Рынок жилья: Тенденция развития
Рынок жилья: Тенденция развития
МИНИСТЕРСТВО ОБЩЕГО И ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО
ОБРАЗОВАНИЯ РФ
Пензенский Государственный Педагогический Университет
им. В.Г. Белинского
Рынок жилья: Тенденция развития
КУРСОВАЯ РАБОТА
ПО МИКРОЭКОНОМИКЕ
Выполнил: студент гр. Э11
Дугин М.А.
Руководитель: канд. экон. наук, доцент
кафедры менеджмента и
экономических теорий
Скворцова В.А.
ПЕНЗА 1999
План
Введение. Стр.2
1.Основные черты рынка жилья. Стр.4
2.Потребность и спрос на жильё в крупных российских городах. Стр.11
3.Жилищное строительство как государственный приоритет. Стр.21
Заключение. Стр.34
Список использованной литературы. Стр.37
Введение
Переход России к рыночной экономике породил большое количество
проблем. Жилищная проблема - одна из самых значительных в их числе. В ней
переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи. Поэтому в каком-
то смысле её было бы правильным назвать узловым пунктом экономических
реформ, во всяком случае, в среднесрочной перспективе.
В сфере жилищного хозяйства различия между советской командной и
нормальной рыночной экономикой наиболее значительны. В одной системе -
бесплатное жильё и минимальная стоимость аренды или коммунальных услуг. В
другой - рыночная цена жилья или его аренды такова, что в бюджете средней
семьи занимает до трети и более расходов. В одной жилищное строительство и
жилищное хозяйство, по крайней мере в городах, является заметным бременем
для бюджета государства, местных властей и предприятий. В другой - рынок
недвижимости, прежде всего жилья, оказывается одним из самых стабильных и
доходных. Жилые дома и квартиры при этом - одна из наиболее доступных форм
частной собственности и товарного обмена, что позволяет обеспечить высокую
мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда,
приобретающего национальные, а зачастую и транснациональные масштабы.
Переход к рыночной экономике вызывает объективную необходимость в
проведении глубокой жилищной реформы, которая включает в себя создание
рынка жилья; увеличение доли жилого фонда, принадлежащего гражданам на
правах собственности; возможно более широкое использование средств
населения при строительстве и эксплуатации жилья.
Вопрос № 1
Основные черты рынка жилья
Рынок жилья - это совокупность экономических отношений, которые
складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Нет другого
товара (разве что хлеб), который бы до такой степени определял жизнь каждой
семьи. Эту сторону дела искусно использовали коммунисты, вообще « изгнав»
жильё из товарного мира. Другие две причины - техническая сложность рынка
жилья и тесная связь его с рынком земли. Жильё нельзя производить и
продавать как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело, по существу, уже с
рынком капитала, частью инфраструктуры.
Экономическая наука оказалась бессильной ответить на этот вызов, не
смогла раскрыть природу жилья - как блага одновременно и экономического и
социального, то есть подчиненного двум разным видам законов. Правда,
начиная с середины 70-х годов в СССР предпринимались робкие попытки
сформулировать понятие социального гарантированного минимума жилищной
обеспеченности (С.Шаталин и др.). Однако в ходе рыночных преобразований они
были отброшены, как и другие важные догадки советских экономистов.
Жильё, по существу, «выпало» из первых программ перехода к рынку в
России («400 дней», «500 дней»). Не был задействован огромный
макроэкономический потенциал жилищного сектора, Более того, из-за
необоснованного замораживания квартплаты, именно жильё стало мощным
фактором дальнейшей дестабилизации. Достаточно сказать, что затраты на его
содержание и ремонт (в госжилфонде) оплачивался нанимателями (по состоянию
на ноябрь 1995г.) лишь на 15%, а коммунальные услуги на 20%.[1]
Столкнувшись с политической и технической невозможностью
«обвального» перехода к жилищному рынку, реформаторы решили пойти по пути
психологической «перековки» масс путём приватизации существующего
квартирного фонда. Но и здесь нет особой ясности по сей день. Люди не могут
чётко уяснить себе, а что собственно, даёт им эта приватизация.
