АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. Правовые Аспекты. Диплом. Уникальная Работа.

В этой связи в науке возник спор относительно соотношения норм земельного

и гражданского права, самостоятельности земельного права как отрасли и о

пределах вмешательства норм гражданского права в земельные правоотношения.

Спектр мнений по поводу соотношения гражданского и земельного права в

регулировании отношений, где объектом выступает земля, достаточно широк.

Некоторые авторы отрицают существование земельного права как отрасли и

полагают, что с включением земли в гражданский оборот «земельные

отношения распались на регулируемые гражданским и административным

правом». Представители данной точки зрения считают, что земельное право

как самостоятельная отрасль утратила свое значение, земля, являясь

объектом экономического оборота, попала в сферу действия гражданского

права. Схожее мнение высказал М.И. Брагинский, полагающий, что «самые

разнообразные тенденции в развитии современной экономики и права

подтверждают стремление к слиянию земельного права с правом гражданским и

воссозданию единого частного гражданского права» .

С резкой критикой подобного умаления роли земельного права в регулировании

земельных отношений выступают В.В. Петров, Н.Н. Осокин, Г.В. Чубуков и ряд

других авторов. Они доказывают самостоятельность земельного права и его

невозможность стать частью гражданского права, отстаивают идею, что все

отношения, связанные с землей, должны регулироваться только нормами

земельного права.

Ряд авторов, признавая наличие проблемы соотношения норм гражданского и

земельного права, отдают приоритет нормам земельного права. Так, Ю.Г.

Жариков отмечает, что «соотношение норм гражданского и земельного права

проявляется как отношение общего к частному, где общей является норма

гражданского права, а специальной — норма земельного права», и заявляет о

«приоритете норм земельного законодательства, когда речь идет о

регулировании земельных отношений, родственных с гражданскими

правоотношениями». Установление приоритета земельного законодательств

перед гражданским Н.И. Краснов связывает с необходимостью государственного

регулирования в области использования и охраны земель, а также с тем, что

цели и задачи земельного и гражданского права здесь находятся в

определенном противоречии.

Пытаясь выработать компромиссное решение, многие исследователи видят

необходимым точно разграничить сферы ведения этих двух отраслей. Так, Е.А.

Суханов к институтам гражданского (частного) права отнес право

собственности и другие вещные права на землю, сделки с земельными

участками и наследование земельных участков, а к земельным - ограничение

размеров земельных участков, находящихся в частной собственности,

обеспечение целевого назначения и рационального использования земельных

участков, определение категорий земель и их учет.

И.А. Иконицкая, определяя ниши для земельного и гражданского

законодательства в регулировании земельных отношений, проводит в этих

целях специальный анализ статей ГК РФ. Ссылаясь на нормы ст.ст. 129 и 209

ГК РФ, гл. 17 ГК РФ, она делает вывод о том, что «нормы гражданского

законодательства применительно к регулированию земельных отношений носят

общий характер ... в земельном законодательстве должна найти свое

отражение специфика правового регулирования земельных отношений».

Таким образом, в оценке соотношения норм земельного и гражданского права

важно признать, что «гражданское право и земельное право в регулировании

земельных отношений имеют свой предмет ведения. Каждый из них регулирует

эти отношения в пределах своей компетенции». Полагаем, именно такой взгляд

на сложившуюся ситуацию в сфере регулирования земельных отношений в

наибольшей степени отвечает потребностям правовой регламентации социальных

связей, корректен и юридически сбалансирован.

Тем не менее, остается проблема взаимоувязки действия норм различных

отраслей (прежде всего — гражданского и земельного) применительно к

конкретным случаям и конкретным правоотношениям.

Для целей настоящего исследования следует оценить взаимодействие этих норм

относительно следующих аспектов. С принятием нового ЗК РФ вопрос о

соотношении норм данных отраслей законодательства остался открытым прежде

всего с точки зрения приоритета одного закона над другим. Некоторые нормы

ЗК РФ противоречат нормам ГК РФ и, если в отношении некоторых сделок с

землей, например аренды, приоритет специальных законов (в данном случае -

ЗК РФ), закреплен в ГК РФ (ст. 607), то в отношении других сделок или

отдельных моментов взаимодействия сторон в ГК РФ такого указания нет.

Кроме того, с введением в действие ЗК РФ вступили в действие и статьи гл.

17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю», некоторые

из которых, в частности, закрепляющие нормы о распоряжении земельным

участком, противоречат ЗК РФ. Земельный кодекс устанавливает отличные от

ГК РФ правила о переходе прав на земельный участок при отчуждении объектов

недвижимости, расположенных на нем.

Представляется, что при коллизии ЗК РФ и ГК РФ применению приоритетно

подлежат нормы ЗК РФ. В пользу этого говорит и норма части третьей ст. 3

ЗК РФ, устанавливающая, что имущественные отношения по владению,

пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению

сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не

предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством,

законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными

федеральными законами. В сущности, перед нами хорошо известный в

современной цивилистике законодательный прием: изначально применяются

специальные нормы, а в части, ими не урегулированной, действуют общие

правила.

