Реферат: Гражданско-правовое регулирование залога

Законом об ипотеке установлено, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества. В договоре о залоге права аренды арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, должен быть указан срок аренды, это же касается и содержания закладной (ч. 3.п. 2. ст. 9, п.10 ст. 14 Закона об ипотеке). Если предметом ипотеки является право аренды предприятия как имущественного комплекса, леса, земельные участки сельхозназначения, то составление и выдача закладной не допускается (п.4 ст. Закона об ипотеке). В случае обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами гл. Х Закона об ипотеке (путем продажи на публичных торгах либо по соглашению сторон на аукционе) с последующим оформлением уступки данного права.

Согласно п. 2 ст. 631 ГК РФ залог арендных прав по договору проката (движимых вещей) не допускается.

Предметом залога могут быть и права арендодателя. Так, покупатель может заложить принадлежащее ему право получать арендную плату. В случае неисполнения покупателем обязанности по уплате покупной цены продавец сможет обратить взыскание на предмет залога, т.е. потребовать перевода права получать арендную плату. Т.о. продавец получит удовлетворение за счет суммы арендной платы.

В договоре о залоге прав наряду с обычными условиями необходимо указать лицо, которое является должником по отношению к залогодателю. Залогодатель обязан уведомить своего должника о состоявшемся залоге прав. Он также обязан не совершать действий, влекущих полное или частичное прекращение заложенного права или его уступку; принимать меры, необходимые для защиты заложенного права от посягательств со стороны третьих лиц; сообщать залогодержателю сведения об изменениях, происшедших в заложенном праве, о его нарушениях третьими лицами и о притязаниях третьих лиц на это право; совершать действия, которые необходимы для обеспечения действительности заложенного права (ст. 56 Закона РФ ²О залоге², ст. 50 Закона Украины “О залоге”). Этот перечень носит диспозитивный характер: стороны могут в договоре о залоге права предусмотреть иной перечень обязанностей залогодателя либо предусмотреть отсутствие части или всех из них. Если залогодатель не выполнит перечисленных требований, залогодержатель может потребовать в судебном порядке перевода заложенного права на себя.

Если должник залогодателя исполнит свое обязательство до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодателя (п. 1 ст. 56 Закона РФ ²О залоге², ст.52 одноименного закона Украины).

При получении от своего должника в счет исполнения обязательства денежных сумм залогодатель обязан по требованию залогодержателя перечислить соответствующие суммы в счет исполнения обязательства, обеспеченного залогом.

Следует также отметить, что залог права — явление новое для отечественного права и практика его применения пока не богата.

Глава 4. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ

НА ЗАЛОЖЕННОЕ ИМУЩЕСТВО

Удовлетворение интересов залогодержателя за счет стоимости заложенного имущества происходит в результате последовательного совершения ряда действий: а) обращение взыскания на заложенное имущество; б) реализация предмета залога; в) удовлетворение требований залогодержателя за счет суммы, вырученной в результате реализации (в некоторых случаях залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой).

Российским законодательством реализован дифференцированный подход к решению вопроса о порядке обращения взыскания на заложенное имущество в зависимости от вида имущества, переданного в залог, а также от характера залоговых отношений.

По общему правилу основаниями для обращения взыскания на заложенное имущество являются неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (п. 1 ст. 348 ГК РФ). Поэтому, например, если неисполнение обеспечиваемого обязательства явилось следствием действия непреодолимой силы, то взыскание на предмет залога не может быть обращено.

Особенности обращения взыскания на имущество заложенное по договору об ипотеке изложены в главе ІХ одноименного закона. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга полностью или его части, если договором не предусмотрено иное.

Из общего правила о том, что в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, законом об ипотеке сделано исключение: если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Залогодержатель по договору об ипотеке вправе также потребовать досрочного исполнения основного обязательства и при невыполнении этого требования – обращения взыскания в случаях если: залогодателем грубо нарушаются правила пользования заложенным имуществом, правила содержания или ремонта имущества, обязанности по охране имущества, по его страхованию или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (ст. 35); заложенное имущество отчуждено без согласия залогодержателя (ст.39); имущество, находившееся в залоге, реквизировано, национализировано, конфисковано (ст. 41).

