Выселение без предоставления нового жилья

Таким образом, в рассматриваемом случае прекращение жилищных правоотношений не наступает, так как они и не возникали.

Жилищный кодекс (ч. 1 ст. 100) предусмотрел выселение без предоставления другого жилого помещения в случае признания ордера на жилое помещение недействительным только вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц. Такая строгая мера предусмотрена законом потому, что в указанном случае имеются виновные, недобросовестные действия получивших ордер лиц, совершенные с целью незаконного получения жилья.

При этом имеются в виду как случаи предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, например, о размере жилого помещения, о составе членов семьи и т.п., так и случаи совершения лицом, получившим ордер, иных неправомерных действий (например, дача взятки должностному лицу).

Требование о признании ордера недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи. В связи с этим рассмотрим следующий пример.

В сентябре 1998 года прокурор Алтайского края обратился в суд с иском в защиту государственных и общественных интересов к Р. и членам его семьи о признании недействительными ордера на жилое помещение, занимаемое Р., по адресу пр. Бурлинский, 8 в г. Барнауле, а также договора найма, договора приватизации жилья и регистрационного удостоверения на указанное жилье. В обосновании требований прокурор указал, что для получения указанного жилого дома общей площадью 126 кв. м., в 1992 году, ответчиком были представлены сведения о нуждаемости, не соответствующие действительности. Так, в качестве членов семьи, нуждающихся в улучшении жилищных условий, были включены сын, мать, отец, хотя названные лица в жилье не нуждались. Родители Р. проживали и были зарегистрированы по адресу ул. Советская, 54 в с. Повалиха, и в предоставленный Р. жилой дом не переезжали. Фактически в жилое помещение, предоставленное семье из 6 человек, въехали только трое.

Поскольку, в соответствии со ст. 48 ЖК РСФСР, при предоставлении гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий ордер на жилое помещение подлежит признанию недействительным, также ничтожными являются договор найма и договор приватизации жилого помещения, а также регистрационное удостоверение. На основании этой нормы закона прокурор края и обратился в суд. Решением Октябрьского районного суда от 31.05.1999 г., оставленным без изменения определением судебной коллегией по гражданским делам Алтайского краевого суда от 08.09.99 г., в удовлетворении требований прокурору было отказано. При этом судом установлено, что нарушения закона Р. при получении квартиры имели место, но прокурором пропущен трехлетний срок исковой давности для предъявления требований о признании ордера недействительным.

Постановлением Президиума Алтайского краевого суда от 30.11.99 по протесту прокурора края вышеназванные судебные акты были отменены и постановлено новое решение об удовлетворении требований прокурора. Надзорная инстанция, принимая это решение, руководствовалась нормами гражданского законодательства, устанавливающими правила применения срока исковой давности, исходя из положения о том, что законы, регулирующие гражданско-правовые отношения, могут применяться лишь в части, не противоречащей Гражданскому Кодексу РФ. В силу же Гражданского Кодекса РФ, для признания сделки недействительной, в связи с ее противоречием закону, установлен 10-летний срок исковой давности.

Ордер является одним из элементов гражданско-правовой сделки по предоставлению жилья органами местного самоуправления гражданину. Следовательно, для признания его недействительным законом установлен также 10-летний срок. Поскольку прокурор обратился в суд за признанием ордера на жилое помещение по адресу пр. Бурлинский, 8, выданного Р. 30.06.92 года, срок исковой давности им не был пропущен. Подобное толкование материального закона согласовывалось и с позицией Верховного Суда РФ, опубликованной в Бюллетене Верховного Суда РФ N9 1999 г.

На основании постановления Президиума Алтайского краевого суда прокурором края в январе 2000 года был заявлен иск к Р. о его выселении на основании ст. 100 Жилищного кодекса РСФСР. 12 апреля 2001 года решением Октябрьского районного суда, оставленным без изменения кассационной инстанцией 20 июня 2001 года, Р. с членами семьи выселен из спорного жилого помещения без предоставления другого жилья.

По жалобе Р., заместителем председателя Верховного Суда РФ постановление Президиума Алтайского краевого суда от 30 ноября 1999 года об удовлетворении требований прокурора опротестовано в надзорном порядке.

