Дипломная работа: Проблемные вопросы кредитования под залог

Ипотекой может быть обеспечено исполнение действительного обязательства или удовлетворение требования, которое может возникнуть в будущем на основании договора, вступившего в силу.

Ипотека имеет производный характер от основного обязательства и является действительной до его прекращения.

В случае нарушения должником основного обязательства согласно ипотеке ипотекодержатель имеет право удовлетворить обеспеченные ею требования за счет предмета ипотеки преимущественно перед иными лицами, права или требования которых на переданное в ипотеку недвижимое имущество не зарегистрированы в установленном законом порядке или зарегистрированы после государственной регистрации ипотеки. Если приоритет отдельного права или требования на переданное в ипотеку недвижимое имущество возникает в соответствии с законом, такое право или требование имеет приоритет над требованием ипотекодержателя лишь в случае его возникновения и регистрации до момента государственной регистрации ипотеки.

Приоритет права ипотекодержателя на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований за счет предмета ипотеки по отношению к зарегистрированным в установленном законом порядке правам или требованиям других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Зарегистрированные права и требования на недвижимое имущество подлежат удовлетворению согласно их приоритету - по очередности их государственной регистрации.

Предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества при наличии таких условиях:

недвижимое имущество принадлежит ипотекодателю на праве собственности либо на праве хозяйственного ведения (если ипотекодателем является государственное или коммунальное предприятие, учреждение либо организация);

недвижимое имущество может быть отчуждено ипотекодателем и на него, согласно законодательству, может быть обращено взыскание;

недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности, если иное не установлено законом.

Предметом ипотеки также может быть объект незавершенного строительства, имущественные права на него, иное недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретенное им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем. Обременение такого недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке независимо от того, кто является собственником этого имущества на момент заключения ипотечного договора.

Объекты незавершенного строительства, расположенные на переданном в ипотеку земельном участке, считаются предметом ипотеки, независимо от того, кто является собственником объекта незавершенного строительства.

Часть объекта недвижимого имущества может быть предметом ипотеки лишь после выделения в натуре и регистрации права собственности на неё как на отдельный объект недвижимости, если иное не установлено законом. Ипотека распространяется на часть объекта недвижимого имущества, которая не может быть выделена в натуре и была присоединена к предмету ипотеки после заключения ипотечного договора без регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости.

Недвижимое имущество передается в ипотеку вместе со всеми его принадлежностями, если иное не установлено ипотечным договором.

Риск случайного уничтожения, случайного повреждения или порчи предмета ипотеки несет ипотекодатель, если стороны не установили иное в ипотечном договоре.

Стоимость предмет ипотеки определяется по согласию между ипотекодетелем и ипотекодержателем или путем проведения оценки предмета ипотеки соответствующим субъектом оценочной деятельности в случаях, установленных законом или договором.

Если строение (сооружение), которое передается в ипотеку, расположено на земельном участке, принадлежащем ипотекодателю на праве собственности, такое строение (сооружение) подлежит передаче в ипотеку вместе с земельным участком, на котором оно расположено.

Если этот земельный участок принадлежит другому лицу и был передан ипотекодателю в аренду (пользование), после обращения взыскания на предмет ипотеки его новый собственник приобретает права и обязанности, которые имел ипотекодатель по сделке, устанавливающей условия аренды (пользования). И, соответственно, если в ипотеку передается земельный участок, на котором расположены строения (сооружения), принадлежащие ипотекодателю на праве собственности, то такой земельный участок подлежит передаче в ипотеку вместе со строениями (сооружениями) на нём расположенными. После обращения взыскания на переданный в ипотеку земельный участок, на котором расположены строения (сооружения), принадлежащие иному, нежели ипотекодатель, лицу, новый собственник земельного участка обязан предоставить собственнику строения (сооружения) такие же условия пользования земельным участком, какие имел ипотекодатель. [2]

На сегодняшний день вложение капитала в недвижимость, в частности, в приобретение земельных участков, является перспективным направлением инвестирования. Однако в связи с перманентно нестабильным состоянием украинского финансового рынка банки и финансовые учреждения снижают предложение ипотечных кредитов под залог земли.

