Реферат: Природоресурсные кадастры, понятие и общая характеристика

Количественный учет земель целесообразно выполнять один раз в 5 лет (или по конкретным заявкам), а оценку земель рекомендуется осуществлять один раз за 15 - 20 лет, так как качественные изменения земельных ресурсов происходят медленно.

Земельные участки могут находиться во владении, пользовании или взяты в аренду на определенный срок. Землевладение основывается на наличии справки о выдаче участка в вечное (пожизненное) владение. Землепользователи и арендаторы заключают договоры с землевладельцами и обязаны по их истечению передать участок первоначальному владельцу.

Каждый населенный пункт вправе получать доход от землепользователей, использующих земли в качестве базиса для своей деятельности. Доход зависит от множества факторов, основными из которых являются цена одного гектара земли конкретной расчетной зоны и размеры участка. В связи с этим землевладельцы и землепользователи облагаются ежегодным налогом. С арендаторов взимается арендная плата.

Размер земельного налога устанавливается в виде платежей в тысячах рублей на единицу площади (гектар или квадратный метр, что зависит от цены участка). Земельный налог назначается на земли:

·  сельскохозяйственного использования с учетом ее состава, качества, площади, местоположения и многолетних посадок;

·  населенных пунктов с учетом категории города, уровня его развития, исторической ценности территории и категории зон;

·  занятые жилым, общественным, государственным, кооперативным фондом (в размере 3% от ставок земельного налога);

·  лесного фонда в размере 5% от таксовой стоимости древесины (от результатов оценки леса на корню);

·  водного фонда с учетом средних ставок на земли сельскохозяйственного назначения.

Налог может быть повышен до 50%. Льготами по налогообложению пользуются заповедники, научные организации, учебные заведения, учреждения культуры, искусства, а также участники и инвалиды войны. Основой для установления налога и арендной платы является документ, удостоверяющий право собственности, владения или пользования. В зависимости от конъюнктуры спроса один и тот же участок может иметь несколько цен: ограничительную, нормативную, воспроизводственную и рыночную.

Ограничительная цена является самой высокой. Она определяется по затратам на рекультивацию (то есть из сельскохозяйственного оборота ее изымать нецелесообразно).

Нормативная цена обеспечивает рыночное использование сельскохо-зяйственных угодий. Она зависит от продуктивности и местоположения участка и влияет на цену продукции.

Воспроизводственная цена обеспечивает устойчивость экономического положения производителя.

Рыночная цена отражает реальные производственные отношения и связи.

Под доходом понимается величина прибыли, получаемой землевладельцем ежегодно от имеющегося в его распоряжении участка.

По данным оценки территории каждого населенного пункта, включающей благоустройство (К1), ландшафт (К2), архитектурно-художественные качества (К3), культурно-бытовое обслуживание (К4) и санитарное состояние (K5) определяются числовые значения вышеперечисленных факторов.

Процедура единого процесса государственного кадастра включает три этапа:

·  формирование кадастрового дела объекта недвижимости (земельного участка и прочно связанного с ним недвижимого имущества);

·  государственный кадастровый учет объекта недвижимости;

·  государственная регистрация прав на объект недвижимости.

Формирование кадастрового дела объекта недвижимости включает следующие операции:

·  определение пространственно-площадных характеристик объекта (местоположение, границы на местности, координаты поворотных точек границ земельного участка, здания, сооружения, площади, согласование границ со смежными землепользователями, закрепление границ на местности);

·  техническое описание объекта (наименование и целевое назначение объекта, год постройки, этажность, материал, фундамент, стены, полы, перекрытия, крыши, площадные характеристики объекта, наличие и типы коммуникаций, характеристики благоустроенности и другие);

·  экономическое описание объекта (оценка объекта, включающая определение показателей первоначальной (инвентарной) стоимости, восстановительной стоимости, рыночной стоимости.

