Выселение без предоставления нового жилья

Вместе с тем, исходя из принципа разумности, целесообразности, необходимости большей определенности в регулировании жилищных отношений представляется вполне приемлемым внесение в жилищное законодательство положения о договорных отношениях по жилищному найму применительно к общежитиям тогда, когда предоставляется изолированное жилое помещение (а не “койко-место”).

Ибо в соответствии с законом (а это и норма жилищного законодательства – ст.52 ЖК, и норма Гражданского кодекса – ст.673) предметом договора жилищного найма может быть лишь изолированное жилое помещение.

При предоставлении места в общежитии, а не изолированного жилого помещения, как кажется, нет никаких оснований говорить о договоре жилищного найма, тем более в отношении жилищного фонда социального использования. Может быть, резонно в отношении частного жилищного фонда предусмотреть в нормативном порядке положение о договоре коммерческого найма в общежитии независимо от изолированности или неизолированности жилого помещения в нем.

Хотя, как уже было сказано о том, с точки зрения закона такое непозволительно в связи с тем, что и в отношении коммерческого найма предметом договора может быть изолированное жилое помещение. В тоже время, положение ст.673 ГК совсем небесспорно. В жизни немало случаев, когда граждане (особенно, одинокие) не бесплатно, а как раз, наоборот, с целью получить какие-либо суммы делятся своей единственной комнатой, допустим, со студентами. А это есть ни что иное, как коммерческий наем. И предметом договора жилищного найма при этом будет являться неизолированное жилое помещение.

Как бы то ни было, соответствующие положения применительно к общежитиям следует закрепить в нормативном порядке (их нужно предусмотреть в проекте Жилищного кодекса) во избежание (и для устранения уже существующей) неразберихи по вопросам правового регулирования жилищных отношений в общежитиях. Положения эти должны отражать характер (договорные или недоговорные) отношений в общежитии и четко определять основания выселения из общежитий.

Нужно (в нормативном порядке) однозначно указать на то, какие нормы (жилищного законодательства или ГК или того и другого вместе) применимы при решении вопроса о выселении из общежитий. Но, по всей вероятности, применение и норм жилищного законодательства и норм ГК при этом недопустимо.

Вопросы выселения из жилых помещений общежитий применительно к жилищному фонду социального использования должны решаться по нормам жилищного законодательства, в отношении же коммерческого найма – по нормам Гражданского кодекса (надо думать, договор жилищного найма в отношении общежитий будет “узаконен”). Уполномоченным по правам человека в РФ совершенно справедливо отмечено, что несмотря на имеющиеся высказывания о необходимости прекращения таких форм удовлетворения жилищных потребностей граждан как предоставление им общежитий и служебных жилых помещений, общежития (и служебные жилые помещения) “вполне оправданно” в отношении отдельных категорий граждан являются способом решения жилищной проблемы.[95]

Кстати, касательно другого вида жилых помещений, подчиняющихся специальному правовому режиму, служебных, также есть определенные проблемы несколько иного толка. В числе прочих в докладе Уполномоченного по правам человека в РФ (1999 г.)[96] упоминается вопрос о необходимости более четкого регулирования отношений, связанных с получением служебного жилого помещения.

Особое внимание уделено в докладе ситуациям, связанным с отказом в замене ордеров “в случаях, когда граждане, заселенные по служебному ордеру, не подлежат выселению без предоставления других жилых помещений…”. По этому поводу надо заменить, что соответствующий вопрос уже был предметом рассмотрения в правовой литературе.[97]

Во многих случаях при подобных обстоятельствах необходима замена нанимателя, (о чем подробно сказано в названной работе) или же замена ордера на служебное жилое помещение на ордер на жилое помещение общего правового режима (что в каждом конкретном случае напрямую связано с вопросом о возможности либо невозможности выселения из служебного жилого помещения[98]).

По делам о выселении из служебных жилых помещений необходимо устанавливать, относится ли жилое помещение, по поводу которого возник спор, к служебному. При этому следует исходить из того, что помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда и фонда жилищно-строительных кооперативов считаются служебными со времени вынесения решения местной администрации о включении их в число служебных (в домах жилищно-строительных кооперативов помещения могут быть включены администрацией в число служебных только с согласия общего собрания членов кооператива).

