Правовые основы формирование кондоминимума

Таким образом, объектом прав и сделок, подлежащих государственной регистрации, выступает именно недвижимое имущество в составе кондоминиума. Примерный перечень объектов, на базе которых домовладельцы вправе образовать кондоминиум, предусмотрен п. 1 ст. 5 Закона о товариществе собственников жилья:

- одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;

      - несколько компактно расположенных зданий или сооружений – односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей или других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры;

- отдельная часть здания размером не менее одной блок-секции, имеющая изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел, при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка или снос этой блок-секции не нарушает целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

На практике зачастую происходит смешение понятий «многоквартирный жилой дом» и «кондоминиум», то есть эти правовые категории наделяются одинаковым правовым режимом.[9] Вероятно, данное обстоятельство вызвано неверным толкованием ст. 291 ГК РФ, предусматривающей

возможность образования собственниками квартир в многоквартирном доме товарищества собственников квартир (жилья), деятельность которого регулируется Законом о товариществе собственников жилья: некоторые субъекты права (как правило, публичные образования) считают, что коль скоро данная норма ГК РФ содержит отсылку к Закону о товариществе собственников жилья, ничто не мешает применению этого Закона к многоквартирному дому в полном объеме. Однако законодателем в ст. 291 ГК РФ был просто использован прием законодательной техники, в соответствии с которым в необходимых случаях применяются нормы сходного института, с помощью чего достигается экономия правового материала (отсылочный способ). Неправильное толкование норм законодательства приводит к возможности образования кондоминиума в одностороннем административно-распорядительном порядке, без учета законных интересов собственников помещений в доме. Эта принудительность никак не может быть совмещена со свободной волей правообладателей. Поэтому не случайно Конституционный Суд России в свое время признал противоречащими конституционным нормам (ч. 2 ст. 30 и ч. 2 ст. 55 Конституции РФ) положения п.1, 3 и 4 ст. 32 и ст. 49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья",  как допускающие возможность принудительного членства в товариществе собственников жилья[10].
      Вместе с тем следует иметь в виду немаловажное положение, установленное законодателем в отношении правового статуса в многоквартирного дома: общие помещения дома, указанные в п. 1 ст. 290 ГК РФ, принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности в силу закона. То есть право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает у домовладельцев автоматически с момента приобретения ими права собственности на жилое помещение и, следовательно, регистрации в ЕГРП не подлежит.
      Кондоминиум по сравнению с многоквартирным домом имеет расширенный состав общей собственности: в нее, помимо внутриинженерного оборудования, входят иные объекты, в частности, за пределами дома. При этом основной составляющей кондоминиума (образующим признаком) выступает земельный участок, без наличия которого невозможно образование комплекса. Данное обстоятельство, в свою очередь, предполагает особый порядок использования и распоряжения таким имуществом. Более того, в случае с кондоминиумом регистрации подлежат не только права на самостоятельные помещения, но и право общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме.

      В связи с изложенным представляется недопустимым многоквартирный дом автоматически (только по признаку наличия нескольких домовладельцев) считать кондоминиумом. Для образования последнего требуются выдел в натуре земельного участка и определение пообъектного состава общего имущества с последующей регистрацией прав общей долевой собственности на него.
      Но вернемся к вопросу об объектах прав в кондоминиуме. Принимая во внимание различный правовой статус, хозяйственную и экономическую значимость объектов недвижимости, входящих в состав кондоминиума, попытаемся дифференцировать объекты в кондоминиуме, права на которые подлежат государственной регистрации, в зависимости от возможности участия в гражданском обороте.

Все объекты, образующие имущественный комплекс (кондоминиум), можно разделить на три группы:

1) объекты, находящиеся в собственности отдельных домовладельцев (т.е. самостоятельные объекты прав): квартиры, комнаты, нежилые помещения, садовые или дачные дома, гаражи, сооружения, земельные участки (приусадебные, приобретенные несколькими домовладельцами или товариществами собственников жилья как юридическим лицом);

      2) объекты, находящиеся в общей собственности всех домовладельцев: недвижимость, предназначенная для обслуживания единого комплекса (не являются самостоятельными объектами) - конструктивные элементы здания (обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и технические подвалы с коммуникациями, ограждающие несущие и ненесущие конструкции и т.п.), а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (ст. 290 ГК РФ, ст. 7 Закона о товариществе собственников жилья);

3)объекты недвижимости, поступающие в ограниченный оборот в соответствии с целевым назначением при условии, что их использование не мешает эксплуатации здания и не нарушает прав и охраняемых законом интересов домовладельцев.

