Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зониро...

Минимальное значение стоимости земли определяется величиной совокупных предшествующих вложений города в инженерную и транспортную инфраструктуры, равномерно распределенной на все городские территории. Оно может быть получено на основе данных, имеющихся у городских служб эксплуатации этих систем, а также другими несложными методами. Максимальное значение может быть получено только по данным продаж и с использованием аналоговых процедур. Поскольку надежность данных о продажах всегда вызывает известные сомнения, то желательно опираться не на одну наиболее дорогую сделку, а на несколько. Кроме того, необходимо иметь данные в референтных точках, позволяющих оценить величину стоимостных надбавок, связанных с престижем и репутацией районов города. Здесь существенную роль играет участие в работе местных профессиональных оценщиков, знающих ситуацию в городе и располагающих данными о продажах.

Оценка городских (поселковых) земель

Так как земля в ходе проведения реформы земельных отноше­ний в Российской Федерации включена в сферу рыночных опера­ций, возникла необходимость стоимостной оценки городских (по­селковых) земель.

Оценку земли в городах связывают, как правило, с ценой скреп­ленных с участками объектов недвижимости (например, с рыноч­ными ценами на квартиры, дома и т.п.).

Земля городских поселений является объектом муниципальной собственности и станет одним из главных источников формирова­ния их бюджетов, поэтому основной метод определения стоимос­ти земли городских поселений основан на учете ее доходности как объекта хозяйствования.

Один из методических подходов к решению данной проблемы, основанный на определении доли земли в общей стоимости про­дукции, формирующейся как результат воздействия совокупно­сти ресурсных факторов, разработан во ВНИЭТУСХ. Дальнейшие расчеты в данном разделе приведены исходя из методических ре­комендаций по кадастровой оценке стоимости городских (посел­ковых) земель (проект).

Для оценки стоимости городских и поселковых земель: опре­деляют базовую оценку кадастровой стоимости земли; выделяют и характеризуют оценочную зону земель; проводят дифференциа­цию базовой оценки кадастровой стоимости земель по оценочным зонам.

При установлении базовых оценок кадастровой стоимости го­родских и поселковых земель используется метод, основанный на макроподходе. То есть для оцениваемой территории определяется расчетное значение создаваемого в экономике города (поселка) прибавочного продукта. Базовая оценка стоимости земель таких населенных пунктов устанавливается путем капитализации той части прибавочного продукта, которая относится на землю.

При этом рекомендуется два варианта определения расчетных значений прибавочного продукта в зависимости от назначения оценки:

— по эффективности производства, достигнутой в предреформенный, т.е. относительно стабильный, период.

Этот вариант обычно применяется для установления арендной платы с иностранных арендаторов и совместных предприятий, для учета земель в составе национального богатства;

— исходя из эффективности, сложившейся в годы реформы.

Используется, как правило, для целей налогообложения или определения границ оценок кадастровой стоимости земли.

Величину прибавочного продукта, лежащего в основе опреде­ления базовой стоимости городских земель оценивают показате­лем чистой прибыли. По новой системе национальных счетов в Российской Федерации, реализующей систему учета и статисти­ки, принятую в международной практике, органы государствен­ной статистики производят расчет показателя чистой прибыли тер­ритории.

Порядок его расчета таков:

1) рассчитывается региональное (нормативное) соотношение (коэффициент) показателя прибавочного продукта (чистой прибыли) к общей величине оплаты труда в отраслях экономики (табл. 2).

Таблица 2

Расчет соотношения прибыли и оплаты труда в экономике региона

2) величина прибавочного продукта для каждого субъекта тер­ритории рассчитывается умножением его годового фонда оплаты труда на нормативное соотношение (коэффициент) прибыли к оп­лате труда, определенное для региона (табл. 3).

