Государственная регистрация прав на землю и сделок с землей
-
лицам, имеющим право на наследование земельного
участка правообладателя по завещанию или по закону.
Данный
перечень лиц является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан по запросу
правообладателя предоставлять ему
информацию
о лицах, получивших сведения о земельном участке, на который он имеет права.
Плата за предоставленную
информацию
Информация
о зарегистрированных правах на земельные участки предоставляется за плату,
согласно постановлению Правительства РФ от 26февраля 1998 года № 248 “Об
установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о
зарегистрированных правах”, так для физических лиц – 25 % МРОТ, а для
юридических лиц – установленный законом МРОТ.
Орган
исполнительной власти субъектов Российской Федерации в месячный срок должен
обеспечить решение вопросов, связанных с определением размеров, порядка, формы
и сроков внесения, взимаемой на территории субъекта Российской Федерации платы
за предоставление информации о зарегистрированных правах с учетом ее
максимальных
размеров, а также
использования средств, получаемых в виде указанной платы за исключением ее
централизуемой доли.
В
Краснодарском крае был принят Закон от 6 ноября 1998 года № 154 КЗ “О порядке
взимания платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и
сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах на
территории Краснодарского края”, который обеспечил решение вопросов, указанных
в постановлении Правительства РФ от 26 февраля № 248.
Учреждение
юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на землю и сделок с
землей, бесплатно предоставляет информацию организации, ответственной за учет
указанного объекта, в том объеме, который необходим для ее работы.
В
соответствии с законами РФ учреждение юстиции по регистрации прав на землю и
сделок с землей предоставляет информацию о зарегистрированных правах на землю и
сделок с ней по запросам:
-
правоохранительных органов и судов по находящимся в
производстве делам;
-
органов государственной власти субъектов Российской
Федерации и органов местного самоуправления;
-
налоговых органов, находящихся в их юрисдикции
территорий;
-
государственных органов по контролю за охраной и
использованием земель и других природных ресурсов;
-
органов государственной статистики;
-
организаций определенных законами РФ.
Органы
государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления,
организации по учету земельных объектов, другие
организации,
имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации, в срок не более
чем 10 дней с даты обращения обязаны предоставлять такие сведения
правообладателям и учреждениям юстиции
по государственной
регистрации, бесплатно или за плату, согласованную с органами государственной
власти субъектов.
Правовая
ответственность
За
использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав,
способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам
правообладателей, возможна ответственность различных видов. Так, если
соответствующие действия образуют действия состав преступления, то виновное
лицо может быть привлечено к уголовной ответственности.
Наступление
гражданско-правовой ответственности возможно при наличии следующих условий:
-
использование сведений, содержащихся в Едином
государственном реестре прав, привело к ущербу у правообладателя;
-
если сведения из Единого государственного реестра
использованы противоправно;
-
если между противоправным действием и ущербом у
правообладателя существует причинно-следственная связь;
-
ответственность наступает при наличии вины. Вина может иметь форму умысла или
неосторожности.
При
наличии указанных условий лицо, нарушившие права и законные интересы
правообладателя, обязано возместить ему причиненный ущерб. Возможны при этом
споры разрешаются в судебном порядке.
СИСТЕМА ОРГАНОВ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИХ ГОСУДАРСТВЕННУЮ
РЕГИСТРАЦИЮ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ И СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ
В
соответствии со статьей 8 Федерального закона “О введении в действие части
первой Гражданского кодекса РФ” от 30 ноября 1994 года № 52 – ФЗ до введения в
действие закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, сохранялся действующий порядок регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. Специальные положения, связанные с регистрацией
документов на земельные участки были предусмотрены Указами Президента РФ “О
регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” от 27
октября 1993 года и “О государственном земельном кадастре и регистрации
документов и правах на недвижимость” от 11 декабря 1993 года. Последним Указом
установлено, что организация ведения государственного земельного кадастра и
регистрации и оформления документов о правах на земельные участки возлагаются
на Государственный комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его
территориальные органы на местах.
В
соответствии с Примерным положением об учреждении юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Примерное
положение), утвержденным постановлением Правительства РФ от 6 марта 1998 года
№ 288, учреждение юстиции является государственным органом, обеспечивающим
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на
территории регистрационного округа, созданного субъектом РФ. При этом
Правительство РФ рекомендует органам государственной власти субъектов РФ
создавать одно учреждение юстиции по регистрации прав, действующее на
территории субъекта РФ, с филиалами, действующими в границах административно -
территориальных единиц.