Среди проблем, касающихся рынка земли следует назвать:

незавершенность процессов реформирования экономических и правовых отношений собственности;

несовершенство системы государственного управления в сфере использования и охраны земель;

несовершенство земельного законодательства и инфраструктуры рынка земли;

неразвитость автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра;

отсутствие механизма экономического стимулирования использования и охраны земель;

проблема внедрения рационального землепользования;

отсутствие перспективного прогнозирования развития земельных отношений;

низкая эффективность использования земель в сельском хозяйстве ввиду неопределенности системы регулирования земельных отношений. [5]

Из всех финансовых учреждений предлагающих кредиты, только 4-5 согласны выдавать средства под залог земельных участков. Основной причиной уменьшения активности в данном направлении являются высокие риски, связанные с ликвидностью земельного участка в будущем, в случае если кредитору придется продавать его в счет невыплаты кредита заемщиком. Также высокими являются риски, связанные с выдачей займа, в случае обеспечения залогом недвижимости (чаще всего на практике залогом выступает дом и земля), из-за трудностей в оценке объекта залогового имущества. Также, согласно действующему законодательству один и тот же имущественный объект может выступать в виде залога по нескольким кредитным программам.

Следует заметить, что на сегодняшний день получить кредит под залог земли и находящегося на ней недвижимого имущества можно только при условии, что и то и другое находится в частной собственности. Если, например, на земельном участке находится недвижимое имущество, которое не является собственностью, кредит возможно получить только под залог земельного участка. Сумма кредита будет большей, если в качестве залогового обеспечения выступит и участок и недвижимое имущество.

Несмотря на то, что кредитование под залог земли в современных условиях не является распространенным банковским продуктом ипотека является мощным инструментом стимулирования спроса, и рост в этой сфере согласно статистическим данным наблюдается.

На сегодняшний день получить ипотечный кредит могут люди с высоким уровнем достатка, но тенденция переезда из города в пригород, в собственное индивидуальное жилье не взирая на нестабильность финансового рынка остается постоянной. По экспертным данным более 15 % покупателей загородных домов пользуются ипотечными кредитами. Как известно спрос рождает предложение, и в будущем ожидается увеличение числа предложений от банков на получение ипотечного кредита под залог земельного участка.

И все же следует отметить, что на сегодняшний день рынок ипотечного кредитования в Украине почти не функционирует. [10]

Во II квартале 2010 года ипотечный портфель банков, как и предусматривалось, продолжал сокращаться.

По состоянию на 01.04.2010 года общий размер ипотечного портфеля банков в Украине составляет 101,1 млрд. грн.

Во II квартале 2010 года общий ипотечный портфель банков сократился еще на 3,48% в относительном значении или на 3 640 млн. грн. в абсолютном.

По состоянию на 01.04.2010 года средние размеры задолженности по ипотечным кредитам на балансах банков составляют:

кредиты на покупку жилья - 278,3 тыс. грн.;

кредиты на потребительские цели - 163,2 тыс. грн.;

кредиты на строительство жилья под залог незавершенного строительства - 427,2 тыс. грн.;

рефинансирование - 314,5 тыс. грн.;

кредиты на покупку земельного участка - 706,3 тыс. грн.;

кредиты на коммерческие цели под залог жилья - 716,4 тыс. грн.

Диаграмма 1. Объемы задолженности за ипотечными кредитами в 2008-2010 годах, млн. грн.

Диаграмма 2. Количество ипотечных кредитов в 2008-2010 годах

Что касается количественной характеристики ипотечного портфеля банков, то здесь также ничего нового не случилось. Должники продолжают платить за своими кредитами и за первые 3 месяца 2010 года закрыли еще 1,3% кредитов от общего количества. В абсолютном значении этот показатель составляет 5 508 кредитов.

Состав основных банков - ипотечных кредиторов остался неизменным: Укрсиббанк - 18,0%; Райффайзенбанк Аваль - 12,1%; Укрсоцбанк - 11,7%; ОТП Банк - 11,4%; Надра Банк - 6,8%.

Доля ТОР-5 в I квартале 2010 года составляет 60%, тогда как в I квартале 2009 года этот показатель достигал 59,96%. Позиции ТОР-10 банков не изменились, на данный момент они контролируют 78,45% ипотечного рынка (78,3% - в ІV квартале 2009 года, 77,3% - в ІІI квартале 2009 года). В I квартале 2010 года, лидером по объемам сокращения задолженности стал Укрсоцбанк - клиенты банка погасили 461 млн. грн. - 3,8% от общего объема задолженности. На ТОР-5 регионов приходится 62% объемов ипотечных кредитов, в ТОР-10 областях сконцентрировано 77% общего ипотечного портфеля банков. Аналогичные показатели состоянием на ІV квартал 2010 года составляли 59,4% и 75,6% соответственно, т.е. видим, что во II квартале 2010 года состоялись незначительные изменения концентрации ипотечного кредитования в ТОР-10 областях.

