Аренда основных средств в Украине на примере предприятия

Передача в аренду земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, осуществляется на основании свободного волеизъявления по договору аренды между владельцем земельного участка и арендатором. Как Закон об аренде земли (ст. 20), так и ХК (ст. 290) нуждаются в государственной регистрации договора аренды земли. А вот относительно нотариальной формы имеются разногласия. В соответствии со ст.
14 Закона об аренде земли, договор аренды земли заключается в письменной форме и удостоверяется нотариально по желанию одной из сторон, а, согласно
ХК, нотариальная форма договора обязательна (ст. 290). Поэтому в сфере хозяйственных отношений, т. е. в отношениях между субъектами хозяйствования, в этом вопросе нужно соблюдать требования ХК.

Согласно ч. 1 ст. 220 ГК, при несоблюдении сторонами требования Закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным.
Ничтожный правочин недействителен с момента его совершения (ч. 1 ст. 236
ГК), и суд не требует признания такого правочина недействительным (ч. 2 ст.
215 ГК).

За нотариальное удостоверение договора аренды земельного участка должна уплачиваться государственная пошлина в размере и по ставке, установленным пп. «у» п. 3 ст. 3 Декрета КМУ от21.01.93 г. №7-93 «О государственной пошлине», определяющим ставку государственной пошлины в размере 0,01% денежной оценки земельного участка, устанавливаемой по методике, утвержденной КМУ. При отсутствии денежной оценки земель - 1% суммы договора, но не меньше одного не облагаемого налогом минимума доходов граждан. Согласно ст. 201 ЗК, в зависимости от назначения и порядка проведения денежная оценка земельных участков может быть нормативной и экспертной. При осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков используется экспертная денежная оценка. Поэтому при определении размера государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров аренды (субаренды) земельных участков учитывается экспертная денежная оценка земельных участков, определяемая по Методике экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной постановлением КМУ от
11.10.2002г. №1531.

Что касается государственной регистрации договора аренды земли, то эта процедура осуществляется в соответствии с Порядком №2073, хотя в ближайшее время по этому вопросу должен быть принят закон (ч. 2 ст. 20 Закона об аренде земли).

Государственная регистрация договоров аренды земли осуществляется структурными подразделениями Центра государственного земельного кадастра при Госкомземе Украины (п. 3.2 Инструкции №43).
Для государственной регистрации договоров аренды юридическое или физическое лицо (заявитель) подает лично или отправляет по почте в соответствующий государственный орган земельных ресурсов следующие документы (п. 5
Порядка):
- заявление о государственной регистрации договора аренды (к заявлению прилагают: акт перенесения границ земельного участка, предоставляемого в аренду, на местность — в случае неопределения их в натуре; проект отведения земельного участка — в случае предоставления его в аренду с изменением целевого назначения);
- договор аренды (в трех экземплярах);
- план (схему) земельного участка, предоставляемого в аренду (в трех экземплярах);
- решение органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности;
- результаты конкурса или аукциона — в случае приобретения права на аренду земельного участка на конкурсных началах;
- копию государственного акта на право собственности на землю, находящуюся в собственности физических или юридических лиц.

Государственный орган земельных ресурсов в 20-дневный срок проверяет поданные документы на соответствие действующему законодательству и по результатам проверки готовит заключение о государственной регистрации, или обоснованное заключение об отказе в такой регистрации и передает регистрационное дело соответственно исполнительному комитету сельского, поселкового и городского совета, Киевской и Севастопольской городским государственным администрациям по месту расположения земельного участка для удостоверения факта государственной регистрации или отказа в такой регистрации. Факт государственной регистрации удостоверяется в 10-дневный срок гербовой печатью и подписью председателя соответствующего совета,
Киевской, Севастопольской городской государственной администрации или уполномоченного ими должностного лица. Печать и подпись ставятся на всех экземплярах договора аренды (субаренды). После удостоверения факта государственной регистрации договор аренды регистрируется в Книге записей государственной регистрации договоров аренды земли, которая ведется государственным органом земельных ресурсов.

