Реферат: Развитие ипотечного кредитования в России
Если соглашение о продаже банку
предмета залога не состоялось, назначаются повторные торги, где цена имущества
снижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на
повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25% ниже
первоначальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не
воспользовался этим правом в течение месяца с момента окончания повторных
торгов.[4]
Особенности ипотеки земельных участков,
зданий и сооружений.
Если залог зданий, строений осуществляется
одновременно с залогом земельного участка, то залог земельного участка,
если иное не предусмотрено договором об ипотеке, не требует залога зданий
(сооружений), расположенных либо строящихся на заложенном земельном
участке.[5]
Но ипотека зданий (сооружений) допускается
с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно расположено,
либо части этого земельного участка, достаточного для функционального
обеспечения закладываемого здания (сооружения).[6]
Следует отметить, что залог квартир, расположенных в
многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на
котором расположен дом или другое строение.
Часть
2. РЕАЛИЗАЦИЯ МОСКОВСКОЙ ИПОТЕЧНОЙ
ПРОГРАММЫ В ИНВЕСТСБЕРБАНКЕ.
2.1. Инвестсбербанк в ипотечной программе Правительства
Москвы.
В 2000 г. ИНВЕСТСБЕРБАНК
выдавал ипотечные кредиты по трем различным схемам:
·
по Московской
ипотечной программе (МИП)- за счёт средств Московского правительства или Московского ипотечного
агентства - на рефинансирование выданных Банком ипотечных кредитов (в пределах
выделенных Банку лимитов);
·
по
«американской» ипотечной программе (АИП) жилищного кредитования населения в соответствии с
Соглашением, заключенным с инвестиционным фондом "США - Россия", - на
предоставленные им средства (в форме долгосрочного кредита);
·
по
собственной программе ипотечного кредитования (СИП) - на коммерческой основе
- за счет собственных кредитных ресурсов Инвестсбербанка, привлекаемых на открытом
рынке.
Кредиты по МИП и АИП являются
льготными (с пониженной процентной ставкой), поскольку Банку средства для их
выдачи предоставляются целевым образом и на льготных условиях, но
предоставление этих кредитов обусловлено рядом жестких требований к Заёмщикам (в
т.ч. по официальному подтверждению уровня доходов).
Кредиты по СИП являются коммерческими
(с рыночной процентной ставкой), но к Заёмщику предъявляются более мягкие
требования. АИП также имеет более жесткие требования по страхованию. МИП
ориентирована только на москвичей, а СИП и АИП - на любых Заёмщиков, независимо
от гражданства. Основные параметры этих программ, определяющие их преимущества
и недостатки для Заёмщика, представлены в Приложении 1.
Московская ипотечная программа (МИП)
разработана Правительством Москвы совместно с Международной группой экспертов
Гарвардского университета. Концепция МИП соответствует классической
двухуровневой схеме ипотечного кредитования и подразумевает наличие первичного
и вторичного ипотечных рынков.
На первичном ипотечном рынке
уполномоченные Правительством Москвы банки выдают ипотечные кредиты на покупку
жилья непосредственно физическим лицам-заёмщикам.
Основным оператором вторичного
ипотечного рынка является Московское ипотечное агентство (МИА), которое
выкупает у уполномоченных банков залоговые обязательства на недвижимость, а
затем, под их обеспечение и гарантии Правительства Москвы, будет выпускать и
продавать на внутреннем и международных рынках ценные бумаги с целью притока
средств для рефинансирования ипотечной программы.
По Московской ипотечной программе
Правительством Москвы пока уполномочены работать 4 банка: Банк Москвы,
Московский банк Сбербанка РФ, Мосстройэкономбанк, Инвестсбербанк, который был
включен в число банков, уполномоченных Правительством Москвы для выдачи
ипотечных сертификатов и кредитов заёмщикам в рамках Московской ипотечной
программы распоряжением № 915-РМ Мэра г. Москвы от 7 сентября 1998 г.
Для осуществления работы по выдаче
ипотечных кредитов в Инвестсбербанке создано все необходимое: разработаны и
внедрены соответствующие технологии, отработано нормативно-правовое
обеспечение, созданы документационная база, информационное сопровождение,
механизмы по экспертизе выдаваемых кредитов и сопровождению их государственной
регистрации.
