Сделки с земельными участками

Сделки с земельными участками

Министерство внутренних дел Российской Федерации

Белгородский юридический институт

Кафедра гражданско-правовых дисциплин

Дисциплина  «Земельное право»

Реферат

На Тему: «Сделки с земельными участками»

Подготовил:

Курсант 144 взвода

Рядовой милиции

Красный А.Н.

Проверил:

Преподаватеть кафедры

капитан милиции

Абрамов В.А.

Белгород 2008

Примерное распределение времени:

Литература

I. Основная литература:

1.                 Конституция Российской Федерации

2.                 Земельное право современной России: Учебное пособие.  Крассов О.И. М.; Дело, 2003.

3.                 Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. – М., 2004. С. 133.

4.                 Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. 8-е изд., перераб. – М.:Юрайт-Издат, 2004.

5.                 Жариков Ю.Г., Улюкаев Х.В., Чуркин В.Э., Земельное право: Учебник. – М., 2003.

II. Дополнительная литература:

1. Евсегнеев В.А. Собственность на землю в фокусе интересов // "Журнал российского права", N 8, август 2004г.

2.                 Ельникова Е.В. прекращение права собственности на землю. // Юрист.2003. №1.

3.                 Земельное право в вопросах и ответах: Учебное пособие / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003.

4.                 Эйрян Г. Об общих требованиях, предъявляемых  к сделкам с земельными участками // Хозяйство и право. 2004. № 9.

Введение

Значимость рассматриваемой темы  обусловлена, прежде всего, тем, что земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, а советское земельное законодательство не допускало сделок с ней. Проблема оборотоспособности земельных участков приобрела остроту из-за того, что напрямую связана с утверждением права частной собственности на землю, с пределами распоряжения ею.

Развитие рыночных отношений в период современных демократических преобразований в России объективно создало нормативные и социально-экономические предпосылки измене­ния способов землевладения. При этом остаются важнейшими проблемы реализации прав граждан на земельные участки. Земельный вопрос в России уже долгое время является наиболее трудным для разрешения. Исходя из истории нашей страны, Россия — это великая аграрная держава. Но постоянно меняющееся законодательство не позволяет создать устойчивую базу правовых норм, на основе которых могла бы прогрессивно развиваться гражданско-правовая защита субъектов, осуществляющих сделки с землей.

Договор как форма правового регулирования находит все большее применение в сфере земельных правоотношений.

Вопрос №1. Общие требования, предъявляемые к сделкам с землей.

Действие гражданского законодательства применительно к сделкам с земельными участками ограничено правилом: «нормы части второй Кодекса в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством»[1].

Данное правило влечет, как минимум, следующие выводы:

а) в земельном законодательстве должны быть определены пределы применения гражданского законодательства, как о сделках общего характера, так и относительно конкретных видов сделок;

б) к нормам части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) могут устанавливаться дополнительные правила (особенности) относительно регулирования сделок с земельными участками;

в) установление «меры допущения оборота земельных участков» в рамках земельного законодательства должно осуществляться с учетом правил договорного регулирования, присущих гражданскому законодательству РФ. В противном случае вряд ли возможно добиться согласованного регулирования сделок с земельными участками нормами двух отраслей права. Другими словами, нормы части второй Кодекса и нормы земельного законодательства о сделках должны быть взаимосогла­сованы.

Необходимость специального регулирования сделок с земельными участками предопределена разными принципами правового регулирования гражданских и земельных правоотношений. Названные отрасли права по-разному определяют приоритеты в вопросе о соотношении частного и публичного интересов[2]. Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. При этом допускается ограничение гражданских прав в публичных интересах с соблюдением требований, изложенных в абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ.

В свою очередь, земельное законодательство базируется на ином принципе соотношения частного и публичного интересов. В соответствии со ст. 1 Земельного кодекса РФ регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Проникновение частноправового регулирования в земельные отношения помимо положительных моментов может иметь и свои минусы, к которым в первую очередь следует отнести возможность игнорирования публичных интересов вследствие утраты государством контроля над земельным оборотом, в том числе над сделками, совершаемыми по поводу земли. Поэтому действие норм ГК РФ должно быть «скорректировано» применительно к сделкам с землей путем публично-правового регулирования.