При расположении земельного участка, предоставляемого в аренду, на территории нескольких административно-территориальных единиц договор аренды заключается отдельно на каждую часть земельного участка, расположенную на территории соответствующей административно-территориальной единицы (п. 1.9
Инструкции №43).

Договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации (ст. 18 Закона об аренде земли). До момента получения документа, подтверждающего право на земельный участок, и до государственной регистрации такого документа приступать к использованию земельного участка не разрешается, о чем прямо указано в п. 3 ст. 125 ЗК.

В соответствии со ст. 14 Закона об аренде земли, типовая форма договора аренды земли должна утверждаться Кабинетом Министров Украины.
Типовая форма договора, применявшаяся раньше (утверждена постановлением КМУ от 17.03.93 г. №197), не соответствует новой редакции Закона об аренде земли.

Арендатор имеет право на возмещение убытков, понесенных им вследствие невыполнения арендодателем условий, определенных договором аренды. Убытками считаются фактические потери, понесенные арендатором в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением условий договора арендодателем, а также расходы, которые арендатор осуществил или должен осуществить для восстановления своего нарушенного права, и доходы, которые он мог бы реально получить в случае надлежащего выполнения арендодателем условий договора. Размер фактических расходов арендатора определяется на основании документально подтвержденных данных. В случае действий арендатора, не предусмотренныхдого-вором аренды, приведших к изменению состояния земельного участка, арендодатель не имеет права на возмещение убытков. В случае осуществления арендатором по письменному согласию арендодателя улучшения арендованного земельного участка за свой счет арендодатель обязан компенсировать расходы на его улучшение, если иное не предусмотрено договором аренды.

Арендодатель имеет право на возмещение убытков в случае ухудшения арендатором полезных свойств арендованного земельного участка.
При решении вопросов, связанных с возмещением убытков арендодателям земли и арендаторам, следует руководствоваться статьями 28,29 Закона, а также
Постановлением Кабинета Министров Украины от 19.04.93 г. №284 «О порядке определения и возмещения убытков владельцам земли и землепользователям».

Раздел 4. Учет арендных операций ВАТ «Большевик»

По условиям числового примера ВАТ «Большевик» выступает в договорах аренды одновременно в двух лицах, являясь:
- арендодателем по отношению:
- к ООО "Олимп" - по переданной в аренду под складские помещения части производственного здания (инв.№ 1) площадью 100 кв. м с оплатой 12 000 грн. в месяц (в т. ч. НДС);
- к физическому лицу - СПД А. С. Алексееву - по переданному ему по бартерному контракту от 01.10.02 г. в аренду грузовому автомобилю КрАЗ (в счет полученных от него товаров (сантехника) на 1 800 грн. (с НДС)) сроком на 3 месяца с оплатой по 600 грн. в месяц;
- арендатором по отношению к физическому лицу - СПД И. К. Глебову -по полученному от него в аренду легковому автомобилю (оценен в 13 000 грн.) для административных нужд.

Согласно Закону об аренде "арендой является основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимое арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности" (ст. 2).

Поскольку в примере рассматривается случай аренды имущества, не принадлежащего предприятиям государственной или коммунальной формы собственности, то сторонам аренды следует пользоваться нормами главы 25
"Имущественный наем" Гражданского кодекса (ГК).

Примечание. При желании можно пользоваться и нормами Закона об аренде
(п. 4 ст. 1), но такое решение должно быть зафиксировано в самом договоре аренды.

Приведем некоторые положения, которые являются азами аренды, но почему- то иногда упускаются из виду сторонами арендных отношений.

