совместно проживающие в жилом помещении. Члены семьи могут дать согласие на приватизацию другим лицам, но сами могут и не пожелать стать собственниками (чтобы не отрезать для себя другие пути для улучшения жилищных условий).

С другой стороны, если супруги проживают отдельно, то приватизация жилого помещения одним из них не создает прав на это помещение для другого (то есть не приводит к образованию общей совместной собственности супругов). Не создает уже потому, что в данном случае приватизированное жилье не может относить­ся к имуществу, совместно нажитому в браке ( хотя судебная практика идет по иному пути).

Из изложенного вывод напрашивается сам - в необходимости предусмотреть в законодательстве совместное владение, пользо­вание и распоряжение всех членов семьи приобретенным в собст­венность жильем, независимо от того к кому из них перешло право собственности.

В перспективе остается только надеется, что при подготовке нового Жилищного Кодекса будет обращено внимание на эти проб­лемы, и соответствующее поправки найдут в нем отражение.

Глава 3

Распоряжение приватизированным жильем

Закрепляя принцип свободной реализации, принадлежащих гражданам субъективных прав, действующее законодательство одно­временно предъявляет определенные требования, которые должны соблюдаться при их осуществлении.

Содержание этих требований сводится прежде всего к тому, что осуществление гражданских прав не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Граждане должны действовать добросовестно и разумно (ст. ст. 157, 220, 234 Гражданского Кодекса Российской Федерации); соблюдать основы нравственности и другие принятые в обществе нормы ( ст. ст. 169, 241 ГК РФ). Смысл такого требования направлен на то, чтобы в своей деяте­льности каждый субъект учитывал правила общепринятой морали

Гражданские права должны осуществляться в соответствии с их назначением.

3.1. Сделки: понятия, составные элементы, условия недействительности и причины, их порождающие.

Из содержания ст. 3 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» вытекает право граждан «...продать, завещать, сдавать в аренду жилые помещения, которые перешли им в собствен­ность, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону».

Сделки - один из наиболее распространенных юридических фактов. Статья 253 ГК РФ излагает понятое сделки как «... дейс­твия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».

По теории гражданского права сделка представляет собой единство четырех элементов:

1.   субъектов - лиц, участвующих в сделке,

2.   субъективной стороны - единства воли и волеизъявления ( воля и волеизъявление -две стороны одного и того же процесса, отношения лица к совершаемому им действию. Они должны соответствовать друг другу. В случае, когда воля направлена на одной действие, например, назначать наследника своему имуществу, а волеизъявление выражает намерение совершать другое действие, например, оформить договор дарения этого имущества, сделка может вызвать споры между участниками, что препятствует ее совершению и в последствии может привести к негативным последствиям.

3.   формы - она должна соответствовать требованию закона. Например: все сделки с приватизированными квартирами относятся к сделкам с недвижимостью, которые подлежат не только нотариальному удостоверению, но и обязательной государствен­ной регистрации (ст. ст. 163, 164 ГК РФ)

4.   содержание - это совокупность составляющих сде­лку обязательных условий. Необходимо, чтобы оно соответствова­ло требованиям закона и иных правовых актов, т.е. не нарушало ни запретительных, ни предписывающих норм действующего законо­дательства.

Порок любого из этих элементов сделки приводит к ее недействительности, а это означает, что за совершенной сделкой не признается юридического факта.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9