На основании закона
и Примерного положения основными задачами учреждения юстиции являются:
во-первых,
государственная регистрация прав собственников недвижимого имущества и
обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том
числе граждан РФ, иностранных юридических лиц, международных организаций,
иностранных государств, Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных
образований;
во-вторых,
создание и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, а также организация его бессрочного хранения.
Учреждение
юстиции в целях реализации возложенных на него задач осуществляет:
-
прием документов, необходимых для государственной
регистрации прав;
-
проверку действительности поданных заявителем
документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица и
органа власти;
-
проверку наличия ранее зарегистрированных и
заявленных прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
-
новую экспертизу документов, представленных на
государственную регистрацию прав, в целях выявления их соответствия
законодательству РФ, а также проверку законности сделки;
-
выявление оснований для приостановления или отказа
в государственной регистрации прав;
-
направление юридическим лицам, гражданам,
государственным органам и организациям запросов с целью получения сведений и
документов, необходимых для государственной регистрации прав;
-
внесение записей в Единый государственный реестр
прав;
-
выдача свидетельства о государственной регистрации
прав;
-
-
совершение специальной регистрационной надписи на
документах, выражающих содержание сделки;
-
выдачу информации о зарегистрированных правах;
-
принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей в установленном порядке;
-
ведение делопроизводства при осуществлении
государственной регистрации прав;
-
обеспечение бессрочного хранения Единого
государственного реестра прав, в том числе дел правоустанавливающих документов
на недвижимое имущество, а также книг учета документов.
Ведомственная
принадлежность учреждений юстиции, осуществляющих государственную регистрацию
прав и сделок, была определена, в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Закона,
постановлением Правительства РФ от 1 ноября 1997 года № 1378 “О мерах по
реализации ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним”. В качестве федерального органа исполнительной власти в системе
государственной регистрации было названо Министерство юстиции РФ, хотя им могло
быть определено и другое ведомство (например - Госкомзем РФ). Создание системы
учреждений юстиции по государственной регистрации прав и сделок производится,
согласно закону, субъектами РФ поэтапно и должно завершиться к 1 января 2000
года.
Финансирование
учреждений юстиции и их филиалов осуществляется за счет внесения платы за
регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах, бюджетных
средств и иных, не запрещенных законом источников. Плата за регистрацию и
предоставление информации о зарегистрированных правах взимается в размерах,
установленных субъектами РФ.
В
Краснодарском крае, например, по этому поводу был принят Закон от 6 ноября 1998
года № 154-КЗ “О порядке взимания платы за государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с
ним
и за предоставление информации о зарегистрированных правах на территории Краснодарского
края”. Максимальный размер данных платежей установленных Правительством РФ.
В
соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 11 Закона были приняты постановления
Правительства РФ от 21 февраля 1998 года № 237 “Об установлений централизуемой
доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним и за предоставлении информации о зарегистрированных
правах”, и от 2 сентября 1998 года № 1013 “Об утверждении Временного положения
о порядке перечисления и использования централизуемой доли средств, получаемых
в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за
предоставление информации о зарегистрированных правах”. В соответствии с ними
Правительство РФ установило централизуемую долю средств получаемых в виде платы
за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах в
размере 5 %, которая принадлежит перечислению учреждениями юстиции по
государственной регистрации на счет Минюста РФ, а если учреждения юстиции не
созданы – на счет иных органов исполнительной власти РФ. Кроме того, четко
определены порядок перечисления, направления использования этой доли,
установлена отчетность, и учет использования централизованной доли средств.
НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ
В
соответствии со ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на землю и
другое недвижимое имущество проводится на основании заявления или сторон по
сделке с землей. В случае, если сделка с землей была нотариально удостоверена,
достаточно заявления одной из сторон.
В заявлении
о государственной регистрации права должны быть указаны данные,
идентифицирующие заявителя: фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место
постоянного жительства или преимущественного пребывания – для физического лица;
наименование, регистрационный номер в государственном реестре юридических лиц,
место нахождения – для юридических лиц.
При подаче
заявления физическое лицо – заявитель предъявляет документ, удостоверяющий его
личность. К таким документам относятся: паспорт гражданина РФ; общегражданский
заграничный паспорт гражданина РФ, выехавшего в другое государство на
постоянное место жительства и временно находящегося на территории РФ;
общегражданский заграничный паспорт иностранного гражданина, имеющий отметку о
регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах; вид на
жительство иностранного гражданина или лица без гражданства; удостоверение
личности военнослужащего действительной службы; военный билет военнослужащего
срочной службы; паспорт моряка; справка из органов внутренних дел с фотографией
и реквизитами утерянного паспорта; удостоверение беженца установленного
образца, выданное территориальным органом Федеральной миграционной службы;
другие документы, предусмотренные действующим законодательством. Если заявитель
действует по доверенности, то это также необходимо отразить в подаваемом
заявлении о государственной регистрации прав.
