МЕНЮ


Фестивали и конкурсы
Семинары
Издания
О МОДНТ
Приглашения
Поздравляем

НАУЧНЫЕ РАБОТЫ


  • Инновационный менеджмент
  • Инвестиции
  • ИГП
  • Земельное право
  • Журналистика
  • Жилищное право
  • Радиоэлектроника
  • Психология
  • Программирование и комп-ры
  • Предпринимательство
  • Право
  • Политология
  • Полиграфия
  • Педагогика
  • Оккультизм и уфология
  • Начертательная геометрия
  • Бухучет управленчучет
  • Биология
  • Бизнес-план
  • Безопасность жизнедеятельности
  • Банковское дело
  • АХД экпред финансы предприятий
  • Аудит
  • Ветеринария
  • Валютные отношения
  • Бухгалтерский учет и аудит
  • Ботаника и сельское хозяйство
  • Биржевое дело
  • Банковское дело
  • Астрономия
  • Архитектура
  • Арбитражный процесс
  • Безопасность жизнедеятельности
  • Административное право
  • Авиация и космонавтика
  • Кулинария
  • Наука и техника
  • Криминология
  • Криминалистика
  • Косметология
  • Коммуникации и связь
  • Кибернетика
  • Исторические личности
  • Информатика
  • Инвестиции
  • по Зоология
  • Журналистика
  • Карта сайта
  • Дипломная работа: Проблемные вопросы кредитования под залог

    Что касается исполнительных надписей, то на практике обжалуются почти 100 %. Сделать это довольно просто уже потому, что часто исполнительные надписи выносятся в нарушение закона. Причем это могут сделать умышленно в надежде на то, что человек либо не догадается обратиться в суд, либо просто не успеет сделать это, поскольку, например, находится за границей. [10]

    Удовлетворение требований кредитора согласно договорному взысканию может осуществляться одним из следующих способов:

    кредитор обращает имущество в свою собственность в счет выполнения обязательств по кредитному договору;

    кредитор продает имущество должника от своего имени третьему лицу.

    В случае реализации заложенного имущества посредством договорного взыскания требования кредитора считаются полностью погашенными, и он лишается права удовлетворить их путем обращения взыскание на другое имущество кредитора. В пользу договорного взыскания кредитор сделает выбор, если его интересует сам предмет ипотеки (это может быть как отдельное здание, так и целостный имущественный комплекс), а не средства, вырученные от его реализации. Преимуществом в данном случае будет возможность кредитора обратить имущество в свою собственность или продать его третьему лицу (аффилированной компании).

    В пользу договорного взыскания также говорит кажущаяся простота процедуры его осуществления. В тоже время сложность реализации публичного взыскания обусловлена длительностью судебных процедур, исполнительного производства, значительными расходами, связанными с уплатой госпошлин. Публичное взыскание предполагает привлечение третьих лиц (суд, нотариус, государственный исполнитель) и, следовательно, - является более трудоемким и затяжным по времени.

    Как уже отмечалось ранее одним из способов, предусмотренных законодательством для обращения взыскания на недвижимое имущество, является реализация кредитором имущества третьему лицу, действуя лишь на основании договора ипотеки (без необходимости получения дополнительного подтверждения от должника). Этот способ сопряжен с рядом практических проблем в ходе его реализации. В частности, на практике кредитор вряд ли сможет заключить договор отчуждения недвижимого имущества без согласия на то должника, так как для нотариального удостоверения договора необходимо предоставить справку-характеристику на отчуждаемое имущество, которая выдается органами БТИ только собственнику недвижимого имущества. Следовательно, кредитору необходимо выбирать: либо обратиться к должнику для получения справки-характеристики в БТИ, либо обратиться в суд с требованием к БТИ осуществить действия по выдаче справки-характеристики. Приложенные кредитором усилия, тем не менее, не гарантируют нотариального удостоверения договора. Ввиду отсутствия четких законодательных механизмов и практики правоприменения, украинские нотариусы неохотно заверяют договоры о продаже недвижимого имущества по такой схеме. [4]

    В рамках нынешнего правового поля договорной способ обращения взыскания на недвижимое имущество не только не упростил реализацию имущества и оформление права собственности на него, но и стал причиной возникновения ряда судебных споров. Поэтому законодателем должны быть предприняты определенные шаги по усовершенствованию существующей правовой базы, в частности, внесены изменения в порядок регистрации прав собственности на недвижимое имущество. А пока этого не произошло, сторонам следует тщательно прописывать условия ипотечных договоров, чтобы впоследствии каким-то образом упростить процедуру осуществления взыскания.