Если на служебное жилое помещение вселен гражданин по ордеру на жилое помещение в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда (и наоборот) либо в служебное жилое помещение по служебному ордеру вселено лицо, не относящееся к категории работников, которым может быть предоставлено такое жилое помещение, ордер признается недействительным с наступлением последствий, предусмотренных ст. 100 Жилищного кодекса РСФСР.

Представляет определенный интерес также то обстоятельство, кто может выступать истцом в деле о выселении из общежития в связи с расторжением трудового договора. Рассмотрим данный вопрос на примере.

Приказом №. 1580 от 26 ноября 1990 г. по поликлинике медико - санитарной части УД ЦК КПСС Ширяева Т.М. была принята на должность медсестры 2-го стоматологического отделения. На основании Приказа №. 29 от 24 января 1992 г. Министерства здравоохранения РФ медико - санитарная часть была реорганизована в лечебно - диагностическое объединение (ЛДО) МЗ РФ.

В связи с трудовыми отношениями с поликлиникой Ширяевой Т.М. было предоставлено место в общежитии по адресу: г. Москва, ул. Кременчугская, 9, куда она была прописана 25 января 1991 г. На тот период общежитие принадлежало больнице №. 1 Четвертого главного управления при Минздраве РСФСР.

В связи с просьбой Минздрава РФ о передаче на баланс префектуры Западного административного округа г. Москвы указанного общежития распоряжением префекта ЗАО г. Москвы от 4 ноября 1993 г. № 1663-РП общежитие по Кременчугской ул. 9, передано на баланс Управления коммунального хозяйства ЗАО с разрешением последнему передать общежитие в эксплуатацию акционерному обществу "Город". 6 октября 1993 г. Ширяева Т.М. уволилась из поликлиники по собственному желанию.

В феврале 1995 г. АООТ "Коммунальное хозяйство" обратилось в суд с иском к Ширяевой Т.М. о выселении из общежития без предоставления другого жилого помещения, ссылаясь на то, что Ширяева Т.М. прекратила трудовые отношения с ЛДО МЗ РФ - организацией, предоставившей ей место в общежитии. Дело рассматривалось судебными инстанциями неоднократно.

В мае 1998 г. в дело в качестве истца вступил Комитет по управлению имуществом г. Москвы, а также ЗАО "Город" - в качестве третьего лица.

Решением Кунцевского межмуниципального суда г. Москвы от 15 мая 1998 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 июля 1998 г., иск Комитета по управлению имуществом г. Москвы был удовлетворен, Ширяева Т.М. была выселена из общежития без предоставления другого жилого помещения.

Постановлением президиума Московского городского суда от 17 сентября 1998 г. указанные судебные постановления были отменены, вынесено новое решение об отказе Комитету по управлению имуществом г. Москвы в иске о выселении Ширяевой Т.М. из общежития без предоставления другого жилого помещения.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 октября 1999 г. протест заместителя Генерального прокурора РФ на Постановление президиума Московского городского суда от 17 сентября 1998 г. оставлен без удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно части 2 статьи 110 Жилищного кодекса РСФСР работники предприятий, учреждений, организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления. Лица, прекратившие работу по иным основаниям, а также лица, перечисленные в статье 108 указанного Кодекса, могут быть выселены лишь с предоставлением им другого жилого помещения (статья 97).

Исходя из содержания приведенной нормы надзорные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что работник, поселившийся в общежитии в связи с работой, может быть выселен из него без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин лишь по требованию организации, с которой он состоял в трудовых отношениях и которая предоставила ему общежитие.

Как видно из материалов дела, жилая площадь в общежитии была предоставлена Ширяевой Т.М. в связи с работой в медико - санитарной части УД ЦК КПСС, реорганизованной затем в лечебно - диагностическое объединение Министерства здравоохранения РФ. Данное объединение не заявляло требования о выселении Ширяевой Т.М.