21 июля 2001 года определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ указанное постановление Президиума отменено. Оставлено в силе решение районного суда об отказе в удовлетворении требований прокурора. В обоснование этого решения Верховный Суд РФ вновь сослался на пропуск прокурором края срока исковой давности в 3 года, считая в принципе обоснованными претензии к Р. в том, что при получении жилого дома тот представил не соответствующие действительности сведения о нуждаемости в улучшении жилищных условий.

2.7. Выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение; выселение временных жильцов и поднанимателей

Единственным основанием, согласно жилищного законодательства, для вселения в жилое помещение по договору социального найма служит ордер, а пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.

Договор найма заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно - эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре определяются права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями. На этих основаниях в соответствии со ст. 90 ЖК РФ лица, самоуправно занявшие жилое помещение, выселяются без предоставления им другого жилого помещения

В случае самоуправного вселения в жилое помещение выселение допускается федеральным законодательством (ст. 90 ЖК РФ)  в административном порядке (с санкции прокурора), как исключение из общего правила.

В данном случае отсутствие договора найма или документа, устанавливающего право собственности на жилое помещение, по мнению Потяркина, как бы само собой исключает проведение судебных процедур по расторжению договора или лишению права собственности.[104]

Вместе с тем «лица, самоуправно занявшие помещение выселяются в административном порядке... лишь из домов государственного или общественного жилищного фонда... Лица, самовольно занявшие жилые помещения в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности выселяются в судебном порядке. Этот порядок распространяется и на граждан, самоуправно вселившихся в общежития и служебные помещения».[105]

Итак, при самоуправном занятии жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве частной собственности, по логике вещей, должна применяться ст. 301 ГК РФ об истребовании имущества из незаконного владения. Реализация этой статьи на практике, безусловно, должна означать выселение гражданина из самоуправно занятого жилого помещения, несмотря на отсутствие в существующем жилищном законодательстве подобного общего правила о выселении из самоуправно занятых жилых помещений в частном жилищном фонде.[106]

Административное выселение не дает право каждому на судебную защиту. В связи с этим в Постановлении Конституционного Суда РФ от 05.02.93 (по делу о проверке конституционности правоприменительной практике, в том числе и практики, связанной с административным порядком выселения граждан из жилых домов) идет речь о необходимости внесения изменений в ст. 90, 99 ЖК РФ;

В настоящее время в административном порядке лица, самоуправно занявшие жилое помещение практически не выселяются. Заинтересованные лица вынуждены обращаться в суды для решения вопроса о выселении лиц, самоуправно занявших жилое помещение.

Так, районным судом г. Екатеринбурга рассматривалось дело по иску прокурора в интересах администрации г. Екатеринбурга о выселении  М. Прокурор указал, что нанимателем квартиры 60 по ул. Гагарина 10 являлась К., которая проживала с сыном и сестрой. В настоящее время семья выехала в г. Тюмень. В квартире никто не зарегистрирован. Однако в 1996 г. в нее самоуправно вселился М. Прокурор просил суд выселить М. из самоуправно занятого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Представитель администрации в судебное заседание не явился и просил суд рассмотреть дело в его отсутствие.

М. исковые требования не признал и пояснил, что с 1998 г. он проживает в указанной квартире, сделал ремонт, у кого снимал эту квартиру он не помнит. Выслушав лиц, участвующих в деле суд пришел к следующему выводу. В  соответствии со ст.99 ЖК РСФСР, лица самоуправно занявшие жилое помещение, выселяются  без предоставления им другого жилого помещения в порядке, предусмотренном ч.2 ст.90 ЖК РСФСР.

Поскольку  М. не имеет документов, дающих право на проживание в квартире и занял ее самовольно, суд удовлетворил в полном объеме требования прокурора о выселении ответчика, без предоставления ему другого жилого помещения.[107]

Следует отметить, что в соответствии с Гражданско-процессуальным кодексом Российской Федерации обязанность доказывания «самоуправности» ответчиков возлагается на истца. В связи с этим рассмотрим еще один пример из судебной практики.