    "Безусловно, закон дает кредитору, т.е. банку юридическую возможность получить в собственность или продать залоговое жилье без решения суда, - говорит партнер юридической фирмы "Магистр и партнеры" Алексей Резников. - Но реализовать это право будет очень сложно, если должник будет возражать. Он имеет полное право обратиться в суд и затянуть разбирательство, пользуясь уловками процессуального законодательства". [4]

    В общем, что бы ни делал банк, чтобы получит заложенную квартиру в обход суда, предприимчивый и не обязательно добросовестный должник всегда сможет вовлечь его в длительный судебный процесс.

    Полное право на это ему дает тот же закон "Об ипотеке", в ст.37 которого сказано, что "решение о регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество может быть оспорено ипотекодателем в суде", а также ст.47 Конституции, которая гласит, что никто не может быть лишен жилья кроме как по решению суда.

    Причем обжаловать можно не только у помянутое решение о регистрации, но и сам факт продажи квартиры.

    К тому же не исключено, что банк может столкнуться с элементарными техническими проблемами при переоформлении квартиры в БТИ, где требуется предъявить оригинал документа, устанавливающего право собственности на квартиру. А он, зачастую храниться у заемщика, как у собственника жилья.

    И даже если банк подстраховал себя и взял у клиента этот документ на хранение под расписку, проштрафившийся должник может попросту не пустить в квартиру экспертов БТИ, которые составляют технический паспорт, и оценщиков, заключение которых необходимую для продажи. Наконец в БТИ для оформления документов требуется личное присутствие собственника квартиры.

    Таким образом, по сути, обойтись без суда банк может исключительно с добровольного согласия своего должника.

    "Урегулирование подобных ситуаций без судебного вмешательства возможно лишь в том случае, если договор о переходе к банку прав собственности на жилье или права на его продажу составлен уже по факту просрочки задолженности, т.е. по доброй воле должника", - говорит Инна Завальная, директор Департамента гражданского законодательства и предпринимательства Министерства юстиции Украины. [9]

    Поскольку надеяться на то, то украинские суды будут быстро решать ипотечные споры, как это происходит во всем мире, не приходится. Ситуацию, по мнению юристов, может разрешить либо четкий механизм, прописанный в подзаконных актах Министерства юстиции Украины, а также разъяснение Конституционного суда Украины к соответствующим статьям закона "Об ипотеке".

    Разъяснения Конституционного суда Украины нет, поскольку на него пока не сподобились народные депутаты, а нужных подзаконных актов Министерства юстиции Украины - потому что министерство и банки по-разному трактуют закон и конституцию.

    В то же время Ассоциация украинских банков (АУБ) предлагает компромиссный, по мнению ее участников, вариант: решать споры с залоговым имуществом в третейском суде при АУБ.

    "Решение третейского суда на предмет ипотеки выдается через районное отделение государственного суда, которые проверяют его законность - говорит председатель третейского суда при АУБ Анатолий Жуков. - Решение такого суда можно получить относительно быстро, а обжаловать лишь в том случае, если была грубо нарушена процедура. Все дело будет занимать около года, в течение которого у должника будет время нести просроченный платеж и остановить судебное или исполнительное производство". [10]

    В довершение всего можно сказать, что сегодня банки вряд ли смогут компенсировать понесенные на кредит затраты и уж тем более заработать и решить свои финансовые проблемы за счет продажи залоговой недвижимости. Сейчас на рынке жилой недвижимости каждый месяц цена квадратного метра снижается минимум на 10%, а то и больше.

