Правовые основы формирование кондоминимума

Правовые основы формирование кондоминимума

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ПОНЯТИЕ СОСТАВ И ПРАВОВЫЕ

ОСНОВЫ РЕЖИМА КОНДОМИНИУМА

1.1. Понятие и состав кондоминиума ………………………..5

1.2. Гражданско-правовой режим кондоминиума …………13

2. ФОРМИРОВАНИЕ И ЛЕГИМИТАЦИЯ КОНДОМИНИУМА

2.1. Создание кондоминиума собственниками жилых помещений многоквартирных жилых домов ……………….22

2.2 Регулирование земельных отношений при создании кондоминиумов ……………………………………………………30

2.3. Строительство жилых домов с условием последующего формирования кондоминиума ………………………………….40

2.4. Государственная регистрация кондоминиумов ………45

3. УПРАВЛЕНИЕ КОНДОМИНИУМОМ

3.1 Понятие, способы и формы управления

      кондоминиумом ……………………………………………..50

3.2. Характеристика отдельных способов управления      кондоминиумом ……………………………………………..55

ЗАКЛЮЧЕНИЕ …………………………………………………..61

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ ……………………………………………………64

ВВЕДЕНИЕ

В последние десятилетия решение проблематики жилищно-коммунальной сферы является одной из самых актуальных задач, стоящих перед государством и гражданами в целом. С одной  стороны, государство не справляется со своими обязанностями, потому что взяло на себя слишком много обязательств, которые оказались ему не по силам. С другой, чтобы быстрее наступило время стабильного экономического роста, многое в стране придется изменить, в том числе и жилищно-коммунальную сферу, а это требует создания соответствующей правовой, нормативно-методической и функционально

управленческой базы.

Появление нового объекта права – кондоминиум, как и нового субъекта права - товарищества собственников жилья, вызвано не в последнюю очередь широко развернувшейся кампанией по приватизации жилого фонда. Будучи объединением собственников, товарищества и кондоминиумы смогли появиться на свет лишь при разрушении монополии государственной собственности вообще и на жилые помещения в частности. Сейчас в России идет процесс создания товариществ собственников жилья и регистрации кондоминиумов. Идет этот процесс непросто, много проблем с формированием

кондоминиума и проведением границы

территории, которая должна принадлежать кондоминиуму, не отрегулированы и вопросы передачи собственникам жилья нежилых помещений, регистрации кондоминиумов и товариществ собственников жилья. Тем не менее,  это - самый реальный путь стать хозяевами своего дома и добиться высокого уровня его обслуживания

и предоставления коммунальных услуг в полном объеме.

   С учетом этого, в дипломной работе была предпринята попытка анализа правового механизма регулирования кондоминиума, специфики его применения, а также изучения мнений ученых и практиков и определения путей совершенствования российского законодательства в этой области. Актуальность разработки данной проблемы в современный период определяется рядом факторов  социально-экономического, нормативно-правового

и теоретического порядка. Здесь следует, прежде всего, указать на несовершенство нормативно-правовой базы регулирующей данные процессы. Часто законодательные акты вступают в противоречие друг с другом, многие организационные системы и технологии не регулируются единой правовой базой и оказываются под действием одновременно и общегосударственного законодательства, регионального и местного. С учетом  отмеченных  выше  обстоятельств и был осуществлен выбор темы дипломной работы.

 Объектом настоящего  дипломного исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с формированием и регистрацией кондоминиума, а также в процессе управления кондоминиумом.

Предметом  изучения  дипломного проекта выступают нормативно - правовые предписания  гражданского права,

и возникающие в связи с этим соответствующие правоотношения.

  Теоретической основой изучения указанных правовых явлений выступают исследования на этот счет правоведов, а также ученых других общественных наук

   Цель исследования состоит в анализе действующего в рассматриваемой области гражданского законодательства, определении эффективности его функционирования, и выработке рекомендаций по его применению и  дальнейшему совершенствованию.

Структура работы обусловлена  предметом и  целью исследования, она  состоит из введения, трех глав и заключения. 

Во введении обосновывается  актуальность,

определяется  объект, предмет  и цель  исследования. 

   Первая глава  дипломной работы носит теоретический характер, в ней определены понятие, состав и гражданско

правовой режим кондоминиума.