10 лет назад, еще при советской власти, бывший завод "Краснодарстеклотара", ныне ОАО "Краснодарстекло", имел список первоочередников - работников предприятия, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Для них строился дом на улице Гагарина. В 1989 г. по решению мэрии г. Краснодара при нарезке земельного участка под санитарно - техническую зону "в целях соблюдения экологических норм" (рядом с жилыми домами проходила железнодорожная магистраль, загазованная автотрасса) жильцам двух домов по ул. Ставропольской за счет предприятия дали квартиры в новом микрорайоне. А тем первоочередникам, пока не был сдан их дом на ул. Гагарина, руководство завода разрешило временно заселиться в два освободившихся дома на ул. Ставропольской. Стать  обладателями собственного благоустроенного жилья "переселенцам" так и не удалось. Ситуация в стране изменилась. Обещанный дом не достроили.

Поскольку бесплатная государственная квартира работникам завода больше не была гарантирована, а коммерческая большинству была не по карману, люди решили самостоятельно привести свои аварийные дома в порядок и сделали капитальный ремонт за свой счет. Каждый из жильцов дома по ул. Ставропольской имел книжки по оплате за все коммунальные услуги и за квартплату. Следует отметить, что жильцы тех домов не раз обращались в разные инстанции с просьбой их фактическое проживание узаконить юридически. Но никто на их заявления не обращал внимания.

В 1998 году Администрация Центрального округа г. Краснодара потребовала выселения всех 18 семей из домов по ул. Ставропольской на основании ст. ст. 98 и 99 Жилищного кодекса РФ - как самовольно занявших чужие помещения. О предоставлении другого жилья речи не было.

В декабре 1998 года Октябрьский районный суд г. Краснодара удовлетворил иск главы администрации района о выселении людей, незаконно занявших чужие квартиры. Однако краевой суд это решение отменил, направив дело на новое рассмотрение "в связи с неполным исследованием обстоятельств".

Летом 2000 г. слушание дела было возобновлено. Жильцы двух домов предъявили свой встречный иск, требуя признать за их семьями право на проживание в домах по ул. Ставропольской. Истцы ссылались при этом на длительное фактическое проживание в этих домах, добросовестную оплату коммунальных услуг и т.д., что является свидетельством того, что жильцы приобрели право на проживание. Кроме того, между ними и руководством завода существовал устный договор.

В итоге суд признал правоту жильцов, отказав в иске главе администрации округа в связи с необоснованностью его требования. Суду не были представлены доказательства того, что жильцы заняли помещения самоуправно. По встречному иску суд признал право жильцов на приобретение жилья в пользование. Суд обязал  администрацию округа выдать всем ордера и зарегистрировать по месту фактического жительства.[108]

Согласно ст. 680 ГК РФ и ст. 81 ЖК РФ наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительного уведомления наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам. Наймодатель вправе также запретить проживание временным жильцам при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может составлять больше 6 месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечению согласованного с ним срока проживания, а если срок не согласован, не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым членом постоянно с ним проживающим.

В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения.

Как и временные жильцы, поднаниматель (в соответствии со ст. 80 и 65 ЖК РФ) не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, его право производно от права нанимателя. Он должен по истечению срока договора поднайма освободить жилое помещение по требованию нанимателя или членов его семьи. Если договор поднайма заключен без указания конкретного срока, требования о выселении поднанимателя не должны носить срочный характер, так как это может поставить поднанимателя в трудное положение, поэтому законодательством установлено, что поднаниматель должен быть предупрежден о выселении за три месяца, чтобы подыскать жилье. При возвращении нанимателя или членов его семьи из командировки к месту его постоянного места жительства, забронированное помещение должно быть немедленно освобождено от присутствия поднанимателей и временных жильцов, если этого потребует наниматель.[109]

Рассмотрим пример из судебной практики:

Гр. Макарова В.Г. обратилась в Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга с иском о выселении поднанимателей Лучко Л.Н. и Сендерова И.В. В ходе судебного разбирательства было установлено, что истец проживала в комнате жилой площадью 20 кв.м. в коммунальной 2-х комнатной квартире.  В марте 2002 года она временно выехала из своей квартиры и разрешила ответчикам занять свою комнату сроком на одну неделю. Когда истец потребовала освободить комнату,  ответчики отказались это сделать и не впускали гр. Макарову В.Г. в квартиру, поменяли замки на входной двери, тем самым  препятствовали истице пользоваться своим жилым помещением. Свои действия ответчики  объясняют тем, что у истицы есть дом, в котором она может проживать, а они нуждаются в расширении  жилой площади в связи с большим составом семьи.

