Реферат: Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга

·     титульный лист, с указанием наименования и адреса объекта, даты оценки, наименования клиента и оценщика;

·     сопроводительное письмо с указанием полученных результатов;

·     краткое содержание основных фактов и выводов;

·     основные предпосылки, допущения и ограничения;

·     перечень условий, допускающих публикацию результатов оценки и ссылку на них;

·     дату и объём технического освидетельствования и экологической экспертизы;

·     анализ социально-экономической ситуации в регионе;

·     анализ местоположения объекта оценки;

·     описание объекта оценки;

·     анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;

·     определение стоимости затратным методом;

·     определение стоимости методом сравнения продаж;

·     определение стоимости методом капитализации дохода;

·     согласование результатов оценки;

·     заявление о статусе оценщика и ссылка на используемые стандарты;

·     список использованной литературы;

·     общие сведения об оценщике;

·     приложения.

 На основе полного Отчёта об оценке может быть оформлен Сертификат оценки, который по содержанию является кратким изложением основных положений полного отчёта об оценке.

ПЕТЕРБУРГКОМСТАТ НАЧИНАЕТ АККРЕДИТАЦИЮ ОЦЕНЩИКОВ.

   С 17 февраля 2002 года начнётся аккредитация организаций, занимающихся оценочной  деятельностью, и оценщиков (физических лиц) при Петербургском комитете государственной статистики.      Правительством РФ принято постановление от 7 декабря 1996 г. N 1442 «О переоценке основных фондов». Распоряжением губернатора Ленинградской области N 23-РГ от 3 февраля 1997 г. СПб комитету государственной статистики поручено организовать работу по проведению переоценки основных фондов по состоянию на 1 января 1997 г. и провести в течение 1997 г. аккредитацию оценщиков. Для обеспечения сотрудничества между Петербургкомстатом, организациями оценщиков и учебными центрами, занимающимися подготовкой специалистов по оценке, при Петербургкомстате создан Экспертный совет по оценке основных фондов. В него вошли руководители обществ оценщиков : председатель правления СПб отделения РОО Сергей Дмитриев, председатель Петербургского общества оценщиков Эдуард Баяндин, специалисты Восточно-Европейского союза экспертов, Университета экономики и финансов. Возглавляет совет председатель СПб комитета государственной статистики Николай Беспалов. Целью аккредитации является упорядочение оценочной деятельности в СПб и Ленинградской области, подтверждение необходимой профессиональной подготовки и опыта работы оценщиков, намеренных участвовать в переоценке основных фондов в 1997 г., а также содействие предприятиям и организациям, которые хотят воспользоваться экспертными услугами оценщиков. Аккредитация носит добровольный характер и не является обязательной для выполнения работ по переоценке основных фондов в 1997 г., но специалисты, прошедшие ее, будут включены в перечень оценщиков, аккредитованных при Петербургкомстате. Это позволит Комитету давать потенциальным заказчикам некоторые гарантии качественной переоценки и повысит авторитет включённых в перечень оценщиков. Право на аккредитацию имеют оценщики, прошедшие дополнительную подготовку на специализированных  курсах :

при наличии высшего (среднего специального) образования - не менее 5 дней;

при отсутствии такового - две недели.

Для аккредитации заявитель должен представить в Комитет ряд документов, в т. ч. копии сертификатов и дипломов об образовании,

 заявление о стаже работы оценщиком, копию справки о постановке на учёт в налоговых органах, сведения о наличии отчётов об экспертных оценках и другие. До 1997 г. переоценка основных фондов уже проводилась четыре раза, но её результаты зачастую были неудовлетворительными, так как большинство предприятий попросту умножали данные предыдущей переоценки на средние коэффициенты, разработанные Госкомстатом России. Переоценка основных фондов, выполненная специалистом-оценщиком, позволит устранить накопившиеся неточности в определении полной восстановительной стоимости основных фондов. Кроме того, Петербургкомстат планирует организовать в марте - апреле серию семинаров для бухгалтерских служб предприятий и организаций с участием налоговых служб города и области, оценочных и аудиторских фирм.

       2.6.  Факторы, негативно влияющие на рынок

               недвижимости и пути их устранения.

         Рынок недвижимости, как и любой иной , чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В 1992 - 1994 годах, в условиях смены социально-экономической формации и обвального падения производства, вложенная в офисные и жилые помещения были одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции. Минувший год характеризовался политической нестабильностью, что в совокупности с постоянно снижающимся платежеспособным потенциалом населения оказало негативное влияние на привлекательность риэлторских операций.

         Отрицательные   процессы, происходящие на рынке недвижимости в первую очередь обусловлены политической нестабильностью. Наиболее ощутимо это сказалось на компаниях, работающих с нежилыми помещениями, земельными участками и дорогим жильем. Обилие заявлений о переделе собственности, пересмотре итогов приватизации привело к существенному снижению спроса на подобные объекты собственности.