И тем не менее летом 1993г. эксперты в области жилищного
строительства согласились с тем, что в сферах строительства, финансирования
и распределения жилья наметился определенный сдвиг в сторону рыночных
преобразований. Процесс становления рынка жилья в России в настоящее время
зависит от множества факторов, в том числе налоговой политики,
распределения доходов и жилищных условий, уровня квартирной платы в
муниципальном жилищном фонде, темпов инфляции, динамики изменений в
структуре рабочих мест и т.д.
Нынешнее состояние рынка жилья характеризуется наличием двух
составляющих:
а) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного
первичного рынка, на котором единственный продавец - государство
представлен своими властными структурами;
б) вторичного рынка, на котором действуют множество и продавцов и
покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица,
предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жильё.
В настоящее время новые основы федеральной жилищной политики
представляют «обеспечение права каждому гражданину свободно ... в
соответствии с потребностями и возможностями семьи приобретать в
собственность или получать в пользование благоустроенное жилище»
подчеркивает намерение государства действовать уже не непосредственно, а
через правовой механизм: органы власти (и местного самоуправления) будут
теперь гарантировать гражданам не само жильё, а лишь право его приобретения
(займа, аренды или покупки). Поэтому на первое место в списке мероприятий,
обеспечивающих проведение реформы, поставлено преобразование системы
законодательных и правовых норм в целях формирования рынка жилья.
К настоящему времени основой для вторичного рынка жилья служит
частная собственность на жильё. Она введена Законом «О собственности в РФ»
для кооперативных квартир с выплаченным паем и Законом «О приватизации
жилищного фонда в РФ» для приватизированных квартир муниципального и
ведомственного фондов. В 1992г. после введения бесплатной передачи жилья в
собственность граждан приватизация стала массовой.
Частная собственность физических и юридических лиц на целые здания
независимо от их функционального назначения допускается Законом «О
собственности в РФ».
Инфраструктура рынка жилья развивается стремительно, но
неравномерно, как и сам рынок. Быстрее всего растёт число фирм, легально
посредничающих в операциях с жильём (брокерских). Появляются юристы,
специализирующиеся на операциях с жильём. В России уже существует несколько
банков, в названии которых фигурирует слово «ипотечный», хотя самой системы
долгосрочного ипотечного кредитования пока нет.
Принципиальным отличием нынешней российской инфраструктуры рынка
жилья от имеющейся в развитой рыночной системе является отсутствие должной
специализации. Некоторые посредничающие (брокерские) фирмы по мере роста
капитала включаются в инвестиционную деятельность: выступают в роли
застройщиков или покупают и перепродают жильё, делают инвестиции в
коммерческую недвижимость.
Вслед за рождением инфраструктуры рынка жилья начинается процесс
институализации профессиональной деятельности. Создана Российская гильдия
риэлторов, вступить в которую могут фирмы, работающие с жильём. На
следующей волне самоорганизации рынка жилья будут возникать, видимо, более
демократичные образования, ориентированные на персональное членство и,
возможно, на активное внедрение западных профессиональных и этических
стандартов. В качестве примера такой организации можно назвать недавно
зарегистрированное общество оценщиков.
Рынок жилья на базе существующего жилищного фонда раньше других
стал располагать законодательной базой для своего развития и является
наиболее массовым. Тем не менее считать его полностью легальным нельзя..
Дело в том, что подавляющее число продаж квартир, во всяком случае, в
Москве и С-Петербурге ( не менее 80%) производится за валюту, что является
незаконным для российских граждан и юридических лиц. Основа рублевой
продажи квартир была окончательно подорвана весной 1993г., когда полученный
от таких сделок доход стал облагаться подоходным налогом, что при нынешних
ценах на жильё и ставках подоходного налога приводит к изъятию около
половины дохода.