В случае,
если правообладателем или стороной по сделке является юридическое лицо, то
помимо учредительных документов юридического
лица (таковыми
являются учредительный договор и (или) устав), в соответствии с нормами ГК РФ и
федеральных законов, устанавливающих правовой статус отдельных видов
юридических лиц, представитель юридического лица передает в учреждение юстиции
по регистрации прав документы, подтверждающие личность представителя и его
полномочия (например, выписку из протокола общего собрания учредителей об
избрании органа юридического лица и др.). В случае подписания договора лицом,
не являющегося руководителем юридического лица, дополнительно предоставляется
доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и
скрепленная печатью юридического лица.
Внутренние
инструкции, утвержденные Московской регистрационной палатой, предписывают,
помимо названных выше документов, дополнительно истребовать от юридических лиц
свидетельство о регистрации юридического лица и справку о присвоении кодов
статистики. Подобные требования противоречат пункту 2 статьи 17 Закона, который
допускает возможность установления дополнительных требований только на
основании закона.
В случае,
когда для подачи заявления о регистрации сделки необходимо согласие всех сторон
и одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, в регистрации
должно быть отказано. Подобная сделка (если она была совершена в надлежащей
форме), а также связанный с ней переход права собственности могут быть
зарегистрированы в данном случае только на основании решения суда, вынесенного
по требованию другой стороны сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).
К заявлению
о государственной регистрации прав на земельные участки в обязательном порядке
должны прилагаться следующие документы:
а)
правоустанавливающие документы;
б)
кадастровый план земельного участка, выполненный в соответствии с
установленными техническими требованиями;
в)
документ, подтверждающий оплату регистрационных действий;
г)
документы, удостоверяющие личность заявителя или сторон по сделке;
д)
доверенности управомоченным лицам.
Обязательным
приложением к документам, которые требуются для регистрации прав, являются план
земельного участка. План земельного участка должен быть удостоверен
соответствующим органом. Документы, которые необходимы для государственной
регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из
которых должен быть подлинником (кроме актов органов власти и местного
самоуправления).
ПОРЯДОК РЕГИСТРАЦИИ
Единый государственный реестр прав
Представленные
на регистрацию права на землю и сделки с землей подлежат государственной
регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, который ведется в соответствии со статьей 12 Закона и
постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 “Об утверждении
Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и
сделок с ним” которым утверждены правила заполнения данного реестра, его
структура, заполнения его разделов, а также записи о прекращении, ограничении
(обременении) прав и об изменениях, не влекущих за собой прекращения или
перехода прав, а также структура и форма удостоверения государственной регистрации
прав и сделок.
Данный
реестр содержит информацию о существующих и об прекращенных правах на землю,
данные об указанных и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью реестра
являются дела с правоустанавливающими документами и книги учета документов.
Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня
внесения записи о праве или сделке в Единый государственный реестр.
Регистрация
прав на недвижимость будет проводиться учреждениями юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории
регистрационного округа по месту нахождения недвижимости. Они будут проверять
действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав
у лица или органа власти, подготовивших документы, а также существование ранее
зарегистрированных и заявленных прав. На них возложена выдача документов,
подтверждающих государственную регистрацию прав, а также информации о
зарегистрированных правах.
Основания
государственной регистрации и ее последовательность
Основанием
для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения
(обременения) прав на недвижимость и сделок с ним служат:
-
акты органов государственной власти или местного
самоуправления в пределах их компетенции (нормативные акты) – они
самостоятельно решают вопросы местного значения, в частности управляют местной
собственностью. Кроме того, они могут наделяться законом отдельными
государственными полномочиями, с передачей необходимых для их осуществления
материальных и финансовых ресурсов; при этом реализация переданных таким
образом полномочий подконтрольна государству (статья 132 Конституции РФ);
-
договоры и иные сделки в отношении земельного
участка, предусмотренные гражданским и допускаемые земельным законодательством
(см. Статью 129 ГК РФ);
-
для того чтобы договор был признан заключенным,
стороны должны в предусмотренной законом форме (в частности, простой,
письменной или нотариальной) достичь согласия относительно его предмета и всех
других условий, отнесенных к существенным (432 ГК РФ). При этом в соответствии
со статьей 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент, кода лицом,
направившим оферту, получен акцепт. Исключение составляют договоры, подлежащие
обязательной регистрации: для них таким моментом служит (если иное не
установлено законом) момент государственной регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК
РФ):
Страницы: 1, 2, 3
|