Экономическая эффективность капитальных вложений в строительстве

2 Контрактно-договорная система в строительстве

Контракт является юридическим документом, фиксирующим достигнутые между

сторонами соглашения и условия их выполнения. Работа с контрактом является

составной частью процесса управления строительством и охватывает следующие

основные этапы:

выбор потенциальных партнеров по реализации строительных подрядов;

подготовка контрактной документации;

проведение переговоров и подписание контракта;

внесение изменений в контрактную документацию;

рассмотрение исков;

судебное разрешение исков;

завершение работ по контракту и его закрытие. [ 2, с. 30 ]

Также, работа с контрактами является составной частью управления

проектами. Основная задача руководителя проекта заключается в обеспечении

проекта теми товарами и работами (услугами), которые необходимы в процессе

реализации проекта. Эти товары и работы обычно представлены широким

разнообразием конкретных их видов, таких как архитектурные и инженерные

работы, материалы, оборудование и так далее, на что и заключаются

соответствующие виды контрактов. Контракт определяет права и обязанности

сторон.

К контрактам предъявляют следующие требования:

положения контракта должны излагаться кратко, системно и не допускать

двусмысленности;

контракт должен быть написан хорошим языком;

контракт должен быть полным , а документы, включенные в его состав,

должны быть строго идентифицированы по их названиям ;

контракт должен детально изучаться для понимания того, как он

воздействует на процесс реализации контракта.

1 Типы контрактов

Существует большое количество классификаций контрактов по самым

разнообразным признакам, однако среди них можно выделить два наиболее

важных:

способы установления цены контракта ;

характер взаимоотношений участников проекта и разделение

ответственности между ними .

По способу установления цены контракты делятся на :

Контракты с твердой (паушальной) ценой;

Контракты с возмещением издержек.

Контракт с твердой (паушальной )ценой является соглашением, при котором

контрактор обязуется осуществлять поставку материалов, проведение работ и

оказание услуг за определенную цену, которая не может быть изменена в

случае изменения затрат. Контракты с твердой ценой применяются в тех

случаях, когда проект тщательно разработан, работы по нему выполняются в

четкой последовательности, подрядчик может осуществлять жесткий контроль за

ходом работ и располагает достаточными ресурсами для того, чтобы нести

соответствующий риск.

Большая доля риска при заключении контракта этого типа ложиться на

подрядчика, поскольку любые отклонения от указанных в контракте условий

влияют на его затраты, но возможность получения прибыли наиболее высока.

При внесении заказчиком изменений в работу, порученную подрядчику,

последний имеет право согласовать с заказчиком новую цену, требуя

компенсации дополнительных затрат. При этом типе контракта заказчик требует

от подрядчика не только подготовки полной проектной документации, но и

спецификаций с указанием того, кто будет выполнять функции инспекции: либо

собственный персонал, либо специалисты из приглашенной консультационной

фирмы.

Большинство предлагаемых на торгах строительных контрактов представляют

собой контракты с твердой ценой, поэтому основная часть возникающих

проблем, претензий и судебных разбирательств связана именно с внесением

изменений в контрактах с твердой ценой. Большая доля риска подрядчика не

означает полного снятия риска с заказчика.

Существенным недостатком рассматриваемого контракта является жесткое

требование наличия проектно-сметной документации до начала строительства

объекта.

Этот недостаток проявляется особенно явно при строительстве крупных

объектов, когда подготовка проектной документации осуществляется в течении

длительного периода - до нескольких лет, в результате чего в закладываемых

проектных решениях не учитываются последние достижения в этой области.

В таблице 3 проанализированы преимущества и недостатки контракта с

твердой ценой с точки зрения заказчика и подрядчика.

Контракты с возмещением издержек предполагают возмещение подрядчику

части затрат, связанных с выполнением проекта. Возмещение может

производиться не по всем затратам, а только по тем из них, которые

положениями контракта отнесены к возмещаемым. В условиях этого типа

контракта строительство объекта может быть начато еще до того , как

подготовлена вся проектно-сметная документация, в которую вносятся

возникающие по ходу строительства изменения.

Таблица 3 – Преимущества и недостатки контракта с твердой ценой

|Заказчик |Подрядчик |

|Преимущества | |

| Меньшая стоимость проекта. Более | Потенциальная возможность получения |

|высокая степень определенности бюджета|большей прибыли. |

|фирмы, возможностей, обеспечения | |

|финансированием. | |

|Меньшая потребность в собственном | |

|персонале, осуществляющем контроль за | |

|выполнением проекта. | |

|Выбор подрядчиком квалифицированных | |

|исполнителей. | |

|Недостатки | |

| Затратам уделяется больше внимания, | Высокая стоимость участия в торгах . |

|чем качеству. |Потенциальная возможность значительных|

|Необходимость детальной |убытков. |

|предварительной проработки проекта, |Отвлечение ресурсов на подготовку |

|что требует дополнительного времени и |предложений о заключении контракта. |

|затрат. | |

Наиболее широкое распространение получили следующие виды контрактов с

возмещением издержек., каждый из которых характеризуется различной степенью

риска :

Контракт с фиксированной ценой единицы продукции;

Контракт с ценой, равной фактическим затратам плюс фиксированный

процент от затрат;

Контракт с ценой, равной фактическим затратам плюс фиксированная

доплата;

Контракт с ценой, равной фактическим затратам плюс переменный

процент;

Контракт с определением цены по окончательным фактическим затратам;

Контракт с гарантированными максимальными выплатами.