Так как согласно ГК "наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за плату" (ст. 256), то бесплатных, как и бессрочных, договоров аренды не бывает
- Договор аренды заключается только в письменной форме (ст. 257 ГК).
- Договор аренды заключается:
- при аренде государственного имущества - с использованием формы Типового договора аренды;
- в случае аренды коммунального имущества - по форме, разработанной и утвержденной органами местного самоуправления.
При аренде имущества предприятий других форм собственности или имущества физических лиц форма договора может быть произвольной.

Согласно ст. 153 ГК договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Существенными являются те условия договора, которые признаны таковыми законом или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Для государственного и коммунального имущества существенные условия договоров аренды определены статьей 10 Закона об аренде.

Для всего остального имущества существенными считаются:
- упомянутые условия, если стороны договора аренды приняли решение руководствоваться Законом об аренде;
- условия, необходимые для договоров данного вида.

Поэтому в любом договоре аренды следует указать:
- начало и срок аренды,
- наименование объекта и его стоимость,
- условия получения и возврата такого объекта,
- размер арендной платы и др.

Стороны могут предусмотреть в качестве условия, например, страхование имущества арендатором или индексацию арендной платы и др.

Очень важно решить вопрос о ремонте или(и) улучшениях объектов аренды
(реконструкции, модернизации и т. п.): возможность либо необходимость их проведения и за чей счет они будут осуществляться.

Если, как в нашем примере, заключается договор аренды помещения, то сторонам аренды следует определиться с оплатой коммунальных услуг. Поэтому в самом договоре необходимо указать, кому арендатор должен платить за предоставленные услуги: арендодателю или непосредственно поставщикам таких услуг. (Как свидетельствует практика, при долгосрочных договорах аренды помещений арендатору приходится самому производить оплату коммунальных услуг поставщикам этих услуг с заключением с ними соответствующих договоров
- на подачу тепла, воды, электроэнергии и т. п.)

Бухгалтерский учет

Принципы формирования в бухгалтерском учете информации об аренде и ее раскрытия в финансовой отчетности определены П(С)БУ 14 "Аренда".

Поскольку по условиям числового примера заключаются договоры операционной аренды, то учет именно этих операций я и рассмотрю.

Объект операционной аренды остается собственностью арендодателя и в бухгалтерском учете продолжает числиться на балансе.
В регистрах аналитического учета объекты аренды выделяются в отдельную группу "Объекты, переданные в операционную аренду".

Согласно п. 16 П(С)БУ 14 стоимость и начисление амортизации объекта аренды отражается на счетах бухгалтерского учета класса 1, то есть на счетах 10, 11 и 13.

Доход от операционной аренды признается прочим операционным доходом
(п. 17 П(С)БУ 14), поэтому для его отражения на счете 71 выделен отдельный субсчет 713 "Доход от операционной аренды активов".

Все расходы арендодателя, связанные с операционной арендой, признаются прочими операционными расходами (п. 18 П(С)БУ 14), поэтому отражаются на субсчете 949 "Прочие расходы операционной деятельности".
• У арендатора

Объект операционной аренды отражается на забалансовом счете 01
"Арендованные необоротные активы" по стоимости, указанной в договоре аренды
(п. 8 П(С)БУ 14).

Арендная плата за пользование объектом аренды признается расходами согласно П(С)БУ 16 с учетом способа получения экономических выгод от использования объекта аренды (п. 9 П(С)БУ 14), то есть в бухгалтерском учете отражается по дебету счетов 23, 15, 39, 84 и счетов класса 9 в корреспонденции с субсчетом 685 "Расчеты с прочими кредиторами".

Передача в аренду части производственного здания
По условию сквозного примера согласно договору аренды с ООО "Олимп" предприятие ВАТ «Большевик» передает с 01.10.02 г. часть (100 кв. м) производственного здания (общей площадью 500 кв. м) в аренду сроком на 2 года с оплатой 12 000 грн. (с НДС) в месяц.

Стоимость переданной части составляет 1/5 общей стоимости здания
-12300 грн.(61 500 грн. х 1/5).