   Во второй главе дипломной работы рассмотрены проблемы создания и регистрации кондоминиума.

   Третья глава посвящена управлению кондоминиумом.

   В заключении подводятся итоги исследования, формируются выводы и предложения

по совершенствованию действующего в этой области гражданского законодательства.

1. ПОНЯТИЕ СОСТАВ И ПРАВОВЫЕ

ОСНОВЫ РЕЖИМА КОНДОМИНИУМА

1.1. Понятие и состав кондоминиума

Понятие condominium известно в юридической практике со времен Древнего Рима и означает совместное владение чем-либо, оно не относится к конкретному предмету или объекту, а представляет собой юридическое понятие, т.е. право общей собственности или сособственности. В своем развитии понятие совместного владения жильем прошло несколько исторических этапов.

Первый из них связывается с возникновением идеи кондоминиумов во времена Римской империи, когда более

2 000 лет назад римский сенат принял закон о кондоминиуме, разрешавший гражданам Рима владеть отдельной жилой единицей в многонаселенных строениях.

Второй этап относится к Средневековью и возрождению идеи кондоминиума в Западной Европе. Это было вызвано необходимостью защиты городов от нападений. Город окружался защитными стенами, что ограничивало пространство для размещения жилищ и привело к необходимости строительства жилья на несколько семей. Правоотношения между такими семьями строились на основе совместного владения общим имуществом в доме.

Третий, современный этап относится к началу ХХ в. и характеризуется широким распространением кондоминиумов в Европе и проникновением этой концепции на Американский континент, где первой кондоминиумы в практику внедрила Бразилия. В США правовой статус кондоминиумов определен законодательными актами, первый из которых был принят в 1962 г. К 1968 г. правовое поле для деятельности кондоминиумов распространилось на все штаты.

Широко распространенная за рубежом модель совместного владения жильем - кондоминиума - привнесена в российскую практику в несколько измененном виде[1].

Однако в российском законодательстве понятие "кондоминиум" имеет несколько иное, отличное от принятого за рубежом, содержание. Кондоминиумом именуется комплекс недвижимого имущества - жилое здание и участок, на котором оно расположено. При этом отличие кондоминиума от других объектов жилой недвижимости заключается в правовом режиме его использования, предусматривающем частную, государственную или муниципальную собственность на отдельные помещения (жилые и нежилые) и общую долевую собственность на дом и участок.

В России процесс создания кондоминиумов начался в 1993 г. и явился закономерным продолжением политики приватизации жилья и реформирования жилищной сферы. В результате приватизации в настоящее время значительная часть многоквартирных домов в городах представляет собой де-факто кондоминиум, потому что при приватизации хотя бы одной квартиры в доме возникает несколько собственников на дом в целом (как минимум - два: частное лицо и муниципалитет). Существование кондоминиума де-юре возникает с момента его государственной регистрации.

Итак, кондоминиум (condominium, от латинского con - вместе, заодно и dominium - владение, власть) в современном российском гражданском праве - это «Объединение собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере (домовладельцев), в границах которого каждому из них на праве частной, государственной, муниципальной или иной формы собственности принадлежат в жилых домах жилые (квартиры, комнаты) и (или) нежилые помещения, включая пристроенные, а также другое недвижимое имущество, непосредственно связанное с жилым домом, являющееся общей собственностью домовладельцев и следующее судьбе права домовладельца на жилое и (или) нежилое помещение»[2].

В новейшей истории российского права определение кондоминиума было сформулировано в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», а примерно год спустя воспроизведено с некоторыми изменениями во Временном Положении о кондоминиуме. Оба документа относили его к числу субъектов гражданского права. Кардинально иную позицию заняли разработчики Федерального закона «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ, который отнес кондоминиум к объектам гражданского права.

Согласно статье 1 Закона о товариществе собственников жилья кондоминиумом признается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное в нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения)  находятся в частной или публичной собственности конкретного круга владельцев, а остальные части (имущество) – в их общей долевой собственности.         

