Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

ЖСК «Аккорд» иск не признал и заявил встречный иск о признании Д не приобретшей право членства в ЖСК «Аккорд». Данное требование ответчик обосновал тем, что Д. В члены ЖСК «Аккорд» не принималась, а протокол общего собрания членов-пайщиков ЖСК «Аккорд» от 06.01.92 г. в части принятия Д. В члены кооператива не соответствует действительности.

Кроме того, представителем ответчика представлены письменные возражения на иск, в которых ответчик обосновывает правомерность принятого общим собранием членов-пайщиков от 29.08.96 оспариваемого решения.

В своих возражениях ответчик ссылается на то, что на собрании 29.08.96 имелся кворум; решение об отчислении из членов ЖСК могло приниматься в отсутствии исключаемого; Д. Обоснованно исключена из членов-пайщиков кооператива, поскольку ею не полностью и несвоевременно оплачены членские и паевые взносы; она совершила действия, повлекшие срыв сроков строительства, его необоснованного удорожания, причинившие ущерб ЖСК; она неполно и не надлежащим образом исполнила обязательства Договора от 01.09.93 г., который явился основанием для принятия ее в члены ЖСК.

Д. Встречный иск о признании ее не приобретшей права членства в ЖСК «Аккорд» не признала.

В судебном заседании истица свои исковые требования поддержала, встречный иск не признала. Представители ответчика иск не признали, встречный иск поддержали.

Выслушав истицу, ее представителя, представителей ответчика, свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Д. Подлежат удовлетворению, встречный иск ЖСК «Аккорд» удовлетворению не подлежит.

Членство Д. В ЖСК «Аккорд».

В соответствии со ст. 113 ЖК, условия принятия граждан в члены ЖСК устанавливаются федеральным законодательством, Жилищным кодексом и другими зак. Актами. В соответствии со ст. 112 Жилищного Кодекса ЖСК действует на основании Устава.

Уставом ЖСК «Аккорд», в ред. 1990 г. установлено, что до окончания строительства дома и его полного заселения решение о принятии новых членов в ЖСК принимается общим собранием членов-пайщиков в соответствии с рекомендациями правления ЖСК «Аккорд». В соответствии с п. 5.2. «г» Устава в новой редакции (5 марта 1994 г.) прием в члены ЖСК является исключительной компетенцией общего собрания ЖСК.

При этом в соответствии с Уставом, членами кооператива могут быть работники ГАБТ, очередники исполкомов райсоветов на государственную площадь и очередники ЖСК, а также граждане, участвующие лично или оказывающие содействие в строительстве жилого дома , при условии выполнения заключенных договоров, т.е. договорники.

Как видно из протокола общего собрания членов-пайщиков от 06.01.92, решением этого собрания по рекомендации Правления ЖСК «Аккорд» Д. Была принята в члены-пайщики как договорник.

ЖСК «Аккорд» оспаривает факт принятия Д. В члены – пайщики кооператива на собрании 6.01.92 и оспаривает действительность протокола общего собрания, в части содержащихся в нем сведений о принятии Д. В члены-пайщики.

В подтверждение своего утверждения ответчик ссылается на показания допрошенных свидетелей, показавших, что на собрании 6.01.92. Д. в члены-пайщики не принималась, а также на записи М, которые он вел на заседании кооператива, на протокол №17 от 13.12.91 совместного заседания Правления и Ревизионной группы, на котором утверждалась повестка дня собрания, из которого следует, что среди утвержденных вопросов нет вопроса о приеме кого-либо в члены-пайщики; на протокол совместного заседания Правления и Ревизионной группы ЖСК «Аккорд» от 24.01.92 и выписку из протокола, из которых следует, что на этом заседании было принято решение принять Д. на работу в качестве бухгалтера ЖСК и заключить с ней договор, на заявление Д от 25.01.92 о приеме на работу по договору. Данные доказательства, по мнению ответчика, подтверждают то, что Д. не могла быть 6.01.92 представлена общему собранию как договорник, так как договора на эту дату еще не было.

Суд приходит к выводу о том, что все вышеуказанные доказательства не могут подтвердить утверждение ответчика о том, что Д. не принималась в члены-пайщики ЖСК «Аккорд» и не приобрела права членства в кооперативе, поскольку эти утверждения опровергаются совокупностью других доказательств.

Из протокола общего собрания членов-пайщиков ЖСК «Аккорд» от 6.01.92 следует, что Д. была принята в члены – пайщики как договорник.

Свидетели Г-ая, Б-ов, П-ов и К-ов показали, что они присутствовали на общем собрании членов-пайщиков и помнят, что на этом собрании Д. была принята в члены-пайщики ЖСК «Аккорд».