Последние в свою очередь подразделяются на две подгруппы:

а) объекты, которые до изменения их функционального назначения не подлежат отчуждению, но могут быть предметом обязательственных отношений (аренда, пользование) - прилегающие земельные участки с элементами озеленения и благоустройства в нормативных размерах[11], общие помещения дома (дворницкие, кладовые, консьержные, колясочные, велосипедные, погреба, подвальные помещения без коммуникаций и т.п.), общие здания, сооружения и обособленные водные объекты; 

      б) объекты недвижимости, которые могут быть самостоятельными объектами гражданского оборота - сверхнормативная территория земельного участка, отдельные земельные участки, помещения и другие объекты, приобретенные на основании сделок купли-продажи, инвестирования и т.п. в общую долевую собственность всех домовладельцев. На данные объекты распространяются нормы о праве преимущественной покупки; при отчуждении домовладельцем помещения в кондоминиуме доля в праве на них автоматически не переходит к новому собственнику.

     Выдел оборотоспособных объектов среди предметов общего пользования создает возможность как обособленного пользования этими объектами, так и дальнейшего распоряжения ими. Отнесение имущества в кондоминиуме к индивидуальным (жилым/нежилым) помещениям, общим нежилым помещениям, иному имуществу должно проводиться на основании документов технического учета. Итак, кондоминиум следует рассматривать как единый имущественно-земельный комплекс с особым правовым режимом, квалифицирующим признаком которого является наличие выделенного в натуре земельного участка. Данный комплекс не является единой недвижимой вещью, единым объектом субъективных прав. Объектами прав и сделок, подлежащих государственной регистрации, в кондоминиуме выступают: жилые и нежилые помещения; общее имущество, способное участвовать (ограниченно или в полной мере) в гражданском обороте.

2. ФОРМИРОВАНИЕ И

 ЛЕГИМИТАЦИЯ КОНДОМИНИУМА

2.1. Создание кондоминиума собственниками

жилых помещений многоквартирных жилых домов

      Как уже отмечалось, основанием для создания кондоминиумов могут являться:

- приватизация жилищного фонда в многоквартирных домах;

- реорганизация жилищно-строительных и жилищных кооперативов;

- создание кондоминиума в строящемся жилом доме своими будущими домовладельцами;

- объединения домовладельцев в жилых массивах малоэтажной постройки (земли с разрешенным использованием под индивидуальную застройку).

В этих случаях частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать поступившее в их общую собственность имущество: лифты, чердаки, подвалы, подсобные помещения, лестничные клетки и лестницы, крыши домов, электрическое, водяное, сантехническое, инженерное и другое имущество. И еще, что очень важно, придомовую территорию – земельный участок (или его части).

Статья 5 Закона о товариществе собственников жилья перечисляет объекты, которые  могут включаться в состав кондоминиума:

      - одно здание, или его часть или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами и другими подобными объектами;

      - несколько компактно расположенных зданий или сооружений – односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

      Однако не вполне понятно, что имел в виду законодатель,  указывая, что объектом кондоминиума могут быть компактно расположенные здания или сооружения. Может ли служить критерием включения в состав одного кондоминиума характеристика того, что разрозненно стоящие строения (в том числе и жилые дома и вспомогательные строения) объединены общим земельным участком (или общими земельными участками, имеющих общую границу) и элементами инфраструктуры.

Конечно, если в состав кондоминиума включать многоэтажный дом с земельным участком, то проблем  не возникает, а если в состав кондоминиума включать несколько зданий, стоящих хоть и не далеко друг от друга, но на земельных участках напрямую не граничащих друг с другом?

      На практике вполне могут возникать ситуации, когда  жилые дома были возведены вокруг какого-нибудь промышленного комбината (города-предприятия). К тому же, в таких ситуациях, когда строились жилые дома при  крупных предприятиях, на этих же предприятиях  формировались структуры их обслуживания: бригады сантехников, группы по обслуживанию лифтов, единая система теплотрасс, одна на всех котельная и так далее.

      Следует отметить, что законодательно имеется возможность объединения в единое землепользование всех разрозненных (не имеющих общих границ) земельных участков, на которых стоят жилые дома и элементы их инфраструктуры, если они имеют одного владельца, одну категорию и одинаковое разрешенное использование. Как сказано в Правилах присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных  Правительством РФ «Несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера»1.

      И если из многих жилых домов только в нескольких, достаточно удаленных друг от друга, домовладельцы заходят создать кондоминиум? Можно ли в этом случае создать единый кондоминиум на основе этих домов, особенно с учетом того, что реальное управление этими домами, техническая помощь и обслуживание все равно лягут на плечи предприятия, по сути единого субъекта?

      Ответом на этот и другие подобные вопросы может служить здравый смысл создателей кондоминиума, которые должны трезво оценивать свои возможности по эффективному управлению своего имущественного комплекса. Представляется, что нет юридических преград в подобной ситуации для создания кондоминиума из состава жилых домов, не имеющих общих границ земельных участков, но попадающих в понятие единого землепользования. Особенно значимым данное положение становится для домовладельцев в пределах квартала застройки для индивидуального жилья – коттеджные  поселки и т. д., где не все домовладельцы захотят вступить в товарищество собственников жилья (в этом случае кадастровая карта поселка может напоминать шахматную доску из земельных участков членов и не членов товарищества).