История свидетельствует, что основной метод государственного контроля над сделками с землей состоит в законодательном ограничении свободы договоров, заключаемых собственниками земли. Государственный контроль над оборотом земельных участков находит свое выражение в праве компетентных государственных административных органов контролировать условия земельных сделок и на основании определенных критериев полностью или частично отменять или даже изменять их[3]. Законодательство многих стран содержит специальные нормы, обязывающие земельных собственников использовать землю наиболее рационально. Во многих странах действуют специальные законы, посвященные купле-продаже, аренде и наследованию земельных участков, которые содержат правила об ограничении принципа свободы договоров.

Свобода договоров отнесена ст. 1 ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства. Специалисты отмечают, что смысл данного принципа находит свое проявление в трех аспектах: в признании граждан и юридических лиц свободными в заключении договора; в предоставлении сторонам возможности заключать любой договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными пра­вовыми актами; в свободе сторон определять условия заключаемого ими договора. При этом усмотрение сторон не должно противоречить закону или иным правовым актам[4].

В земельном законодательстве свобода договора в определенной степени должна быть ограничена применительно к двум последним частям (аспектам) принципа. Устанавливая свободу сторон в заключении договоров о распоряжении земельными участками, следует допустить возможность перехода земли только путем совершения сделок, прямо предусмотренных законом. В противном случае будут значительно ограничены возможности государства в области контроля над земельными сделками. Как правило, государственный контроль находит свое выражение в установлении особенностей совершения тех или иных сделок. Сделать это значительно проще, изначально определив круг сделок с земельными участками. В настоящее время в Земельном кодексе РФ нет отдельной статьи, закрепляющей перечень оснований возникновения прав на земельные участки, и статьи, содержащей перечень допускаемых сделок.

Несмотря на большое количество норм специального характера, необходимо установить ряд общих требований, предъявляемых ко всем сделкам с земельными участками. Но прежде следует определить уровень законодательства, на котором могут быть установлены такие требования.

В отличие от п. 2 ст. 1 ГК РФ, ст. 13 ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» гласит: «нормы части второй Кодекса в части, касающейся сделок с земельными уча­стками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законо­дательством».

Уместно вспомнить, что земельное законодательство РФ в отличие от гражданского отнесено к совместному ведению РФ и ее субъектов. В юридической литературе были высказаны разные суждения относительно возможности ограничения оборота земельных участков на уровне субъектов Российской Федерации. По мнению Г. В. Чубукова, А. А. Погребного, «отдельные ограничения оборота земель между собственниками могут быть предусмотрены законодательством субъектов РФ»[5]. Е. А. Галиновская считает, что «...отношения по переходу прав на земельные участки путем заключения сделки достаточно активно регулируются законодательством субъектов РФ, и к этому нет четких правовых препятствий»[6].

Есть и иное мнение. Так, И. А. Иконицкая полагает, что «ограничения земельного оборота ... должны содержаться именно в федеральном законе, но отнюдь не в законодательстве субъектов РФ»[7].

Действующее земельное законодательство РФ предельно ясно свидетельствует о недопустимости установления дополнительных правил оборота земельных участков на уровне субъектов РФ. Так, согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, иными федеральными законами. Следовательно, сделки с земельными участками, выступая одним из оснований возникновения права на землю, могут быть предметом регламентации исключительно федерального законодательства. Та же позиция отражена в Федеральном законе от 24 июля 2002. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[8]. В соответствии с п. 5 ст. 1 названного акта «принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается».

Устанавливая общие требования к сделкам с земельными участками, следует иметь в виду, что все ограничения свободы договоров могут быть подразделены на две группы: негативные и позитивные. Негативные ограничения выражаются путем закрепления в законе случаев, при которых заранее предусмотрено, между кем и какие договоры заключаться не могут. Например, ст. 575 ГК РФ не допускает даре­ние между коммерческими организациями; ст. 690 Кодекса запрещает заключение договора безвозмездного пользования между коммерческой организацией и лицом, являющимся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.

Названные и иные «негативные» ограничения, установленные ГК РФ, безусловно, должны соблюдаться и при совершении сделок с земельными участками. Что касается иных, не предусмотренных Кодексом ограничений, то порядок их установления неясен. Ранее уже упоминался п. 2 ст. 1 ГК РФ, в котором установлены пределы ограничений гражданских прав. Ограничения гражданских прав допускаются на основе федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Что касается земельного законодательства, то в нем отсутствуют правила о допустимых пределах ограничения частного интереса в пользу публичного, или, иначе говоря, о пределах вмешательства государства в земельные отношения. Необходимость установления таких пределов продиктована не только правовыми проблемами, но, прежде всего, экономическими. В литературе отмечается: «пока в экономике сохраняются обширные пласты докапиталистических отношений, рыночный механизм может сложиться лишь при вмешательстве государства»[9]. Поэтому целью государственного регулирования земельного оборота должно быть в разной мере как предотвращение негативных социально-экономических последствий совершения сделок с землей, так и обеспечение многообразия форм собственности на землю, их равенства; установление гарантий защиты права частной собственности на землю от необоснованного государственного вмешательства.