Таблица 3

Расчет нормативного прибавочного продукта по городу

Долю земли в формировании прибавочного продукта определя­ют двумя способами:

1) общая доля земли и капитала в доходе в странах с развитой рыночной экономикой составляет в настоящее время примерно четвертую часть. Если соотношение земли и капитала оценивает­ся (%) как 50:50, то доля земли в прибавочном продукте при пер­вом способе исчисления составляет 12,5% (0,25 х 50:100);

2) второй способ основан на том, что земельные участки в горо­де не являются средством производства в отличие от сельскохозяй­ственных земель, поэтому доля городских земель в прибавочном продукте должна быть, в сравнении с землями сельскохозяйствен­ного назначения, ниже. Ее предлагается исчислять на основе урав­нения регрессии, разработанного по отчетным данным сельскохо­зяйственных предприятий региона:

У=А0+А1Х1+А2Х2+А3Х3+А4Х4,

где У — нормативный доход (выручка) от реализации сельскохо­зяйственной продукции;

X1 — основные производственные фонды сельхозназначения;

X2 — материальные оборотные средства;

X3 — численность среднегодовых работников, занятых в сельхозпроизводстве;

X4 — оценка сельхозугодий по выходу кормовых единиц.

На основе коэффициентов регрессии и средних по региону зна­чений факторов, вошедших в модель, определяется вклад каждо­го, в том числе и доля земли с учетом качества.

Далее, установив долю земли в формировании прибавочного продукта города и площади оцениваемых земель, определяется нормативный доход на единицу этой площади. Базовая оценка сто­имости земель рассчитывается как капитализированный доход

Z=D : R х 100,

где Z — оценка стоимости земли;

D — нормативный доход на единицу земельной площади;

R — норма (коэффициент) капитализации дохода, % .

Коэффициент капитализации может быть определен в грани­цах от 2,5% (ставка годовых) до средней величины ставки Сбер­банка по долгосрочным валютным депозитам из расчета сложного процента за период не менее года.

Таблица 4

Расчет базовой кадастровой оценки стоимости земли

Срок капитализации (40 лет) — величина, обратная банковской став­ке в 2.5% годовых.

При характеристике оценочных зон городских земель (зонировании) выделяют прежде всего оценочные участки, устанавлива­ют для них коэффициенты относительной ценности территории, определяют границы зон градостроительной ценности и проводят по ним расчет значений коэффициентов дифференциации.

При зонировании территории проводят:

а) деление территории поселения на оценочные участки;

б) определяют для каждого оце­ночного участка перечень факторов, влияющих на его градост­роительную ценность;

в) проводят расчет суммарного коэффици­ента относительной ценности оценочного участка и коэффици­ента дифференциации средней ставки земельного налога по от­дельным оценочным участкам территории поселения;

г) оценоч­ные участки, имеющие близкие значения коэффициентов дифференциации, объединяют в оценочные зоны (зоны градострои­тельной ценности).

Оценочные участки, их границы и коэффициенты к ним опре­деляются положением строительных норм и правил (СНиП 2.07.01-89*) с учетом плотности инженерных и транспортных ма­гистральных сетей, насыщенности общественными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей.

В границах городского плана выделяются территории различ­ного функционального использования, которые разграничивают­ся на оценочные участки.

Территории в черте поселения, занятые садоводческими товариществами и кооперативами, делятся на оценочные участки по условиям транспортной доступности; производственные террито­рии — по удаленности от основных транспортных магистралей и жилых массивов. Границами оценочных участков служат есте­ственные рубежи (реки, овраги, балки, обрывы); инженерные со­оружения (железные дороги, магистральные автодороги) и т.п.

После выделения оценочных участков для них устанавливает­ся коэффициент относительной ценности территории. При его рас­чете учитываются следующие группы факторов: доступность на­селения к центру города, объектам культуры и бытового обслужи­вания общегородского значения; обеспеченность централизован­ным инженерным оборудованием и благоустройство территории;

историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории; состояние окружающей среды; инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории отрицательным воздействиям природы и т.п.

Суммарное значение коэффициента относительной ценности для оценочного участка определяется по формуле

где Кi— коэффициент (суммарное значение) относительной цен­ности i-го оценочного участка;

— значение коэффициента 1-го фактора, j-й группы, i-го участка.

Оценочные участки с достаточно близкими значениями коэф­фициентов объединяются в одну оценочную зону. В одну зону мо­гут также включаться и территориально разъединенные оценоч­ные участки.

