Сделки с земельными участками

Положения земельного законодательства, регулирующие совершение сделок с земельными участками, не ограничиваются только нормами, предусматривающими изъятие из оборота или ограничение в обороте отдельных земельных участков. Статьями 35, 36, 37 ЗК РФ предусмотрены особые правила, касающиеся приобретения и отчуждения земельных участков. Статья 35 предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным участком. Указанное положение земельного законодательства основано на принципе единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (ст. 1 ЗК РФ[30]). Данная норма получила дальнейшее развитие в ст. 28 (п. 3) Федерального закона от 21 декабря 2001. «О приватизации государственного и муниципального имущества»[31]. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, за исключением случаев, предусмотренных в федеральном законе.

Ст. 36 ЗК РФ регулирует особенности приобретения прав на застроенные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности: собственники расположенных на этих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию таких участков.

Появление в ЗК РФ статьи, регулирующей особенности купли-продажи земельных участков (ст. 37), стало результатом реализации принципа разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства (п. 1 ст. 1 ЗК РФ) в сфере оборота земельных участков. Сделки с земельными участками совершаются в соответствии с нормами гражданского законодательства и его требованиями в отношении законности их содержания, способности сторон сделки к участию в сделке, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки[32].

Статьей 37 ЗК РФ установлен ряд требований, соблюдение которых при совершении сделок с земельными участками, в первую очередь сделок купли-продажи, является обязательным. К их числу относятся следующие требования: к объекту договора купли-продажи - земельному участку, в отношении которого должен быть проведен кадастровый учет, и к продавцу участка - по предоставлению покупателю имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; к условиям договора купли-продажи земельного участка; к информации, предоставляемой продавцом в отношении земельного участка и о гарантиях покупателю участка.

К договорам купли-продажи земельных участков в равной степени применяются положения статей 549 - 551, 554 - 556 ГК РФ, в ряде случаев с последующей конкретизацией в нормах ЗК РФ. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а при отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе считается несогласованным. Земельное законодательство закрепило особый способ определения и индивидуализации земельного участка - формирование земельных участков с последующим их кадастровым учетом. В соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре»[33] производится процедура описания земельного участка и присвоения ему уникального кадастрового номера. Наличие в ЗК РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку - объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав на земельные участки, в том числе участки, занятые приватизируемыми предприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков и их инвентаризации. Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного периода времени эти права подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которым не являлось обязательным.

Гражданско-правовой оборот природных ресурсов не является свободным, он существенно ограничен в силу экологических факторов и необходимости учета иных публичных интересов. Поэтому сделки с природными ресурсами, включая земельные участки, «сохраняя основные начала и принципы договорного регулирования, наполняются новым качеством публичного характера, который не соответствует устоявшимся представлениям о договорном регулировании»[34]. Тот факт, что сделки с земельными участками, находящимися в государственной собственности, заключаются между государственными органами, с одной стороны, и юридическими лицами и гражданами - с другой, оказывает воздействие на природу договора и права и обязанности его сторон. В научных исследованиях такие договоры часто характеризуются как публично-правовые договоры: когда государственный орган, не утрачивая свойств властного органа, «ищет и находит равноправного партнера», при этом объем договорных отношений не поглощает большую или даже всю компетенцию указанного органа[35]. В качестве еще одной особенности порядка заключения такого договора необходимо отметить, что уполномоченный государственный орган до заключения договора обязан принять, в рамках своей компетенции, решение (постановление), например, о приватизации земельного участка, который будет служить объектом продажи, либо о передаче участка в аренду и т.п.[36].

В настоящее время тот факт, что земля участвует в гражданском обороте и что в отношении земельных участков заключаются договоры купли-продажи, аренды, мены, залога и др., является неотъемлемой частью современной истории России. Круг сделок с земельными участками не ограничивается видами сделок, указанными в ЗК РФ, ГК РФ, других федеральных законах.

Договор аренды является в настоящее время наиболее распространенным видом сделок с землей. На праве аренды земельные участки могут быть предоставлены как гражданам, так и юридическим лицам.

ЗК РФ исходит из того, что по общему правилу именно собственники земельных участков могут свободно предоставлять их в аренду в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства. Ограничения установлены в отношении Российской Федерации - собственника земельных участков, указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ в качестве исключенных из оборота и соответственно не подлежащих и передаче в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК РФ). К числу таких исключений можно отнести норму п. 2 ст. 17 Федерального закона от 14 марта 1995. «Об особо охраняемых природных территориях»[37], в соответствии с которой допускается аренда отдельных земельных участков на территории национальных парков (отнесенных ЗК РФ к землям, исключенным из оборота) лицами, имеющими лицензии на осуществление деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха на территории национального парка.