Рассмотрев материалы дела суд руководствуясь ст. 80 ЖК РФ удовлетворил исковые требования гр. Макаровой В.Г. и принял решение о выселении гр. Лучко Л.Н. и Сендерова И.В. без предоставления другого жилого помещения.[110]

Заключение

Подводя итоги проделанной работе, можно сделать следующие выводы.

Выселение без предоставления другого жилого помещения представляет собой меру гражданско-правовой ответственности. Оно выступает как санкция за противоправное поведение граждан.

Общепринятое понятие о выселении граждан, по своей сути, следствие расторжения договора найма жилого помещения или лишения гражданина права собственности на жилье. Сейчас, как и ранее, выселение, осуществляемое практически по любому основанию, должно производиться в судебном порядке.

Выселение в административном порядке (с санкции прокурора), как исключение из общего правила, допускается федеральным законодательством лишь в единственном случае - в отношении лиц, самоуправно занявших жилое помещение (ч. 2 ст. 90 ЖК). Однако, как показывает практика, выселение с санкции прокурора в настоящее время фактически не применяется.

Предоставляя нанимателям право пользования жилым помещением, государство возлагает на них и ряд обязанностей по соблюдению законов, заключенных договоров жилищного найма, правил пользования и сохранения жилых помещений и т.д.

Поэтому в жилищном праве установлена ответственность нанимателей за нарушение своих обязательств по договору найма жилого помещения в виде привлечения к судебной ответственности, когда при наличии оснований, предусмотренных законом, суд может вынести решение о расторжении договора жилищного найма и выселении виновного с прекращением всех субъективных прав и обязанностей сторон по договору.

Выселение может выступать следствием лишения собственника права собственности на жилое помещение в случаях, предусмотренных ст. 293 Гражданского кодекса РФ. К сожалению, практика выселения на основании ст. 293 ГК РФ в России до сих пор не сложилась, поэтому провести какое – либо обобщение практике применения данной статьи не представляется возможным.

Несмотря на то, что Верховным Судом  РФ неоднократно давались рекомендации по вопросам выселения,  до сих пор нет урегулированной практики их применения.

В настоящее время остро назрела потребность в новом Жилищном Кодексе, который должен устранить имеющиеся пробелы действующего законодательства. Необходимо привести жилищное законодательство в соответствие с Гражданским кодексом РФ. Речь идет, прежде всего, о соотношении жилищного законодательства, в первую очередь Жилищного кодекса РСФСР и главы 35 Гражданского кодекса РФ, посвященной регулированию найма жилого помещения. Как же определить "пограничную зону", за которой регулирование найма жилого помещения меняет свою нормативно-правовую базу? Какой кодекс (Гражданский или Жилищный) применять при решении того или иного спора?

Одним из вариантов решения такой проблемы было бы такое «разделение полномочий кодексов»: нормы гражданского кодекса должны регулировать правовое положение коммерческого найма жилого помещения, а нормы нового жилищного кодекса должны регулировать правовое положение договора социального найма жилья. Если рассмотреть природу договора социального найма жилья и коммерческого найма жилья, то они по своей сути разделяются тем, что договор социального найма является частью социальной политики государства, когда последнее в лице полномочных органов предоставляет нуждающимся жилую площадь. Что же касается договора коммерческого найма жилья, то это, прежде всего гражданско-правовой договор, носящий сугубо коммерческий характер.

Определенную проблему представляет собой выселение из общежитий в связи с тем, что в настоящий момент реальный правовой статус общежитий не  соответствует их назначению, изложенному в ЖК РСФСР.

В ходе приватизации крупных промышленных предприятий в муниципальную собственность были переданы общежития с проживающими в них многочисленными категориями граждан. Выселить их без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным ЖК для выселения из общежитий, не представляется возможным в связи с тем, что истцом в гражданском процессе о выселении из общежития в связи с прекращением работы может быть только лицо, с которым ответчик состоял в трудовых отношениях. Муниципальные же организации, являющиеся теперешними владельцами данных общежитий, надлежащим истцом в гражданском процессе выступать не могут, следовательно, подобные иски останутся без удовлетворения. В новом Жилищном кодексе в целях избежания подобных коллизий следует ввести норму, которая давала бы право обращаться в суд с иском о выселении из общежития эксплуатирующим организациям, а не только бывшим работодателям.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7