Решением общего собрания членов-пайщиков от 31 августа 93 г. Д. была избрана в члены Правления ЖСК «Аккорд» и являлась членом правления до 1996 г. В соответствии с положениями Устава в редакции 1990 г. и в соответствии с п.4.7. «д» Устава в ред. 5 марта 1994, член кооператива имеет право избирать и быть избранным в органы управления кооператива. Правление кооператива, в соответствии с положениями Устава, является исполнительным органом кооператива. Таким образом, в правление кооператива мог быть избран только член кооператива и только член кооператива мог продолжать оставаться членом правления кооператива после принятия новой редакции Устава. На общем собрании 29 июня 1994 г. обсуждался вопрос о подтверждении решения общего собрания списка лиц, ранее принятых в члены кооператива, оплативших очередной паевой взнос и металлические двери в квартиры до 29 июня 1994 г. включительно, представивших документы о проверке жилищных условий и в настоящее время нуждающихся в улучшении жилищных условий. При этом списки лиц, членство которых предлагалось подтвердить, как следует из доклада по этому вопросу., проверялось и уточнялось на совместном собрании Правления и Ревизионной группы.

Таким образом, общее собрание кооператива, т.е. орган, в чью исключительную компетенцию по Уставу входит прием граждан в члены кооператива, подтвердило членство Д. в кооперативе. Данное решение общего собрания, независимо от наличия других доказательств, безусловно подтверждает членство Д. в ЖСК «Аккорд».

Как установлено судом, членские книжки выдавались только членам-пайщикам ЖСК «Аккорд». Д. членская книжка члена-пайщика ЖСК «Аккорд» была выдана 29.06.94.

Решением общего собрания от 29.08.96 Д.была исключена из членов-пайщиков кооператива, что также подтверждает ее членство в кооперативе до принятие оспариваемого решения.

Д. уплачивались паевые и организационные взносы, что подтверждается соответствующими платежными документами и записями в книжке члена-пайщика. Данное обстоятельство подтверждает факт членства Д. в ЖСК «Аккорд».

Кроме того, членство Д. подтверждается следующими доказательствами:

-договором от 17.07.92, из которого следует, что он заключен между ЖСК «Аккорд», и членом-пайщиком ЖСК «Аккорд» Д.

-справкой ЖСК «Аккорд» за подписью Председателя Правления, в которой указано, что Д является пайщиком ЖСК «Аккорд».

-выпиской протоколов общих собраний о принятии граждан в члены ЖСК, из которой следует, что Д. принималась в члены-пайщики.

На основании совокупности вышеперечисленных доказательств суд считает установленным то обстоятельство, что Д. была принята в члены-пайщики как договорник.

Суд критически относится к показаниям свидетелей как со стороны истицы, так и со стороны ответчика об обстоятельствах приема или не приема Д. в члены ЖСК, поскольку они касаются события, имевшего место более шести лет назад, не имеющего существенного значения для самих свидетелей и являющегося текущим в тот период времени для самого ЖСК. В ЖСК на тот период имелось более 100 человек членов-пайщиков, многие из которых не были друг с другом знакомы. Кроме того, подписной лист участников того собрания не сохранился, в связи с чем установить достоверно: кто из свидетелей участвовал в собрании не представляется возможным.

Однако имеющиеся письменные доказательства, в том числе и прямые, такие как протоколы общих собраний, в которых имеются сведения о приеме истицы, о подтверждении ее членства, об избрании в члены Правления, об исключении из членов-пайщиков, а также многочисленные письменные доказательства, исходившие от самого ЖСК: договор, членаская книжка, справка., подтверждают факт членства Д. в кооперативе.

Среди доказательств, на которые ссылается ответчик, не имеется прямых доказательств, подтверждающих то, что Д. не принималась в члены-пайщики.

Решение Правления и Ревизионной группы от 13.12.91, которым утверждалась повестка дня собрания 6.01.92, не означает, что на собрании не могли обсуждаться другие вопросы, в том числе вопросы о приеме в члены ЖСК. Уставом ЖСК не предусмотрено, что на общем собрании могут рассматриваться только те вопросы, которые утверждены заранее.

Отсутствие в записях свидетеля М. Сведений о приеме Д. на собрании 6.01.92 в члены-пайщики не может служить доказательством того, что этот вопрос на собрании не ставился, поскольку эти записи не являются протоколом общего собрания. Суд допускает, что записи могут быть неполными.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что встречный иск ЖСК «Аккорд» к Д о признании ее не приобретшей права членства в ЖСК удовлетворению не подлежит.

Исключение Д. из членов ЖСК.

