Проект повышения эффективности государственного управления многоквартирными домами

На Рисунке 1 представлена схема управления многоквартирными домами Дирекцией единого заказчика Басманного района на условиях балансодержания. Прерывистой линией обозначены договорные отношения, пунктиром – контроль деятельности, чёрной стрелкой – эксплуатация зданий, красными – направления финансовых потоков оплаты коммунальных услуг.

         Балансодержание – форма управления, унаследованная от советской системы ЖКХ. В Советском Союзе частной собственности, как известно, не существовало. И фактически, управляющая-эксплуатирующая организация (В СССР эти понятия не разделялись), являлась собственником всех помещений многоквартирного дома.

         Некоторые ТСЖ вступили в договорные отношения с дирекцией – в этом случае на схеме появляется линия договорных отношений между домом и Дирекцией, но в целом схема остаётся прежней.

         Рисунок 1. Схема управления многоквартирными домами ГУП г. Москвы «ДЕЗ Басманного района» на условиях балансодержания.

         В настоящее время право на частную собственность охраняется государством. Большая часть жилого фонда приватизирована, рынок недвижимости процветает. В новых условиях схема, показанная на Рисунке 1, является явным атавизмом, тормозящим развитие рыночных отношений. Велико недовольство среди собственников помещений, которые лишены выбора в сфере управления своей собственностью.

         Теперь рассмотрим Рисунок 2:

         Рисунок 2. Организационная схема ГУП г. Москвы «ДЕЗ Басманного района» (вспомогательные подразделения не указаны).

         На Рисунке 2 показана организационная схема Дирекции единого заказчика Басманного района. Подразделения ДЕЗ отвечают не за конкретные объекты, а за направления деятельности. Эта схема на первый взгляд логична и соответствует теории разделения труда, однако практика показывает, что проблемы многоквартирного дома комплексны. Часто возникают ситуации, когда та или иная проблема касается деятельности нескольких отделов.

         Стоит отметить, что у участковых филиалов ДЕЗ нет чётких обязанностей, они во многом повторяют работу самой Дирекции и занимаются выполнением оперативных поручений.

         ОАО «Тепловые коммунальные сети» было создано для организации поставок тепловой энергии в МД района. Контрольным пакетом акций этого предприятия владеет Дирекция единого заказчика. В настоящее время ОАО «ТКС» функционирует как подразделение ДЕЗ, хотя формально им не является. Уникальной особенностью «ДЕЗ Басманного района» является совмещение им функций управляющей и ресурсоснабжающей организаций. В структуре Дирекции находится ОАО «Тепловые коммунальные сети», осуществляющее поставки тепловой энергии в многоквартирные дома района. Это единственный подобный опыт в Москве.

         До июня 2007 года ЕИРЦ был одним из подразделений ДЕЗ. В июне 2007 года был создан ГУ «ЕИРЦ ЦАО», подразделением которого формально стал ЕИРЦ Басманного района. Однако фактическое снятие ЕИРЦ с баланса ДЕЗ не осуществлено до сих пор.

         Таким образом, показанная на Рисунке 2 схема вместо чёткого разделения обязанностей даёт высокий уровень бюрократизма, отсутствие комплексного подхода, размытость служебных обязанностей отдельных работников и целых подразделений, и как результат – неэффективное исполнение своих задач предприятием.

         Существенным препятствием на пути перехода на договорные отношения в сфере управления многоквартирными домами является такая особенность, как общедолевое владение комплексом обшего имущества многоквартирного дома. Хотя Жилищным кодексом устанавливается право управляющей компании заключать договора управления с каждым собственником по отдельности, на практике это не представляется возможным.

         В Санкт-Петербурге практикуется система повсеместного создания товариществ собственников жилья «сверху» для заключения с ТСЖ, как с коллективным собственником, договора управления

4.      Проект реорганизации системы государственного управления многоквартирными домами с целью повышения её эффективности.

4.1. Обоснование проекта, краткое описание сути.

         В настоящее время в Российской Федерации проходит широкомасштабная реформа коммунального хозяйства. Цель проводимой реформы – привлечь частный капитал в сферу управления многоквартирными домами, создать в ней базу для рыночных взаимоотношений.