В итоге формирования объекта недвижимости создается специальное дело, которое называется кадастровым. Кадастровое дело содержит три группы документов: описывающих собственно объект, удостоверяющие самого субъекта права, подтверждающие право субъекта на объект недвижимости.

Документы в кадастровом деле формируются по отдельным регистрам:

·  регистр титулов (правоустанавливающий документ и документы, подтверждающие правопреемственность);

·  регистр топогеодезический (материалы съемок, кадастровый план, каталог координат, ведомость площадей, экспликация участка);

·  регистр имущества (документы технических характеристик объекта, правовая принадлежность зданий и сооружений);

·  регистр экономический (материалы стоимостной оценки объекта на основе местоположения, почвенного покрова, инфраструктуры, залежей полезных ископаемых, сведения о налогах, платежах, льготах и т.п.;

·  регистр ограничений (ограничения, налагаемые на право пользования объектом, сервитуты).

Государственный кадастровый учет объекта недвижимости осуществляется путем внесения необходимой, достоверной и достаточной информации об объекте недвижимости в регистрационные документы государственного земельного кадастра.

Процедура кадастрового учета земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости включает следующие операции:

·  проверка полноты и правильности формирования кадастрового дела;

·  заполнение кадастровой регистрационной карты на объект недвижимости;

·  присвоение земельному участку уникального кадастрового номера;

·  занесение сведений об объекте в документацию государственного земельного кадастра;

·  нанесение границ объекта на дежурный кадастровый план;

·  оформление свидетельства о кадастровом учете объекта недвижимости;

·  закрытие кадастрового дела и сдача его в архив органа государственного кадастрового учета объектов недвижимости;

·  приобщение к кадастровому делу объекта новых правоустанавливающих документов для отслеживания правовой истории объекта недвижимости.

Государственный земельный кадастр реализуется в виде баз данных, представляемых на бумажных или электронном носителе.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости осуществляется посредством внесения информации о праве некоторого субъекта на объект недвижимости в специальный документ, называемый Поземельной книгой.

Процедура регистрации включает следующие действия:

·  анализ и экспертиза правоустанавливающих документов на объект недвижимости, проверке их подлинности и соответствия действующему законодательству;

·  запись в Поземельную книгу;

·  выписка в двух экземплярах свидетельства о регистрации прав на объект;

·  извещение органа государственного кадастрового учета объекта и субъекта прав о произведенной регистрации.

Поземельная книга представляет собой картотеку и электронный банк данных. Разделы Поземельно книги включают:

·  земельные участки;

·  первичные объекты недвижимости (здания, сооружения);

·  вторичные объекты недвижимости (квартиры, помещения, комнаты и тому подобное).

Сведения об объектах недвижимости в Поземельной книге могут удобства подразделяться на составные части (регистры) по числу существующих видов прав:

·  регистр основных прав (кадастровый номер, адрес, целевое назначение, размеры, сведения о правообладателе, виде его права на объект, ссылка на документы, на основе которых право зарегистрировано);

·  регистр аренды (арендные отношения, связанные с объектом);

·  регистр сервитутов;

·  регистр залогов;

·  регистр обременений.

Формирование кадастрового кода начинается после того, как окончательно сформирован земельный участок, определен его собственник, владелец или пользователь и границы нанесены на дежурную кадастровую карту (план) района или населенного пункта. Формирование земельного участка завершается присвоением ему очередного номера по журналу учета кадастровых номеров.

При проведении новых съемок или инвентаризаций коды элементов, составляющих кадастровый номер, не должны меняться. Код первичного объекта формируется как очередной порядковый код в границах земельного участка или используется регистрационный код, присвоенный органами власти по формированию объектов недвижимости (БТИ, служба лесного, водного хозяйства и прочие), после чего фиксируется в журнале учета кадастровых кодов. Код вторичного объекта недвижимости формируется как очередной порядковый код в пределах первичного объекта недвижимости или используется регистрационный код, присвоенный при формировании объектов недвижимости, и фиксируется в журнале учета кадастровых кодов.