Указанное обстоятельство, имеющее существенное значение по данному делу, не было учтено судом первой инстанции и кассационной инстанцией, не принявшими во внимание, что требование о выселении Ширяевой Т.М. заявлено Комитетом по управлению имуществом г. Москвы, с которым ответчица в трудовых отношениях не состояла и который ей место в общежитии не предоставлял. То обстоятельство, что дом 9 по ул. Кременчугской в г. Москве перешел в ведение лечебно - диагностического объединения в ведение Комитета по управлению имуществом г. Москвы, само по себе не дает оснований указанному Комитету на выселение Ширяевой Т.М. из общежития без предоставления другого жилого помещения.

Неосновательна ссылка в протесте на правопреемство. Передача имущества одной организации на баланс другой организации не может служить основанием для правопреемства прав и обязанностей, вытекающих из трудовых правоотношений. Следовательно, АООТ "Коммунальное хозяйство" и Комитет по управлению имуществом г. Москвы не могут рассматриваться в качестве стороны, предоставившей ответчице место в общежитии при заключении трудового договора.[99]

2.6. Выселение в связи с признанием ордера на жилое помещение недействительным

Признание ордера недействительным влечет за собой определенные правовые последствия, и, прежде всего освобождение гражданами занятого на основании ордера жилого помещения.

Статьей 48 ЖК РСФСР предусматривается только судебный порядок признания ордера недействительным. В ней перечислены наиболее серьезные нарушения порядка предоставления жилых помещений, которые могут служить основанием для признания ордера недействительным. При этом не имеет значения, кто (органы, организации, должностные лица или граждане) допустил неправомерные действия, связанные с нарушением установленных порядка и условий предоставления жилья.

Необходимо иметь в виду, что с исковым заявлением в суд по данному вопросу может обратиться не всякое лицо. Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 26.12.84 № 5 разъяснил, что с заявлением о признании ордера недействительным по мотивам нарушения очередности предоставления жилых помещений вправе обратиться в суд предприятие, учреждение, организация или местная администрация, в ведении которых находится жилое помещение, либо прокурор в их интересах; в случае возбуждения дела по заявлению прокурора эти лица извещаются судьей о возникшем процессе и участвуют в нем в качестве истцов. Граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и считающие, что жилое помещение должно быть предоставлено им, обращаться в суд с такими исками не могут, поскольку субъективного гражданского права на указанное в ордере жилое помещение они не имеют.

Кроме того, при рассмотрении дел по искам о признании недействительными ордеров, предъявленным по мотивам нарушения очередности предоставления жилых помещений, суду необходимо выяснять:

·                    действительно ли была нарушена очередность при предоставлении ответчику жилого помещения;

·                    имеет ли ответчик по закону права на внеочередное или первоочередное предоставление жилого помещения либо на условиях, которые в соответствии с законодательством могут быть предусмотрены при заключении трудового договора;

·                    не было ли в установленном порядке, например в соответствии со ст. 41.1 ЖК, принято решение о предоставлении ответчику, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, жилого помещения вне очереди;

·                    если при выдаче ордера очередность предоставления жилых помещений не была соблюдена, то не явилось ли это следствием того, что граждане, стоявшие на учете по улучшению жилищных условий впереди ответчика, не претендовали на указанное в ордере жилое помещение (например, желали получить квартиру большего размера) либо не отпали ли к моменту рассмотрения дела обстоятельства, препятствовавшие ранее в предоставлении ответчику жилого помещения (например, граждане, стоявшие на учете по улучшению жилищных условий впереди ответчика, получили жилые помещения и больше не претендуют на помещение, о котором возник спор).[100]

Интересен следующий пример, сочетающий в себе два основания выселения: признание ордера недействительным и выселение из общежития.

Администрация г. Копейска обратилась в Копейский городской  суд с иском к Берчиковой Н.А. о признании ордера недействительным и выселении. В судебном заседании представитель истца просит признать недействительным ордер от 17.10.1996 г, № 267 на жилую площадь  - комната 35 д. 18/1 по пр. Ильича, т. к. этот дом является общежитием. Ордер ответчице выдан ошибочно.

Кроме того, истец просит выселить ответчицу из комнаты, т.к. общежитие предоставлялось Берчиковой Н.А.  в связи с работой в УВД г: Копейска, но 18.12.1996 г. она быта уволена из УВД г. Копейска по собственному желанию. В соответствии со ст. 110 ЖК РФ подлежит выселению из общежития. Ответчица фактически в своей комнате не жила и не живет, в настоящее время проживает в г. Челябинске, оплату жилья не производит.

