МЕНЮ


Фестивали и конкурсы
Семинары
Издания
О МОДНТ
Приглашения
Поздравляем

НАУЧНЫЕ РАБОТЫ


  • Инновационный менеджмент
  • Инвестиции
  • ИГП
  • Земельное право
  • Журналистика
  • Жилищное право
  • Радиоэлектроника
  • Психология
  • Программирование и комп-ры
  • Предпринимательство
  • Право
  • Политология
  • Полиграфия
  • Педагогика
  • Оккультизм и уфология
  • Начертательная геометрия
  • Бухучет управленчучет
  • Биология
  • Бизнес-план
  • Безопасность жизнедеятельности
  • Банковское дело
  • АХД экпред финансы предприятий
  • Аудит
  • Ветеринария
  • Валютные отношения
  • Бухгалтерский учет и аудит
  • Ботаника и сельское хозяйство
  • Биржевое дело
  • Банковское дело
  • Астрономия
  • Архитектура
  • Арбитражный процесс
  • Безопасность жизнедеятельности
  • Административное право
  • Авиация и космонавтика
  • Кулинария
  • Наука и техника
  • Криминология
  • Криминалистика
  • Косметология
  • Коммуникации и связь
  • Кибернетика
  • Исторические личности
  • Информатика
  • Инвестиции
  • по Зоология
  • Журналистика
  • Карта сайта
  • Рынок жилья: Тенденция развития

    Рынок жилья: Тенденция развития

    МИНИСТЕРСТВО ОБЩЕГО И ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО

    ОБРАЗОВАНИЯ РФ

    Пензенский Государственный Педагогический Университет

    им. В.Г. Белинского

    Рынок жилья: Тенденция развития

    КУРСОВАЯ РАБОТА

    ПО МИКРОЭКОНОМИКЕ

    Выполнил: студент гр. Э11

    Дугин М.А.

    Руководитель: канд. экон. наук, доцент

    кафедры менеджмента и

    экономических теорий

    Скворцова В.А.

    ПЕНЗА 1999

    План

    Введение. Стр.2

    1.Основные черты рынка жилья. Стр.4

    2.Потребность и спрос на жильё в крупных российских городах. Стр.11

    3.Жилищное строительство как государственный приоритет. Стр.21

    Заключение. Стр.34

    Список использованной литературы. Стр.37

    Введение

    Переход России к рыночной экономике породил большое количество

    проблем. Жилищная проблема - одна из самых значительных в их числе. В ней

    переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи. Поэтому в каком-

    то смысле её было бы правильным назвать узловым пунктом экономических

    реформ, во всяком случае, в среднесрочной перспективе.

    В сфере жилищного хозяйства различия между советской командной и

    нормальной рыночной экономикой наиболее значительны. В одной системе -

    бесплатное жильё и минимальная стоимость аренды или коммунальных услуг. В

    другой - рыночная цена жилья или его аренды такова, что в бюджете средней

    семьи занимает до трети и более расходов. В одной жилищное строительство и

    жилищное хозяйство, по крайней мере в городах, является заметным бременем

    для бюджета государства, местных властей и предприятий. В другой - рынок

    недвижимости, прежде всего жилья, оказывается одним из самых стабильных и

    доходных. Жилые дома и квартиры при этом - одна из наиболее доступных форм

    частной собственности и товарного обмена, что позволяет обеспечить высокую

    мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда,

    приобретающего национальные, а зачастую и транснациональные масштабы.

    Переход к рыночной экономике вызывает объективную необходимость в

    проведении глубокой жилищной реформы, которая включает в себя создание

    рынка жилья; увеличение доли жилого фонда, принадлежащего гражданам на

    правах собственности; возможно более широкое использование средств

    населения при строительстве и эксплуатации жилья.

    Вопрос № 1

    Основные черты рынка жилья

    Рынок жилья - это совокупность экономических отношений, которые

    складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Нет другого

    товара (разве что хлеб), который бы до такой степени определял жизнь каждой

    семьи. Эту сторону дела искусно использовали коммунисты, вообще « изгнав»

    жильё из товарного мира. Другие две причины - техническая сложность рынка

    жилья и тесная связь его с рынком земли. Жильё нельзя производить и

    продавать как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело, по существу, уже с

    рынком капитала, частью инфраструктуры.

    Экономическая наука оказалась бессильной ответить на этот вызов, не

    смогла раскрыть природу жилья - как блага одновременно и экономического и

    социального, то есть подчиненного двум разным видам законов. Правда,

    начиная с середины 70-х годов в СССР предпринимались робкие попытки

    сформулировать понятие социального гарантированного минимума жилищной

    обеспеченности (С.Шаталин и др.). Однако в ходе рыночных преобразований они

    были отброшены, как и другие важные догадки советских экономистов.