По общему правилу взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Внесудебное обращение взыскания допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права таким соглашением нарушены. Условия действительности такого соглашения и пределы его применения урегулированы в ст. 55 Закона об ипотеке. В нем же в п. 4 ст. 55 указаны обязательные элементы содержания соглашения об удовлетворении требований за счет заложенного недвижимого имущества (название имущества, его стоимость, сумма требования, предшествующие ипотеки, права третьих лиц в отношении имущества). Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества стороны могут предусмотреть реализацию заложенного имущества на публичных торгах или на аукционе, проводимом специализированной организацией, а также приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок. К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила о договоре купли-продажи (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке).

Статьей 55 Закона об ипотеке установлено, что только в судебном порядке обращается взыскание на заложенное имущество если: 1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа; 2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс; 3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; 4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в установленной законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

По заявлению залогодателя при наличии уважительных причин, если залогодателем является гражданин и залог не связан с его предпринимательской деятельностью, а также, если предметом ипотеки является земельный участок сельхозназначения, суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. В п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке указано, что, определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд должен учитывать, в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.

Реализация заложенного по ипотеке имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, происходит путем продажи с публичных торгов в форме аукциона (выигравшим признается лицо, предложившее на торгах наиболее высокую цену). Порядок проведения публичных торгов определен гл. Х Закона об ипотеке, ст. 447-449 ГК РФ, а в том, что ими не определено по соглашению сторон.

Публичные торги по решению суда организуются службой судебных приставов и непосредственно проводятся специализированными организациями по заявке судебного пристава[128]. С согласия залогодержателя и залогодателя суд, за исключением случаев, когда на предмет ипотеки не допускается внесудебное обращение взыскания (п. 2 ст. 55), может постановить в решении, что в качестве организатора аукциона будет выступать избранная залогодержателем специализированная организация, действующая по договору с залогодержателем (ст. 59). Торги должны проводится в форме открытого аукциона, за исключением случаев предусмотренных законом. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества, в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.

При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены. Если залогодержатель не воспользуется этим правом в течение месяца после объявления торгов несостоявшимися, то ипотека прекращается.

Следует отметить, что согласно ст. 78 Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры. Договоры аренды и договоры найма, заключенные до заключения договора об ипотеке сохраняют силу.

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

В случае если предметом залога является движимое имущество, порядок обращения взыскания на него различается в зависимости от вида залога. При залоге без передачи имущества требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного имущества по решению суда, если иное не установлено соглашением сторон договора о залоге. Соглашение, устраняющее судебный порядок, может быть составной частью договора; нотариально удостоверять такое соглашение не требуется. Однако следует учитывать, “что действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (статьи 409, 414)”[129]. На предмет залога, переданный залогодержателю, взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге, если законом не определен иной порядок (п. 2 ст. 349 ГК РФ). Например, наложение взыскания на заложенное имущество совершением исполнительной надписи нотариуса предусмотрено в случаях невозврата кредита, обеспеченного залогом вещей в ломбарде (п. 5 ст. 358 ГК РФ). Исполнительная надпись совершается в порядке, предусмотренном ст. 89-94 Основ законодательства РФ от 11.02.93 № 4462-1 “О нотариате”[130].

Законом (п. 3 ст. 349 ГК РФ) установлено три случая, когда невозможно миновать судебный порядок, независимо от того, является ли предмет залога недвижимостью или движимым имуществом, передан ли он залогодержателю или нет.

Взыскание на предмет залога обращается только по решению суда, если: 1) для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа; 2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; 3) залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

Следует отметить, что согласно ст. 50 Закона РФ об исполнительном производстве в отношении граждан не может быть обращено взыскание на имущество, указанное в Перечне видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам (ст. 446 ГПК РФ).