Земельные участки для удобства использования кадастровых кодов формируются в кадастровые кварталы. Границы кварталов проходят по внешним границам участков и имеют определенные геодезические координаты. Участки покрывают территорию квартала без разрывов и перекрытий. В кварталы могут группироваться участки с различным целевым назначением. В качестве кадастрового квартала может быть принят сельский населенный пункт, садовое или дачное общество, или часть крупного населенного пункта (микрорайон, квартал, промышленная или коммунальная зона, ограниченная красными линиями застройки или естественными границами).

Кадастровые кварталы группируются в кадастровые массивы.

Границами массивов являются внешние границы кварталов и имеют соответствующие геодезические координаты. В пределах кадастрового массива используется локальная система кодирования кварталов. Кварталы в пределах массива кодируются по правилу меандра или спирали.

Кадастровые массивы группируются в кадастровые зоны. Границы зон проходят по внешним границам массивов с соответствующими геодезическими координатами или по естественным рубежам (реки, граница лесных массивов, железных дорог и прочие линейные объекты).

Отсутствие кадастрового кода земельного участка не может служить основанием для отказа в присвоении кадастрового кода первичному объекту недвижимости. В таком случае первичному объекту присваивается временный кадастровый код, в котором вместо реального кода земельного участка ставятся нули (00).

После присвоения постоянного кода соответствующему земельному участку находящиеся на нем первичные объекты получают постоянные кадастровые коды, то есть нули, означающие код земельного участка, заменяются на конкретные значения.

При регистрации вторичных объектов во всех случаях требуется наличие кадастрового кода первичного объекта. Если первичному объекту еще не присвоен кадастровый код, то этот код присваивается первичному объекту при учете первого в его составе вторичного объекта. Зданию или сооружению, расположенному в разных кварталах, имеющих одного владельца, присваивается один кадастровый код в соответствии с кварталом, на котором расположена большая часть объекта.

При переходе прав другому владельцу или при изменении их вида на объекты производится перерегистрация прав без изменения кадастрового кода.

При операциях с земельным участком, в результате которых происходит деление участка, каждой части присваиваются новые кадастровые коды в соответствии с порядком учета в журнале.

Кадастровые коды, присвоенные по старой системе, считаются действительными и подлежат замене по мере проведения операций с недвижимым имуществом. Старый код заносится в строку "Предыдущий кадастровый номер", а новый - "Последующий кадастровый номер". Это позволяет проследить историю возникновения и развития каждого участка.

Кроме Поземельной книги ведется дежурная кадастровая карта, на которой отображаются границы всех участков и их коды. Материалы зонирования административных территорий с описанием их границ, кадастровых кодов всех структурных единиц утверждаются решением администрации данной территории.

На существующем картографическом материале намечаются границы кадастровых зон и массивов, согласовываются в земельном комитете субъектов федерации. Для ведения текущего учета, отображения границ кадастровых зон, массивов, кварталов, земельных участков на планово-картографическом материале создается серия дежурных карт:

·  дежурная кадастровая карта субъекта федерации предназначена для отображения на ней границ районов и городов, подчиненных субъекту федерации;

·  дежурная кадастровая карта административного района (города) - Предназначена для отображения на ней границ кадастровых зон и их нумерации. Нумерация зон внутри района (города) начинается с единицы.

·  Масштаб карты должен позволять отображать границы массивов, кварталов внутри каждой зоны, кодирование которых также начинается с единицы.

·  В этом случае отдельно кадастровая карта на массив и квартал не составляется. Данная карта, а также карта массивов и кварталов составляется райкомземом;

·  дежурная кадастровая карта массива предназначена для отображения на ней границ кадастровых кварталов внутри каждого массива, нумерация начинается с единицы;

·  дежурная кадастровая карта квартала предназначена для отображения на ней границ земельных участков с первичными объектами. Нумерация земельных участков внутри каждого квартала начинается с единицы.