    Жильё, по существу, «выпало» из первых программ перехода к рынку в

    России («400 дней», «500 дней»). Не был задействован огромный

    макроэкономический потенциал жилищного сектора, Более того, из-за

    необоснованного замораживания квартплаты, именно жильё стало мощным

    фактором дальнейшей дестабилизации. Достаточно сказать, что затраты на его

    содержание и ремонт (в госжилфонде) оплачивался нанимателями (по состоянию

    на ноябрь 1995г.) лишь на 15%, а коммунальные услуги на 20%.[1]

    Столкнувшись с политической и технической невозможностью

    «обвального» перехода к жилищному рынку, реформаторы решили пойти по пути

    психологической «перековки» масс путём приватизации существующего

    квартирного фонда. Но и здесь нет особой ясности по сей день. Люди не могут

    чётко уяснить себе, а что собственно, даёт им эта приватизация.

    И тем не менее летом 1993г. эксперты в области жилищного

    строительства согласились с тем, что в сферах строительства, финансирования

    и распределения жилья наметился определенный сдвиг в сторону рыночных

    преобразований. Процесс становления рынка жилья в России в настоящее время

    зависит от множества факторов, в том числе налоговой политики,

    распределения доходов и жилищных условий, уровня квартирной платы в

    муниципальном жилищном фонде, темпов инфляции, динамики изменений в

    структуре рабочих мест и т.д.

    Нынешнее состояние рынка жилья характеризуется наличием двух

    составляющих:

    а) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного

    первичного рынка, на котором единственный продавец - государство

    представлен своими властными структурами;

    б) вторичного рынка, на котором действуют множество и продавцов и

    покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица,

    предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жильё.

    В настоящее время новые основы федеральной жилищной политики

    представляют «обеспечение права каждому гражданину свободно ... в

    соответствии с потребностями и возможностями семьи приобретать в

    собственность или получать в пользование благоустроенное жилище»

    подчеркивает намерение государства действовать уже не непосредственно, а

    через правовой механизм: органы власти (и местного самоуправления) будут

    теперь гарантировать гражданам не само жильё, а лишь право его приобретения

    (займа, аренды или покупки). Поэтому на первое место в списке мероприятий,

    обеспечивающих проведение реформы, поставлено преобразование системы

    законодательных и правовых норм в целях формирования рынка жилья.

    К настоящему времени основой для вторичного рынка жилья служит

    частная собственность на жильё. Она введена Законом «О собственности в РФ»

    для кооперативных квартир с выплаченным паем и Законом «О приватизации

    жилищного фонда в РФ» для приватизированных квартир муниципального и

    ведомственного фондов. В 1992г. после введения бесплатной передачи жилья в

    собственность граждан приватизация стала массовой.

    Частная собственность физических и юридических лиц на целые здания

    независимо от их функционального назначения допускается Законом «О

    собственности в РФ».

    Инфраструктура рынка жилья развивается стремительно, но

    неравномерно, как и сам рынок. Быстрее всего растёт число фирм, легально

    посредничающих в операциях с жильём (брокерских). Появляются юристы,

    специализирующиеся на операциях с жильём. В России уже существует несколько

    банков, в названии которых фигурирует слово «ипотечный», хотя самой системы

    долгосрочного ипотечного кредитования пока нет.

    Принципиальным отличием нынешней российской инфраструктуры рынка

    жилья от имеющейся в развитой рыночной системе является отсутствие должной

    специализации. Некоторые посредничающие (брокерские) фирмы по мере роста

    капитала включаются в инвестиционную деятельность: выступают в роли

    застройщиков или покупают и перепродают жильё, делают инвестиции в

    коммерческую недвижимость.

    Вслед за рождением инфраструктуры рынка жилья начинается процесс

    институализации профессиональной деятельности. Создана Российская гильдия

    риэлторов, вступить в которую могут фирмы, работающие с жильём. На

    следующей волне самоорганизации рынка жилья будут возникать, видимо, более

    демократичные образования, ориентированные на персональное членство и,

    возможно, на активное внедрение западных профессиональных и этических

    стандартов. В качестве примера такой организации можно назвать недавно

    зарегистрированное общество оценщиков.

    Рынок жилья на базе существующего жилищного фонда раньше других

    стал располагать законодательной базой для своего развития и является

    наиболее массовым. Тем не менее считать его полностью легальным нельзя..