В соответствии со ст. 123 ЖК, член ЖСК может быть исключен и кооператива по основаниям, указанным в самой ст. 123, но Уставом могут быть предусмотрены и другие случаи.

В соответствии с п. 5.2. «г» Устава, исключение из членов ЖСК «Аккорд» относится к исключительной компетенции общего собрания.

Пунктом 4.8. Устава ЖСК «Аккорд» установлены основания для исключения из кооператива. Одним из оснований для исключения, является неисполнение членом ЖСК обязательств, установленных общим собранием и правлением, обязательных для всех членов кооператива.

Поскольку решение об исключении члена кооператива из членов ЖСК относится к исключительной компетенции общего собрания, то именно общее собрание правомочно определять: по каким основаниям оно исключает члена-пайщика из членов кооператива.

Судом установлена, что 29 августа 1996 г. состоялось общее собрание членов-пайщиков ЖСК «Аккорд».

Как следует из протокола собрания, по четвертому вопросу повестки дня было единогласно принято решение: подтвердить расторжение договора с бухгалтером Д., а также приказ об ее увольнении в связи с ненадлежащим исполнением ею договорных обязательств, срыву срока заселения дома и причинению ущерба интересам ЖСК и не предоставлять ей квартиру, а также вывести Д. из членов Правления, исключить из членов-пайщиков за неуплату первого паевого взноса в сроки, определенные общим собранием, за неуплату очередного взноса до 29.06.94. В судебном порядке лишить Д.квартиры как незаконно полученной.

В соответствии со ст. 123 Жилищного кодекса решение общего собрания может быть обжаловано в судебном порядке, на основании которого истица и предъявила иск о признании недействительным решения общего собрания об исключении ее из членов-пайщиков.

Так как общее собрание подтвердило факт расторжения договора, выведения Д из членов кооператива и о не предоставлении ей квартиры, ответчик подтверждает.

При таких обстоятельствах, рассмотрению и установлению подлежат обстоятельства, послужившие основание для расторжения договора с истицей, для ее увольнения и выведения из членов ЖСК. С учетом изложенного, доводы отмеченные в письменных возражениях ответчика, о том, что Д. совершила действия, повлекшие срыв сроков производства и удорожание не могут быть приняты судом во внимание, так как они влияли только на ее увольнение. Доказыванию подлежит только факт несвоевременной и неполной уплаты взносов.

На основе всестороннего исследования записей в членской книжке , подтвержденные платежными документами СБ, а также справкой из Мозбизнесбанка о том, что на счет кооператива «Аккорд» была зачисленна сумма 23.760 (из 24000 необходимых), т.е. сумма долга составила всего 240 р.

На собрании членов-пайщиков 29.06.94 кандидатура Д. была подтверждена как кандидатура члена-пайщика, оплатившего очередной взнос и металлические двери, на основании чего ей была выдана членская книжка.

Из этого следует, что обстоятельство, послужившие основанием для ее исключения, а именно неуплата очередного взноса не нашла своего подтверждения.

Суд приходит к выводу о том, что сумма недоплаты Д. с учетом ее крайней незначительности не может служить основанием для исключения из ЖСК. При этом суд принимает во внимание то, что ответчик не предоставил доказательство предложения Д. доплатить недостающую сумму и отказа Д. оплатить ее.

При тмких обстоятельствах суд принимает решение о признании решения об исключении Д. из членов ЖСК «Аккорд» незаконным, в связи с чем Д. подлежит восстановлению[17].…

2.2. Право собственности граждан на жилое помещение

Жилые помещения как объекты права собственности получили в современном Российском законодательстве особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют теперь строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью.

Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно территориальные бюро технической инвентаризации - БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также "специализированные дома" и служащие аналогичным целям помещения - общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др[18].

Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ)[19].

Таким образом, все без исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе более использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, а также их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости). Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников - граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является таким же особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок[20].

Поэтому любой собственник жилого помещения вправе в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК РФ сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.

Правовой режим находящейся в многоквартирном доме жилой квартиры как объекта недвижимости наряду с целевым назначением обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома - подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290 ГК РФ), поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым помещением.

Кодекс закрепляет два важных правила, касающихся правового режима перечисленного общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Во-первых, на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников (ст. 289 ГК РФ). Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади.

Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, однако с некоторыми изъятиями. Главное из них состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290). В этом и состоит второе важное положение, определяющее специфику правового режима объектов общей собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.

Важной особенностью жилья как объекта права собственности граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ).

В отличие от квартир, на жилые дома (изолированные части жилых домов) право собственности допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности.

В постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившем своего значения, указывается на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи. В общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке. Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы[21].

Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один - жилого дома, а другой - подсобных строений, что недопустимо.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9