    "Если банки будут жестко подходить к изъятию проблемных квартир и их продаже на вторичном рынке, это приведет к резкому проседанию цен намного ниже справедливых уровней и еще больше усугубит проблемы ипотечного кредитования", - считает инвестиционный аналитик Эрик Найман. [10]


    3. Проблемные вопросы кредитования под залог

    В банковской системе Украины, невзирая на стабилизацию экономической ситуации и постепенное возобновление экономики "токсичные" активы продолжают накапливаться. По данным Национального банка Украины доля проблемной задолженности в портфеле банка на 01.05.10 составляла 10,3% всей суммы выданных банками кредитов (прирост в апреле - 0,3%). В абсолютном выражении объем проблемной задолженности в апреле 2010 увеличился на 3,6%, или на 2 556 млн грн. - до 74 332 млн грн. (на 01.01.10 - 69 935 млн грн., на 01.01.09 - 18 015 млн грн). Объем резервов на возмещение возможных потерь за кредитными операциями на 01.05.10 составлял 100 062 млн грн. (на 01.01.10 - 99 238 млн грн, на 01.01.09 - 44 502 млн грн). [9]

    По итогам января-апреля в 2010 году украинская банковская система продолжала оставаться убыточной.

    Финансовый кризис показал, что большинство рядовых украинцев, взявших ипотечный или иной кредит под залог собственного жилья, оказались совсем не готовы к тому, что в условиях суровых капиталистических реалий квартира - простой имущественный залог, на который при определенных обстоятельствах может иметь все права кредитор, а именно банк.

    Банки же в свою очередь в полной мере смогли ощутить, что в нынешних законодательных реалиях Украины быстро и легко получить право на жилье, которое является залогом под выданные ними кредиты, не так уж и просто, а иногда совсем невозможно.

    Одна из ключевых проблем в контексте защиты прав кредиторов в Украине - содействие на законодательном уровне неплательщикам по кредитам. "Сегодня лоббируют законы, прежде всего, те, кто задолжал. Прикрываясь "дедушками-бабками" принимаются законы, которые дают право затягивать или не возвращать кредиты большим должникам, - отмечал председатель правления ВТБ Банка В. Пушкарев. - В настоящий момент очень часто принимаются непрофессиональные законы, какие противоречат друг другу. Они создают законодательные щели, ниши, коридоры, по которых человек, который внимательно изучает законодательную базу может ходить, как мышь в головке сыра. Судебное решение вроде бы опирается на один закон, но потом оказывается, что есть какие-то законодательные решения, акты, которые никто никогда не воспринимал, какие лежат в параллельной плоскости, но - в хозяйственном праве. И появляется щель, с помощью другого законодательного или подзаконного акта эта щель увеличивается и так далее". [10]

    Отечественный законодатель в прошлом, 2009 году, в значительной мере руководствовался политическими рассуждениями из-за президентской кампании. Соответственно, решения принимались в основном в интересах заемщиков, что уменьшало уровень ответственности физических лиц и бизнеса в исполнении кредитных обязательств, подталкивая к попыткам уклониться от них. Решение Верховной Рады фактически создавали атмосферу согласия власти на правовой произвол со стороны многих заемщиков. Некоторые законы прямо их в этом поддерживали.

    Законом N 1533-VI от 23 июня 2009 года "О внесении изменений в некоторые законы Украины с целью преодоления негативных последствий финансового кризиса" года введен мораторий на принудительное выселение из жилья в 2009-2010 годах.

    Законом № 1822 от 21 января 2010 года финансовым учреждениям запрещено требовать от заемщиков досрочного погашения долга и разрывать кредитный договор (касается как тех какие будут подписаны, так и уже подписанных).

    В парламенте находится целый ряд законопроектов, которые предлагают существенно сузить права банков. Так, в частности, законопроект № 4382 предусматривает возможность заемщикам, финансовый состояние которых ухудшилось, в результате чего они стали несостоятельными платить за долгами за текущими условиями, изменять кредитные условия договоров в судебном порядке, причем на условиях выгодных клиенту, а не банку; законопроектом № 5434 предлагается предоставить право физическим лицам-заемщикам выкупать у коллекторских компаний свой долг по цене, которую коллекторы заплатили банку; в законопроекте № 4654 предусмотрена конечной ценой продажи залогового имущества считать такую, которая покрывает требования банка по кредиту в полном объеме"; законопроект № 4273 предусматривает, что банкротство физического лица может быть инициирующим в хозяйственном суде в случае, когда безусловные требования кредитора (-ов) совокупно превышают стоимость имущества, которое принадлежит должнику или составляет не менее 150 минимальных зарплат, и которые не были довольны на протяжении 3 месяцев после установленного для погашения срока. [10]

    На самом деле к вопросу законодательных изменений в сфере защиты прав заемщиков следует подойти достаточно осторожно, поскольку те или иные инициативы могут ухудшить положение банковской системы.