         Однако в условиях, когда жилой фонд не полностью приватизирован и имеются так называемые «государственные» дома (в которых доля государственной собственности в общем имуществе составляет более 50%) наличие государственных управляющих компаний просто необходимо.

         Потенциальными потребителями услуг государственных управляющих компаний также могут стать незащищённые и социально инертные слои населения, с а также собственники помещений в многоквартирных домах со значительным уровнем износа.

         В предыдущей части курсового проекта мы проанализировали основные недостатки ДЕЗ как управляющей компании. В общем виде основными слабостями Дирекции единого заказчика можно назвать:

·        С экономической точки зрения: заведомую невыгодность государственного управления многоквартирными домами (при его неизбежности)

·        С организационной точки зрения: излишнюю централизацию ДЕЗ и неоправданную спецификацию её подразделений.

         Соответственно, суть наших предложений сводится, с одной стороны, к минимизации убытков государства от социального ЖКХ и, с другой стороны к децентрализации Дирекций и в создании на их базе государственной службы по управлению многоквартирными домами.

         4.2. Сравнительный анализ управления многоквартирным домом ТСЖ, частной УК и государственной УК.

         Не секрет, что жилищно-коммунальное хозяйство до сих пор является убыточной отраслью экономики. Суть нашей задачи в том, чтобы минимизировать убытки бюджетов различных уровней от ведения ЖКХ. Давно рассчитано, что частная собственность в большинстве отраслей народного хозяйства намного эффективнее государственной. Это правило действует и в области ЖКХ.

         Рассмотрим произвольно взятый многоквартирный дом. Основные данные этого дома укажем в Таблице 2:

         Таблица 2. Данные по рассматриваемому для примера многоквартирному дому

         Предположим, в выбранном нами доме создано товарищество собственников жилья, прошедшее комиссию по передаче домов в управление и занимающееся управлением дома самостоятельно, не прибегая к услугам ГУ ЕИРЦ. В правлении ТСЖ на платной основе работают 3 человека: управляющий, бухгалтер и инженер. ТСЖ взимает плату за коммунальные услуги по сметам подрядных эксплуатирующих организаций с прибавкой отчислений в фонд капитального ремонта. ТСЖ сдаёт в аренду технический цоколь и размещает рекламный щит на крыше дома.

         Структуру доходов и расходов ТСЖ рассмотрим на Рисунке 3:

Рисунок 3. Схема доходов и расходов товарищества собственников жилья в самоуправлении

На Рисунке 3 видно, что доходы ТСЖ явно превышают расходы. Однако данная ситуация скорее исключение, чем правило. Благоприятная ситуация в рассматриваемом ТСЖ связана с выгодным местоположением (возможность размещения рекламы), наличием нежилого помещения в общедолевой собственности, пригодного для сдачи в аренду, низким износом дома (малые расходы на техническое обслуживание), а также тем фактом, что лишь небольшая часть помещений в доме находится в государственной собственности.

Последний факт имеет большое значение потому, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ, наниматели государственных квартир оплачивают услуги ЖКХ по правительственным ставкам, а оставшуюся сумму (в части обязательных платежей) за него выплачивается из бюджета субъекта федерации в виде дотаций. На практике же, выплата таких дотаций производится нерегулярно из-за отсутствия чёткого механизма. К тому же, государство в любом случае не присоединяется к дополнительным платежам товарищества собственников жилья.

Из вышесказанного можно сделать вывод: в многоквартирных домах, в которых частная собственность составляет более 50% общей площади помещений, находящихся в хорошем техническом состоянии и имеющих дополнительные источники прибыли, такие как удобные помещения в общедолевой собственности и выгодные рекламные места, ТСЖ – наиболее эффективный способ управления.

В Таблице 3 рассмотрим пример другого многоквартирного дома. Забегая вперёд скажем, что подобные дома составляют большую часть жилищного фонда города Москвы и большинства крупных городов России:

Таблица 3. Данные по рассматриваемому для примера многоквартирному дому

Обозначим основные существенные для нас отличия многоквартирного дома, описанного в Таблице 3 от рассмотренного нами в Таблице 2. Во-первых, данный многоквартирный дом существенно больше по общей площади помещений. Во-вторых, помещения в государственной собственности составляют в нём более существенную часть (хотя частная собственность всё равно преобладает). В третьих, дом стоит на грани капитального ремонта. Можно предположить, что его коммуникации уже значительно изношены и нуждаются в замене.