При регулировании земельных отношений встает вопрос не только о

соотношении норм в отраслевом аспекте, но и о соотношении норм в

вертикальном аспекте, т.е. дифференциация и взаимодействие федерального

законодательства с нормативными правовыми актами субъектов федерации.

Данный вопрос непосредственно связан с проблемой разграничения полномочий

РФ и субъектов РФ в сфере регулирования земельных отношений. Приоритет

федерального законодательства предполагает, во-первых, соответствие

законодательства субъекта РФ федеральному законодательству, во-вторых,

действие федерального закона в случае противоречия между законом субъекта

и федеральным.

Таким образом, следует дифференцировать сами фактические отношения: те из

них, которые складываются по поводу планирования, организации земельных

ресурсов, контролю за ними и т.п. - это сфера действия норм земельного

права. Отношения же имущественные, эквивалентно-возмездные, в том числе

возникающие при обороте земельных участков, являются гражданско-правовыми.

И если в первом случае нормы ГК РФ применению не подлежат, то во втором

случае они применяются субсидиарно.

Статья 2 ЗК РФ определяет, что земельное законодательство состоит из

Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с

ними законов субъектов РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других

законах должны соответствовать Земельному кодексу. Проблема соотношения

норм федерального земельного законодательства и земельного

законодательства субъектов РФ сейчас особенно актуальна, т.к. федеральное

земельное законодательство изобилует пробелами и в силу этого многие

субъекты РФ приняли свои собственные законы о земле; однако региональное

земельное законодательство часто повторяет федеральное, не отразив

специфику земли региона, либо противоречит ему.

Представляется, что многочисленные нормативные правовые акты субъектов РФ,

принятые в период «неполноценного» федерального правового регулирования

земельных отношений, в значительной степени выходили за рамки

предоставленных им полномочий; в этой связи сохраняется проблема

приведения содержания этих актов в соответствие с федеральным земельным

законодательством. Действующий ЗК РФ (ст. 9-11), в отличие от

предшествующего, достаточно четко (не детально, а с точки критериев

отграничения) определил полномочия РФ, субъектов РФ, а также органов

местного самоуправления в области земельных отношений. Но следует

специально отметить, что отношения, связанные с оборотом земли,

регулируются только федеральным законодательством, т.к. данные отношения

лежат в сфере регулирования гражданского законодательства. А последнее

есть прерогатива исключительно РФ (ст. 71 Конституции РФ, п. 1 ст. 3 ГК

РФ). Следовательно, к отношениям аренды земельных участков региональное

земельное законодательство в принципе не применимо.

Завершая обзор правового регулирования отношений по поводу земли, следует

отметить существенное значение судебной, судебно-арбитражной практики, ее

обобщений, актов высших судебных органов для правильного рассмотрения дел.

Не разделяя популярной в последнее время точки зрения о том, что данные

акты являются источниками права, тем не менее, следует признать их

необычайно важными для сферы правового регулирования в период, когда

законодательство не стабилизировано и требуются его разъяснения.

Применительно к рассматриваемой теме следует выделить, прежде всего:

- Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор

практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01. 2002 г. №66 ;

- Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор

практики применения арбитражными судами земельного законодательства» от

27.02.2001 г. № 61 ;

- Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ « О некоторых

вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от

24.03.05 N 11 .

В заключении следует отметить, что на наш взгляд давно назрела потребность

поставить вопрос и о выделении в рамках главы 34 ГК РФ отдельного

параграфа, посвященного аренде земельных участков. Надо заметить, что во

многих странах гражданские кодексы (иные подобные акты) имеют

соответствующие самостоятельные разделы.

ГЛАВА 2. Элементы договора аренды земельных участков

§ 1. Предмет договора аренды земельных участков

Прежде чем приступить к раскрытию вопроса о предмете договора аренды

земельных участков, следует кратко характеризовать земельный участок как

объект гражданских правоотношений.

Земля является пространственным базисом всех видов общественной

деятельности, средством производства в ряде отраслей народного хозяйства,

естественной кладовой минерально-сырьевых ресурсов, основой для

производства сельскохозяйственной продукции, уникальным реликтовым

ландшафтом. Эта многофункциональность земли предопределяет ее как объект

индивидуальных и ведомственных групповых интересов, которые не всегда и не

во всем совпадают с интересами всего общества в целом, и, как следствие, -

необходимость ее рационального использования, сохранения и защиты

независимо от целевого назначения и форм собственности.

ГК РФ не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений, в

одном случае земля просто отнесена к категории «вещь» (это следует из ст.

128 ГК РФ), в других случаях говорится о «земле» (п. 1 ст. 130 ГК РФ) в

значении, явно не связанном с оборотом, в иных применяется термин

«земельный участок».