Дифференциация базовой оценки кадастровой стоимости зе­мель по оценочным зонам проводится с учетом комплексных ко­эффициентов их относительной ценности.

Коэффициент относительной ценности оценочной зоны опреде­ляется как средневзвешенная величина коэффициентов вошедших в нее оценочных участков по формуле

где Коз -  коэффициент относительной ценности оценочной зоны;

S — площадь i-го оценочного участка.

Умножая базовые показатели стоимости на соответствующие коэффициенты дифференциации, определяют стоимость земли по оценочным зонам (табл. 5).

Таблица 5

Расчет кадастровой оценки стоимости 1 га земли по оценочным зонам города, млн. руб.

В зависимости от вида функционального использования земель­ных участков проводят расчет рентных коэффициентов (табл. 6).

Таблица 6

Расчет рентных коэффициентов по видам функционального использования земельных участков города

Оценка сельскохозяйственных земель

При оценке земли, используемой в сельскохозяйственном про­изводстве, в зависимости от того, для каких целей производится оценка земельных ресурсов, изменяются и методические подходы.

Так, например, если земля изымается из сельскохозяйственно­го оборота, нужно учитывать величину сопряженных капиталь­ных вложений, дополнительных затрат на проведение рекульти­вации и окультуривания почв на площади отвода, величину и сто­имость недополученной продукции за период изъятия земель из сельскохозяйственного оборота и т. п.

Расчет величины сопряженных капитальных вложений при использовании земли для объектов строительства или добычи по­лезных ископаемых, строительного материала и т. п., выполняет­ся с учетом фактора времени, структуры сельскохозяйственных угодий и региональных особенностей.

Оценка земли производится на основе бонитета (качества зем­ли), определяемого в баллах по данным земельно-оценочных ра­бот, проведенных системой институтов «Росземпроект» по регио­нам и отдельным сельскохозяйственным предприятиям.

В качестве экономического (денежного) параметра качества (бо­нитета) почв принят размер производимого в сельском хозяйстве национального дохода, отнесенный к приведенной сопоставимой площади почвы с учетом ее качества и расчетного срока, на кото­рый земля изымается из сельскохозяйственного оборота.

Для денежной оценки земли, используемой в сельскохозяй­ственном производстве, в условиях перехода к рыночной экономике предлагаются два методических подхода.

1. Определение цены земли на основе средневзвешенных баллонное качества.

За базовую денежную оценку земли сельскохозяйственных предприятий в этом случае приняты нормативная урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность кормовых уго­дий, рассматриваемые при оценке земель как функция экономи­ческих, почвенных и климатических факторов. Поэтому по каж­дому хозяйству собирается и обрабатывается следующая инфор­мация: средние значения признаков и свойств почв, продуктивно­сти кормовых угодий, полученные по данным почвенно-климатических обследований; средние многолетние данные по температу­ре воздуха, количеству осадков в год и пр.; среднегодовые показа­тели по урожайности сельскохозяйственных культур, затратам труда, стоимости силовых и рабочих машин, количеству внесен­ных минеральных и органических удобрений, стоимости тракто­ров, комбайнов и других сельскохозяйственных машин на 1 га посева, количеству работников растениеводства, приходящихся на 100 га культивируемой площади, и другие показатели.

В результате по каждому земельно-оценочному району для ос­новных сельскохозяйственных культур рассчитывают уравнения регрессии урожайности, которые применяют для получения нор­мативной урожайности зерновых по району. Так как в большин­стве регионов Российской Федерации доля пашни под зерновыми культурами составляет до 70% , то при денежной оценке земель­ных ресурсов такой подход вполне приемлем. В специализирован­ных районах оценка земли производится по ведущей культуре.

Для определения, насколько одни земли лучше или хуже дру­гих, необходимо рассчитывать средневзвешенный балл качества земель. Совокупные почвенные баллы земель по сельскохозяй­ственным предприятиям и в целом по району используются при денежной оценке земельных угодий, определении величины зе­мельного налога и размеров арендной платы за землю.

