Изучение ипотечного кредитования на примере АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО

Списки граждан, имеющих право на получение кредита под ипотеку для строительства (приобретения) жилья, определяются администрациями районов и городов на основании поданных гражданами заявлений и предоставляются в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО по разработанной форме. Жилая площадь вводится в рамках реализации Программы строительства социального жилья. Норма площади жилья для семьи, получающий кредит под ипотеку: 18 кв. метров общей площади на одного члена семьи, если она состоит из трех и более человек; 42 кв. метра общей площади - на семью из двух человек; 33 кв. метра - на одного человека.

Стоимость одного квадратного метра общей площади по социальным нормам в 2000 году составляла 3800 рублей, в 2001 году - 4600 руб., в 2002 году она составляла 6400 рублей, в 2003 - 8600-8700 рублей, в 2004 г. - 10300 рублей, в 2005 г - 12600 рублей, в 2006 г. - 16900 рублей, в 2007 г. - 30000 рублей (по гг. Чебоксары, Новочебоксарск). Расчет при этом производится по общей площади, включая все подсобные помещения.

Стоимость одного квадратного метра в районах в 2003 году составлял 7100 рублей, в 2004 году составляет 8000 рублей, в2005 г. - 8500 рублей, в 2006 г. - 9000 рублей, в 2007 г. - 10800 рублей.

При наличии государственного контракта, ксерокопия которого предоставляется в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО, и списка граждан на улучшение жилищных условий из районной администрации банк начинает формировать ипотечное дело.

Ипотечные кредиты в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО выдаются на срок до 15 лет в валюте РФ. Плата за пользование кредитом устанавливается в размере 6 % годовых в пользу республиканского бюджета ЧР и исчисляется от фактического остатка ссудной задолженности заемщика.

После поступления списков в банк, заемщик получает необходимую информацию относительно порядка и условий предоставления ипотечных кредитов, включающую:

1) требования банка к платежеспособности заемщика и к обеспечению возвратности кредита;

2) список документов, необходимых для подтверждения информации о заемщике, порядок использования этой информации банком;

3) предоставление заемщиком права банку на проверку предоставленной им информации относительно его трудоустройства, получаемых доходов, имеющихся счетов в других банках, кредитной истории;

4) порядок заключения кредитного договора и договора ипотеки;

5) права и обязанности сторон;

6) требования банка к оценке залогового имущества, его физическому состоянию и правовому статусу.

Обязательными условиями предоставления ипотечного кредита являются наличие залога и поручительства (гарантии) физических или юридических лиц. Предметами залога до момента полного возврата ипотечного кредита могут быть:

1) квартира, построенная с привлечением ипотечного кредита;

2) жилые дома квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат и находящиеся в собственности заемщика или от третьего лица;

3) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке в Регистрационной палате. Возможен последующий залог строящейся за счет ипотечного кредита квартиры. Под залог кредита нужно передать свое имущество стоимостью в 2 раза превышающей ссуду.

Контроль за ходом строительства жилых домов осуществляет Министерство строительства, архитектуры и дорожного хозяйства ЧР. После окончания строительства и регистрации в установленном порядке права собственности на построенное с привлечением ипотечного кредита жилье производится оформление и регистрация в Регистрационной палате договора залога вновь построенной квартиры. В качестве дополнительного обеспечения ипотечного кредита может выступать поручительство (гарантия) юридических и физических лиц.

Обязательным условием выдачи кредита является первоначальный взнос заемщика. Он определяется Кабинетом Министров ЧР ежегодно. В 2003-2007 году - не менее 10% от стоимости приобретаемой квартиры. Он вносится единовременным взносом до момента получения кредита по нему. Одновременно с первоначальным взносом заемщик оплачивает стоимость квадратных метров излишков сверх социальной нормы.

