МЕНЮ


Фестивали и конкурсы
Семинары
Издания
О МОДНТ
Приглашения
Поздравляем

НАУЧНЫЕ РАБОТЫ


  • Инновационный менеджмент
  • Инвестиции
  • ИГП
  • Земельное право
  • Журналистика
  • Жилищное право
  • Радиоэлектроника
  • Психология
  • Программирование и комп-ры
  • Предпринимательство
  • Право
  • Политология
  • Полиграфия
  • Педагогика
  • Оккультизм и уфология
  • Начертательная геометрия
  • Бухучет управленчучет
  • Биология
  • Бизнес-план
  • Безопасность жизнедеятельности
  • Банковское дело
  • АХД экпред финансы предприятий
  • Аудит
  • Ветеринария
  • Валютные отношения
  • Бухгалтерский учет и аудит
  • Ботаника и сельское хозяйство
  • Биржевое дело
  • Банковское дело
  • Астрономия
  • Архитектура
  • Арбитражный процесс
  • Безопасность жизнедеятельности
  • Административное право
  • Авиация и космонавтика
  • Кулинария
  • Наука и техника
  • Криминология
  • Криминалистика
  • Косметология
  • Коммуникации и связь
  • Кибернетика
  • Исторические личности
  • Информатика
  • Инвестиции
  • по Зоология
  • Журналистика
  • Карта сайта
  • Реферат: Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга

    Реферат: Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга

    И н с т и т у т   б и з н е с а   и   п о л и т и к и

                         факультет бизнеса и политики

                    ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

       Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга

                                                                                                                                                                             

                                                                                        Выполнила студентка

                                                                            5-го курса вечернего факультета:

                                                           Боровцова


                                                                                                                                                                   ( фамилия )                                            

                                                                                Светлана

                                                                                                                                           

                                                                                                                                                  ( имя )    

                                                                Владимировна

                                                                                                                                                 

                                                                                                                                                                   ( отчество )                                                                                            

                                                                                                                                     

                                                                                                                                                                   ( подпись )               

                                                                     

                                                                            Научный руководитель:          

                                                                                           Лысов    

     

                                                                                                                                                  ( фамилия )

                                                                                           Олег Евдокимович        

                                                                                      

                                                                                                                                                                   ( имя, отчество )

            

                                                                                                                                                                   ( подпись )

                                                                                         

      Допустить к защите:                                                 Дипломная работа защищена:                    

      Заведующий кафедрой

                                               

                                                                                                                    «                »                                                    2001г.


              ( учёная степень, звание )

                                                                                                                                   Оценка


                   ( фамилия, и., о. )                                                                                                   

                                                                                        Председатель ГА:

     

                   ( подпись )    


                                                                                                                                                                   (фамилия, имя, отчество )

      «                »                               2001г.                                   

                                                                                                                                                                   ( подпись )

                                                                                         Санкт-Петербург 2001г.

                                                                                           

    Содержание :


    1.  Введение.                                                                                 Стр.4 - 8 

     

    2.  ГЛАВА 1. СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.                                                                  Стр.9 -11

    3.  1.1. Исследование рынка недвижимости для целей обоснования инвестиционных решений.

          Логика исследования рынка недвижимости.                  Стр.11-16

    4.  1.2. Мониторинговое исследование рынка недвижимости.

         Субъекты мониторинга.

          Задача мониторинга.                                                            Стр.16-19

    5.  1.3.  Принципы формирования информационных массивов.

         Содержание анализа.                                                            Стр.19-22

    6.  1.4.  Риски инвестиций и статистика рынков

                недвижимости.                                                                 Стр.23-25

                     

    7.  1.5. Ставка дисконтирования при решении задач оценки

                недвижимости.                                                                 Стр.25-32

    8.  1.6. Инвестиции в  недвижимость Санкт-Петербурга.      Стр.32-33

    9.  ГЛАВА 2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ.                                  Стр.34-35

    10.    2.1. Три метода оценки рыночной стоимости

                    недвижимости.                                                              Стр.35-38


    11.    2.2.Практическое применение метода

                   сравнительных продаж.                                               Стр.39-51

    12.    2.3. Влияние факторов окружающей среды

                   на стоимость.                                                                 Стр.51-52

    13.    2.5. Требования к оформлению результатов оценки. Стр.52-55

    14.    2.6. Факторы, негативно влияющие на  рынок  недвижимости и пути их устранения.                                                              Стр.55-57

    15.    ГЛАВА 3. РЫНОК  ЖИЛЬЯ В ПЕТЕРБУРГЕ.