Распределение ипотечного портфеля по количественным параметрам характеризуется большей сбалансированностью и меньшим уровнем концентрации. ТОР-5 областей выдали 40,7% от общего количества ипотек, ТОР-10 - 61,7% соответственно.

Что касается процесса реструктуризации в ипотечной сфере, то по состоянию на 01.04.2010 года было реструктуризировано около 19,2% от общего количества ипотечных кредитов. Такой малый прирост количества реструктуризированных кредитов за последние 3 месяца (по состоянию на 01.01.2010 года этот показатель составлял 18,7%) в совокупности и сокращение объемов проблемной задолженности, свидетельствует о том, что экономическая ситуация в Украине стабилизируется и даже улучшается. Об этом даже свидетельствует уменьшение уровня безработного населения. То есть опять появляется платежеспособное население, которое в состоянии обслуживать свои долги перед банками. Конечно к уровню 2008 года еще далеко, но первые шаги уже сделаны.

Ввиду текущих тенденций и экономической и политической ситуации в стране, Украинская национальная ипотечная ассоциация допускает, что в 2010 роке ипотечный портфель банков будет и в дальнейшем сокращаться, но меньшими темпами чем в 2009 - 1-2% за квартал. Уже в настоящий момент мы можем наблюдать, что все больше банков начинают выдавать ипотечные кредиты.

По состоянию на 01.04.2010 года в Украине ипотечные кредиты выдавало уже 16 банков на следующих условиях:

кредиты выдаются на покупку жилья на первичном и на вторичном рынках;

валюта кредита - гривна (в соответствии с Законом № 1533-VI "О внесении изменений в некоторые законы Украины с целью преодоления негативных последствий финансового кризиса", которым было ограничено валютное кредитование);

срок кредитования колеблется от 1 года до 30 лет;

размер первого взноса колеблется в пределах от 25% до 70%;

одноразовая комиссия за открытие счета составляет 0,3-3%;

минимальная годовая ставка в гривне составляет 11%, максимальная - 29,25%;

применяются как анунитетная так и классическая схемы погашения. [9]

Ранее залог транспортных средств был выделен отдельным разделом в Законе Украины "О залоге". А в настоящее время это раздел исключен из текста указанного Закона.

К сожалению, в законодательстве отсутствует само понятие "транспортное средство", которое было бы обобщающим по отношению ко всем существующим видам транспорта. Наиболее удачным можно считать определение этого понятия в Правилах дорожного движения, утвержденных постановлением Кабинета Министров Украины 10.10.2001 г. за № 1306, согласно которым под транспортным средством понимается "устройство, предназначенное для перевозки людей и (или) грузов, а также установленного на нем специального оборудования или механизмов". [10]

Следует отметить, что практически все виды транспортных средств подлежат государственной регистрации и учету.

Как свидетельствует практика, наиболее часто как предмет залога транспортных средств банки берут автомобили. Но в то же время следует отметить, что банки имеют дело с транспортом менее охотно, чем с недвижимостью. Но ведь не у всех она вообще есть, а тем более свободная для залога.

Итак, автомобиль как предмет залога. Прежде всего автомобиль неудобен в качестве полноценного залога как для банка, так и для заемщика (залогодателя).

Неудобство для банка:

Существует большой риск, если автомобиль остается в эксплуатации у заемщика (угон, несанкционированная продажа, сверхнормативный пробег и износ, поломки, ДТП и т.п.). Кроме того, даже в случае, когда договор залога автомобиля удостоверяется нотариально, ничто не мешает владельцу продать этот автомобиль третьему лицу без ведома банка.

В случае твердого залога (заклада) автомобиль необходимо поместить на охраняемую площадку, в гараж. У банка не всегда имеются собственные площади для хранения залогового имущества, а заключать договор с третьими лицами, как правило, невыгодно. Третий вариант - договориться с заемщиком о возможности эксплуатации его автомобиля залогодержателем (кредитором), но опять же: у какого банка нет своих автомобилей?

Существует необходимость при оформлении залога сверять многочисленные номера (в том числе кузова, шасси, двигателя) и осуществлять прочие рутинные процедуры.