    Дело в том, что подавляющее число продаж квартир, во всяком случае, в

    Москве и С-Петербурге ( не менее 80%) производится за валюту, что является

    незаконным для российских граждан и юридических лиц. Основа рублевой

    продажи квартир была окончательно подорвана весной 1993г., когда полученный

    от таких сделок доход стал облагаться подоходным налогом, что при нынешних

    ценах на жильё и ставках подоходного налога приводит к изъятию около

    половины дохода.

    Арендный рынок квартир тоже в значительной степени является

    валютным, то есть незаконным по форме оплаты, особенно в крупных городах.

    Так, в Москве и С-Петербурге на валютную аренду приходится, по оценкам

    экспертов РАН от 60 до 70%[2]

    Второе обстоятельство связано с тем, что нотариальная пошлина на

    удостоверение сделки купли-продажи равна 10% от стоимости сделки, что

    приводит к массовому уклонению от декларации реальных цен и замене их

    остаточной балансовой стоимостью квартир. Подобный, почти нелегальный рынок

    жилья не устраивает прежде всего брокеров, так как сужает сферу законного

    бизнеса и не позволяет обеспечивать необходимую защищенность клиентов.

    Квартиры, предлагаемые на вторичном рынке, принадлежат в основном двум

    типам продавцов: а) уезжающим в эмиграцию; б) пытающимся улучшить свои

    жилищные условия (купив затем лучшую квартиру) или материальное положение

    (купив худшую квартиру). Третий источник продаж- расселяемые коммунальные

    квартиры в центрах городов.

    Оценить объем рынка квартир в настоящее время можно лишь весьма

    приблизительно. Что касается возможных тенденций развития рынка жилья, то

    различные специалисты предсказывают как рост объема

    Последняя точка зрения обосновывается на следующем соображении:

    представлении о квартире как о значительной материальной ценности

    становится элементом массового сознания, поэтому те, кто склонен

    использовать жильё для улучшения своего финансового положения, начинают

    делать сознательный выбор в пользу сдачи квартир в аренду.

    Выше обобщенный материал и перечисленные факты убеждают в том, что

    в сфере обмена, купли и продажи жилья в России начинают утверждаться

    определенные черты такого рынка.[3]

    Вопрос 2

    Потребность и спрос на жильё в крупных российских городах

    В декабре 1993. - феврале 1994г.г. было проведено социологическое

    обследование домохозяйств « Горожане о своих домах и квартирах».

    Сотрудниками Института народнохозяйственного прогнозирования РАН был

    проведен сравнительный анализ результатов жилищных обследований в трех из

    выбранных городов. Москве, Нижнем Новгороде и Барнауле.[4]

    Эти города существенно различаются по размерам и системе

    расселения, уровню цен на жильё и доходов населения. Но именно это и

    позволяет показать те общие тенденции и особенности, которые характеризуют

    сегодня развитие жилищного сектора.

    Основная цель обследований состояла в том, чтобы получить

    информацию о реальной жилищной ситуации и более точно оценить размер и

    структуру спроса на жильё, предъявляемого жителями городов.

    На первый взгляд для строительства коммерческого жилья

    определяющего значение имеет текущий платежеспособный спрос населения.

    Однако хотелось бы поставить эту проблему шире. Дело в том, что нынешний

    рынок жилья в России находится на начальной стадии своего формирования. Он

    охватывает далеко не всех, кто испытывает потребность в улучшении своих

    жилищных условий. Вместе с тем, система жилищного кредитования, которая

    сегодня практически отсутствует, и другие способы, позволяющие привлекать

    для строительства жилья средства населения, значительно расширили бы круг

    семей, готовых финансировать свое жильё. В этом случае платежеспособный

    спрос в конечном счете определялся бы всеми семьями, нуждающимися в

    улучшении жилья. Таким образом, с точки зрения прогнозирования рынка жилья

    большой интерес представляют не только уровень нынешней платежеспособности,

    но и потребности семей в жилье.

    Существенным фактором, во многом определяющим потребности и спрос

    на жильё, является обеспеченность жильём. Для оценки обеспеченности жильём

    будем использовать показатель общей площади на одного члена семьи, который

    составил в Москве 19 кв.м, в Барнауле - 17 кв.м, в Нижнем Новгороде - 15

    кв.м.

    Проведенные исследования показывают, что размер занимаемого жилья

    для большинства семей мало связан с их доходами. Вместе с тем он зависит от

    качества жилья, особенно в Москве. Данная тенденция является следствием

    действия на протяжении многих лет системы представления жилья на бесплатной

    и статусной основе. Нарождающийся рынок жилья, по-видимому, пока не внес в

    них существенных изменений.