Впрочем, в том, что касается капитального ремонта, этот дом производит ещё не самое удручающее впечатление. По СНиП, капитальный ремонт жилых домов должен проводится раз в 25 лет, однако на практике капитальные ремонты зачастую не производятся по 50-60 лет, или производятся лишь частично. В этом доме по нормативам СНиП дом только готовится к первому капитальному ремонту.

Предположим, что приведённым многоквартирным домом управляет частная управляющая компания. По Жилищному кодексу РФ, частная управляющая компания может управлять домом без создания в нём ТСЖ в случае, если собственники выберут такой способ управления и компания заключит договор управления с совокупностью собственников.

Однако на практике частные УК предпочитают работать с созданными товариществами собственников жилья. Это объясняется тем, что заключить договор с совокупностью собственников в отсутствие ТСЖ представляется невозможным, а заключение договора с каждым собственником в отдельности – весьма проблематичным.

В соответствии с вышеизложенным предположим, что в приведённом нами многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, передавшее свои полномочия по управлению многоквартирным домом частной управляющей компании. В этом случае схема управления многоквартирным домом будет выглядеть так, как показано на Рисунке 4:

Рисунок 4. Схема управления МД частной УК при созданном в доме ТСЖ.

Красными стрелками на рисунке изображены направления финансовых потоков, чёрной – эксплуатация многоквартирного дома. Частные компании чаще всего совмещают в себе функции управляющей и эксплуатирующей.

На Рисунке 4 мы видим, что ежемесячная плата за коммунальные услуги поступает сначала на счёт ТСЖ, а потом переводится на счёт управляющей компании. Это создаёт возможность для собственников помещений контролировать финансовые потоки, и удобно управляющей компании для бухгалтерского учёта.

Даже если коммерческий процент в тарифах на управление и эксплуатацию многоквартирного дома будет минимален, у частной управляющей компании всегда будут в распоряжении свободные денежные активы – те, что поступают на её счёт в виде отчислений на капитальный ремонт. При умелом распоряжении данным капиталом управляющая компания способна не только производить капитальный ремонт в положенные сроки и в подобающем объёме, но и иметь существенную коммерческую выгоду. В современной литературе по данной проблеме есть расчёты, которые подтверждают быструю окупаемость взятых в управление домов 80-х годов постройки. Мы не приводим эти расчёты в данной курсовой, так как это уведёт нас в сторону от основной тематики.

Промежуточный вывод можно сделать следующий: многоквартирные дома 70-90х годов постройки с преобладающей частной собственностью наиболее эффективно управляются частными управляющими компаниями.

Теперь в Таблице 4 рассмотрим третий пример многоквартирного дома:

Таблица 4. Данные по рассматриваемому для примера многоквартирному дому

Третий пример показателен тем, что данный многоквартирный дом – отдалённого года постройки и перенёс несколько капитальных ремонтов. Большая часть его помещений находится в государственной собственности.

Таким образом, государство имеет контрольный пакет голосов на общем собрании по выбору способа управления и может монопольно принимать решение относительно этого вопроса. Многоквартирные дома такой категории целесообразно оставить в управлении государственной управляющей организации (ДЕЗ). Проблема заключается в том, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ управление многоквартирным домом должно осуществляться только на договорной основе. В нашем же случае не понятно, с кем и каким образом должен заключаться этот договор.

К этому вопросу существует два подхода, которые мы условно назовём «петербуржский» и «московский», по местам разработки и применения. «Петербуржский» подход заключается в создании в «муниципальных» домах товариществ собственников жилья. Безусловно, такое товарищество существует лишь номинально и не заключает в себе того смысла, который изначально вкладывался в понятие ТСЖ. Однако, с созданием «государственного» ТСЖ в доме формально появляется совокупный собственник, с которым (так же формально) государственная управляющая компания заключает договор.

При «московском» подходе договора предполагается заключать отдельно с собственником каждого помещения. Однако условия договора при «московском» подходе оговариваются только на общем собрании, на котором в нашем случае контрольный пакет голосов имеет государство. Стоит отметить, что «московский» подход, хотя и выглядит более вызывающим по отношению к частным собственникам, гораздо больше соответствует духу действующего законодательства, чем «петербуржский».