Заемщик проходит в банке первоначальное собеседование о сумме кредита, ежемесячных платежах в счет погашения кредита и процентов по нему, по размеру первоначального взноса, заключению кредитного договора и договора ипотеки. Пройдя его, он представляет в банк следующие документы (копии и подлинники):

1) паспорт заемщика и членов его семьи;

2) документы, подтверждающие его семейное положение (свидетельство о браке, о рождении детей, о разводе);

3) копию трудовой книжки, заверенную отделом кадров;

4) справку с места работы из отдела кадров;

5) копию трудового контракта с места работы по совместительству;

6) справки с основного места работы заемщика и совершеннолетних членов его семьи о размере дохода за последние 12 месяцев; для предпринимателей - копия свидетельства, декларация о доходах, заверенная ГНИ;

7) справку о размере дохода с места работы по совместительству (при наличии) заемщика и совершеннолетних членов его семьи за тот же период;

8) копию декларации о доходах заемщика и совершеннолетних членов его семьи за предыдущий год, заверенную налоговой инспекцией (для предпринимателей);

9) справку из органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних детей и лиц, находящихся на попечении заемщика;

10) справку с места жительства о составе семьи;

11) выписку из лицевого счета (похозяйственной книги);

12) документы, подтверждающие право собственности на жилье (свидетельство о праве собственности, копия домовой книги, договор купли-продажи и т.д.) или копия ордера;

13) правоустанавливающий документ на землю (для строящих индивидуальный жилой дом).

От поручителей: копия паспорта, справка из отдела кадров, справка о заработной плате за последние 12 месяцев.

Основным требованием к заемщику является способность своевременно возвратить кредит и начисленные проценты. Для этого банк анализирует размер совокупного дохода семьи, который складывается из официально подтвержденных доходов всех совершеннолетних членов семьи заемщика. Размер обязательного ежемесячного платежа заемщика (включающий часть основного долга и проценты за кредит) не должен превышать 35% совокупного месячного дохода семьи за предыдущий календарный год, либо месяцы, прошедшие с начала текущего года.

По результатам проведенной оценки и при наличии достаточного обеспечения кредитный комитет банка принимает решение о выдаче ипотечного кредита. Эти сведения о заемщике в трехдневный срок направляются Министерству Финансов ЧР и соответствующей районной (городской) администрации. Предоставление целевого кредита, обеспеченного ипотекой (залогом) недвижимого имущества, осуществляется исходя из условий кредитного договора и договора ипотеки. При отказе в выдаче ипотечного кредита банк в устной форме информирует гражданина и соответствующую районную (городскую) администрацию.

На стадии оформления кредита заемщик должен быть готов к дополнительным затратам, связанным:

1. Со страхованием:

-                     заложенного имущества в течение всего срока действия договора (если в качестве залога выступает квартира, жилой дом, капитальный гараж или автомобиль). На объекты недвижимости страховой взнос составляет 0,25 % от оценочной стоимости недвижимого имущества. Имущество должно быть зарегистрировано в Регистрационной палате ЧР.

-                     с личным страхованием заемщика и всех несовершеннолетних членов семьи заемщика (их жизни и трудоспособности). Страхование производится ежегодно от остатка суммы кредита. Данный вид страхования осуществляет страховая компания "Росгосстрах-Чувашия", которая при наступлении страхового случая в полном объеме возместит страховую сумму. Размер страхового тарифа определяется индивидуально в каждом конкретном случае.

2. С нотариальным оформлением согласия заемщика и совершеннолетних членов его семьи на освобождение построенного за счет ипотечного кредита помещения в случае неплатежеспособности. Нотариус всегда проверяет наличие справки из органов опеки и попечительства (стоимость справки составляет 1 МРОТ).

3. С нотариальным оформлением договора ипотеки (залога).

4. С нотариальным оформлением договора поручительства. По любому ипотечному кредитному договору должно быть не менее трех поручителей физических лиц. При этом супруги в обязательном порядке выступают поручителями. Договора поручительств оформляют ряд нотариусов.

5. С регистрационным сбором за регистрацию договора ипотеки в Регистрационной палате. Размер государственной пошлины составляет 0,5% от суммы выдаваемого кредита по ипотеке.

Юридическая служба банка контролирует правильность заключения всех договоров, а также порядок их оформления в строгом соответствии с действующим законодательством РФ, нормативными актами ЦБ РФ и внутренними положениями банка.

Заключение между банком и заемщиком договора ипотечного кредитования осуществляется на условиях: платности, срочности, возвратности, целевого использования и обеспеченности.

Ипотечный кредитный договор должен содержать существенные условия, в их числе обязательными являются: конкретные сроки пользования кредитом; процентная ставка за пользование кредитом; сумма кредита; условия расчетов за кредит; обеспечение возврата кредита (договор ипотеки, дополнительный залог, договор поручительства или гарантия, страхование); осуществление контроля за использованием и возвратом кредитных средств; санкции за нарушение условий ипотечного кредитного договора; порядок обращения взыскания и расторжения договора.