ЗК РФ закреплено преимущественное право арендатора земельного участка по истечении срока договора аренды на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением следующих случаев: когда собственник находящегося на этом участке здания, строения или сооружения захочет реализовать свое преимущественное право на аренду данного земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ) либо когда граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, желают осуществить свое исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Если государство или муниципальное образование - собственник земельного участка выразит желание его продать, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки (п. 8 ст. 22 ЗК РФ) в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ), за исключением указанных выше случаев (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Это означает, что арендатор имеет преимущественное право покупки земельного участка по цене, по которой он продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Принимая во внимание тот факт, что большая часть земельного фонда продолжает оставаться в государственной собственности, указанная норма призвана создать определенную стабильность отношений аренды земельных участков для потенциальных долгосрочных инвесторов[38].

Одной из особенностей аренды и купли-продажи земель, находящихся в государственной собственности, стало широкое использование торгов. Это относительно новый институт современного земельного законодательства, получивший достаточно широкое развитие в течение последних 10 лет на территориях тех субъектов Российской Федерации, где активно развивались рыночные отношения. Возникновение этого института в первую очередь связано с развитием законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий, и с введением конкурсной и аукционной продажи государственного имущества, и попытками обеспечить соблюдение публичных интересов при приватизации.

В настоящее время проведение торгов регулируется ст. 38 ЗК РФ, где закреплены лишь наиболее общие требования к приобретению земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка, а также утвержденными Правительством РФ 11 ноября 2002 г. новыми Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков[39].

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах своей компетенции, установленной в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ. Указанные органы определяют на основании отчета независимого оценщика начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения (шаг аукциона). Задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы[40].

Извещение о проведении торгов публикуется не менее чем за 30 дней до проведения торгов и должно содержать, в том числе следующие сведения о земельном участке: местоположение (адрес), площадь, границы, обременения, кадастровый номер, целевое назначение и разрешенное использование, а также любые иные сведения, позволяющие индивидуализировать земельный участок. Указываются дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности.

Победитель торгов заключает договор купли-продажи земельного участка или его аренды с продавцом в срок не позднее 5 дней с момента подписания протокола о результатах торгов.

ЗК РФ не предусмотрел особенностей регулирования совершения иных сделок с земельными участками. Общим правилом при совершении сделок остается необходимость учета положений о делимом и неделимом земельном участке, об установленных минимальных и максимальных размерах участка при совершении сделок с земельными участками или их частями. Так, например, ограничение наследования участков из земель сельскохозяйственного назначения установлено ст. 11 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Толкование положений указанной статьи позволяет сделать вывод о том, что иностранные граждане, лица без гражданства не смогут получить по наследству земельный участок в собственность или на праве пожизненного наследуемого владения, а иностранные юридические лица и российские юридические лица с более чем 50% доли иностранного капитала в уставном (складочном) капитале не получат участок по наследству в собственность. Также установлены ограничения на деление участка между наследниками, если в результате могут образоваться участки размером менее минимального размера, установленного субъектами Российской Федерации.

Таким образом, правила совершения сделок с землей неодинаковы для земельных участков различных категорий и целей использования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделок с застроенными земельными участками и незастроенными участками.

Заключение

Подводя итоги рассмотрению темы связанной со сделками с землей, необходимо отметить анализ действующего земельного и гражданского законодательства РФ свидетельствует о необходимости установления общих требований к сделкам с земельными участками. Данная цель может быть достигнута путем включения в Земельный кодекс РФ специальной статьи – «общие требования, предъявляемые к сделкам с земельными участками». В рамках этой же статьи имеет смысл установить перечень допускаемых сделок с земельными участками, а также пределы возможного государственного вмешательства в рассматриваемую область общественных отношений.

Земле как фундаментальному объекту государственной и частной собственности, купли-продажи, аренды, залога, наследования, как источнику экономических благ всегда уделялось значительное место в науке. Вопрос о защите субъектов, осуществляющих сделки с землей, становился ключевым при обновлении законодательства РФ.

Правила совершения сделок с землей неодинаковы для земельных участков различных категорий и целей использования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделок с застроенными земельными участками и незастроенными участками.

Список использованной литературы:

Нормативно-правовые акты и официальные документы:

1.                 Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года. - М., 1995.

2.                 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 но­ября 1994 года. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Cт. 3301.

3.                 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 ян­варя 1996 года. // Российская газета. 6, 7, 8, 10 февраля 1996 года.

4.                 Федеральный закон от 11 июня 2003. № 74-ФЗ «О крестьянско (фермерском) хозяйстве» // СЗ РФ. 2003. № 24. Ст. 2249.

5.                 Федеральный закон от 24 июля 2002ю № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

6.                 Федеральный закон  от 21 декабря 2001. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251.

7.                 Федеральный закон от 21 декабря 2001. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251.

8.                 Указ Президента РФ от 27 ноября 1993. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» // Российские вести. № 210. 1993.

9.                 Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002. № 808 «Об организации и приведении торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4587.

Специальная литература :

5.                 Андреева М.Б. Право собственности и иные вещные права на землю в свете нового земельного законодательства // Иваново-Вознесенский юридический вестник: Научно-практический журнал.  Иваново, 2002,  № 10.

6.                 Баринова Е. Вещные права – самостоятельная категория? // Хозяйство и право. - 2002. - № 7.