Заемщик редко может заложить имущество, которым он в данное время не пользуется. Если это недвижимость, то он в ней живет или ведет бизнес. Если это оборудование, то оно производит продукцию; а товары в обороте задействованы в непрерывном цикле. Транспортные средства, как правило, также непрерывно эксплуатируются, и "заморозить" их на нейтральной площадке без права пользования для заемщика экономически невыгодно и непрактично.

Конечно, могут быть исключения. К примеру, дачник Петренко зимой на дачу не ездит и свой новый "жигуленок" готов отдать банку на полгода. Или же агрофирма закупает в феврале дизтопливо за кредитные деньги и до августа ей комбайн не нужен (хотя куда его спрячешь). Или же заемщик уезжает и временно автомобиль ему действительно не нужен и т.п. Но это исключения.

Неудобства залога автомобиля для заемщика заключаются в:

невозможности пользоваться автомобилем, если банк требует передать его в твердый залог;

необходимости страховать автомобиль "по полной программе", если банк согласится оставить транспорт у заемщика. Это немалые расходы, которые косвенно увеличивают стоимость кредита;

том, что независимо от того, у кого остается автомобиль, сумма кредита будет меньше, чем если бы залогом выступала недвижимость.

Если банк все же соглашается рассматривать автомобиль в качестве залога, то первое, с чего начнут - это попросят предоставить юридические (правоустанавливающие), бухгалтерские (для юридического лица) и технические документы на него. Если заемщик не сможет подтвердить, что автомобиль находится в его собственности (или в собственности юридического лица, которое берет кредит), то банк не возьмет его в качестве залога.

Если документы банк-кредитор устраивают, кредитуемый проект заслуживает доверия, а источники погашения ссуды прозрачны и достаточны, то следующим этапом становится оценка автомобиля для целей залога.

Если заемщик заявит, что автомобиль стоит 10 тысяч долларов, и в подтверждение этого предъявить счет-фактуру от фирмы-продавца, то это будет принято к сведению, но не более. Специалисты банка (или оценочной фирмы) сами будут определять рыночную стоимость автомобиля на конкретную дату, с учетом износа, пробега, количества ремонтов и т.п. Как правило, на балансовую стоимость никто не смотрит, во многих случаях она даже не служит ориентиром, так как в наших условиях даже при прозрачной постановке объекта на баланс его остаточная стоимость может отличаться от рыночной стоимости с учетом физического, морального, экономического и других видов износа. Модельный ряд дорогих автомобилей обновляется достаточно быстро.

Обобщая вышеописанное, можно сказать, что автомобиль, который остается в пользовании заемщика, вряд ли будет рассматриваться банком как предмет залога. Сказанное не касается приобретения автомобилей в кредит, когда эти же автомобили обычно и берутся в залог.

В настоящее время на практике очень часто возникает вопрос - должен ли банк уведомлять органы ГАИ по месту регистрации автомобиля о факте его залога, регистрируется ли залог в органах ГАИ?

Действующее законодательство Украины не возлагает такую обязанность на банк, как и не предусматривает регистрацию залога в органах ГАИ. В России и Казахстане иная практика, там регистрация залогов автомобилей возложена на структурные подразделения органов МВД.

Кредитование под залог товаров в обороте (переработке) осуществляется, как правило, только для клиентов банка, которые имеют стабильное финансовое положение, позитивную кредитную историю и в преимущественном большинстве используется только как способ дополнительного обеспечения к иным видам обеспечения Кредитование под залог только товаров в обороте (переработке) банками практически не осуществляется в связи с большою степенью риска.

Как правило, указанный вид залога применяется при выдаче кредита заемщику - постоянному производителю соответствующей продукции, имеющим стабильный оборот товара.

Суть этого вида залога состоит в том, что залогодателю предоставляется право изменять состав и натуральную форму заложенного имущества при условии, что его общая стоимость не будет меньше указанной в договоре залога (право отчуждения и замены предмета залога).

Право замены означает, что в случае залога товаров в обороте или переработке отсутствует та степень индивидуализации заложенного имущества, которая необходима для существования вещного права, отношения же между залогодателем и залогодержателем заложенного имущества имеют обязательственный характер, а отношения между залогодержателем и заложенным имуществом не возникают до приостановления залога товаров в обороте или переработке (при нарушении условий договора или неисполнении обеспеченного обязательства).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5