Арендный рынок квартир тоже в значительной степени является
валютным, то есть незаконным по форме оплаты, особенно в крупных городах.
Так, в Москве и С-Петербурге на валютную аренду приходится, по оценкам
экспертов РАН от 60 до 70%[2]
Второе обстоятельство связано с тем, что нотариальная пошлина на
удостоверение сделки купли-продажи равна 10% от стоимости сделки, что
приводит к массовому уклонению от декларации реальных цен и замене их
остаточной балансовой стоимостью квартир. Подобный, почти нелегальный рынок
жилья не устраивает прежде всего брокеров, так как сужает сферу законного
бизнеса и не позволяет обеспечивать необходимую защищенность клиентов.
Квартиры, предлагаемые на вторичном рынке, принадлежат в основном двум
типам продавцов: а) уезжающим в эмиграцию; б) пытающимся улучшить свои
жилищные условия (купив затем лучшую квартиру) или материальное положение
(купив худшую квартиру). Третий источник продаж- расселяемые коммунальные
квартиры в центрах городов.
Оценить объем рынка квартир в настоящее время можно лишь весьма
приблизительно. Что касается возможных тенденций развития рынка жилья, то
различные специалисты предсказывают как рост объема
Последняя точка зрения обосновывается на следующем соображении:
представлении о квартире как о значительной материальной ценности
становится элементом массового сознания, поэтому те, кто склонен
использовать жильё для улучшения своего финансового положения, начинают
делать сознательный выбор в пользу сдачи квартир в аренду.
Выше обобщенный материал и перечисленные факты убеждают в том, что
в сфере обмена, купли и продажи жилья в России начинают утверждаться
определенные черты такого рынка.[3]
Вопрос 2
Потребность и спрос на жильё в крупных российских городах
В декабре 1993. - феврале 1994г.г. было проведено социологическое
обследование домохозяйств « Горожане о своих домах и квартирах».
Сотрудниками Института народнохозяйственного прогнозирования РАН был
проведен сравнительный анализ результатов жилищных обследований в трех из
выбранных городов. Москве, Нижнем Новгороде и Барнауле.[4]
Эти города существенно различаются по размерам и системе
расселения, уровню цен на жильё и доходов населения. Но именно это и
позволяет показать те общие тенденции и особенности, которые характеризуют
сегодня развитие жилищного сектора.
Основная цель обследований состояла в том, чтобы получить
информацию о реальной жилищной ситуации и более точно оценить размер и
структуру спроса на жильё, предъявляемого жителями городов.
На первый взгляд для строительства коммерческого жилья
определяющего значение имеет текущий платежеспособный спрос населения.
Однако хотелось бы поставить эту проблему шире. Дело в том, что нынешний
рынок жилья в России находится на начальной стадии своего формирования. Он
охватывает далеко не всех, кто испытывает потребность в улучшении своих
жилищных условий. Вместе с тем, система жилищного кредитования, которая
сегодня практически отсутствует, и другие способы, позволяющие привлекать
для строительства жилья средства населения, значительно расширили бы круг
семей, готовых финансировать свое жильё. В этом случае платежеспособный
спрос в конечном счете определялся бы всеми семьями, нуждающимися в
улучшении жилья. Таким образом, с точки зрения прогнозирования рынка жилья
большой интерес представляют не только уровень нынешней платежеспособности,
но и потребности семей в жилье.
Существенным фактором, во многом определяющим потребности и спрос
на жильё, является обеспеченность жильём. Для оценки обеспеченности жильём
будем использовать показатель общей площади на одного члена семьи, который
составил в Москве 19 кв.м, в Барнауле - 17 кв.м, в Нижнем Новгороде - 15
кв.м.
Проведенные исследования показывают, что размер занимаемого жилья
для большинства семей мало связан с их доходами. Вместе с тем он зависит от
качества жилья, особенно в Москве. Данная тенденция является следствием
действия на протяжении многих лет системы представления жилья на бесплатной
и статусной основе. Нарождающийся рынок жилья, по-видимому, пока не внес в
них существенных изменений.