       И опять таки самый наилучший вариант при формировании кондоминиума в отдельно стоящем многоквартирным доме, в котором все домовладельцы решили создать кондоминиум. Но в большинстве случаев такое единодушие бывает редким. На практике могут возникать случаи, когда может быть создан кондоминиум только в определенной части дома. Например, можно ли создать кондоминиум в пределах одного подъезда или из его половины? Ответ содержится в законе о товариществе собственников жилья, где в той  же   ст. 5 предусмотрено, что кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Здесь четко определена минимальная единица кондоминиума. Это означает, что в состав кондоминиума может входить только та часть строения, которая будет полностью обслуживаться домовладельцами. Дело в том, что домовладельцы в кондоминиуме могут не только обслуживать свое имущество жилого дома, но и в соответствии с градостроительными и архитектурными нормами производить необходимое переоборудование дома. Именно в этой связи в Законе о товариществе собственников жилья (ст. 5) сказано, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос минимальной единицы кондоминиума (в данном случае блок-секции) не доложен нарушать целостности других частей здания, не входящих в состав кондоминиума.

      Действие Закона о товариществах собственниках жилья (ст. 4) распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам, на вновь создаваемые кондоминиумы в процессе строительства и реконструкции, а также на все товарищества домовладельцев, жилищные кооперативы (ЖК), жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом, иные объединения собственников недвижимости в жилищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома. Положения данного Закона применяются при регулировании соответствующих отношений на территории Российской Федерации с участием российских и иностранных физических и юридических лиц, лиц без гражданства, если иное не установлено международными договорами. В законе о товариществах собственников жилья (ст.1) так же определено, что земельный участок и строение, возведенное на нем, представляют собой единый имущественный комплекс. Однако не все так однозначно, как кажется на первый взгляд.

При создании кондоминиума как имущественного комплекса возникает вопрос о практической реализации данной конструкции, где земельный участок и возведенное на нем строение являются действительно единым имуществом. На мой взгляд, на практике это положение реализовано не полностью. Думается, что  в настоящее время земельный участок и жилое здание, находящееся на нем, на практике пока не являются единым имущественным комплексом в полном смысле этого понятия.

Такой вывод можно сделать на основании следующего. Жилое здание как объект гражданского оборота становится таковым лишь после приемки его в эксплуатацию и специального учета в территориальных органах архитектуры, прежде всего в бюро технической инвентаризации (БТИ). Земельный же участок должен пройти процедуру кадастрового учета в территориальных органах службы Росземкадастра, где земельный участок после процедуры межевания формируется как предмет правоотношений и получает свой кадастровый номер. И после этого оба этих объекта недвижимости продолжают существовать отдельно, их «слияния» в единый объект учета не происходит, кроме как «имущественный комплекс» в определении гражданского законодательства.

Так, например, пока не существует единого налога на недвижимость. Статьей 14 НК РФ налог на имущество (в том числе на строения) и налог на землю перечислены раздельно. То есть, пока нет единого оценочного, финансового механизма для объединения земельного участка и строения, возведенного на нем. При чем это положение касается всех объектов недвижимости, а не только жилых домов.

Различие оценки указанных объектов недвижимости сводятся к следующему:

-      жилое здание имеет рыночную оценку и инвентаризационную (для целей налогообложения);

-      земельный участок имеет так же рыночную оценку, кадастровую (для целей налогообложения и купли-продажи) и нормативную (кратную ставке налога, платы за землю и используется также для целей купли-продажи).

При этом оборот жилых зданий и его части продаются по рыночным ценам, а земельного участка по нормативной стоимости земли. Так, в соответствии со ст.2 Федерального закона «О введении земельного кодекса Российской Федерации»[12] цена земли в поселениях устанавливается субъектом РФ в зависимости от численности населения кратно ставке земельного налога за единицу площади земельного участка. Кроме того, в бухгалтерском учете и земля и строения отражаются отдельно. То есть до введения новых правил учета и регистрации недвижимости, временно сохраняется обособление земельных участков и строений возведенных на них, друг от друга. Этому способствует не только различие методов расчетов стоимости указанных объектов и подходов к ним, различие порядка уплаты налогов на строения и на землю, а также различный правовой режим земельных участков и возведенных на них строений.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что для того, чтобы земельный участок и строение на нем стали единым объектом в полном смысле этого понятия, необходимы

соответствующие финансовые и другие механизмы, расчетные методики и т.п., в которых и земля и недвижимость на ней являлись бы действительно единым объектом. Иначе говоря, пока кондоминиум не будет облагаться единым налогом на недвижимость, до этого момента, как представляется, он не является единым объектом.

В дальнейшем законодатель предполагает изменить подобную ситуацию. Так, в той же 14 статье НК РФ сказано, что при введении в действие налога на недвижимость (общего налога и на земельный участок и на строение) прекращается действие на территории соответствующего субъекта Российской Федерации налога на имущество организаций, налога на имущество физических лиц и земельного налога.

      Фактически процедура образования кондоминиума сводится к установлению границ земельного участка, утверждению списка входящего в него имущества и регистрации кондоминиума в территориальных органах Госкомзема РФ. После этого жители дома могут образовывать товарищество собственников жилья.[13]

Страницы: 1, 2, 3, 4