Проект повышения эффективности государственного управления многоквартирными домами
Проект повышения эффективности государственного управления многоквартирными домами
Оглавление:
1.
Введение……………………………………………………………………………..3
2. Анализ
жилищного законодательства Российской Федерации……………...5
2.1. Выявление
и анализ сущности субъектов и объектов управления многоквартирными
домами…………………………………………………………5
2.2. Жилищный
кодекс Российской Федерации. Анализ основных положений и
понятий………………………………………………………………………………7
3. Основные
проблемы системы государственного управления многоквартирными домами на примере
Басманного района г. Москвы……10
3.1. Анализ
общей информации о Басманном районе…………………………..10
3.2. Анализ
работы ГУП г. Москвы «ДЕЗ Басманного района»………………11
4. Проект
реорганизации системы государственного управления многоквартирными домами с
целью повышения её эффективности………..15
4.1.
Обоснование проекта, краткое описание сути……………………………...15
4.2.
Сравнительный анализ управления многоквартирным домом ТСЖ, частной УК и
государственной УК………………………………………………..16
4.3. Проект
реорганизации государственных управляющих компаний (ГУП
ДЕЗ)……………………………………………………………………………………24
5. Заключение………………………………………………………………………...28
Список использованной литературы……………………………………………..29
1. Введение
Жилищно-коммунальное
хозяйство (ЖКХ) является одним из важнейших направлений народного хозяйства.
Значение данной отрасли экономики огромно, хотя бы потому, что каждый житель
страны, являясь собственником или нанимателем помещений в многоквартирном доме
и потребителем жилищно-коммунальных услуг, невольно становится субъектом ЖКХ.
С советских
времён и до сих пор жилищно-коммунальное хозяйство является планово-убыточной
отраслью экономики. В рамках плановой советской системы это было оправдано, но
в современных условиях становится всё менее и менее эффективным год от года.
Обозначим главные
проблемы, мешающие эффективному управлению многоквартирными домами:
1.
Инертность
потребителей коммунальных услуг (в том числе собственников помещений),
«советский» менталитет, выражающийся в нежелании участвовать в процессе
хозяйствования многоквартирных домов. Отсутствие у собственников помещений
чувства собственности по отношению к дому в целом.
2.
Техническая
сложность жилищного фонда (дома с большим количеством и совокупной площадью
помещений, связанные в единую систему), его высокий износ.
3.
Отсутствие
дифференциации населения по социальному признаку: в одном и том же доме живут
как обеспеченные, так и социально незащищённые слои граждан, интересы которых
существенно разнятся.
К сожалению, эти
проблемы практически неразрешимы в ближайшей перспективе и ещё долго будут
тормозить развитие жилищно-коммунального хозяйства.
Однозначных путей
решения вышеозначенных вопросов нет. Однако, даже в современных условиях
возможно создание такой государственной системы управления многоквартирными
домами, которая была бы жизнеспособна и довольно эффективна в условиях рыночной
экономики и превратила бы ЖКХ из планово-убыточной отрасли в прибыльную.
Целью настоящего
курсового проекта является анализ сложившейся ситуации в системе управления
многоквартирными домами и выработка рекомендаций по приданию
конкурентоспособности государственным предприятиям жилищно-коммунального
сектора экономики.
Депрессия в
экономических и хозяйственных показателях государственных управляющих компаниях
в сфере ЖКХ обуславливает актуальность выбранной темы.
Определимся с
основными сокращениями, которые будем использовать для удобства в курсовом
проекте:
МД –
многоквартирный жилой дом
ДЕЗ – Дирекция
единого заказчика
ЖКХ –
жилищно-коммунальное хозяйство
УК – управляющая
компания
ЭК –
эксплуатирующая компания
ТСЖ –
товарищество собственников жилья
ЖСК – жилищно-строительный
кооператив
ЖК – жилищный
кооператив
ЖК РФ – Жилищный
кодекс РФ
(ГУ) ЕИРЦ –
(государственное учреждение) Единый информационно-расчётный центр
(Т)БТИ –
(территориальное) Бюро технической инвентаризации
домком – домовой
комитет
ООМД – описание
общего имущества многоквартирного жилого дома
2.