         Основными  факторами, негативно влияющими на рынок недвижимости являются :

         1. Политическая нестабильность.

         2. Нестабильность финансового сектора.

            3.Политика властей на первичном рынке.

         4.Криминогенная обстановка на рынке.

         Несовершенство механизма лицензирования.

         5. Несовершенство законодательства.

     Экономическая политика, проводимая как федеральными, так и местными органами власти, не создает реальных предпосылок  для повышения доходов населения, повсеместного внедрения эффективных кредитных механизмов, в том числе и ипотеки. Неоправданно жесткая позиция государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью стимулирует нелегальный оборот наличных денег, а следовательно и ухудшает криминогенную ситуацию на рынке. Это вызывает вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлторскими компаниями.

   Несмотря на все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодня приносить ощутимые доходы. В целях ликвидации криминальных явлений на рынке и неэффективного использования объектов недвижимости необходим закон о лицензировании деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.

    Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники с стандарты их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости.

Закон  «Об инвестициях в недвижимость Санкт-  Петербурга»

                                             Принят

              Законодательным Собранием Санкт-Петербурга

                                        9 июля 1998 года

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Закона

 1. Настоящий Закон определяет  условия и порядок  осуществления инвестиционной  деятельности,  направленной на  застройку  земельных участков,  на  завершение  незаконченных  строительством   объектов, реконструкцию   зданий,  сооружений,   их   частей,  находящихся   в распоряжении Санкт-Петербурга, в  целях получения прибыли  (дохода), если   результатом   инвестиционной 

деятельности   является вновь созданное недвижимое имущество (новая вещь).

2. Настоящий Закон определяет права и обязанности инвесторов  в процессе осуществления инвестиционной деятельности в соответствии  с настоящим Законом, в том числе определяет порядок их  взаимодействия с исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга,  а также  определяет   права  и   обязанности  исполнительного   органа государственной власти Санкт-Петербурга.

 3. Настоящий  Закон   не   распространяется  на осуществление инвестиционной деятельности в отношении отдельных жилых и встроенных нежилых помещений, мансард, чердаков и подвалов.

Владимир Яковлев в порядке законодательной инициативы внёс на рассмотрение Законодательного Собрания Петербурга проект закона «О внесении изменения в Закон «Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга». Цель законопроекта - приведения местного законодательства в соответствие с федеральным.

Глава 3. Рынок жилья в Петербурге в 2000 году.

                        3.1.   мониторинг

    В первом полугодии 2000 года плавное и параллельное изменение ценовых индексов в разных сегментах квартирного рынка могло натолкнуть на преждевременные выводы о его стабилизации. Цены зависели, прежде всего, от макроэкономических и сезонных факторов: предновогодний ажиотаж, осеннее оживление, «мертвый сезон»  летних отпусков... События лета-осени показали, что петербургский квартирный рынок не столь однороден и стабилен.

   Во втором полугодии недвижимость Петербурга стабильно росла в цене. Дорожали все категории жилья – от хрущёвок до многокомнатных квартир в домах старого фонда.

   Как показывает анализ предложений в «Бюллетене Недвижимости», начиная с июля прошлого года, показатель удельной стоимости квадратного метра петербургского жилья увеличивался, и довольно заметно - примерно на 1% в месяц. Такой рост цен свидетельствует скорее об инфляции и о том, что в течение валютно-стабильного лета петербуржцы имели возможность накопить денег, чтобы делать более дорогие покупки.

  Главная выявленная  особенность второго полугодия - в том, что наибольшее подорожание происходило в сегментах самого «демократичного» жилья. Это говорит отнюдь не о росте благосостояния петербуржцев, а об остроте жилищной проблемы.

Рис 1. Доля предложения комнат в различных ценовых диапазонах

Нижняя ценовая граница тоже смещается. Повышение минимальной цены комнат в каталоге «БН» в значительной степени происходит за счёт уменьшения числа самых дешевых объектов. Если в послекризисном 1999 году в каталогах иногда попадались варианты, дешевле $3000, то в прошлом – таковых уже практически не стало.

   Количество вариантов с ценами до $3500 исчисляется единицами – и то, скорее всего, за такими ценами скрываются объекты с набором очевидных проблем (плохое состояние дома и коммуникаций, перенаселенная квартира, отсутствие элементарных удобств, низкий первый этаж или последний без лифта и с протекающей крышей…). По всей видимости, три с половиной тысячи долларов – минимальная цена приобретаемой через агентство недвижимости собственной крыши над головой в Петербурге.

   Конечно, у всех на слуху варианты и более выгодных покупок, но скорее это исключения: через риэлтеров такие сделки не отслеживаются.