7.                 Бурцев Л.П. К вопросу о содержании сделок с землей // Нотариус. 2003. № 1.

8.                 Грось Л.А. О сопоставлении понятий «гражданское законодательство», «гражданское право» и «земельное законодательство» и вещных правах на земельные участки. «Журнал российского права», 2002, N 9.

9.                 #"#_ftnref1" name="_ftn1" title="">[1] Федеральный закон от 26 января 1996. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 411.

[2] Эйрян Г. Об общих требованиях, предъявляемых  к сделкам с земельными участками // Хозяйство и право. 2004. № 9. С. 62.

[3] Земельное законодательство зарубежных стран / отв. ред. Г.А. Аксененок, Н.И. Краснов, Л.П. Фомина. – М., 1982. С. 374.

[4] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. – М., 1998. С. 121, 122.

[5] Чубуков Г.В., Погребной А.А. Земельная недвижимость: сделки, правовое регулирование: Учебное пособие. – М., 1997. С. 62.

[6] Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. – М., 2004. С. 133.

[7] Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденция развития. М., 1999. С. 35.

[8] Федеральный закон от 24 июля 2002ю № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

[9] Широков Г.К. Роль государства в экономической эволюции. – В сб. Российские реформы и зарубежный опыт системных преобразований. Вып. 1. – М.: Институт востоковедения РАН, 1997. С. 91.

[10] Фомина Л.П. Государственное регулирование и право собственности на землю в сельском хозяйстве. – В сб.: Право собственности на землю в сельском хозяйстве Российской Федерации / Отв. ред. И.А. Иконицкая. – М., 1996. С. 117.

[11] Иконицкая И.А., Краснов Н.И., Павлова Э.И., Самончик О.А., Фомина Л.П. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве // Государство и право. 2000. № 7. С. 32.

[12] Федеральный закон от 11 июня 2003. № 74-ФЗ «О крестьянско (фермерском) хозяйстве» // СЗ РФ. 2003. № 24. Ст. 2249.

[13] Федеральный закон от 21 декабря 2001. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251.

[14] Федеральный закон от 16 июля 1998. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

[15] Федеральный закон от 15 апреля 1998. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // СЗ РФ. 1998. № 16. Ст. 1801.

[16] Жариков Ю.Г., Улюкаев Х.В., Чуркин В.Э., Земельное право: Учебник. – М., 2003. С. 97.

[17] Там же. С. 97.

[18] Указ Президента РФ от27 ноября 1993. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» // Российские вести. № 210. 1993.

[19] Федеральный закон от 21 июля 1997. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок и ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

[20] Закон СССР от 8 декабря 1961. «Об утверждении основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик» // Свод законов СССР. Т. 2. С. 6. 1990.

[21] Постановление ВС СССР от 31 мая 1991. № 2212-1 «О введении в действие основ гражданского законодате6льства Союза ССР и республик» // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. № 26. Ст. 734.

[22] Гражданский Кодекс РСФСР // Ведомости ВС РСФСР. 1964. № 24. Ст. 407.

[23] Бурцев Л.П. К вопросу о содержании сделок с землей // Нотариус. 2003. № 1. С. 45.

[24] Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989. // ВСНД И ВС СССР. 1989. № 25. Ст. 481.

[25] Закон РСФСР от 22 ноября 1990. № 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» // ВСНД И ВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 324.

[26] Закон РСФСР от 23 ноября 1990. № 374-1  «О земельной реформе» // ВСНД и ВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 327.

[27] Земельный кодекс РСФСР // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 22. Ст. 768.

[28] Федеральный закон от 21 ноября 1993. № 1767 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

[29] Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М.: Юристъ. 2000. С. 102-105.

[30] Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества: Реальность и перспективы // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. № 2. С. 95-114.

[31] Федеральный закон  от 21 декабря 2001. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251.

[32] Гражданское право: в 2-х т. Том I: Учебник / отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд. М.: Бек, 1998. С. 342-352..

[33] Федеральный закон от 2 января 2000. № 28-ФЗ (ред. от 22.08.2004.) «О государственном земельном кадастре» // СЗ РФ. 2000. № 2. Ст. 149.

[34] Хаустов Д.В. Публично-правовые договоры как особый инструмент государственного регулирования природопользования: Автореферат диссертации на соиск. уч. Степени к.ю.н. М. 2003. С. 14.

[35] Правовые акты. Учебно-практическое и справочное пособие / Тихомиров Ю.А., Котелевская И.В. М., 1999. С. 291.

[36] Дорохин С.В. Деление права на частное и публичное. Поиск критериев // Юрист. 2002. № 9. С. 10.

[37] Федеральный закон от 14 марта 1995. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» // СЗ РФ. 1995. № 12. ст. 1024.

[38] Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. 2003. № 4. С. 14.

[39] Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002. № 808 «Об организации и приведении торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4587.

[40] Лихолетова С.В. Отдельные вопросы государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними // Нотариус. 2004. № 6. С. 43.

Страницы: 1, 2, 3