Ответчица в судебном заседании с иском была не согласна, не отрица­ет, что в комнате никогда не жила, вещей там нет, в настоящее время живёт и работает в г. Челябинске. Комнатой хотела распорядиться по своему усмотрению, долг по оплате есть, так как она долго не могла устроиться на работу.

Суд решил, что требование о признании недействительным ордера на имя Берчиковой Н.А является обоснованным, Указав следующее. Согласно ст. 48 ЖК РФ ордер на жилое помещение может быть признан недействительным в судебном порядке в случаях представления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условии, нарушения прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений. Требование о признании ордера недействительным макет быть заявлено в течение 3-х лет со дня его выдачи.

В судебном заседании установлено, что ответчице решением жилищной комиссии Копейского ГУВД была выделена комната. По распоряжению Главы г: Копейска дом 18/1 по пр. Ильича является общежитием, в соответствии со ст. 47 ЖК на жилое помещение выдается ордер, на основании Положе­ния об общежитиях на комнаты общежития администрация предприятия выдает разрешение на заселение жилья.

В данном случае в нарушение установленного порядка администрацией города на комнату в общежитии был выдан ордер как на жильё в обычном жилом доме, т.е. нарушен порядок и условия предоставления жилого помещения, поэтому ордер № 267 на имя Берчиковой Н.А на к. 35 д. 18/1 по пр. Ильича, следует признать недействительным.

Согласно ст. 100 ЖК в случае признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие  неправомерных действий получивших ордер лиц они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Если граждане, указанные в ордере, пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилого фонда, им должно быть предоставлено жилое помещение, которое они занимали или другое жилое помещение.

В данном случае администрация города считает, что вины Берчиковой Н.А в том, что ей выдали ордер; а не разрешение нет, поэтому ответчица, после признания его недействительным, должна остаться проживать в предоставленной ей комнате. С этим предложением следует согласиться.

Требование о выселении ответчицы из комнаты общежития по пр. Ильича 18/1 является обоснованным, т.к. согласно cт. 110 ЖК прекратившие работу сезонные, временные работники и лица, работавшие по срочному трудовому договору, а также лица обучение в учебных заведениях и выбывшие из них, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, которое им было предоставлено в связи с работой или учёбой.

Другие работники предприятий, учреждений, организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение тру­довой дисциплины или совершение преступления. Из документов, имеющихся в деле следует, что ответчица подучила комнату в общежитии в связи с работой в УВД г. Копейска, согласно приказа № 420 от 18.12.1996 г. УВД г. Копейска Берчиковой Н.А уволена из УВД по собственному желанию; уважительных причин увольнения ответчица не указала.

Таким образом, учитывая изложенное, суд сделал вывод, что Берчикову Н.А. необходимо выселить из общежития 18/1 по пр. Ильича, к. 35 без предоставления другого жилого помещения.[101]

В случае признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или муниципального жилищного фонда, им должно быть предоставлено то жилое помещение, которое они занимали, или другое. В случае признания ордера недействительным по иным основаниям граждане, указанные в ордере, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали (ст. 100 ЖК).

"Если выселение производится без предоставления другого жилого помещения, его нельзя отнести к мерам гражданско-правовой ответственности, поскольку выселяемый прав на занимаемое помещение не лишается, так как вследствие недействительности ордера они и не могли у него возникнуть. Между тем лишение права является необходимым атрибутом юридической ответственности".[102]

Применительно к гражданско-правовой ответственности в свое время это убедительно показал О.С. Иоффе: "В тех случаях, когда выселение производится вследствие признания ордера на жилое помещение недействительным, такое выселение может и не сопровождаться прекращением жилищного правоотношения. Если ордер выдан за взятку, то его следует отнести к ничтожным юридическим актам, не порождающим юридических последствий, на достижение которых была рассчитана его выдача. Жилищное правоотношение здесь вообще не возникает, а потому выселение лица, получившего ордер (независимо от того, производится ли выселение с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения), прекращения жилищного правоотношения не влечет. Если же ордер может быть отнесен к оспоримым юридическим актам, то при выселении получившего ордер лица имеет место и прекращение жилищного правоотношения".[103]

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7