Анализ жилищного законодательства Российской Федерации.
2.1. Выявление
и анализ сущности субъектов и объектов управления многоквартирными домами.
Как у всякого
вида человеческой деятельности, у жилищно-коммунального хозяйства есть субъекты
и объекты. Определимся для начала с субъектами и объектами ЖКХ и,
следовательно, нашего курсового проекта. Субъектами жилищно-коммунального
хозяйства являются:
·
Управляющие
компании (УК).
·
Эксплуатирующие
компании (ЭК).
·
Ресурсоснабжающие
компании.
·
Собственники
жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (физические и юридические
лица).
·
Юридические
лица – некоммерческие организации собственников помещений: товарищества
собственников жилья (ТСЖ), жилищные и жилищно-строительные кооперативы (ЖК и
ЖСК).
УК осуществляют
управление многоквартирными домами как объектами собственности. В задачи УК
входят: надзор за техническим состоянием многоквартирных жилых домов, расчёт
ежемесячной платы за пользование коммунальными услугами и сбор её с населения,
выбор эксплуатирующей компании и заключение договора с ними. УК не является
собственником МД как объекта собственности, но является представителем
интересов совокупности собственников помещений в многоквартирном доме («единым
заказчиком»). УК бывают:
·
Государственные.
В г. Москве государственными УК являются районные «Дирекции единого заказчика»
(ДЕЗ).
·
Частные.
Существуют в различных правовых формах (ОАО, ООО, ЧП). Существенно отличаются
от ДЕЗ как по объёмам деятельности (в среднем 2-3 дома в управлении в отличие
от не менее, чем 60-80 у ДЕЗ), так и по методам (чаще всего совмещают функции
УК, ЭК, а нередко и застройщика, в то время как ДЕЗ являются в чистом виде УК).
Также из-за принципиально иной ценовой политики, частные УК не являются явными
конкурентами для ДЕЗ, занимают другую нишу в отрасли ЖКХ. Особым видом УК можно
считать некоторые ТСЖ, ЖК и ЖСК.
ЭК осуществляют
техническую эксплуатацию многоквартирных домов. В список стандартных
эксплуатационных услуг входят: капитальный и текущий ремонт сооружений и
инженерных систем МД, благоустройство придомовой территории, вывоз ТБО, уборка
помещений общего пользования. Объём работ определяется договором эксплуатации,
который заключается между УК и ЭК. У одного МД может быть только одна УК, но
несколько ЭК (для разных видов работ).
Ресурсоснабжающие
организации являются поставщиками ресурсов в МД. К ресурсам относятся:
электроэнергия, бытовой газ, холодная и горячая вода, тепловая энергия.
Ресурсоснабжающие организации занимаются также водоотведением. В Москве
основными поставщиками ресурсов в жилой фонд являются соответственно: ОАО
«Мосэнерго», ГУП «Мосгаз», МГУП «Мосводоканал» и ОАО «МОЭК». Договор
ресурсоснабжения МД заключается между УК и ресурсоснабжающей компанией.
Собственниками жилых
и нежилых помещений в многоквартирных домах могут являться как частные
физические и юридические лица, так и государство. Представителями государства
как собственника помещений в многоквартирных домах в городе Москвы являются: Департамент
имущества г. Москвы (ДИгМ, в части нежилых помещений) и Департамент жилищной политики
и жилищного фонда г. Москвы (ДЖП и ЖФ, в части жилых квартир). Государство как
собственник помещений не имеет привилегий перед частными собственниками. Оно
обладает теми же правами и обременено теми же обязанностями, что и частные
собственники жилых и нежилых помещений.