Сравнительная характеристика описанных выше подходов приведена в Таблице 5:

Таблица 5. «Петербуржский» и «московский» подходы к заключению договоров управления многоквартирным домом.

4.3. Проект реорганизации государственных управляющих компаний (ГУП ДЕЗ).

Выше мы подробно объяснили, как организована работа государственных управляющих компаний на примере ГУП г. Москвы «ДЕЗ Басманного района» и выявили основные недостатки их работы. Итак, поставим задачи, которые нам предстоит решить в комплексе:

·        Решение проблемы забюрокраченности ДЕЗов и неэффективного управления ими многоквартирными домами.

·        Минимизация убытков государства от сферы ЖКХ.

Прежде всего, стоит отметить, что все многоквартирные дома ещё с советских времён и по настоящее время обслуживаются ДЕЗами по одинаковым нормативам, что уже давно доказало свою неэффективность. В предыдущей главе мы наглядно показали, что даже московский жилой фонд очень сильно дифференцирован, не говоря уже об общероссийских данных.

Основная задача общероссийской реформы жилищно-коммунального хозяйства состоит в том, чтобы максимально приватизировать сферу управления многоквартирными домами, «раздать» многоквартирные дома частным управляющим компаниям.

Проанализируем жилищный фонд Басманного района:

Таблица 6. Анализ жилищного фонда Басманного района ЦАО г. Москвы.

По получившейся таблице видно, что 176 домов либо уже ушло из государственного ведения, либо должно уйти в ближайшее время. Из оставшихся 513 домов лишь в 125 площадь помещений в государственной собственности превышает 50% от общей площади многоквартирного дома.

В идеале лишь эти 125 домов должны остаться в управлении ГУП г. Москвы «ДЕЗ Басманного района». Понятно, что экономия государства на обслуживании домов составит немалую сумму.

В условиях такого масштабного сокращения объёмов работы вполне естественно выглядит сокращение штата Дирекции единого заказчика, который в настоящее время составляет около 300 человек.

Но при простом сокращении численного состава работающих в Дирекции единого заказчика мы не добьёмся второй из поставленных нами задач, а именно – минимизации бюрократических издержек и повышения эффективности государственного управления многоквартирными домами. Следовательно, необходимо изменение структуры ДЕЗ.

Расскажем немного о вопросах, которые задают потребители коммунальных услуг в своих письмах в Дирекцию единого заказчика. Многие из этих вопросов находятся на стыке полномочий нескольких отделов. Ответы на подавляющее большинство писем потребителей коммунальных услуг не могут быть даны силами одного отдела ДЕЗ. Делаем вывод, что разделение полномочий отделов по секторам деятельности в деле управления многоквартирными домами не может быть эффективным из-за комплексности проблем, касающихся одного отдельно взятого многоквартирного дома.

В частных управляющих компаниях практикуется следующая схема работы: каждому многоквартирному дому, заключившему договор управления с компанией, выделяется персональный управляющий, ведущий «проект» управления данным объектом, и к которому потребители коммунальных услуг могут обратиться со всеми вопросами, связанными с их домом.

В условиях Дирекции единого заказчика выделить отдельного человека для каждого управляемого многоквартирного дома не представляется возможным из-за большого количества таких объектов. Однако, опыт частных управляющих компаний вполне применим и для государственных Дирекций единого заказчика.

В целях более эффективной работы участковые филиалы Дирекции единого заказчика должны быть преобразованы в своеобразные агентства по управлению многоквартирными домами.

Агенты должны быть специалистами широкого профиля, возможно специально обучаемыми в соответствующих учебных заведениях. Каждый агент ведёт проект по управлению многоквартирным домом от начала и до конца. Это тот человек, к которому потребители коммунальных услуг обращаются со всеми вопросами по эксплуатации своего дома. Агент ответственен за надлежащее техническое состояние вверенного ему жилищного фонда. Агенты же заключают договоры управления с многоквартирными домами по «московской» или «петербуржской» схеме.