2. Определение цены земли на основе дифференциальной ренты, нормативной урожайности и почвенно-экологического индекса.

При монополии на землю как на объект хозяйствования обра­зуется земельная дифференциальная рента, которая поступает в бюджет государства через механизм цен, платежи и налоги с чис­того дохода сельскохозяйственных предприятий. Экономическая сущность дифференциальной ренты проявляется в получении из­быточного прибавочного продукта. Земельная рента является эко­номической формой реализации собственности на землю и поэто­му может быть использована при определении цены земли. Диф­ференциальная рента определяется на единицу площади как раз­ница между стоимостью продукции растениеводства в ценах реа­лизации и индивидуальной ценой производства.

Норма прибыли, которая исчисляется как отношение всей при­были, полученной от реализации продукции растениеводства, к наличию основных и оборотных фондов, определяет индивидуаль­ную цену производства.

При оценке земли также необходимо учитывать сельскохозяй­ственную продуктивность климата, которая может быть представ­лена как функция многих агроклиматических факторов (такие разработки проведены учеными института им. В.В. Докучаева).

Формула почвенно-экологического индекса (ПЭИ) позволяет учесть особенности климата и почвенного покрова данной терри­тории

где V — объемная масса почвы в среднем для метрового слоя, г/см ;

n0 — полезный (безбалластный) объем почвы в метровом слое;

t >10 — среднегодовая сумма температур более 100 С;

Ку — коэффициент увлажнения (по Н.Н. Иванову);

Кк — коэффициент континентальности.

Величина К представляет собой отношение среднегодового ко­личества осадков к среднегодовой испаряемости. Среднемесячные величины испаряемости определяются по формуле, предложенной Н.Н. Ивановым:

где t° — среднемесячная температура воздуха;

d — среднемесячная относительная влажность воздуха (по спра­вочным данным).

На основе вышеописанных показателей (дифференциальная рен­та, нормальная урожайность сельскохозяйственных культур и почвенно-экологические индексы конкретного района) определяется размер ежегодного земельного налога за пользование 1 га пашни.

3. Определение цены земли на основе капитализации чистого дохода.

В этом случае цена земли определяется по формуле

где — ожидаемый чистый доход от основных сельскохозяй­ственных культур с единицы земельной площади за период лет;

t — период лет;

r — банковский процент за пользование долгосрочным креди­том (ожидаемый процент с капитала).

Определение цены сельскохозяйственных угодий, установление величины земельного налога за землепользование — проблема не только экономическая, но и политическая, так как в условиях многообразия форм собственности и организации производства она связана с характером производственных отношений, с проблемой создания регулируемого рынка в его взаимосвязи с мировым, а также с государственной финансовой политикой и решением важ­нейших социально-экономических проблем.

В настоящее время в России завершен четвертый этап земель­но-оценочных работ. Результаты этих исследований, наряду с дру­гими данными Земельного кадастра, значительно облегчают реа­лизацию поставленной задачи — определение цены земельных ресурсов. Одним из основных показателей земельно-оценочных работ является нормативная (расчетная) урожайность, которая позволяет определить в натуральном выражении дифференциаль­ную ренту 1, связанную с различиями в агроклиматическом по­тенциале земель.

Цена 1 га пашни на основе нормативной урожайности по основ­ным или ведущей сельскохозяйственной культуре до каждому рай­ону области (края, республики) определяется по формуле

Цпр=Цпоб * Уп :Упоб ,

где Цпр — цена 1 га пашни в районе, руб.;

Цпоб — цена 1 га пашни по региону (области, краю, республи­ке), руб.;

Уп— нормативная урожайность основных или ведущей сель­скохозяйственной культуры по району, ц/га;

Упоб— нормативная урожайность основных или ведущей сель­скохозяйственной культуры по области (краю, республике), ц/га.

Методический подход к стоимостной оценке земли на основе капитализации чистого дохода (при наличии достоверной инфор­мации, характеризующей величину чистого дохода) эффективен на всех уровнях управления. Однако этот метод приемлем лишь при наличии стабильной финансово-экономической системы в стране.

В целом в условиях рыночной экономики методические подхо­ды к определению размера чистого дохода с единицы сельскохо­зяйственных угодий довольно просты.