K настоящему времени около 1000
потенциальных заёмщиков оформили заявления на предоставление ипотечных
кредитов. Кредитный комитет Инвестсбербанка вынес более 200 положительных
решений о возможности кредитования. Инвестсбербанк заключил 95 кредитных
договоров на сумму свыше 1,5 млн. долл. США. При этом 32 московские семьи уже
вселились в новые квартиры, купленные за счёт полученных кредитов. [7]
2.2. Основные условия ипотечного
кредитования и требования к заёмщику
Основные условия ипотечного кредитования:
ü Кредит выдаётся под залог квартиры, покупаемой в
собственность заёмщика (инвестиционный договор, договор переуступки права
требования или другие права на квартиру в строящемся доме - в залог не принимаются).
ü Ипотечные кредиты выдаются в долларах США на
срок до 10 лет под фиксированную процентную ставку 10% годовых,
на сумму, не превышающую 70% стоимости квартиры.
ü Заёмщик должен внести на банковский счёт
первоначальный денежный взнос в размере не менее 30% от стоимости
покупаемой квартиры.
ü Погашение кредита производится ежемесячно (равными
долями по 1/120 части от суммы кредита в течение всего срока пользования
кредитом). Заёмщику предоставляется право досрочного погашения кредита.
В этом случае некоторые месячные платежи будут увеличены, а сумма выплат по
процентам уменьшится.
ü Выплата процентов производится ежемесячно, проценты
начисляются на остаток непогашенной суммы кредита с учётом срока фактического
пользования. Сумма месячного платежа по процентам постоянно уменьшается.
ü Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно
с заключением договора купли-продажи квартиры. После этого заёмщик является
собственником квартиры и может проживать в ней вместе с членами семьи, учтёнными
при оформлении залога.
Налоговые льготы.
Заёмщик ипотечного кредита имеет
право на налоговые льготы: он освобождается от уплаты подоходного налога
в пределах суммы, затраченной на покупку жилья (включая выплаты процентов по
кредиту), но не большей, чем 5 тыс. минимальных размеров оплаты труда (МРОТ),
установленных законом. Иными словами, подоходный налог выплачивается
заёмщиком только с части его доходов, превышающей 5 тыс. МРОТ.
Указанные льготы предоставляются на
три года. Получаемая при этом экономия сопоставима с суммами выплат процентов
по кредиту
Требования к заёмщику и покупаемому
жилью.
Во-первых,
Московская ипотечная программа имеет ограничения: она предназначена только для
физических лиц с московской пропиской (регистрацией).
Во-вторых,
прежде, чем получить кредит, требуется пройти в Банке собеседование, в
ходе которого оценивается платёжеспособность потенциального заёмщика,
при этом важную роль играют: зарплата, профессия, уровень образования,
состояние здоровья, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес.
Кроме того, необходимо
выполнение следующих обязательных требований:
Ø наличие у заёмщика свободных денежных средств для
первоначального взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);
Ø наличие официального подтверждения источников и уровня
доходов заёмщика;
Ø расходы на погашение кредита и выплату процентов не
должны превышать 30% совокупного дохода заемщика или его семьи;
Ø приобретать и оформлять в залог можно любое жильё,
расположенное в пределах административных границ г. Москвы, в том числе любые
квартиры (как новые, так и продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома
или коттеджи;
Ø стоимость 1 кв. м. общей площади покупаемого жилья не
должна превышать 1000 долл. США.
Дополнительные факторы, влияющие на
выдачу кредита.
При принятии решения о выдаче
заёмщику ипотечного кредита Банком учитываются следующие положительные
факторы:
ð наличие собственных активов заёмщика (земельные
участки, дома, квартиры, гаражи, автомашины, ценные бумаги и т.п.);
ð наличие активов ближайших родственников, как со
стороны самого заёмщика, так и со стороны супруга (супруги), при условии оформления
их поручительств (гарантий);
ð наличие поручительств от платёжеспособных организаций;
ð документы, подтверждающие образовательный уровень (об
основном образовании, о повышении квалификации, дополнительном образовании и
пр.);
ð положительная кредитная история (наличие документов,
подтверждающих факты своевременного исполнения заёмщиком своих предыдущих кредитных
обязательств).
При принятии решения о выдаче
ипотечного кредита Банк не принимает во внимание степень нуждаемости в
жилье потенциального заёмщика.
Риски и ответственность заёмщика.
При покупке квартиры за счёт ипотечного кредита риски для
заёмщика могут быть вызваны двумя обстоятельствами:
1) неплатёжеспособностью банка и
2) неплатёжеспособностью заёмщика.