·  При необходимости составляются дежурные кадастровые карты земель, находящихся в ведении сельской администрации, карты акционерных обществ, кооперативов и другие.

Дежурная кадастровая карта должна отвечать следующим основным требованиям:

·  масштаб карты должен позволять нанести на нее земельные участки и связанные с ними объекты недвижимости;

·  на карту должны быть нанесены крупные объекты (дороги, лесные массивы, крупные промышленные объекты);

·  все участки и объекты должны быть нанесены таким образом, чтобы была видана их конфигурация, взаимное расположение, границы.

Каждый земельный участок получает индивидуальный двузначный код, позволяющий отличить его от других объектов недвижимости. Структура кода включает семь уровней: А, Б, В1, В2, В3, Г, Д, Е,

·  где А - код субъекта федерации;

·  Б - код административного района (города), входящего в субъект федерации;

·  В1 - код зоны;

·  В2 - код массива;

·  В3 - код квартала;

·  Г - код земельного участка в пределах квартала;

·  Д - код первичного объекта (может быть многоразрядным);

·  Е - код вторичного объекта (может быть многоразрядным).

В свою очередь вторичные объекты могут включать еще несколько уровней детализации.

Коды земельных участков

Кадастровый код земельного участка может иметь, например, следующие значения: 54: 15: 01: 02: 03: 25,где 54 - код субъекта федерации;

15 - код административного района (города) на территории данного субъекта федерации. Здесь ведется счет всех районов и крупных населенных пунктов на территории данного субъекта федерации от 01 до 99;

·  01 - код зоны;

·  02 - код массива;

·  03 - код квартала;

25 - код земельного участка в пределах данного квартала. Код первичного объекта недвижимости, права пользователя на который зарегистрированы: 54: 15: 01: 02: 03: 25: 05,где 05 - код первичного объекта недвижимости, 25 - код земельного участка в квартале 03, массива 02 и зоны 01, административного района 15. Код первичного объекта недвижимости, права пользователя на который не зарегистрированы: 54: 15: 01: 02: 03: 00: 05,где 00: 05 - означает, что земельный участок не зарегистрирован, а код первичного объекта на этом участке равен 05. Кадастровый код первичного объекта в данном случае является временным.

Код вторичного объекта недвижимости, расположенного на зарегистрированном участке будет составлять54: 15: 01: 02: 03: 25: 05: 11,где 25: 05: 11 - означает, что код зарегистрированного земельного участка равен 25, код первичного и вторичного объектов соответственно составляют 05 и 11. Код вторичного объекта, расположенного на земельном участке, права на который не зарегистрированы, будет равен: 54: 15: 01: 02: 03: 00: 05: 11,где 00: 05: 11 - означает, что земельному участку пока не присвоен номер, а остальные элементы на нем получают свои порядковые номера.

Создание земельно-имущественного кадастра происходит итерационно. Обусловлено это рядом объективных причин. Основной из них является то, что для его становления необходимо развитие ряда научных дисциплин, таких как: земельное право, городское землеустройство, мониторинг городских земель, оценка недвижимости, менеджмент земельного рынка и так далее. Эти научные дисциплины развиваются в процессе создания земельно-имущественного кадастра как отражение интересов развития общества. Земельно-имущественный кадастр предъявляет более жесткие, чем другие службы города, требования к точности, достоверности и актуальности информации об объектах недвижимости. Например, кадастровое дело содержит экономические характеристики объекта недвижимости (земельного участка). Чтобы получать эти характеристики, предварительно необходимо разработать методики их получения и регламент утверждения.

