Дипломная работа: Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования
1.2
Понятие недвижимости, особенности жилой
недвижимости
В
соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации недвижимость относится
к недвижимым вещам, которые в свою очередь, принадлежат к объектам гражданских
прав, и недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права.
С 1994 г.,
согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации, «К недвижимым
вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки
недр, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых
без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,
сооружения, объекты незавершенного строительства.
В России
термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во
времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке
наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом
признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому
имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и
различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней,
например: шахты, мосты, плотины.
Экономические
реформы в России, закрепление имущества на правах собственности за физическими
и юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества на движимое и
недвижимое.
К
недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132
ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для
осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью».
Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги,
признаются движимым имуществом.
Из данного
определения недвижимости вытекает ряд свойств недвижимости:
– полезность –
объект недвижимости должен удовлетворять различные потребности;
– долговечность –
объекты недвижимости имеют значительные сроки эксплуатации;
– стационарность –
объекты недвижимости прочно связаны с землей, их перемещение невозможно без
нанесения им ущерба;
– регламентированность –
объекты недвижимости нуждаются в документальном оформлении сделок с ними, их
использование должно соответствовать назначению, все объекты недвижимости
возможно классифицировать, оценить и определить их месторасположение.
Можно
выделить следующие признаки недвижимости:
–
недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
–
недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и
юридически;
–
долговечность объекта инвестирования;
– каждая
конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки
зрения инвестиционной привлекательности;
–
недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;
– стоимость
недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в
иных случаях и невозможно;
–
информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;
– потеря
потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит
постепенно по мере износа;
–
полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую
потребность человека в жилой и производственной площадях;
–
возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на
стоимость прилегающих земель, зданий;
–
существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;
–
существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту
инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и
техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа,
финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;
– строгое
государственное регулирование сделок с недвижимостью.
Можно
выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.
Базовым
объектом недвижимости является земля.
Наряду с
делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что
способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает
разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости,
управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам
представлена в табл. 1.
Существуют
следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:
–
увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения
новых и развития старых объектов;
– будущие
периодические потоки денежных средств;
– доход от
перепродажи объекта в конце периода владения.
Привлекательность
инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:
– в момент приобретения
недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты
инвестирования не влекут за собой права собственности;
–
сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость
невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы
сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);
–
возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной
полезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.
Таблица 1-Общая классификация недвижимости
Тип классификации |
Виды недвижимости |
По характеру использования |
Для жилья: дома, коттеджи,
квартиры для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные
помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады.
Для сельскохозяйственных
целей: фермы, сады.
Для специальных целей:
школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания
правительственных и административных учреждений.
|
По целям владения |
Для ведения бизнеса, для
проживания владельца
В качестве инвестиций.
В качестве товарных
запасов и НЗП.
Для освоения и развития
для потребления истощимых ресурсов.
|
По степени специализации |
Специализированная (в силу
своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим
лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего
использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее
использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы,
электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие
общественному сектору.
Неспециализированная – вся
другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке
для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.
|
По степени готовности к
эксплуатации |
Введенные в эксплуатацию
требующие реконструкции или капитального ремонта незавершенное строительство. |
По воспроизводимости в
натуральной форме |
Не воспроизводимые:
земельные участки, месторождения полезных ископаемых
Воспроизводимые: здания,
сооружения, многолетние насаждения.
|
Инвестиции
в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего
использования объекта и сохранения капитала.
Классификация
жилой недвижимости.
На основе
определения недвижимости, данного в ГК РФ, можно сформулировать
определение жилой недвижимости.
Жилая
недвижимость – это индивидуальные и многоквартирные жилые дома и
квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданину, юридическому лицу
либо находящиеся в государственной или муниципальной собственности,
предназначенные для постоянного проживания.
Данное
определение жилой недвижимости позволяет четко идентифицировать жилую
недвижимость по следующим отличительным признакам:
– индивидуальные,
многоквартирные жилые дома и квартиры – происходит конкретизация объектов
недвижимости (зданий, сооружений), которые представлены в определении ГК РФ;
– спецификация
собственника жилой недвижимости – данный аспект важен для определения
назначения, использования, классификации, возможности управления, осуществления
сделок с жилой недвижимостью;
– постоянное
проживание – данная особенность позволяет отграничить индивидуальные и
многоквартирные жилые дома, предназначенные для оказания гостиничных услуг,
устройства в них домов или баз отдыха, дач, от недвижимости, предназначение
которой – постоянное проживание граждан.