Характерной особенностью контрактов в строительстве является то, что

значительная часть работ производится под землей (забивка свай, прокладка

тоннелей, сооружение фундаментов и т. д.), и как бы тщательно не

исследовались на стадии проектирования условия строительства различных

зданий и сооружений, все равно довольно трудно заранее произвести точные

расчеты, пока не начнется фактическое выполнение работ по контракту.

В связи с этим необходима специальная форма контракта, которая

обеспечила бы его гибкость и возможность измерять объемы работ в процессе

их выполнения. Таким контрактом, наиболее распространенным в мировой

практике, является контракт с фиксированной ценой единицы продукции,

например, за кубический метр уложенной бетонной смеси.

Этот тип контрактов применяется следующим образом. В процессе

разработки проекта составляется “Перечень объемов работ“, который является

одним из основных документов контракта и направляется на торги для

рассмотрения его участниками. Каждый участник торгов изучает весь перечень

документов (условия контракта, спецификации, чертежи, перечень объемов

работ), выезжает на площадку, где будут производиться предполагаемые

работы, проводит там любые дополнительные исследования, которые, по его

мнению, необходимы. Затем, исходя из полученных таким образом данных, а

также на основе собственного опыта выполнения аналогичных контрактов и

существующей системы цен и расценок, определяет цену единицы продукции. В

эту цену включаются не только реальные расходы по выполнению работ, но и

накладные расходы и прибыль. Затем каждый участник торгов определяет

величину заявки на торги, умножая цену единицы продукции на подсчитанные

объемы работ. Участник, одержавший победу на торгах, получает выставленный

на торгах контракт и становится подрядчиком. Предварительные оценки объемов

работ с этого момента не берутся в расчет, а оплата осуществляется на

основании реально выполненных объемов работ в соответствии с ценой единицы

продукции, указанной подрядчиком в его заявке, представленной на торги.

Контракт с ценой, равной “фактическим затратам плюс фиксированный

процент от затрат”, обеспечивает возмещение контрактору понесенных при

выполнении контракта затрат. В дополнение контрактор получает оговоренный

процент от фактических затрат в качестве прибыли. В условиях данного типа

контракта строительство объекта может быть начато еще до того, как

подготовлена вся проектно-сметная документация, в которую вносятся

возникшие по ходу строительства изменения. Такой тип контракта не

гарантирует достижения заранее назначенной стоимости проекта и

характеризуется сравнительно высокой степенью риска для заказчика. В этой

ситуации руководитель проекта уделяет особое внимание контролю за затратами

труда и материалов, так чтобы у контрактора не было возможности намеренно

увеличивать затраты. Заказчик обязуется возместить расходы руководителя

проектом, связанные с дополнительными услугами и причитающееся ему

вознаграждение.

Контракт с ценой, равной “фактическим затратам плюс фиксированная

доплата”, обеспечивает контрактору возмещение понесенных затрат при

выполнении контракта, и дополнительно он получает в качестве прибыли

фиксированную сумму, обычно определяемую как процент от сметных затрат. Эта

фиксированная оплата не изменяется с изменением фактических затрат, если

только не изменяется предмет договора. Этот тип контракта характеризуется

высокой степенью риска для руководителя проекта, в то время как контрактор

по-прежнему имеет минимальный риск. Как в предыдущем случае, руководитель

проектом при этом виде контракта должен уделять особое внимание контролю за

использованием трудовых и материальных ресурсов.

Контракт с ценой, равной “фактическим затратам плюс переменный

процент”. При этом типе контракта начальный процент вознаграждения

фиксируется в контракте. Он представляет собой сметную стоимость,

умноженную на процент вознаграждения. Окончательный процент вознаграждения

вычисляется на основе начального с учетом возможных штрафных санкций или

премий. Этот расчет осуществляется на базе сопоставления фактической и

сметной стоимости. В случае, если фактическая и сметная стоимость находятся

в пределах заданного интервала, то размер вознаграждения не изменяется;

процент вознаграждения снижается, если фактическая стоимость превышает

заданный интервал, в соответствии с зафиксированным в контракте штрафным

коэффициентом, который может быть равен половине процента вознаграждения и

увеличиваться при снижении фактической стоимости. При этом типе контракта

значительный риск возлагается на заказчика, но и у исполнителя появляются

стимулы к уменьшению фактических затрат.