1). Риск, связанный с
неплатёжеспособностью банка, теоретически существует только в краткий
период от внесения первоначального взноса до момента покупки квартиры. Но этот
риск сведён до минимума, так как банки, которые стали уполномоченными банками
Правительства Москвы, отличаются высокой устойчивостью и надёжностью, поскольку
они прошли тщательную проверку и жёсткий отбор.
После получения кредита и покупки
квартиры заёмщик становится собственником квартиры. Поэтому
неплатёжеспособность банка в это время не представляет риска для заёмщика, так
как не банк должен деньги, а заёмщик. В этом случае, при дальнейшем погашении
кредита заёмщик будет иметь дело с Московским Ипотечным Агентством (МИА) или
другим уполномоченным банком (вместо первоначального банка).
В любом случае владелец ипотечного сертификата, а затем и
квартиры, не пострадает. Сохранность внесенных денег и выполнение
первоначальных обязательств гарантирует Правительство Москвы.
2). Если заёмщик и его семья становятся
неплатёжеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты по
нему, то, конечно, им придется, в соответствии с принятыми обязательствами,
освободить заложенное жильё в установленные кредитным договором сроки.
Квартира, из которой выселяют семью
заёмщика, продается на открытых торгах. Из полученной от продажи суммы
покрываются обязательства заёмщика перед кредитором (включая штрафы и пени за
просрочку платежей по кредитному договору). Из этой же суммы покрываются все
издержки по продаже жилья.
Остаток средств возвращается заёмщику
и может быть использован для покупки другого жилья. Кроме того, в Москве
создается специальный отселенческий фонд, в котором семье заёмщика при
необходимости предоставляется жильё на правах найма.
2.3. Взаимодействие банка и заёмщика. Платежи при ипотечном
кредитовании.
Схема ипотечного кредитования:
1.
Заёмщик заполняет
заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет
его в Инвестсбербанк вместе со всеми необходимыми документами.
2. Сотрудники Банка анализируют информацию о заёмщике,
проверяют его кредитоспособность и при положительном заключении выносят
заявление заёмщика на заседание Кредитного комитета.
3. Кредитный комитет приглашает заёмщика на очередное
заседание и принимает решение о возможности выдачи ипотечного кредита, его
размере и размере первоначального взноса. По усмотрению Банка, такое решение может
быть принято в отсутствии заёмщика.
4. Заёмщик открывает в Банке "Ипотечный" счет и
вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с Банком,
но не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заёмщик может в
любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от
заявки на кредит.
5. Банк выдает заёмщику на руки Ипотечный сертификат с
указанием суммы утвержденного Банком размера кредита.
6. Заёмщик самостоятельно или с помощью риэлторских компаний
осуществляет подбор квартиры для приобретения в собственность.
7. Уполномоченный оценщик оценивает рыночную стоимость
выбранной заёмщиком квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утверждённым размером
кредита.
8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и при
необходимости (по усмотрению Банка) повторной проверки платёжеспособности заёмщика
Банк заключает с ним кредитный договор и перечисляет средства на специальный
ссудный счет.
9. Заёмщик, продавец жилья и Банк заключают трёхсторонний
договор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном
законом порядке (производится нотариальное удостоверение и государственная
регистрация перехода прав собственности и ипотеки).
10. Банк перечисляет (или выдаёт с лицевого счёта в наличной
форме) продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму первоначального
взноса и кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры
наличными в долларах США.
11. Заёмщик заключает договор страхования квартиры в
пользу Банка.
12. Банк уступает Московскому ипотечному агентству право
требования по договорам кредитования и ипотеки.
13. Банк продолжает обслуживание заёмщика в течение
всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим
графиком сроки принимает от заёмщика все положенные выплаты по предоставленному
кредиту и своевременно перечисляет их на расчетный счет Московского ипотечного
агентства.
14. После полного выполнения заёмщиком своих обязательств по
ипотеке (погашение долга по кредиту и выплата процентов) оформляется прекращение
залога квартиры и всех ограничений на распоряжение ею.
Документы, необходимые для рассмотрения вопроса о
кредитовании:
Желающий получить кредит в рамках
Московской ипотечной программы заполняет в Инвестсбербанке заявление и опросный
лист на бланках, выдаваемых консультантом Банка. Кроме того, предоставляются
следующие документы:
ð Паспорта (полные ксерокопии) заёмщика и членов семьи.
ð Свидетельства о рождении (ксерокопии)
несовершеннолетних членов семьи.
ð Выписки из трудовых книжек заёмщика и членов его
семьи, заверенные по месту работы (за последние 5 лет).