Популярность кондоминиумов за рубежом, как отмечает Н. Васильева, обусловлена следующими причинами:

доступность по цене по сравнению с другими видами жилой собственности;

владение жильем, сопряженное с меньшей степенью личной ответственности за содержание дома;

расположение в районах с более легким доступом к центрам деловой и культурной активности в городах;

возможность быстрой реакции на меняющиеся запросы потребителей и организации целого ряда дополнительных жилищных и бытовых услуг по приемлемым ценам;

отсутствие зависимости от владельца жилья и постоянного роста арендной платы.

Состав жильцов кондоминиума обычно формируется из числа лиц со схожим образом жизни и социальным положением, что позволяет легче и быстрее достичь консенсуса в вопросах управления кондоминиумом. К примеру, обычно не поселяются под одной крышей молодые люди и пенсионеры, семьи и одинокие люди и т.д.[3].

       Основанием для создания кондоминиумов в нашей стране могут являться:

- приватизация жилищного фонда в многоквартирных домах;

- реорганизация жилищно-строительных и жилищных кооперативов;

- создание кондоминиума в строящемся жилом доме  будущими домовладельцами;

- объединения домовладельцев в жилых массивах малоэтажной постройки (земли с разрешенным использованием под индивидуальную застройку).

В этих случаях частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать поступившее в их общую собственность имущество: лифты, чердаки, подвалы, подсобные помещения, лестничные клетки и лестницы, крыши домов, электрическое, водяное, сантехническое, инженерное и другое имущество. И еще, что очень важно, придомовую территорию – земельный участок (или его части). Все это имущество не просто должно находится в общей собственности домовладельцев, а должно содержаться в надлежащем порядке, вовремя обслуживаться и ремонтироваться.

      Кондоминиум, являясь объектом гражданского оборота, не может рассматриваться в отрыве от своих владельцев – субъектов права. То есть существует не как имущественный комплекс сам по себе, а, прежде всего, связан со своими владельцами, конкретными субъектами, имеющие реальные права на него. Иначе говоря, кондоминиум существует не сам себе, а в тесной связи с теми собственниками, по инициативе которых он был создан.

       Следует отметить, что до недавнего времени понятие товарищества собственников жилья отождествлялось с понятием кондоминиума. В частности, в жилищном  законодательстве России действовавшем в начале девяностых годов предусматривалось понятие жилищного фонда в коллективной собственности: фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений. Такая классификация жилищного фонда не соответствовала новому гражданскому законодательству.

Возникшее смешение данных понятий в определениях была скорректирована Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 г. N 2275, которым было утверждено «Временное положение о кондоминиуме»[4]. В нем давалось понятие «кондоминиума» как объединения собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере.

Одновременно с этим, отдельно закреплялось и понятие «товарищества» домовладельцев, т.е. собственников помещений. Таким образом, понятия «товарищество» и «кондоминиум» были разграничены.

      И все же Указ не мог надолго заменить законодательной нормы, призванной дать однозначное толкование термину «кондоминиум». Наконец,  21 апреля 1997 года был принят Федеральный закон «О товариществах собственников жилья»[5], который внес  изменения и дополнения в Закон «Об основах федеральной жилищной политики».

      Кондоминиумом теперь считается единый комплекс недвижимого имущества, в котором отдельные помещения находятся в частной, государственной, муниципальной или иной форме собственности.

 Объекты, образующие кондоминиум можно разделить на три группы:

  1. Объекты, находящиеся в собственности отдельных домовладельцев (т.е.самостоятельные объекты прав): квартиры, комнаты, нежилые помещения, садовые или дачные дома, гаражи, сооружения, земельные участки (приусадебные, приобретенные несколькими домовладельцами или товариществм собственников жилья как юридическим лицом);

  2. Объекты недвижимости, предназначенные для обслуживания единого комплекса (не являются самостоятельными объектами): конструктивные элементы здания (обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические

этажи и технические подвалы с коммуникациями, ограждающие несущие и ненесущие конструкции и т.п.), а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (ст. 290 ГК РФ, ст. 7 Закона о товариществах собственников жилья;

   3. Объекты недвижимости, которые могут быть самостоятельными объектами прав: сверхнормативная территория земельного участка (Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997г № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах»[6]), отдельные земельные участки, помещения и другие объекты, приобретенные на основании сделок купли-продажи, инвестирования и др. в общую долевую собственность всех домовладельцев. На данные объекты распространяются нормы о праве преимущественной покупки; при отчуждении домовладельцем помещения в кондоминиуме доля в праве на них автоматически не переходит к новому собственнику.