Контракт с “определением цены по окончательным фактическим затратам”,

предусматривает, что заказчик оплачивает понесенные при выполнении работ

затраты вместе с предварительно определенной оплатой услуг подрядчика и

поощрительной премией. При этом типе контракта подрядчик гарантирует

заказчику, что согласованная с ним некоторая максимальная стоимость проекта

не будет превышена. Если окончательные затраты окажутся меньше заранее

обусловленной величины, то разность этих стоимостей в соответствии с ранее

оговоренной пропорцией распределяется между заказчиком и подрядчиком. Эта

пропорция отражает степень неопределенности в работе каждой из сторон.

Контракт с гарантированными максимальными выплатами основывается на

предельной цене, плановых затратах, плановой прибыли, плановой цене и

процентном соотношении на каждый рубль, который сможет сэкономить

подрядчик. В случае, если подрядчик превзойдет заранее обусловленную

стоимость, издержки ложатся целиком на его плечи. При этом типе контракта

подрядчик не получает компенсации за изменения, вносимые заказчиком, если

они в сумме не превышают определенный процент от сметной стоимости. При

заключении контракта с гарантированными максимальными выплатами должны быть

четко разграничены зоны контроля и ответственности между заказчиком и

подрядчиком.

Подрядчики обычно не стремятся к заключению контракта с

гарантированными максимальными выплатами. Такие контракты характеризуются

повышенным риском, свойственным контрактам с твердой ценой. Контракт с

гарантированным максимумом применяется в случаях значительной

неопределенности размера непредвиденных затрат, а также, когда подрядчик

согласен на выполнение контракта по максимальной, но приемлемой для

заказчика цене при условии осуществления последним контроля за ходом

выполнения проекта.

В таблице 4 проанализированы преимущества и недостатки контрактов с

возмещением затрат с точки зрения заказчика и подрядчика.

Контракты с возмещением затрат применяются в случае, если:

проект недостаточно детально разработан для того, чтобы определить

его твердую цену (как правило, это имеет место при неполной

готовности проектно-сметной документации);

при реализации крупного проекта, когда заказчик хочет осуществлять

контроль за ходом выполнения работ;

когда заказчик хочет осуществлять более жесткий контроль за выбором

поставщиков и субподрядчиков;

особенности проекта, в том числе его цена, не дают заинтересованности

подрядчику в принятии на себя дополнительного риска.

Таблица 4 – Преимущества и недостатки контрактов с возмещением затрат

|Заказчик |Подрядчик |

|Преимущества | |

| Возможность влиять на ход выполнения | Отсутствие риска денежных потерь. |

|проекта. |Умеренные затраты на участие в торгах.|

|Прибыль подрядчика устанавливается на | |

|уровне, определяемом конкуренцией. | |

|Большая предсказуемость результатов. | |

|Недостатки | |

| Риск перерасхода средств. | Ограниченный уровень прибыльности. |

|Более высокие затраты на содержание |Жесткий оперативный контроль |

|контролирующего аппарата. |со стороны заказчика. |

|У подрядчика нет стимулов сокращать | |

|накладные расходы. | |

В зависимости от характера взаимоотношений участников проекта и

распределения ответственности между ними различают следующие типы

контрактов:

Традиционные, представляющие собой соглашение между заказчиком и

генеральным подрядчиком о строительстве объекта по законченному проекту;

Проектно-строительные, предусматривающие ответственность подрядчика

за проектирование и строительство;

Работа “ под ключ” с полной ответственностью генподрядчика за ввод

объекта в эксплуатацию;

Управленческо-строительный, связанный с участием менеджера проекта

или управляющего проектом, которые берут на себя главные функции управления

совмещенными во времени стадиями проектирования и строительства, оставляя

заказчику основную обязанность - искать на основе торга подрядчиков и

заключать с ними контракты.

Традиционный тип контракта связан с установлением твердой цены и для

него характерным является разобщенность различных этапов работ

(предпроектных, проектных и строительных), как организационно, так и во

времени.

Объединяющим звеном здесь, как правило, является сам заказчик. По

существу, заказчик принимает на себя функции управления, что позволяет ему

активно влиять на ход реализации проекта, вносить, если нужно,

соответтвующие изменения.

Подготовленный для реализации проект передается подрядной фирме,

победившей на открытых торгах. В зависимости от своей компетентности

заказчик широко или ограниченно пользуется услугами консультационных фирм.

Проектно-строительные контракты, как правило, заключаются по типу

возмещения издержек.

Эти контракты выполняют в основном наиболее известные промышленные,

строительные, проектно-строительные фирмы и корпорации. Они берут на себя

всю полноту ответственности перед заказчиком за разработку и реализацию

проекта.

Экономический механизм взаимоотношений фирмы с заказчиком базируется на

так называемом “комплексном контракте”.

Часто фирма обязуется сама оплачивать фактические издержки в процессе

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8