Амортизация по арендованной части здания составляет 1/5 часть месячной суммы амортизации всего здания - 26 грн. (129 грн. х 1/5). "Амортизация основных средств" блока "Учет основных средств" настоящего пособия.

Арендные операции в бухгалтерском учете ВАТ «Большевик» отразятся следующим образом в таблице 4.

Передача в аренду грузового автомобиля

Согласно договору аренды с СПД Алексеевым А. С. предприятие передает в аренду с 01.10.03 г. по 31.12.03 г. грузовой автомобиль КрАЗ стоимостью 9
000 грн.

По договору аренды оплата производится за весь срок (за три месяца) из расчета 600 грн. в месяц (с НДС), в октябре - строительными материалами и сантехникой на сумму 1 800 грн., в т. ч. НДС - 300 грн.

Амортизация по арендованному автомобилю составляет 214 грн. в месяц .

Таблица 4.

Арендные операции в бухгалтерском учете ВАТ «Большевик»

|Дата, |№ |Содержание |С применением|С применением |Отражение |Докумен|
|период |п/п|операции |счетов класса|счетов класса 8|в |ты, |
|осуществле| | |9 | |финансовой|подтвер|
|ния | | | | |отчетности|жда-ющи|
|хоз.операц| | | | | |е |
|ии | | | | | |операци|
| | | | | | |ю |
| | | |Дт |Кт |Сумм|Дт |Кт | | | |
| | | | | |а | | | | | |
|А |1 |2 |3 |4 |5 |6 |7 |8 |9 |10 |
|Предприятие как арендодатель |
|01.10.03г.|1. |Отражена |105|105|9000|1051|105|9000 |Стр.031фор|Договор|
| | |стоимость |1 | | | | | |мы№1 |аренды,|
| | |грузового | | | | | | | |Акт |
| | |автомобиля | | | | | | | |приемки|
| | |(инв.№3),пер| | | | | | | |-переда|
| | |еданного в | | | | | | | |чи |
| | |аренду | | | | | | | | |
|22.10.03г.|2. |Получена |201|631|1500|201 |631|1500 | |Условие|
| | |предоплата | | | | | | | |договор|
| | |строительным| | | | | | | |а, |
| | |и | | | | | | | |накладн|
| | |материалами | | | | | | | |ые |
| | |и | | | | | | | | |
| | |сантехникой | | | | | | | | |
| | |за весь срок| | | | | | | | |
| | |аренды | | | | | | | | |
| | |автомобиля | | | | | | | | |
| | |(бартерная | | | | | | | | |
| | |операция) | | | | | | | | |
| |3. |Отражены |644|631|300 |644 |631|300 | |Налогов|
| | |расчеты по | | | | | | | |ые |
| | |налоговому | | | | | | | |накладн|
| | |кредиту по | | | | | | | |ые |
| | |НДС | | | | | | | | |
| |4. |Одновременно|643|641|300 |643 |641|300 | | |
| | |отражена |* | | | | | | | |
| | |сумма | | | | | | | | |
| | |налоговых | | | | | | | | |
| | |обязательств| | | | | | | | |
| | |по НДС | | | | | | | | |
|Октябрь |5. |Начислена | | | | | | | |Договор|
| | |арендная | | | | | | | |аренды,|
| | |плата |377|713|600 |643 |641|300 | |счет на|
| | |- за октябрь| | | | | | | |оплату |
|Ноябрь | |- за ноябрь |377|713|600 |643 |641|300 | | |
|Декабрь | |- за декабрь|377|713|600 |643 |641|300 | | |
| |6. |Отображены | | | | | | | | |
| | |расчеты по | | | | | | | | |
| | |налоговым | | | | | | | | |
| | |обязательств| | | | | | | | |
|Октябрь | |ам по НДС: |713|643|100 |713 |643|100 | | |
| | |- за октябрь| | | | | | | | |