В экономически развитых странах цены внутреннего рынка на сельскохозяйственную продукцию тесно связаны с мировыми, причем в них заложены общественно необходимые затраты труда на производство сельскохозяйственной продукции на худших зем­лях, средняя норма прибыли на вложенный капитал, цены на зе­мельные ресурсы с учетом их экономического плодородия и мес­тонахождения, учтенные через арендную плату за их использова­ние. Цена земли определяется на основе оптимального срока арен­ды земли, средней учетной ставки банковского долгосрочного кре­дита по курсу и чистой прибыли (дохода), получаемой от реализа­ции основных продуктов земледелия, на котором специализируется данный регион. При определении цены земельных ресурсов наиболее часто используется методический подход на основе ка­питализации чистого дохода.

Для кадастровой оценки стоимости сельскохозяйственных уго­дий методические подходы могут быть следующими. Для получе­ния достоверных данных доходности ведения сельскохозяйствен­ного производства на землях различного качества и местоположе­ния, размеров земельной ренты и стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка стоимости сельскохозяйственных угодий, которая является составной частью Государственного зе­мельного кадастра РФ.

Оценка стоимости сельскохозяйственных угодий рассчитыва­ется методом капитализации ренты (рекомендован Госкомземом РФ, раздел 11 «Кадастровая оценка стоимости земель сельскохо­зяйственного назначения»), при этом в соответствии с Методичес­кими рекомендациями по кадастровой оценке стоимости сельско­хозяйственных угодий рента определяется по совокупному товар­ному продукту, а не по ведущей сельскохозяйственной культуре (зерновая рента).

Размер дифференциальной ренты (дохода) определяется как разница между ценой производства продукта в худших (замыка­ющих) условиях и индивидуальной ценой. Замыкающими назы­вают относительно худшие условия, в которых признано целесообразным производство товара в силу общественных потребностей (покупательных возможностей населения).

Расчет рентных доходов рекомендуется проводить не по каж­дому отдельному продукту, а в целом по совокупности товарных отраслей. В целом для товаропроизводителя учитывают как объек­тивные условия производства (качество земли, местоположение и др.), так и его результаты (объем товарного производства).

Производство товарного продукта обеспечивается одновремен­ным действием разнокачественных факторов. Степень влияния каждого отдельного фактора и их совокупного действия на резуль­таты товарного производства рассчитывается на основе корреля­ционно-регрессионного анализа, путем моделирования уравнения регрессии, коэффициенты регрессии которого показывают меру влияния соответствующего фактора (качеством земель, размера­ми основных фондов, оборотных средств, численностью работни­ков) на выход товарной продукции.

Эти коэффициенты (нормативные оценки) служат основой для расчетов первой составляющей рентных доходов — прироста (по отношению к замыкающим условиям) выручки за счет рентных факторов.

Показатель влияния рентных факторов на уровень себестоимо­сти товарной продукции также оценивается на основе метода кор­реляционно-регрессионного анализа. Модель учитывает оценку качества земель по окупаемости затрат по хозяйству и среднеобластную; уровень использования ресурсов соответственно по хо­зяйству и в среднем по области; характеристика местоположения хозяйства и среднеобластное значение этого показателя — средне­взвешенное расстояние перевозок товарной продукции до рынков сбыта; среднеобластное значение себестоимости единицы общего объема товарной продукции; коэффициенты регрессии показыва­ют меру влияния соответствующего фактора на уровень себестои­мости.

По этим оценкам рассчитывается нормальная себестоимость то­варной продукции каждого хозяйства и для замыкающих условий.

Разница между этими величинами, взвешенная на нормальные объемы товарной продукции, определяет экономию средств от сни­жения себестоимости (размер второй составляющей рентного до­хода).

Дифференциальная рента  в целом определяется по двум со­ставляющим — приросту выручки от реализации сельскохозяйственной продукции и экономии затрат но производство, обеспечиваемых за счет рентных факторов (лучшего качества и местопо­ложения земель по отношению к замыкающим условиям).