   В течение всего прошлого года, и особенно во втором полугодии, уменьшалось количество выставляемых на продажу комнат в ценовом диапазоне $3500-5000 (в июле их было 32% от числа всех предложений о продаже комнат в «БН», в декабре – 22.5%). Число предложений с ценами от $5 до 7 тыс. (именно в этих ценовых пределах находится большинство выставленных на продажу объектов) за этот же период увеличилось с 49.2 до 53.4%.

   Изменение незначительное, однако именно в этой ценовой нише сегодня пребывают «просто комнаты»: то есть, без очевидных дефектов и перспектив блистательного расселения, но зато со всеми стандартными удобствами, присущими коммунальному жилью. Цена выше $8.5 тысяч – это обычно намёк на то, что покупателю предлагается без пяти минут отдельная квартира : единственный сосед при условии покупки ему альтернативной жилплощади и небольшой доплаты готов переехать.

   По мнению риэлтеров, подавляющее большинство покупателей самых дешёвых петербургских комнат – приезжие: иногородние студенты, эмигранты из «горячих точек», экономически неблагополучных регионов, мелкие предприниматели из республик бывшего Союза. Именно их активность стимулирует желающих продать излишки жилплощади, поднимать минимальные цены, и изымает из рыночного оборота самые ходовые  варианты.

  Комнаты получше чаще приобретают для расселения коммунальных квартир (в большинстве случаев клиент, инициирующий расселение, должен предлагать обитателям коммуналки жильё с равноценными или лучшими характеристиками). Таким образом, для приобретения альтернативного жилья с каждым месяцем требуется все больше денег.

       3.2.  Квартирные сегменты: большие и маленькие.

   Обозначенный специфический спрос на «минимальное» жильё привел к тому, что квартирный рынок Петербурга условно разделился на два больших сегмента с разными закономерностями ценообразования : однокомнатные квартиры, и всё остальное жилье.

   Отмеченное экспертами  увеличение цен на самые дешёвые варианты отдельного жилья (однокомнатная квартира в хрущевке или «корабле» на окраине Красносельского района – Рис 2) лучше всего иллюстрирует остроту квартирного вопроса. Граждане стремятся решить его любой ценой, и даже квартиры в домах с сомнительными потребительскими качествами остаются востребованными.

Рис 2. Динамика изменения ценовых индексов для квартир с разным количеством комнат.

Приличных однокомнатных квартир (сталинские дома, кирпичные дома 528-й серии, «новая» панель) в спектре предложений риэлтерских фирм не так много (см.Таблица 1 и 2). Интерес к ним со стороны покупателей был всегда, но к осени спрос еще больше вырос. И те, кто откладывал приобретение жилья в течение валютно–

стабильного лета, получили возможность подкопить денег и теперь готовы рассматривать более интересные варианты.

          Однокомнатные квартиры: доля предложения,                   удельная цена.

Таблица 1.

 Таблица 2.

  Однако вместе с возможностями покупателей растут и требования продавцов. А потому соответствующая кривая (однокомнатные квартиры) на рис 5 взлетает все выше и выше.

  Рост цен на однокомнатные квартиры и (в первую очередь!) на комнаты должен инициировать подорожание в других сегментах квартирного рынка. Таким образом, в комнатном сегменте и в дефиците «минимального» по уровню удобств жилья скрыт заряд, который может подорвать стабилизацию цен на петербургском квартирном рынке.

   Многокомнатные квартиры в Петербурге тоже дорожают, но в меньшей степени, нежели другие типы жилья. Традиционно самым дорогим на вторичном рынке Петербурга являются квартиры в так называемых «сталинских» домах, и в течение всего прошлого года они дешевели относительно других типов жилья (Рис 3 и 4).

 Рис 3.

Индексы цен «сталинских» квартир по отношению к другим типам жилья.

Рис 4. Удельные цены «сталинских» квартир по отношению к другим типам жилья (долл/кв. м)

в основном, благодаря тому, что представление об «элитности» сталинского дома заметно пошатнулось. То же касается и таких категорий жилья, как «старый фонд» и «старый фонд после капремонта». По всей видимости, потенциальные владельцы больших апартаментов переключают свое внимание на квартиры в новых кирпичных и кирпично-монолитных домах.

   В то же время, дальнейшее снижение цен в многокомнатном жилом фонде сдерживает именно подорожание основного материала расселений – «минимального» жилья.

   Расселение уже давно перестало быть сверхприбыльной отраслью : в стандартном случае агентства закладывают при этих операциях 8-10% прибыли. Однако чаще всего, львиную долю комиссионных съедают непредвиденные расходы (таковые возникают едва ли не в каждой сделке). По всей видимости, чтобы не рисковать, риэлтеры будут повышать цены на многокомнатные расселяемые квартиры, следуя за увеличением цен предложения самого дешевого жилья.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8