Залогодатель сохраняет за собой право пользования предметом ипотеки в течение всего срока действия ипотечного кредитного договора и договора об ипотеке. Он обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, не допуская ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом, обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, несет расходы по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки. Он имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества.

3алогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке.

В целях контроля за отсутствием обременения заложенного имущества, залогодатель предоставляет в банк:

1) справку из МРЭП об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей (квитанции) - не реже 1 раза в год;

2) справку с места жительства о составе семьи - не реже 1 раза в год;

3) квитанцию об оплате налога на недвижимость - в сроки, установленные налоговым законодательством. Имущество (жилье), заложенное по договору об ипотеке, используется залогодателем только для целей проживания. Его сдача в аренду, передача во временное (безвозмездное) пользование производится лишь с письменного согласия залогодержателя.

Возврат ипотечного кредита и процентов по нему производится заемщиком ежемесячно равными долями в течение всего срока пользования кредитом на основании графика, составляемого сторонами в день выдачи ипотечного кредита. Остаток непогашенной задолженности заемщика подлежит пересчету на индекс удорожания стоимости одного квадратного метра жилья, определяемого ежегодно Министерством Финансов ЧР совместно с Министерством строительства, дорожного и коммунального хозяйства ЧР (в 2002 и 2004 годах - 5 %).

Заемщику предоставляется право досрочного погашения кредита и процентов, в том числе и за счет средств, вырученных от реализации имеющегося жилья. Денежные средства, вносимые на уплату процентов, зачисляются на открытый каждому заемщику лицевой счет и ежемесячно списываются на уплату процентов в бюджет. Так же происходит списание ежемесячно погашаемой заемщиками доли кредита.

Для дополнительного контроля за расчетами по кредиту и процентам на каждого заемщика заводится специальная карточка. За расчетный период для начисления процентов за ипотечный кредит принимается период с 22 по 21 число следующего месяца, если условиями кредитного договора не предусмотрено иное. При этом проценты за первый месяц кредитования взимаются за фактическое количество дней пользования кредитом по 21 число включительно.

Способами внесения заемщиком платежей по ипотечному кредиту могут быть:

взносы наличными денежными средствами в кассу банка;

платежи в безналичной форме из любого удобного для заемщика банка с указанием направлений зачисления, их разбивкой по отдельным счетам, номера ипотечного кредитного договора.

При поступлении денежных средств от заемщика банком соблюдается следующая очередность:

1) неустойка;

2) проценты за кредит;

3) платежи по основному долгу.

Денежные средства, вносимые заемщиком на уплату основного долга, в течение банковского дня направляются банком на уменьшение остатка по ссудному счету заемщика. Средства, вносимые заемщиком на уплату ежемесячных процентов, зачисляются на открытый каждому заемщику лицевой счет и перечисляются на счет Министерства Финансов ЧР в течение 3-х рабочих дней с момента их поступления. При просрочке платежей Банк начисляет пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Банк строго спрашивает за своевременность ежемесячных платежей, банк предпринимает меры по их сбору, ставит в известность в письменной форме поручителя (при его наличии), а при необходимости - Министерство Финансов ЧР. За задержку более чем на 5 дней на заложенное имущество могут обратить взыскание и даже выселить из ипотечной квартиры. Поэтому все совершеннолетние члены семьи нотариально оформляют согласие освободить квартиру в случае неплатежеспособности. Если займ оформляют на одного из супругов, то другой непременно составляет поручительство, что он будет платить, если другой супруг утратит трудоспособность. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований. О прекращении ипотеки делается отметка в Регистрационной палате.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком обеспеченного поручительством обязательства поручители несут с заемщиком солидарную ответственность. Требования об исполнении обязательства направляются банком поручителю (поручителям) в письменном виде не позднее, чем в пятидневный срок после выявления факта нарушения обязательства заемщиком.

Ипотечные кредиты в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО выдаются по двум направлениям:

Полное ипотечное кредитование - предусматривает строительство квартир.

Это направление кредитования возможно в любых городах ЧР (Чебоксары, Новочебоксарск, Канаш, Алатырь). Список предоставляемых под ипотеку квартир поступает в банк.

Рассмотрим на примере данный вид кредитования.

Семья, состоящая из трех человек намерена построить в 2007 году двухкомнатную квартиру и обращается в банк за ипотечным кредитом. Ее площадь составляет 90 квадратных метров.