Дадим
классификацию жилой недвижимости. Во многих развитых странах разработаны
классификации жилой недвижимости, они служат основанием для стандартизации и
унификации недвижимости и сделок с ней. Так, в США принята следующая
классификация жилой недвижимости по типу домов: коттеджи, или индивидуальные
дома (family house), таунхаусы, или квартиры повышенной комфортности (town house),
обычные квартиры (apartments).
Для России
представляется возможным сформировать следующую классификацию жилой
недвижимости: индивидуальные дома, массовое жилье, жилье повышенной
комфортности, элитное жилье.
Индивидуальные
жилые дома – дома, предназначенные для постоянного проживания одной или
нескольких семей. В последнем случае жилая недвижимость идентифицируется не как
квартира, а как часть индивидуального дома, что встречается в городских районах
с индивидуальной застройкой, а также в сельской местности.
Массовое
жилье – многоквартирные (до 400 квартир) жилые дома, построенные из
строительных панелей и пенобетонных блоков на монолитном каркасе. Данные дома
отличаются высокой этажностью, большим числом квартир в доме и минимумом
инфраструктуры (горячее и холодное водоснабжение, электроэнергия, газ,
отопление, канализация, выделенная линия Интернета, иногда подземные гаражи).
Жилье
повышенной комфортности – многоквартирные (до 80 квартир) жилые дома,
построенные из современных строительных материалов с квартирами большей по
сравнению с массовым жильем площади индивидуальной планировки, с дополнительной
инфраструктурой (спортплощадка, теннисный корт, видеонаблюдение, скоростные
лифты из подземного гаража и т.п.).
Элитное
жилье – многоквартирные (до 30 квартир) жилые дома, построенные из
современных строительных материалов с применением новейших строительных
технологий, расположенные в экологически чистых престижных районах с развитой
инфраструктурой, оснащенные всеми современными инженерными коммуникациями,
отличающиеся транспортной доступностью, перечнем дополнительных услуг и
уникальным архитектурным обликом.
1.3
Необходимость оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования
Оценка
квартиры подразумевает определение рыночной стоимости права собственности на
объект недвижимости или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении
оцениваемого объекта недвижимости. При оценке объекта недвижимости учитываются
все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных
объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома,
этажность и т.д.
Перечень
необходимых документов.
Свидетельство
о государственной регистрации права на квартиру или документ на основании
которого такая регистрация может быть произведена (договор купли – продажи,
дарения или другое).
Договор
социального найма, если квартира еще не приватизирована.
При наличии
всех требуемых документов, специалист – независимый оценщик может выехать на
место для осмотра объекта и составления отчета.
Предоставление
отчета о рыночной стоимости жилого помещения в целях ипотечного кредитования
является обязательным при оформлении. Оценить жилое помещение можно и
самостоятельно, но такой документ или такая оценка не имеет юридической силы.
Часто бывает, когда клиенты, которые обратились к риэлтору, заплатили деньги,
получают справку о стоимости квартиры. Такие справки не имеют юридической силы.
Клиенты потом приходят в оценочную компанию и оценивают квартиры заново.
Необходимость
оценки недвижимости может возникать в самых различных ситуациях:
– оценка
квартиры для ипотеки. Банки, выдавая ипотечный кредит, обязательно проводят
оценку недвижимости с целью определить реальную стоимость залога;
– совершение
сделок купли-продажи с недвижимостью;
– страхование
недвижимости;
– разрешение
имущественных споров;
– вступление
в права наследства и т.д.
Итогом
экспертизы недвижимости является отчет об оценке, включающий в себя сведения о
заказчике, описание методологии, на основе которой проводилась оценка стоимости
квартиры, а также сведения о самом оцениваемом объекте. Отчет об оценке
недвижимости может использоваться в качестве доказательной базы в суде.
Оценка
рыночной стоимости квартиры является сложным комплексным мероприятием, которое
требуется с различными целями. В любой оценочной компании рыночная оценка
квартиры проводится различными специалистами, каждый из которых выполняет
определенную, поставленную перед ним задачу.