По нашему мнению, оптимальное число многоквартирных домов, находящихся в ведении одного жилищного агента, составляет 5 домов.

Соответственно, для 125 домов, оставшихся после масштабной приватизации сферы управления многоквартирными домами в Басманном районе, необходимо 25 агентов. То есть, в среднем по 3-4 агента на участок. Агенты приписаны к участковым филиалам Дирекции единого заказчика, а в общерайонном масштабе остаются ГУ «ЕИРЦ Басманный», бухгалтерия, планово-экономический отдел, общий отдел и отдел реформирования ЖКХ (занимается поэтапным снятием многоквартирных домов с баланса ДЕЗ по мере приватизации помещений в многоквартирных домах). Штат всех указанных подразделений существенно сокращается пропорционально сокращению управляемых многоквартирных домов.

После описанных нами структурных изменений штат Дирекции единого заказчика составит около 60 человек (вместо нынешних 300). Даже в случае, если средняя зарплата агента будет вдвое больше нынешней средней зарплаты работника Дирекции (а это естественно по причине широкой специализации агентов и высокого уровня ответственности), затраты государства на заработную плату работников Дирекции единого заказчика существенно сократятся.

Наивно было бы ожидать, что даже реформированная Дирекция перестанет быть убыточным предприятием, однако есть основания полагать, что убытки государства в результате реформы системы управления многоквартирными домами сократятся. Есть также все основания полагать, что агентская система управления жилищным фондом существенно эффективнее нынешней.

В заключение, представим новую систему управления многоквартирным домом на Рисунке 5:

Рисунок 5. Схема управления многоквартирным домом реформированной ДЕЗ

Как мы видим, получившаяся схема государственного управления многоквартирными домами существенно отличается от изначальной, то есть, существующей сейчас.

5.      Заключение.

Подведём некоторые итоги нашего курсового проекта. Сначала сделаем общие выводы относительно предмета проектирования:

·        Управление многоквартирными домами – специфическая область управления собственностью. Многоквартирные дома не являются государственной собственностью, но государство является крупнейшим собственником помещений в многоквартирных домах.

·        Наличие государственных управляющих компаний в сфере ЖКХ необходимо, но их влияние на рынке должно постепенно минимизироваться.

В результате курсового проектирования нам удалось проанализировать различные способы управления многоквартирными домами, создать проект реорганизации структуры государственных управляющих компаний и разработать схему минимизации неизбежных убытков от государственного присутствия на рынке коммунальных услуг.

В курсовом проекте рассмотрено и проанализировано основное законодательство в области ЖКХ.

Список использованной в курсовом проекте литературы:

1.     Жилищный кодекс Российской Федерации.

2.     Федеральный Закон «О местном самоуправлении»

3.     Постановление Правительства Москвы № 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами»

4.     Методические рекомендации по созданию ТСЖ и формированию кондоминиумов в ЦАО г. Москвы, УДЖП и ЖФ в ЦАО, Москва, 2000

5.     Методические рекомендации по проведению общих собраний собственников помещений, УДЖП и ЖФ в ЦАО, Москва, 2002

6.     Говоренкова Т.М., Савин Д.А. Жилищно-арендная кооперация. Опыт новой экономической политики и возможность его применения в современной России, Жилищный альманах Москва, 1999

7.     Бессонов С.Э. Опыт социального партнерства в жилищной сфере // ЖКХ. – 2000. - №11

8.     Бобович Р.Е. Объединения жителей многоквартирных домов. – М.: Ассоциация ТСЖ «Центр»,  2001

9.     Кравченко А.В. ТСЖ - оптимальная форма управления жильем // ЖКХ. – 1999. - №6

10.   Кутакова Т.Б. Опыт создания кондоминиумов за рубежом // ЖКХ. - 1999. - №4

11. Ломтев Г.А. Что делать для создания системы самоуправления в жилищной сфере // ЖКХ.  – 2000. - №3

12.  Ломтев Г.А. Самоуправление в многоквартирных домах // ЖКХ. – 2000. - №7

13.  Яковлев М. М. От Столыпина до ТСЖ // Покровка – 2006 - №25

14.   www.tsj.ru

15.  www.youhouse.ru

16.  www.labex.ru

17.  www.akdi.ru

Страницы: 1, 2