  Итак, кондоминиум следует рассматривать как единый имущественно-земельный комплекс с особым правовым режимом, квалифицирующим признаком которого является наличие выделенного в натуре земельного участка. Данный комплекс не является единой недвижимой вещью, единым объектом субъективных прав. Объектами прав и сделок, подлежащих государственной регистрации, в кондоминиуме выступают: жилые и нежилые помещения; общее имущество,

способное участвовать (ограниченно или в полной мере) в гражданском обороте.

Наиболее типичным примером кондоминиума на сегодняшний день является многоквартирный жилой дом, в котором квартиры принадлежат различным собственникам.[7]

1.2. Гражданско-правовой режим кондоминиума

      Для раскрытия понятия «правового режима кондоминиума» необходимо определиться с тем, что вообще понимается под правовым режимом, в чем его суть. В русском языке под режимом понимается установленный порядок каких-либо вещей, их использования, владения, распоряжения ими, а также порядок взаимоотношений, складывающихся в определенной сфере. Следовательно, правовой режим – это особый порядок правового регулирования, установленный государством в виде правовых норм и обеспеченный силой государственного принуждения. Из приведенного выше тезиса видно, что правовой режим обусловлен наличием конкретного порядка. В свою очередь, порядок представляет собой технологическую последовательность совершения одних действий за другими. Как отмечают А.В. Малько и О.С. Родионов, «правовые режимы обеспечивают устойчивое нормативное регулирование группы общественных отношений, определенного участка социальной жизни, содействует оптимальному использованию конкретных объектов»[8].

            Особенностью кондоминиума, отличающей его от прочих зданий и сооружений, является сочетание режимов единоличной собственности на помещения и общей долевой собственности на прочее имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ и ст. 1 Закона о товариществах собственниках жилья, собственнику помещения в кондоминиуме также принадлежит доля в праве собственности на общее имущество. Таким образом, отношения долевой собственности, а значит, и сам кондоминиум, могут возникнуть лишь при наличии не менее двух разных собственников помещений в одном здании.    

В связи с этим возникает вопрос, можно применять к кондоминиуму нормы о сложных вещах или нет? Как следует из содержания ст. 134 ГК РФ, разнородные вещи могут рассматриваться как одна сложная вещь (единый объект права и, как правило, единый предмет сделок) в том случае, если они образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению. В соответствии же со ст. 1 Закона о товариществах собственников жилья кондоминиум – это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах, и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности домовладельцев.

Исходя из данного определения, к кондоминиуму не может быть применен режим сложной вещи. Во-первых, входящие в его состав объекты не могут быть использованы по общему назначению: жилые помещения используются для проживания, нежилые – для иных установленных целей, земельные участки – для строительства и благоустройства придомовой территории и т.д. Во-вторых, на все имущество в кондоминиуме не может возникнуть право общей собственности, ибо составные его части имеют каждая своего собственника. То есть, не являясь единым объектом права, кондоминиум не может принадлежать ни одновременно всем домовладельцам в совокупности, ни какому-либо одному субъекту, в том числе товариществу собственников жилья (товарищество как юридическое лицо в соответствии со ст.ст. 29, 40 Закона о товариществе собственников жилья может иметь на праве собственности отдельные помещения в кондоминиуме). Кроме того, указание ст. 1 Закона о регистрации на кондоминиум как на вид недвижимого имущества по сути означает, что сфера действия данного акта распространяется и на указанную категорию, признаки которой устанавливаются нормами гражданского материального права. Между тем ГК РФ, регламентируя правовой режим жилого помещения, квартиры и многоквартирного жилого дома (гл. 18 Кодекса), не содержит указания на кондоминиум как самостоятельный объект права. Конечно, с технической точки зрения кондоминиум является единым объектом для эксплуатации. С  юридической точки зрения кондоминиум, как уже было отмечено, представляет собой совокупность самостоятельных объектов права, имеющих различный правовой статус: помещения, находящиеся в собственности одного или нескольких субъектов; общее имущество, принадлежащее всем домовладельцам на праве общей долевой собственности.

Страницы: 1, 2, 3, 4