    Например, принятие закона о банкротстве физических лиц - достаточно спорная мера. С одной стороны она позволила бы заемщикам навсегда избавиться от кредитного бремени, а с другой - создала бы предпосылки для массовых неплатежей по кредитам. В этом случае заемщики массово переписывали бы все свое имущество (кроме залога) на родственников и знакомых и проходили процедуру банкротства. В результате банк мог бы взыскать с банкрота только залог, стоимости которого вряд ли не хватило бы для погашения кредита. При этом заемщик, прошедший процедуру банкротства, был бы навсегда свободен от обязательств перед банком. Потери банкам в этом случае обеспечены.

    Запрет на изъятие залоговых квартир также может привести к крупным потерям банковской системы, поскольку при наличии соответствующего закона даже платежеспособные заемщики могут перестать платить по кредитам, будучи уверены в том, что недвижимость они не потеряют.

    На сегодня как заемщикам, так и банкам, скорее, требуются не новые законы, а улучшение работы различных государственных служб, в том числе - Государственной исполнительной службы, реализующей залоги.

    Как ни банально это звучит, но и банки, и заемщики только выиграли бы от улучшения качества работы судебной системы и снижения уровня коррупции в ней. При этом самим банкам следует проводить разъяснительную работу среди заемщиков относительно прав последних, поскольку в противном случае такую работу будут проводить (и уже проводят) антиколлекторы, зачастую вводящие заемщиков в заблуждение относительно их прав, а также возможностей избавиться от кредитного бремени.

    Банкиры отмечают, что адекватные законы все же принимаются.

    В частности, по мнению некоторых экспертов выгодна, банкам, которые столкнулись с проблемой невозврата кредитов выгодна норма ст.382 УК, измененная Законом Украины "О судоустройстве и статусе судей". Как уже отмечалось бурный рост кредитования в предкризисный период и резкое сокращение доходов граждан за последние пару лет привели к увеличению количества проблемных кредитов.

    Как будет применяться на практике ст.382 УК Украины, пока остается догадываться. Очевидно, в случае отказа от добровольного исполнения решения суда кредитор должен будет обращаться в Государственную исполнительную службу (ГИС) для принудительного взыскания долга.

    Если же у должника не окажется банковских счетов или имущества, которые можно арестовать, он сможет некоторое время затягивать исполнение решения. Однако, учитывая, что процедура по привлечению к уголовной ответственности по ст.382 УК Украины четко не прописана, можно предположить, что теперь банк - истец сможет обратиться в прокуратуру с заявлением о возбуждении уголовного дела практически на любой стадии после вступления решения в законную силу: как до обращения в ГИС, так и в процессе принудительного взыскания.

    Причем если ранее, по старой редакции ст.382 УК Украины, добиться от прокуратуры возбуждения уголовного дела против чиновника было делом непростым, то теперь банкам и коллекторам убедить прокуратуру возбудить уголовное дело против должника будет легче.

    Как минимум, эта норма станет весомым аргументом для устрашения должников. Рискуя оказаться в местах не столь отдаленных, должник, скорее, предпочтет расстаться со всем нажитым имуществом или будет искать помощи у родственников и знакомых. А ведь некоторым гражданам кризис просто не оставил шансов. К примеру, кредит был взят на квартиру в предкризисний период под залог этой же квартиры. Но в период кризиса стоимость недвижимости резко упала до цены ниже сумы кредита.

    Стоит вспомнить и о случаях, когда кредиты брались на квартиры, строительство которых заморожено и поныне. А как быть с теми, кто продал все свое имущество, взял кредит, но оказался жертвой мошенников? Все эти люди просто не в состоянии исполнить решения судов. При этом действующим законодательством даже не предусмотрена процедура признания физического лица неплатежеспособным по примеру банкротства юридического лица. Очевидно, перед принятием подобной нормы законодателям следовало урегулировать целый ряд проблемных вопросов.