    Для получении общих оценок спроса на жильё семьи были сгруппированы

    по следующим категориям:

    - семьи, высказавшие потребность в улучшении жилищных условий, По

    данным опросов, процент семей, не удовлетворенных своими

    жилищными условиями, в Москве составляет 36,6, в Барнауле -

    47,1, в Нижнем Новгороде - 50,2%. По мнению специалистов, такие

    оценки потребностей, являются минимальными из-за отсутствия

    возможностей их улучшить;

    - семьи, имеющие реальные планы улучшить жилищные условия в

    ближайшем будущем. Сюда были включены как семьи, рассчитывающие

    на бесплатное получение жилья ( в порядке очереди, по сносу или

    выселению, наследству), так и семьи, предпочитающие использовать

    собственные средства, чтобы купить, построить, обменять с

    доплатой или снять жильё. В Москве такие семьи составляют 19,1%,

    в Барнауле -21,9%, в Нижнем Новгороде - 18,3%;

    - семьи, предъявляющие потенциальный платежеспособный спрос на

    жильё. Это часть предыдущей группы, которая имеет реальные планы

    улучшить свои жилищные условия на платной основе. Таких семей в

    Москве 9,8%, в Барнауле - 14,5%, в Нижнем Новгороде - 8,6%.

    Степень расхождения потребностей и реальных возможностей семей

    свидетельствуют об остроте жилищной ситуации в городах. Так, в Москве доля

    семей, недовольных своим жильём и при этом не имеющих сегодня надежд его

    улучшить, составляет 17,5%, в Барнауле - 25%, в Нижнем Новгороде число

    таких семей доходит до 1/3.

    Планируемые способы улучшения жилищных условий представлены в

    таблице 1,

    Таблица 1.[5]

    Планируемые способы улучшения жилищных условий (в %).

    |Варианты ответов |Москва |Н. Новгород|Барнаул |

    |Обменять |5,7 |4,3 |4,7 |

    |Купить |2,8 |1,7 |3,5 |

    |Получить по наследству |0,5 |0,6 |0,7 |

    |Построить |0,5 |1,5 |4,6 |

    |Сделать пристройку |0,0 |0,4 |0,7 |

    |Снять |0,1 |0,1 |0,5 |

    |Получить по сносу, выселению |1,6 |2,3 |0,4 |

    |Получить по очереди |7,2 |6,5 |6,3 |

    |Получить другим способом |0,7 |0,8 |3,0 |

    |Не знаю |3,0 |2,5 |2,5 |

    |Не планирую |77,9 |79,2 |74,4 |

    |Всего |100,0 |100,0 |100,0 |

    Как видно из данных Таблицы 1 в Барнауле заметно преобладают

    рыночные настроения. Так, семей, рассчитывающих на собственные денежные

    средства и силы, в 2 раза больше, чем тех, кто надеется получить жильё

    бесплатно. В Москве и Нижнем Новгороде и тех, и других при мерно поровну (в

    Москве наблюдается небольшой перевес « рыночников», а в Нижнем Новгороде,

    наоборот, - тех, кто «по-старинке» полагается на государство).

    Полученные данные говорят о том, что семьи во все большей степени

    переходят к рыночным способам решения жилищной проблемы. Действительно,

    если еще недавно большинство нуждающихся семей рассчитывали в основном на

    бесплатное получение жилья, то сегодня по крайней мере половина из них

    активно включились в поиски альтернативных путей улучшения своих жилищных

    условий с привлечением собственных средств.

    Исследование потребности и спроса на различные типы жилья дало

    следующие результаты. Структура планируемых типов жилья не отвечает

    потребностям семей, в которых гораздо большее место занимают коттеджи и

    кирпичные дома. Особенно заметно это в Барнауле, в меньшей степени - в

    Нижнем Новгороде и еще в меньшей степени - в Москве И дело здесь не только

    в нехватке денежных средств. Основная причина - преимущественное (начиная с

    Страницы: 1, 2


    Приглашения

    09.12.2013 - 16.12.2013

    Международный конкурс хореографического искусства в рамках Международного фестиваля искусств «РОЖДЕСТВЕНСКАЯ АНДОРРА»

    09.12.2013 - 16.12.2013

    Международный конкурс хорового искусства в АНДОРРЕ «РОЖДЕСТВЕНСКАЯ АНДОРРА»




    Copyright © 2012 г.
    При использовании материалов - ссылка на сайт обязательна.