ð Выписки из домовой книги по месту регистрации заёмщика
и членов его семьи.
ð Копии финансово-лицевого счета по месту регистрации
заёмщика и членов его семьи.
ð Справки с места работы о доходах за последние 6
месяцев с указанием занимаемых должностей (для заёмщика и членов его семьи).
ð Копии документов, подтверждающих права на имущество,
указанное в опросном листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный
участок, вклады, другие активы).
ð Контракт с работодателем (если имеется).
ð Документы, подтверждающие образование.
Примеры расчётов ежемесячных платежей по кредиту и требуемого
дохода заёмщика.
Погашение кредита происходит
ежемесячно в размере не менее 1/120 его части. Также ежемесячно взимается плата
(проценты) за пользование фактической суммой остатка долга (т.е. неоплаченной
частью кредита) из расчета 10% в год.
Таким образом, сумма ежемесячного
платежа будет уменьшаться, так как снижаются выплаты по процентам.
Рассмотрим конкретные примеры расчетов, исходя из суммы кредита в 10 000 долл.
США со сроком погашения в течение 10 лет (120 месяцев).
Пример 1. В стандартном случае расчет сумм ежемесячных платежей по погашению кредита
(в долларах) следующий:
В 1-й месяц пользования
кредитом:
-
сумма погашения кредита = 10 000 /
120 = 83,3
-
процент за кредит = 10 000 х 10% /
12 = 83,3
-
суммарный платёж = 83,3 + 83,3 =
166,6
Во 2-й месяц пользования
кредитом:
-
сумма погашения кредита = 10 000 /
120 = 83,3
-
процент за кредит = (10 000 -
83,3) х 10% / 12 = 82,6
-
суммарный платеж = 83,3 + 82,6 =
165,9 и т.д.
В последний месяц (в конце
10-го года) суммарный платеж по
кредиту составит:
-
83,3 + 83,3 х 10% / 12 = 83,99
Как видим, в начале срока суммарные
платежи по погашению и обслуживанию обязательств перед кредитором самые
большие. Затем величина основного долга уменьшается, следовательно, и размер
ежемесячно начисляемых выплат по процентам становится меньше. Соответственно,
уменьшается размер ежемесячного платежа.
Пример 2. Допустим, что в 1-ый месяц заёмщик внёс 833 долл. США, как сумму погашения
кредита, и плюс 83,3 долл. - процент за 1-ый месяц пользования кредитом.
Тогда он может специально заявить (в
письменной форме), что он оплатил суммы по погашению основного долга за 9
следующих месяцев. В этом случае минимальный платеж во втором месяце
определяется только выплатой процентов за кредит. Он будет равен суммарному
платежу и составит: (10 000 - 833) * 10% / 12 = 76,4. Эту же сумму, как минимальную,
потребуется выплачивать во всех месяцах с 3-го по 10-й (если же такое заявление
не сделано, то он и во 2-м месяце должен заплатить на погашение кредита =
10 000 / 120 = 83,3).
Но в 11 месяце вновь необходимы выплаты (в долл.):
·
сумма погашения кредита = 10 000 /
120 = 83,3
·
процент за кредит = 76,4
·
суммарный платеж = 83,3 + 76,4 =
159,7 и т.д.
Такой график досрочных платежей позволяет снизить
сумму платежей по процентам за кредит.
Приведенный Пример 1
показывает, что при сумме кредита в 10 000 долл., сроке погашения 10 лет и
процентной ставке 10% годовых ежемесячные платежи для погашения процентов и
доли кредита не превышают 166,6 долл. Так как ежемесячные выплаты по кредиту не
должны превышать 35% суммы общих доходов семьи, то для получения кредита в 10
000 долл. необходимо иметь совокупный семейный доход не менее 166,6 / 0,35 =
476 долл. в месяц.
С увеличением величины кредита
пропорционально растет ежемесячный суммарный платёж, а в соответствии с
требованиями к заёмщику, должен быть пропорционально выше и минимально
необходимый совокупный доход семьи. Например, при кредите в 50 000 долл.
ежемесячная сумма выплат не превысит 166,6 х 5 = 833 долл., а среднемесячный
совокупный доход семьи должен быть не менее 476 х 5 = 2380 долл.
Зависимость величины необходимого
платежа за первый месяц и минимально необходимого дохода семьи от суммы кредита
отражена в Приложении 2.
Дополнительные расходы заёмщика:
·
оценка
приобретаемой квартиры у независимого оценщика - около 50-100 долл.;
Страницы: 1, 2, 3
|