Поскольку земля в городе имеет высокую стоимость, целесообразна реконструкция городской геодезической сети, обеспечивающая необходимую точность определения площади земельных участков. Таким образом, требованиям земельно-имущественного кадастра не удовлетворяет уровень топографо-геодезической изученности города, состояние информации о подземных сооружениях, правовые нормы обмена информации, общегородские справочники и классификаторы, достоверность, полнота и точность информации городского бюро технической инвентаризации, а также научно-методическое обоснование размеров арендных платежей и ставок земельного налога.

Сложность создания земельно-имущественного кадастра обусловлена еще и тем, что информация земельно-имущественного кадастра должна отражать характеристики объектов недвижимости на текущий день с высокой степенью точности и достоверности. Для решения этой проблемы необходимо перестроить существующую систему информационного обеспечения исполнительной и представительной властей. Все отделы органов исполнительной власти должны работать как терминалы земельно-имущественного кадастра, а все операции с недвижимостью выполняться только над базой данных земельно-имущественного кадастра (в том числе и нотариальные конторы, которые оформляют сделки с недвижимостью). То же самое относится и к другим видам информации, которые используются в земельно-имущественном кадастре.

Налоги на недвижимость должны определяться по данным земельно-имущественного кадастра. Поэтому необходимо регулярно пересматривать кадастровые оценки недвижимости. Например, в Швеции это выполняется через каждые шесть лет.

Однако ежегодно оценка недвижимости корректируется с учетом инфляции.

Аналогично производится переоценка недвижимости в Англии, Италии. Таким образом, кадастр обеспечит отображение реального состояния недвижимости только в том случае, когда ввод информации в базу данных земельно-имущественного кадастра будет производиться в момент государственной или нотариальной регистрации документа. В настоящее время за рубежом документы на бумажных носителях о правах на недвижимость играют второстепенную роль. Важно то, что записано в базе данных земельно-имущественного кадастра. Следовательно, все сделки с недвижимостью в развитых странах осуществляются только над базой данных земельно-имущественного кадастра.

При оформлении прав на землю следует знать с высокой степенью точности границы различных охранных и заповедных зон, местоположение подземных коммуникаций, красных линий и других градорегулирующих объектов. Поэтому необходимо иметь справочник улиц и их границ в векторной форме.

Поскольку город представляет собой динамически развивающуюся систему, требуется отслеживание всех изменений отдельных видов информации, которая входит в земельно-имущественный кадастр. Таким образом, необходим мониторинг всех изменений, происходящих на территории городов.

Во многих регионах России процесс юридического формирования недвижимости становится на производственную основу. Одно из условий организации производственного процесса - это перечень продукции и определение технических требований по каждому ее виду и характеристике объекта недвижимости.

Продукцией в данном случае является кадастровое дело и до-говоры аренды.

Система контроля и учета прохождения технологического цикла документов, оформление земельно-правовых документов и регистрация прав на недвижимость является одним из важнейших аспектов организации кадастрового производства.

Порядок отвода земельного участка зависит от того, кто издает распорядительный документ. Для отвода земельного участка на землях города заявка подается в Городскую комиссию по земельным отношениям и градостроительству. После сбора необходимых документов, заявка рассматривается на рабочей комиссии. Если принципиальных разногласий нет, землепользователь получает на руки:

·  имущественное заключение в Комитете по имуществу;

·  градостроительное заключение в Комитете по архитектуре;

·  условия землепользования в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству (Комземе).

На основании данных документов Комзем готовит проект постановления администрации по отводу земельного участка. Возможны также другие способы получения земельного участка, например, в аренду:

·  покупка или получение в длительную аренду здания;

·  покупка права аренды на земельный участок на аукционе (конкурсе);

·  заключение инвестиционного договора.

Землеустройство в городе является одним из направлений градостроительной деятельности, осуществляющим оптимизацию использования городских земель в интересах города. Землеустроительные работы реализуют решения местных органов исполнительной власти на основе земельного законодательства и других нормативных актов.