Для получении общих оценок спроса на жильё семьи были сгруппированы
по следующим категориям:
- семьи, высказавшие потребность в улучшении жилищных условий, По
данным опросов, процент семей, не удовлетворенных своими
жилищными условиями, в Москве составляет 36,6, в Барнауле -
47,1, в Нижнем Новгороде - 50,2%. По мнению специалистов, такие
оценки потребностей, являются минимальными из-за отсутствия
возможностей их улучшить;
- семьи, имеющие реальные планы улучшить жилищные условия в
ближайшем будущем. Сюда были включены как семьи, рассчитывающие
на бесплатное получение жилья ( в порядке очереди, по сносу или
выселению, наследству), так и семьи, предпочитающие использовать
собственные средства, чтобы купить, построить, обменять с
доплатой или снять жильё. В Москве такие семьи составляют 19,1%,
в Барнауле -21,9%, в Нижнем Новгороде - 18,3%;
- семьи, предъявляющие потенциальный платежеспособный спрос на
жильё. Это часть предыдущей группы, которая имеет реальные планы
улучшить свои жилищные условия на платной основе. Таких семей в
Москве 9,8%, в Барнауле - 14,5%, в Нижнем Новгороде - 8,6%.
Степень расхождения потребностей и реальных возможностей семей
свидетельствуют об остроте жилищной ситуации в городах. Так, в Москве доля
семей, недовольных своим жильём и при этом не имеющих сегодня надежд его
улучшить, составляет 17,5%, в Барнауле - 25%, в Нижнем Новгороде число
таких семей доходит до 1/3.
Планируемые способы улучшения жилищных условий представлены в
таблице 1,
Таблица 1.[5]
Планируемые способы улучшения жилищных условий (в %).
|Варианты ответов |Москва |Н. Новгород|Барнаул |
|Обменять |5,7 |4,3 |4,7 |
|Купить |2,8 |1,7 |3,5 |
|Получить по наследству |0,5 |0,6 |0,7 |
|Построить |0,5 |1,5 |4,6 |
|Сделать пристройку |0,0 |0,4 |0,7 |
|Снять |0,1 |0,1 |0,5 |
|Получить по сносу, выселению |1,6 |2,3 |0,4 |
|Получить по очереди |7,2 |6,5 |6,3 |
|Получить другим способом |0,7 |0,8 |3,0 |
|Не знаю |3,0 |2,5 |2,5 |
|Не планирую |77,9 |79,2 |74,4 |
|Всего |100,0 |100,0 |100,0 |
Как видно из данных Таблицы 1 в Барнауле заметно преобладают
рыночные настроения. Так, семей, рассчитывающих на собственные денежные
средства и силы, в 2 раза больше, чем тех, кто надеется получить жильё
бесплатно. В Москве и Нижнем Новгороде и тех, и других при мерно поровну (в
Москве наблюдается небольшой перевес « рыночников», а в Нижнем Новгороде,
наоборот, - тех, кто «по-старинке» полагается на государство).
Полученные данные говорят о том, что семьи во все большей степени
переходят к рыночным способам решения жилищной проблемы. Действительно,
если еще недавно большинство нуждающихся семей рассчитывали в основном на
бесплатное получение жилья, то сегодня по крайней мере половина из них
активно включились в поиски альтернативных путей улучшения своих жилищных
условий с привлечением собственных средств.
Исследование потребности и спроса на различные типы жилья дало
следующие результаты. Структура планируемых типов жилья не отвечает
потребностям семей, в которых гораздо большее место занимают коттеджи и
кирпичные дома. Особенно заметно это в Барнауле, в меньшей степени - в
Нижнем Новгороде и еще в меньшей степени - в Москве И дело здесь не только
в нехватке денежных средств. Основная причина - преимущественное (начиная с
Страницы: 1, 2
|