ТСЖ создаются
собственниками помещений для коллективного управления своим домом. ТСЖ
регистрируются как юридические лица и представляют интересы совокупности
собственников помещений данного многоквартирного дома. Фактически, ТСЖ – это
коллективный собственник многоквартирного дома как единого объекта
собственности. ТСЖ может выступать в роли УК, или передавать полномочия по
управлению домом УК различных правовых форм. ЖСК и ЖК, действующие в
построенных и заселённых многоквартирных домах, обладают теми же правами, что и
ТСЖ.
Объектами
жилищно-коммунального хозяйства являются многоквартирные жилые дома.
Многоквартирный дом – это архитектурное сооружение, в котором находится более
одного изолированного жилого помещения. В комплекс многоквартирного дома входят
принадлежащие отдельным собственникам жилые и нежилые помещения, помещения
общего имущества собственников помещений, архитектурные конструкции МД,
инженерные коммуникации и оборудование, а также придомовая территория.
2.2. Жилищный
кодекс Российской Федерации. Анализ основных положений и понятий.
Жилищный кодекс
Российской Федерации – основной законодательный акт, регулирующий
взаимоотношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства на территории
Российской Федерации. Жилищный кодекс в нынешнем виде принят 29 декабря 2004
года. Новый ЖК РФ является инновационным документом, направленным на глубокое
реформирование всей системы ЖКХ. Его положения вступали в силу постепенно. Полностью
ЖК РФ должен будет вступить в силу 1 января 2007 года, однако из-за
многочисленных проблем, связанных с применением положений кодекса на практике,
в органах верховной власти РФ обсуждается вопрос о продлении этого срока как
минимум на год.
Жилищный кодекс
РФ состоит из восьми глав, 165 статей со сквозной нумерацией.
В первой главе ЖК
РФ даны общие положения: объяснена суть жилищных отношений, декларированы права
частных субъектов жилищного права, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований,
описаны объекты жилищного права, порядок перевода нежилых помещений в жилые и
жилых в нежилые, порядок переустройства и перепланировки жилого помещения.
Во второй главе
декларируются право собственности и другие вещные права на жилые помещения.
Впервые после развала СССР в Жилищном кодексе появилось положение о том, что
собственник помещения несёт ответственность не только за состоянием своего
помещения, но и за состояние общего имущества собственников помещений в МД в
соответствии с долей его участия в вышеуказанном имуществе. Это положение
косвенно закрепляет многоквартирный дом в качестве общедолевой собственности
собственников помещений.
Кроме помещений,
находящихся в частной и государственной собственности, в МД есть помещения,
относящиеся к общему имуществу собственников помещений. По статье 36 Жилищного
кодекса, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме
относятся помещения, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного
помещения в данном МД. Это могут быть, например, лестничные клетки, лифтовые
шахты, чердаки и подвалы, в которых проходят инженерные коммуникации
общедомового значения.
В отношении
технических чердаков и подвалов стоит отметить, что общедомовое значение таких
помещений зачастую труднодоказуемо из-за нечётких определений их предназначения
в документах БТИ. На практике часто встречается самозахват технических
помещений и даже возможности для официального оформления их в частную
собственность.
Все решения,
связанные с общим имуществом собственников помещений в МД решаются на общем
собрании таких собственников. В том числе, решается вопрос выбора способа
управления.
В соответствии со
статьей 135 Жилищного кодекса РФ, товариществом собственников жилья признается
некоммерческая организация, объединение собственников помещений в
многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого
имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса,
владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения
общим имуществом в многоквартирном доме.
ТСЖ является
одним из установленных законодательством способов управления многоквартирным
домом. ТСЖ можно считать управляющей компанией, когда договоры с
ресурсоснабжающими и эксплуатирующими компаниями заключаются от лица товарищества.
Имеются случаи, когда ТСЖ одного МД является управляющей компанией в другом МД.
В большинстве же случаев ТСЖ заключает договор с УК (частной или ДЕЗ), по
которому передаёт последней свои права по управлению МД на определённый срок.
ЖСК выполняют в основном
функции коллективного заказчика строительства объектов жилого фонда, хотя имеют
право управления заселённым многоквартирным домом. В этом случае правовое
положение ЖСК аналогично положению ТСЖ.