    16.    3.1. Мониторинг.                                                                  Стр.58-59

    17.    3.2. Квартирные сегменты.                                               Стр.60-63

    18.    3.3. Новое строительство.                                                Стр.63-66

    19.    3.4. Средняя цена по району.                                           Стр.66-69

    20.    ПРИЛОЖЕНИЯ.                                                                    Стр.70-74

    21.    ЗАКЛЮЧЕНИЕ.                                                                    Стр.75-78

    22.    СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.                     Стр.79-81


                             

     


    Введение.


        Становление и развитие рыночных отношений в экономике России

    связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности,  развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

       Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве со времён Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах ещё не проведено чёткое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

    Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с процессом приватизации в Санкт-Петербурге появились первые легальные сделки по продаже квартир. В других городах старт рынка жилья произошёл вместе с общим началом либерализации экономики (1992 г.), в третьих – в 1993 году и позже. За прошедшие 5-7 лет он проделал беспрецедентно большой путь становления и развития.

       Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

    В 1992-1997 годах Россия переживала самый большой за последние 80 лет спад в экономике: валовой внутренний продукт (ВВП) снизился на 30%, промышленное производство - на 40%. В эти же годы цены на жилую недвижимость в большинстве городов (от 95 до 50%) росли. Причём, средние рыночные цены (в долларовом выражении) выросли в Санкт-Петербурге в 12 раз (к 1995 году), в других городах - в 7-10 раз.

    Объяснение этому феномену было дано на основе установленной для всех городов основной закономерности развития рынка недвижимости в условиях перехода от централизованной, плановой к рыночной экономике : рост цен (в долларовом выражении) от дорыночного, балансового уровня - вплоть до их стабилизации на некотором естественном для данного города «мировом» уровне. Этот рост в отдельные периоды может замедляться (вплоть до временного снижения) в силу резкого ухудшения социально-экономического положения региона, усиленного оттока населения и т.п., но постепенно во всех городах цены достигнут уровня стабилизации и в дальнейшем будут колебаться вместе с экономическими, инвестиционными, миграционными циклами.

    В 1992-1994 годах, в период наиболее активного спада в экономике,  спрос на жильё был выше предложения более чем в 50% городов. Объяснение этого феномена связано с особенностями формирования предложения и спроса на рынке жилья в переходных экономиках.

    Материальная база рынка жилья создана начавшейся в 1990-91 гг. бесплатной приватизацией жилья, ранее предоставленного гражданам на правах пожизненного наследуемого владения. Уже к концу 1992 года в среднем по России около 15% жилья перешло в частную собственность граждан. Пик темпов приватизации пришёлся на 1993 год, а затем они сохранялись на уровне 3-5% в год. К настоящему времени более 40% жилья, или 15 млн. жилых единиц, приватизировано. Одновременно, несмотря  на существующие экономические трудности, продолжается строительство нового жилья,  как за счёт государства, так и за счёт частных инвесторов, причём доля вторых в общем объёме ввода новых объектов становится всё больше (в 1997 году - 35%). Кроме того, в материальную базу рынка жилья входят старый  фонд (индивидуальные дома низкого качества и с минимальными коммунальными удобствами, с земельными участками) и квартиры в так называемых кооперативных домах (ранее это жильё имело статус личной собственности граждан). Общий объём жилья в собственности граждан (частный жилой фонд) составляет в Санкт-Петербурге  - 37%, или 1400 тыс. жилых единиц, а в среднем по России 50-55%.

       Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций и возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно - строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента -  рынка недвижимости.

       Рыночные операции с недвижимым имуществом стали возможны при установлении частной собственности. В связи с особенностями, определяемыми социальным и экономическим значением отдельных видов недвижимости, следует различать операции с земельными участками, жилыми домами и помещениями, объектами производственной и социальной инфраструктуры.

       Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

       Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

       Государство, например, должно эффективно использовать принадлежащую ему недвижимость, полезные ископаемые, средства государственного бюджета, патенты, квалификацию рабочих и служащих государственных учреждений и предприятий.

       В различных разделах экономики понятие «инвестиция» имеет свои содержательные особенности. В макроэкономике под инвестицией понимается не потреблённая в текущем периоде часть валового внутреннего продукта, за счёт которой обеспечивается прирост капитала. В микроэкономике под инвестицией понимается процесс создания нового капитала.

    В 1996-97 гг. (до середины 1998 г.) общая макроэкономическая ситуация в России характеризовалась переходом к финансовой стабилизации, а также к депрессивной стабилизации в промышленном производстве и внутреннем валовом продукте.

    Высокий потенциальный спрос на жильё обуславливался неудовлетворительными жилищными условиями большой части населения. Реальный платежеспособный спрос появился вместе с появлением узкого слоя высокодоходной части предпринимателей, и в 1990 году он в 5-10 раз превышал предложение. В дальнейшем спрос, как и предложение, повышался, достигнув в Санкт-Петербурге в середине 1994 года 9 тыс. единиц жилья в месяц. При этом спрос был всё ещё выше предложения. Круг покупателей расширялся за счёт увеличивающейся дифференциации доходов населения при незначительном росте средних доходов. В настоящее время подавляющая часть спроса (по некоторым оценкам, до 80%) формируется за счёт доходов от продажи имеющегося жилья, т. е. начался и набрал силу давно ожидаемый процесс рыночного перераспределения недвижимой собственности. Общее равновесие спроса и предложения в Санкт-Петербурге отмечалось в конце 1994 года.

    Тем самым, по общему правилу, создаются условия для роста инвестиций в реальную сферу, и прежде всего в недвижимость, активизации рынка и повышения цен на нем. Данная закономерность проявилась в некоторой степени в отдельных городах России, но её влияние было перекрыто тем, что рынок жилья во всё большем числе городов выходил на стадию стабилизации : если в 1992-93 гг. таких городов было 4-5% из выборки в 50 городов, причём стабильность эта была «стабильностью морга» (рынок в этих городах ещё отсутствовал), то к концу 1997 года число городов, в которых жилищный рынок вышел на стадию стабилизации, достигло 30%: цены на жильё прекратили свой рост; предложение в основном больше спроса, но их соотношение меняется мало; активность рынка (объём сделок) практически стабильна. К концу 1998 года прогнозировалось, что стабилизации достигнут около 70% городов. Разразившийся в августе 1998 года финансовый кризис заставил пересмотреть сделанные ранее прогнозы.

       Но, рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле – продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

       Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций – как иностранных, так и стороны российских партнёров.

       Предмету настоящей работы наиболее соответствует следующее определение инвестиции :

    Инвестиции – это долгосрочное вложение капитала для будущего повышения благосостояния инвестора. При этом подразумевается, что основной целью инвестиции является достижение результата (повышения благосостояния), выраженного в денежной форме.

       Другими словами, степень эффективности инвестиций определяется путём сопоставления выраженных в виде денежных потоков ресурсов и результатов их использования.

    Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8


    Приглашения

    09.12.2013 - 16.12.2013

    Международный конкурс хореографического искусства в рамках Международного фестиваля искусств «РОЖДЕСТВЕНСКАЯ АНДОРРА»

    09.12.2013 - 16.12.2013

    Международный конкурс хорового искусства в АНДОРРЕ «РОЖДЕСТВЕНСКАЯ АНДОРРА»




    Copyright © 2012 г.
    При использовании материалов - ссылка на сайт обязательна.