Недвижимость
– это товар, имеющий обращение в инвестиционной сфере. Объектами недвижимости
могут выступать жилые и нежилые помещения (дома, квартиры, коттеджи,
таун-хаусы, офисные здания и иные сооружения), земельные участки. Согласно
действующему законодательству РФ, обладать правом собственности на объекты
недвижимости могут как юридические лица, так и физические.
Недвижимость
способна приносить доход – прямой или косвенный – в зависимости от типа
использования. Прямой доход – арендная плата, отчисления за амортизацию здания,
прочие платежи. К косвенным доходам можно отнести экономию от использования
собственной, а не арендованной недвижимости. Величина дохода зависит от спроса на
данный вид недвижимости, инфляции, износа здания или помещения, а также от
качества управления.
Исходя из
вышесказанного, возникает необходимость оценки объектов недвижимости. Рыночная
оценка недвижимости определяет несколько видов стоимости. Наиболее распространенными
являются рыночная и ликвидационная.
Остановимся
на тех объектах, которые чаще всего встречаются в нашей практике и кратко
опишем цели их оценки, стоимость услуг и необходимые документы для оценки
объекта. Оценка квартир, оценка комнат, оценка долей в квартирах.
Оценка
квартиры, доли в квартире или оценка комнаты одна из самых распространенных
задач при оценке недвижимости. Оценка таких объектов происходит в следующих
целях: Оценка квартиры для суда, для передачи в залог в банк (ипотека), для раздела
имущества, для раздела имущества или для оформления в наследство. Квартиры и
комнаты не оцениваются для оформления в наследство, так как нотариус должен
исчислять нотариальную пошлину от инвентаризационной стоимости квартиры. Оценка
для суда в основном происходит при разделе имущества между супругами. Банки в
не берут доли в квартирах в залог под выдачу кредитов. Охотней они берут
квартиры и комнаты. Не все банки принимают отчеты об оценке квартиры,
выполненные независимыми оценщиками, а не своими карманными. Для оценки нужны
правоустанавливающие документы (на собственность) и данные заказчика. В
дальнейшем могут потребоваться дополнительно поэтажный план и экспликация, но
не в каждом случае.
Общая
информация по оценке.
Правом
оценки принадлежащей субъекту квартиры обладают равно как юридические, так и
физические собственники.
Проведение
и определение рыночной стоимости объектов недвижимости, полностью либо частично
находящихся в собственности государства, субъекта Федерации или муниципального
образования производится в случае приватизации объекта, передачи его в аренду
или доверительное управление, использования недвижимости в качестве предмета
залога, продажи или иного способа отчуждения объектов недвижимости, переуступки
долговых обязательств, передачи объектов недвижимости в уставные капиталы и
фонды юридических лиц в качестве вклада, возникновения спора о стоимости
объекта недвижимости, при выкупе имущества у собственников для государственных
или муниципальных нужд, а также в целях контроля правильности уплаты налогов и
исчислении налогооблагаемой базы.
Для
рыночной оценки квартир находящихся в частной собственности, при купле-продаже
объектов недвижимости или акционировании предприятий и перераспределении
имущественных долей, при внесении объектов недвижимости в уставный капитал
предприятий и организаций в качестве вклада, при привлечении новых пайщиков или
дополнительной эмиссии акций, при ликвидации объектов недвижимости, при сдаче в
аренду, при уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости и их
страховании, при кредитовании под залог объектов недвижимости, при разработке
инвестиционных проектов и привлечении инвесторов, а также при исполнении прав
наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров.
Независимо
от права собственности на объект недвижимости, для проведения независимой
оценки квартиры необходимо предоставить документы, определяющие физические и
юридические параметры объекта. Более точный список нужных документов должен
предоставить оценщик. Например, для оценки коммерческой недвижимости желательны
договоры аренды. Для оценки складов обязательным условием является указание их
площади и наличия подъездных путей. Оценка зданий чаще всего необходима для
оформления залога для кредитования в банках.
Для оценки
незавершенного строительства обязательным параметром является степень
завершенности объекта. При отсутствии такой характеристики, необходимо
тщательное изучение уже завершенного строения и вычисление такого коэффициента.
Стоимость
объекта не влияет и не может влиять на стоимость оценки объекта недвижимости (в
соответствии с действующим законодательством Российской Федерации), а напрямую
зависит от трудоемкости оценки и удаленности объекта недвижимости.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
|