В завершающем,
восьмом разделе ЖК РФ, говорится о праве выбора собственниками помещений
способа управления многоквартирным домом. Способов по жилищному кодексу три:
·
Непосредственное
управление собственниками помещений
·
Управление
ТСЖ
·
Управление
УК
Непосредственное
управление подразумевает заключение каждым собственником помещений МД договоров
с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими организациями. Такой способ управления
подходит лишь для домов, не имеющих общего имущества и с отдельными инженерными
коммуникациями для помещений каждого собственника. В виду специфики застройки
этот способ управления неприменим для Москвы и других крупных городов и больше
ориентирован на сельскую местность с небольшими коттеджами как основным видом
застройки.
Как говорилось
выше, ТСЖ может выступать как управляющая организация: заключать договоры с
ресурсоснабжающими и эксплуатирующими компаниями, или же передавать управляющие
функции профессиональным УК.
УК может
управлять МД на договорной основе без создания ТСЖ. Для этого составляется,
согласовывается в ТБТИ и утверждается соответствующим органом власти Описание
общего имущества многоквартирного дома (ООМД). УК берёт на себя функции по
контролю за надлежащим состоянием указанного в ООМД имущества.
3.
Основные проблемы системы государственного управления многоквартирными домами на
примере Басманного района г. Москвы.
3.1. Анализ
общей информации о Басманном районе
Басманный район
города Москвы входит в состав Центрального административного округа. Он
является третьим по площади и вторым по количеству многоквартирных домов среди
районов ЦАО. Границы района проходят по улице Солянке, Лубянскому проезду,
улице Мясницкой, улице Новой Басманной, 1-му Басманному переулку, улице
Ольховской, Переведеновскому переулку, улице Госпитальный вал, Госпитальной
улице, Набережной Академика Туполева, 1-му Сыромятническому проезду, улице
Воронцово поле, Подколокольному переулку. В районе порядка 100 тысяч жителей,
около 650 многоквартирных домов (точную цифру установить не удаётся из-за
различной балансовой принадлежности зданий). Жилой фонд Басманного района
состоит из домов различных годов постройки, этажности и степени износа.
Основные характеристики жилого фонда Басманного района приведены в Таблице 1:
Таблица 1.
Основные характеристики жилого фонда Басманного района
|
Количество МД
|
Основные годы застройки
|
Количество ТСЖ, ЖСК, ЖК
|
1 участок
|
113
|
1913-1925
|
13
|
2 участок
|
144
|
1913-1952
|
26
|
3 участок
|
106
|
1927-1966
|
9
|
4 участок
|
83
|
1917-1977
|
5
|
5 участок
|
49
|
1917,1970,2000
|
4
|
6 участок
|
67
|
1926-1930,1999-2002
|
2
|
7 участок
|
45
|
1950-1955,1999-2002
|
0
|
8 участок
|
91
|
1910-1914
|
9
|
ИТОГО
|
698
|
|
68
|
В Басманном
районе есть одна государственная управляющая компания: ГУП г. Москвы «ДЕЗ
Басманного района». Район разделён на 8 участков, в каждом из которых имеется
филиал ДЕЗ. ДЕЗ заключает договоры по эксплуатации МД с различными ЭК в каждом
участке. Таким образом, в районе 8 основных ЭК.
На основании
приведённых выше данных можно сделать вывод, что Басманный район является
крупным внутригородским образованием со значительным населением широким
спектром объектов жилого фонда по техническим характеристикам и способам
управления. Таким образом, Басманный район является показательным примером для
анализа общемосковской и – шире – общероссийской ситуации в системе
государственного управления жилищным фондом.
3.2.
Анализ работы ГУП г. Москвы «ДЕЗ Басманного района».
Дирекция единого заказчика
является крупнейшей управляющей компанией Басманного района и единственной в
районе государственной управляющей компанией. В управлении ДЕЗ находится
подавляющая часть многоквартирных домов района, и поэтому будущее системы ЖКХ
района целиком зависит от её функционирования.
Страницы: 1, 2
|