По мнению О.Ю.Скворцова, «земля становится объектом недвижимости лишь с

определенного момента. Таким моментом является наделение земли правовым

режимом земельного участка, которое в свою очередь также оказывается

юридически значимым понятием. До того момента, как земельный участок

индивидуализирован путем его кадастровой оценки, установления

местонахождения с целью вовлечения в гражданский оборот, этот земельный

участок остается составной частью территории государства как

публично-правового образования».

Если же обратиться к земельному законодательству, то можно встретить

несколько определений земельного участка. Понятие земельного участка дано

в ст. 6 ЗК РФ - земельный участок есть часть поверхности земли, границы

которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Согласно

Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за

использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной

Приказом Минприроды РФ от 25 мая 1994 г. №160 , земельный участок

представляет собой часть поверхности земли, имеющую фиксированную границу,

площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную

оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и

документах государственной регистрации прав на землю.

Понятие земли сформулировано также в ГОСТ 26640-85 «Земли. Термины и

определения»: «земля — это важнейшая часть окружающей природной среды,

характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом,

растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством

производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственным

базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного

хозяйства». Определение земельного участка содержится и в ст. 1

Федерального закона «О государственном земельном кадастре», где ключевым

термином является «часть поверхности».

По мнению В.А. Лапача, для любого земельного участка существенны

пространственно-качественные характеристики почвенного слоя, они должны

включаться в описание каждого земельного участка. Поскольку всегда речь

идет о части земли, для земли, сдаваемой в аренду, характерным признаком

является наличие территориальных границ. Существование последних позволяет

утверждать, что всякая земля как объект гражданских правоотношений имеет

пространственные пределы, позволяющие, с одной стороны, идентифицировать

ее как таковую (т.е. конкретную землю), и, с другой, отличать (отделять)

от иных земель. Следовательно, это всегда квалифицирующая черта земли и

именно поэтому в основу всякой земли как объекта аренды целесообразно

положить понятие земельного участка (территории).

Объект в правовых связях существует лишь постольку, поскольку в отношении

именно его, а не иного, проявлен интерес и сформирована (направлена на

него) воля субъекта, т.е. он должен быть выделен среди прочих как таковой;

правильно также считать, что до согласования объекта нет и договора,

отсутствие данных, позволяющих определенно установить имущество,

подлежащее передаче арендатору, приводит к признанию договора

незаключенным (см. п. 3 ст. 607 ГК РФ). Установление границ, если даже они

имеют привязку к известным объектам на местности, не решает этой задачи;

следовательно, всякий земельный участок должен быть определен и с точки

зрения его местонахождения. Земельный участок идентифицируется так же и с

помощью кадастрового номера, постоянного или условного, но применительно к

аренде это требование не обязательно.

Таким образом, объектом отношений, возникающих при аренде земли, является

земельный участок как неотторжимая часть земной коры, имеющий

пространственное расположение по ее поверхности с конкретными границами,

местоположением и качеством, а также некоторые сопряженные (связанные с

ним и им определяемые) объекты.

Предметом любых разновидностей аренды является совокупность действий по

предоставлению непотребляемой вещи в пользовании (владение и пользование)

на условиях срочности и платности (возмездности). Однако существует

несколько сложных ситуаций, требующих специального анализа именно предмета

этого договора.

Действующее законодательство однозначно определяет всякие случаи найма

имущества как аренду независимо от объема предоставляемых арендатору прав,

дифференциация правового регулирования арендных отношений связывается

преимущественно с объектом. До принятия ГК РФ в отечественном гражданском

праве наблюдались попытки проведения различий между договором найма и

договором аренды. Так, Е.А.Суханов в этот период отмечал, что договор

хозяйственной аренды «заключался для хозяйственной деятельности в

отношении недвижимого имущества, такого как предприятия и земельные

участки. Обычная же аренда служит различным, в том числе потребительским

целям». Эта позиция имела под собою теоретические положения, давно

известные в цивилистической науке. Так, К.П. Победоносцев отличал простой

найм имущества от «съема» или аренды; судя по всему, границей служил

критерий объемности предоставляемых прав: в первом случае вещь поступала в

пользование для удовлетворения личных потребностей как таковая, а во

втором - для использования всех ее производительных сил, в том числе с

извлечением и присвоением плодов и доходов.

Представляется, отечественный законодатель обоснованно не пошел по пути

разграничения найма и аренды; связанные с этим разграничением задачи

решаются не путем дифференциации единого договора аренды (найма), а путем

установления цели пользования либо в императивных нормах закона, либо

непосредственно самими сторонами в соглашении.

Действующее законодательство (ст. 606 ГК РФ) предусматривает, что

арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное

владение и пользование либо только во временное пользование. Иными

словами, допускается возможность предоставления объекта только в

пользование.

Возможность предоставления вещей исключительно в пользование, но не во

владение, обычно иллюстрируется примерами аренды движимого имущества

(например, компьютеров или оборудования, которые арендатор эксплуатирует

лишь приходя на время в помещение арендодателя); возможность появления у

арендатора только права пользования рядом исследователей связывается также

с развитием гражданско-правовых отношений, появлением новых областей

экономического сотрудничества.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8