В связи с ростом себестоимости и цен реализации сельскохозяй­ственной продукции целесообразно корректировать величину земельной ренты, полученной в расчетах по среднегодовым данным. Для этого по каждому сельскохозяйственному предприятию рас­считывают агрегированные индексы себестоимости и цен товар­ной продукции, а также корректируют размер ренты при других вариантах цен товарную продукцию.

Размер ренты по видам сельхозугодий определяют на основе индексов рентообразующих факторов. Затем средние (в целом по сельхозугодьям) размеры рентного дохода дифференцируют по видам сельхозугодий: прирост выручки — по индексу оценки зем­ли, рассчитанному по нормальному выходу кормовых единиц (оценка вида сельхозугодий по отношению к их общей средней оценке); экономия затрат — по соответствующему индексу окупа­емости затрат в расчете на гектар (табл. 7).

Таблица 7

Индексы рентообразующих факторов и размеров ренты для хозяйства (на гектар сельхозугодий)

Данные строк 1, 3, 4 — по материалам четвертого тура земель­но-оценочных работ.

Оценка стоимости земли должна учитывать необходимость со­здания нормальных условий воспроизводства не только для хо­зяйств, находящихся в средних и лучших по уровню рентных фак­торов условиях, но и худших (замыкающих). Поэтому для расче­та опенки стоимости сельскохозяйственных угодий вначале рас­считывают цену товарного продукта для замыкающих условий по формуле

Цз = Нз х (1 +Рз: 100),

где Цз — выручка (цена) на единицу товарной продукции;

Нз — нормальная себестоимость единицы товарной продукции:

Рз — нормативный уровень совокупной рентабельности.

При расчетах цены товарного продукта исходят из того, что уровень совокупной рентабельности и в замыкающих условиях должен как минимум обеспечивать простое воспроизводство.

Оценку стоимости сельскохозяйственных земель осуществляют на основе данных о нормальной прибыли по замыкающим услови­ям (скорректированной на индекс рентоносности соответствующе­го вида угодий), ренты и нормы капитализации.

В качестве приближенного верхнего значения нормы капита­лизации может приниматься величина ставки Сбербанка по дол­госрочным валютным депозитам из расчета сложного процента за период не менее года. Значением нижней границы может служить ставка 2,5% годовых.

Расчет опенки стоимости сельскохозяйственных угодий для хозяйства выполняется по формуле

Z=(R+D) : i x 100,

где Z — оценка стоимости земли;

R — относимая на землю нормальная прибыль по замыкающим условиям;

D — рента;

i — норма капитализации дохода, %.

Схема расчетов приведена в табл. 8.

Таблица 8

Оценка стоимости гектара сельхозугодий, тыс. руб. (расчетные цены, совокупная рентабельность — 30%, норма капитализации — 2,5%)

Аналогично проводят расчеты по другим видам сельхозугодий, в том числе учитывающие мелиоративное состояние сельскохозяй­ственных земель.

В связи с тем, что оценка земли в нашей стране до перехода к рыночным отношениям не практиковалась, в условиях формиро­вания рынка земли необходимы дальнейшее совершенствование механизма оценки земельных ресурсов, разработка и апробация методических подходов к определению стоимости земельных уча­стков.

Список  литературы

1.     Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей “ТАНДЕМ”. Издательство “ЭКМОС”, 2000г. – 352с.

2.     Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие /Под ред. засл. деят. науки РФ, д-ра экон. наук, проф. В.Е. Есипова. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. – 159с.

3.     В.А. Горемыкин. Российский земельный рынок /Учебное и практическое пособие.- М.: ИНФРА-М, 1996.- 176 с.

4.     Н.Г.Волочков. Справочник по недвижимости.- М.: ИНФРА-М, 1996.- 672 с.

5.     Организация оценки и налогообложения недвижимости, т.1 /Под ред. Дж. Эккерта.- М.: "СТАР ИНТЕР", 1997.- 382 с.

6.     Тарасевич Е.Г. Оценка недвижимости /СПбГТУ, СПб., 1997.-424 с.

7.     Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во “Смолин Плюс”, М.: Изд-во “АСВ”, 1999.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5