3 человека * 18 кв. м. = 54 кв. м.

90 кв. м. - 54 кв. м. = 36 кв. м. - излишняя площадь.

Кредит выдается только на социальную норму:

90 кв. м. * 30000 руб. = 2700000 руб.

36 кв. м. *30000 руб. = 1080000 руб. - стоимость излишней площади кварт;

Семья сразу оплачивает 10 % от социальной нормы: 54 кв. м. * 30000 руб. * 10 % = 162000 руб.

Сумма, на которую можно получить (оформить) кредит в банке, составит:

2700000 - 1080000 - 162000 = 1458000 руб.

Так как кредит можно оформить до 15 лет (180 месяцев), то семья ежемесячно должна погашать кредит в сумме: 1458000 / 180 месяцев = 8100 руб.

Сумма ежемесячных процентов за первый месяц составит:

1458000 * 30 дней * 6 % / 365 = 7190 руб.

Общая сумма ежемесячного платежа банку: 8100 + 7190 = 15290 руб.

По требованиям банка совокупный доход семьи заемщика в месяц должен составлять:

15290*100 / 35=43685,71 руб.

Строительство индивидуальных жилых домов (ИЖД) в сельской местности, в столице и городах ЧР. Здесь достаточно в качестве обеспечения залога имущества только поручительства третьих лиц. При строительстве ИЖД необходимо предоставить в банк, кроме этого, правоустанавливающий документ на землю (договор аренды, купли-продажи, предоставление участка в бессрочное пользование с правом последующего выкупа).

Все ипотечные кредиты предоставляются в безналичном порядке. При ИЖД заемщики приносят в банк счет-фактуру на общую сумму приобретаемых стройматериалов (первоначальный внос и кредит): металлопродукция, гвозди, песок, сантехника на строительство.

Их могут выписать любые предприятия, юридические лица, частные предприниматели, имеющие расчетный счет, открытый в любом банке на территории ЧР. Банк перечисляет денежные средства на приобретение этих материалов на расчетный счет предприятия или предпринимателя согласно счет-фактуре.

Для наглядности продемонстрируем пример расчета банком ИЖД.

Иванову И.И. Требуется в мае кредит на сумму 50000 руб. для строительства ИЖД.

Первоначальный взнос в банк составит: 50000 * 10 % = 5000 руб.

Сумма кредита будет равна: 50000 - 5000 = 45000 руб.

Рассчитаем ежемесячные платежи в банк: 45000 / 180 месяцев (15 лет) = 250 руб.

Проценты за кредит составят: 45000 / 365 * 31 день * 6 % = 229,32 руб.

Общий платеж = платеж за кредит в месяц + проценты в месяц:

Общий платеж = 250 + 229,32 = 479,32 руб. в месяц.

Банк при этом рассматривает совокупный доход всей семьи:

479,32 * 100 / 35 = 1369,5 руб. - так как сумма не должна быть более 35 % от дохода.

Дополнительные затраты заемщика составят:

45000 * 0,65 % = 292,50 руб. - за оформление страхового полиса для страхования жизни и трудоспособности.

45000 * 0,5 % = 225 руб. - сбор за нотариальное оформление договора поручительства.

Подводя итоги основных положений организации ипотечного кредитования в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО, еще раз отметим существенные отличия его от классической схемы ипотеки:

1. Ипотечное кредитование, осуществляемое в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО, имеет чисто социальную направленность, так как кредиты под ипотеку предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

2. В ипотечном кредитовании, используемом в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО все предоставляемое жилье - строящееся, а в классической схеме используется в основном вторичное жилье. При этом все жилье, предназначенное для ипотечного кредитования, является социальным. На его сооружение и строительство заключаются государственные контракты между Министерством строительства ЧР, уполномоченным подрядчиком и соответствующей районной и городской администрацией.

3. Ипотечные кредиты в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО выдаются на срок до 15 лет в валюте РФ - это очень длительный срок ипотечного кредитования. Тогда как в классической ипотеке и в других банках этот срок составляет не более 3-х лет.

4. Плата за пользование кредитом устанавливается в размере 6 % годовых. Это очень низкая процентная ставка, в классической же схеме ипотечного кредитования процентная ставка имеет привязку в валюте (в условных единицах). А процентная ставка по ней составляет не менее 30 % годовых.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7