В связи с этим обращают на себя внимание следующие замечания относительно тенденций развития законодательства Западной Европы в сфере регулирования сделок с земельными участками. «В последние годы в этих странах все более проявляется тенденция противостоять безграничному расширению возможностей вмешательства государства вправо частной собственности, особенно на землю, все более осознается необходимость и при осуществлении неизбежного государственного вмешательства (на основе публично-правового регулирования отношений собственности) учитывать гражданско-правовую автономию собственника»[10].

Все это свидетельствует о необходимости и важности установления пределов государственного вмешательства в сферу частных интересов при использовании земельных участков.

Позитивные ограничения свободы договоров, как правило, базируются на обязательном включении в них определенных условий. В отношении договоров с земельными участками такими условиями могут быть дополнительные требования к покупателям земельных участков в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства: например, наличие опыта работы в сельском хозяйстве или специальной подготовки[11]. К сожалению, действующий Федеральный закон от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»[12] в отличие от ранее действовавшего Закона РСФСР 1990 года не предъявляет каких-либо «профессиональных» требований ни к главе хозяйства, ни к его рядовым членам. Между тем наличие специальной подготовки у лиц, занимающихся ведением сельского хозяйства, является обязатель­ным требованием по законодательству многих стран.

Моделируя ограничения оборота земли, необходимо помнить, что негативные и позитивные ограничения свободы договоров проводятся как по субъектам, так и по объектам.

В настоящее время в земельном законодательстве установлены ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц. Указанные субъекты не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государствен­ной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЗК РФ).

Кроме того, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из зе­мель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 ФЗ «Об обо­роте земель сельскохозяйственного назначения»).

Несмотря на разное правовое регулирование одного и того же вида сделок применительно к участкам различных категорий и видов целевого использования, необходимо установить общие требования ко всем сделкам с земельными участками. Общий элемент всех рассматриваемых сделок — земельный участок, который вне зависимости от целевого назначения, от наличия на нем строения должен отвечать определенным требованиям. К таким требованиям можно отнести: сохранение целевого назначения участка; сохранение целевого использования для участков сельскохозяйственного назначения и, соответственно, разрешенного использования для земельных участков городов, иных поселений; наличие кадастрового плана земельного участка в качестве обязательного приложения к сделке; соблюдение минимальных размеров, установленных для участков соответствующего целевого использования.

Необходимо установить в качестве общего правила обязанность сохранения целевого использования участка. Действующее законодательство устанавливает это правило только для участков, подпадающих под действие ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно п. 3 ст. 1 этого Федерального закона одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение целевого использования земельных участков. Установление данного принципа вполне разумно, ибо в противном случае нет смысла в особой регламен­тации оборота земельных участков отдельных видов целевого использования, в частности их купли-продажи. Право преимущественной покупки субъекта РФ, установленное в отношении земельных участков, участвующих в товарном сельскохозяйственном производстве, можно было бы легко обойти, продав такой участок для цели, которая ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не регламенти­руется: например, для личного подсобного хозяйства или садоводства. Что касается земельных участков сельскохозяйственного назначения иных видов целевого исполь­зования, то такого требования законодатель не предъявляет ни в общих положениях о землях сельскохозяйственного назначения - глава XIV ЗК РФ, ни в специальных законах, посвященных отдельным видам целевого использования земельных участков сельскохозяйственного назначения.

В качестве общего обязательного требования к сделкам с земельными участками нужно установить наличие кадастрового плана земельного, участка. Формально указанное правило действует применительно к отдельным видам сделок с земельными участками, причем выражено оно путем предъявления несколько отличающихся друг от друга предписаний, что, соответственно, влечет разные правовые последствия при неисполнении таковых. Так, ст. 37 ЗК РФ определяет, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Аналогичное правило закреплено в ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» применительно к аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В случае заключения сделки купли-продажи земельного участка независимо от целевого назначения или аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, не прошедшего кадастровый учет, такие сделки, по-видимому, должны квалифицироваться как ничтожные по ст. 168 ГК РФ.

Страницы: 1, 2, 3