При коллективном использовании земельного участка право пользователя на земельный участок определяется в виде его земельной доли. Земельная доля каждого конкретного землепользователя определяется в зависимости от принадлежащих ему площадей зданий, строений и других сооружений, находящихся в долгосрочном пользовании (собственность, полное хозяйственное владение, оперативное управление, долгосрочная хозяйственная аренда и так далее) юридических или физических лиц. Для собственников, владельцев, арендаторов пристроенных нежилых помещений оформление прав землепользования производится также в совместное пользование без установления границ в натуре (на местности).

Доля в праве аренды земельного участка определяется в форме правильной дроби.

Гражданский кодекс позволяет для парцелл заключать один договор со всеми землепользователями парцеллы. В этом случае перечень землепользователей прилагается к договору в форме реестра землепользователей. Такой подход более обоснован и имеет ряд преимуществ: предотвращает конфликты между землепользователями, наличие одного договора упрощает работу при наличии памятников культуры и т.д.

Правом на аренду земель участка могут обладать:

·  собственники (балансодержатели) капитальных (долговременного пользования) зданий и сооружений, непосредственно находящиеся в зданиях или эксплуатирующие эти сооружения;

·  юридические и физические лица, которым в установленном порядке переданы капитальные здания и сооружения на правах полного хозяйственного владения или оперативного управления;

·  арендаторы недвижимости со сроком аренды свыше 15 лет и при условии, что на данные капитальные здания и сооружения нет иного юридического или физического лица с преобладающими правами на это же имущество.

Все рассматриваемые здания, сооружения и строения должны быть расположены непосредственно на земле (на дневной поверхности), а не под ней или над ней.

Наделение правами землепользования юридических и физических лиц производится только в том случае, когда наличие капитальных зданий и сооружений на данной территории не противоречит градостроительным требованиям и перспективам развития города, соответствует целевому назначению. При этом здания не подлежат сносу, а предприятия выводу из города. Если земельный участок находится в коллективном пользовании, то пользование осуществляется по соглашению всех заинтересованных сторон.

При оформлении прав на землю жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) (или иного образования физических лиц) необходимо руководствоваться следующим.

Если здание ЖСК составляет единое домовладение, то оформляется договор аренды на эту территорию на условиях персонального землепользования. В том случае, когда ЖСК расположено в границах домовладения, то оформление прав на землю производится исходя из совместного пользования этим домовладением. Оформление прав на землю арендаторов зданий, которые расположены на территориях, входящих в охранную зону памятников истории и культуры, производится аналогично.

Имеют место ряд организационно-правовых форм коллективного (совместного) использования земельного участка и оформления прав на него, например: все землепользователи образуют общество по совместному использованию земельного участка или все землепользователи подписывают протокол о совместном использовании участка, в котором устанавливается порядок и условия пользования участком и доля каждого арендатора. Срок земельной аренды устанавливается в соответствии со сроком аренды недвижимого имущества. С расторжением имущественного договора прекращает свое действие договор на аренду земли.

В договоре аренды земли указывается размер земельной доли каждого пользователя (арендатора). Расчет арендных платежей за землю выполняется отдельно для каждого субъекта договора после установления его доли на земельный участок.

При смене владельца (арендатора) имущества перерасчет земельных платежей производится в том случае, если льготы нового землепользователя отличаются от льгот старого.

Границы земельных участков (домовладений), на которых расположены здания - памятники истории и культуры, или тех участков, которые находятся в охранной зоне памятников истории и культуры, согласовываются с Управлением государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры.

1. Исаченко А.Г. Ландшафтоведение физико-географическое районирование. - М.: Высшая школа, 1991.

2. Чешев А.С., Фесенко И.П. - Земельный кадастр. М.: ПРИОР, 2000. - 368с.

3. Земельный кодекс Р. Казахстан. - Алматы, 2003.

4. Чигаркин А.В. Геоэкология Казахстана. - Алматы, 1995.