|Ноябрь | |- за ноябрь |713|643|100 |713 |643|100 | | |
|Декабрь | |- за декабрь|713|643|100 |713 |643|100 | | |
| |7. |Отражен |641|644|300 |641 |644|300 | | |
| | |налоговый |** | | | | | | | |
| | |кредит по | | | | | | | | |
| | |НДС (100 – | | | | | | | | |
| | |октябрь, | | | | | | | | |
| | |100- ноябрь,| | | | | | | | |
| | |100- | | | | | | | | |
| | |декабрь) | | | | | | | | |
|Октябрь – |8. |Начислена за|949|131|642 |831 |131|642 |Стр. 032 |Расчет |
|декабрь | |октябрь – | |1 | |791 |1 | |формы №1 |амортиз|
| | |декабрь | | | | |831| | |ации |
| | |амортизация | | | | | | | | |
| | |автомобиля | | | | | | | | |
| | |Кр АЗ, | | | | | | | | |
| | |сданного в | | | | | | | | |
| | |аренду (214 | | | | | | | | |
| | |х 3) | | | | | | | | |
| |9. |Списана на |791|949|642 |- |- |- |Стр. 090 | |
| | |финансовый | | | | | | |формы №2 | |
| | |результат | | | | | | | | |
| | |начисленная | | | | | | | | |
| | |сумма | | | | | | | | |
| | |амортизации | | | | | | | | |
| | |за октябрь –| | | | | | | | |
| | |декабрь 2002| | | | | | | | |
| | |года | | | | | | | | |
|Предприятие как арендодатель |
| |10.|Зачтена | | | | | | | | |
| | |предоплата | | | | | | | | |
| | |(строительными | | | | | | | | |
| | |материалами и | | | | | | | | |
| | |сантехникой), | | | | | | | | |
| | |полученная от | | | | | | | | |
| | |арендатора в | | | | | | | | |
| | |счет платы за | | | | | | | | |
|Октя| |аренду |631 |377|600 |631 |377|600 | | |
|брь | |автомобиля: | | | | | | | | |
| | |- за октябрь | | | | | | | | |
|Нояб| |- за ноябрь |631 |377|600 |631 |377|600 | | |
|рь | | | | | | | | | | |
|Дека| |- за декабрь |631 |377|600 |631 |377|600 | | |
|брь | | | | | | | | | | |
|- |11.|Списан на |713 |791|1 |713 |791|1 500|Стр. 060 |Бухгалт|
|_-_-| |финансовый | | |500 | | | |формы №2 |ерская |
|_- | |результат доход | | | | | | | |справка|
| | |от сдачи в | | | | | | | | |
| | |аренду | | | | | | | | |
| | |автомобиля | | | | | | | | |
|31.1|12.|Получен из |105 |105|9000|105 |105|9000 |Стр. 031 |Акт |
|2.03| |аренды по | |1 | | |1 | |формы №1 |приемки|
|г. | |окончании | | | | | | | |- |
| | |договора | | | | | | | |передач|
| | |грузовой | | | | | | | |и |
| | |автомобиль КрАЗ | | | | | | | | |
| | |(инв. № 3) | | | | | | | | |
| |13.|Отражена сумма |1311|131|642 |1311|131|642 |Стр. 032 | |
| | |износа | | | | | | |формы №1 | |
| | |автомобиля, | | | | | | | | |
| | |возвращенного из| | | | | | | | |
| | |аренды | | | | | | | | |
|* Согласно пп. 7.3.4 Закона об НДС датой возникновения налоговых обязательств |
|при бартерных операциях считается любое из событий, наступившее ранее, в |
|данном случае – дата оприходования налогоплатильщиком строительных материалов |
|и сантехники. |
|** Согласно пп. 7.5.3 Закона об НДС датой возникновения права |
|налогоплатильщика на налоговый кредит считается дата осуществления |
|заключительной операции. |

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10