    Заключение

    В современных условиях залог занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. Излишне напоминать о таких негативных явлениях, присущих нашей экономики, как инфляция, падение уровня производства, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги. В такой ситуации широкое использование ранее весьма популярных способов обеспечения исполнения обязательств, например, таких, как неустойка, теряет практический смысл. В самом деле, откуда контрагенту по договору, который не имеет денежных средств в количестве, достаточном для уплаты долга, взять деньги для уплаты штрафа или пени?

    В этом смысле залог обладает несомненными преимуществами.

    Во - первых, договор залога имущества обеспечивает наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Причем стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции.

    Во-вторых, залог имущества должника обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами.

    В-третьих, реальная опасность потерять имущество в натуре является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом.

    Практика показывает, что залогодержатели имеют неправильные представления относительно своих особых прав на заложенное имущество. Истина состоит в том, что ни при каких обстоятельствах залогодержатель не может автоматически в силу каких - то особых оснований стать собственником заложенного имущества. Напротив, по сравнению с другими лицами его права на указанное имущество в определенной мере ограничены.

    В целях защиты прав залогодержателя от незаконных действий со стороны залогодателя в определенных случаях залогодержатель наделяется правом требовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом.

    Несмотря свои преимущества, залог как способ обеспечения обязательств не получил широкого распространения. Объясняется это в первую очередь отсутствием системы единой государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом, которая в качестве предмета залога (ипотеки) является наиболее привлекательным для кредиторов.

    В результате не редко случается, что одно и тоже имущество передается в залог неоднократно. При этом каждый последующий кредитор-залогодержатель не имеет представления о том, что его обязательство обеспечено залогом имущества, уже обремененного ранее заключенными договорами.

    И все же, в современных условиях залог, несмотря на длительный и неоперативный процесс реализации заложенного имущества, а также некоторые другие недостатки, занимает значительное место среди иных способов обеспечения обязательств, вытекающих из кредитных договоров.

    Банки-кредиторы, заинтересованные в быстрой оборачиваемости кредитных средств и проведении активных операций с денежными средствами, стремятся уменьшить риск потерь с помощью определенных способов обеспечения обязательств.

    В связи с этим залог движимого или недвижимого имущества представляет особый интерес и несомненно пользуется соответствующими преимуществами


    Список использованной литературы

    1. Закон Украины "О залоге" // Информационно-правовая система "Лига Закон";

    2. Закон Украины "Об ипотеке" // Информационно-правовая система "Лига Закон";

    3. Шевченко Р.І. Банківські операції: Навч. - метод. посібник для самост. вивч. дисц. - К.: КНЕУ, 2000. - с.65-71

    4. Гуцул Іван. Як забезпечити повернення кредиту. "Тиждень". Щотижнева інформаційно-правова газета. - 2007 - № 47 - с.5;

    5. Завгородняя Владислава. Чернявский Анатолій. Способы обеспечения выполнения обязательств сельхоз предприятий. Юридическая практика. Газета украинских юристов. - 2003 - № 26 - с.7-8;

    6. Материалы официального сайта ОАО ВТБ Банк http://www.vtb.com.ua

    7. Материалы официального сайта Укрсоцбанка http://www.usb.com.ua

    9. Материалы официального сайта Банка "Форум" http://www.forum.com.ua

    9. Материалы официального сайта Национального банка Украины http://www.bank.gov.ua

    10. Материалы официального сайта Украинской Национальной ипотечной ассоциации (УНИА) - http://www.unia.com.uа


    Страницы: 1, 2, 3, 4, 5


    Приглашения

    09.12.2013 - 16.12.2013

    Международный конкурс хореографического искусства в рамках Международного фестиваля искусств «РОЖДЕСТВЕНСКАЯ АНДОРРА»

    09.12.2013 - 16.12.2013

    Международный конкурс хорового искусства в АНДОРРЕ «РОЖДЕСТВЕНСКАЯ АНДОРРА»




    Copyright © 2012 г.
    При использовании материалов - ссылка на сайт обязательна.