Реализация заложенного движимого имущества также производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ст. 447-449 ГК РФ, Федеральным законом “Об исполнительном производстве”, если законом не установлен иной порядок (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

В случае, когда сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования, разница возвращается залогодателю. Если же, напротив, вырученной суммы недостаточно, залогодержатель имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, но не пользуясь преимуществом, основанном на залоге (п. 5 ст. 350 ГК РФ).

В отдельных случаях законом может быть предусмотрен особый порядок обращения взыскания на предмет залога. Например, согласно п. 3 ст. 49 Закона об ипотеке, в случае заключения договора залога закладной с передачей ее залогодержателю стороны могут предусмотреть: обращение взыскания на заложенное имущество согласно ст. 349 ГК РФ (т.е. продажа с торгов); ипотечным залогодержателем может быть сделана специальная передаточная надпись, дающая залогодержателю право по истечении определенного срока продать ее с тем, чтобы из вырученных денег удержать сумму по обеспеченному обязательству; заключение сделки о передаче прав по закладной (цессии).

При обращении взыскания на заложенное право законодательство РФ не делает исключения, т.е. имущественное право должно быть реализовано (продано) с последующим оформлением уступки (например, п. 3. Ст. 56 закона об ипотеке относительно взыскания на заложенное право аренды).

По законодательству Украины, по общему правилу, залогодержатель имеет право на обращение взыскания на предмет залога если обеспечиваемое залогом обязательство не будет исполнено к сроку, при условии, что иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 20 Закона Украины “О залоге”). Залогодержатель вправе также потребовать обращения взыскания в случаях: при реорганизации, ликвидации юридического лица залогодателя независимо от срока исполнения основного обязательства (ч. 2 ст. 20); при нарушении залогодателем обязанностей по обеспечению сохранности предмета ипотеки (ч. 1 ст. 36); если относительно предприятия — предмета ипотеки мероприятия по оздоровлению финансового положения (санации) не дали результата (ч. 3 с. 38); при закладе в случае возникновения угрозы уменьшения стоимости предмета заклада не по вине залогодержателя и отказе залогодателя заменить этот предмет (ч. 2 ст. 46).

Обращение взыскания на заложенное имущество может быть произведено по решению суда (хозяйственного суда), по исполнительной надписи нотариуса, если иное не предусмотрено законом или договором. Например, п. 4 ст. 25 Закона Украины от 20.12.91 г. № 2009-ХІІ “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”[131] установлено, что в случае несвоевременного возврата полученных кредитов учреждения банков без обращения в суд, хозяйственный суд могут использовать право на реализацию заложенного имущества. В случае наличия спора между фермерским хозяйством и банком обращение взыскания производится на общих основаниях[132].

Обращение взыскания на заложенное имущество государственного предприятия (предприятия не менее 50 % находится в государственной собственности) осуществляется только по решению суда или хозяйственного суда.

Допускается также обращение взыскания на заложенное имущество в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариальных органов в случаях, специально предусмотренных законодательством[133]. Для получения исполнительной надписи нотариуса необходимо предоставить оригинал нотариально засвидетельствованного договора и документы, которые подтверждают бесспорность задолженности, устанавливают просрочку исполнения обязательства.

Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится государственным исполнителем в соответствии с законодательством[134] на основании исполнительного листа или приказа хозяйственного суда, исполнительной надписи нотариуса, если иное не предусмотрено законом или договором. Имущество государственных предприятий, открытых акционерных обществ, созданных в процессе корпоратизации, все акции которых находятся в собственности государства реализуется соответствующим органом приватизации. Непосредственная продажа имущества, являющегося предметом залога производится Специализированным государственным предприятием “Укрспецюст” Минюста Украины или другими специализированными организациями на комиссионных и других договорных началах, путем аукциона. Имущество указанных государственных предприятий реализуется исключительно путем продажи только на аукционе. Порядок проведения аукционов (публичных торгов) по реализации заложенного имущества, на которое в соответствии с законодательством наложено взыскание, определен в Положении о порядке проведения аукционов (публичных торгов) по реализации заложенного имущества, утвержденном постановлением КМ Украины от 22 декабря 1997 г. № 1448[135].

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13