Дипломная работа: Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования

Затратный подход предполагает определение износов трех видов: физического, функционального, внешнего износа, которые в стоимостной форме будут вычтены из стоимости воспроизводства объекта недвижимости.

Физический износ (ИФИЗ). Под физическим износом конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом надо понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

3. Рассчитаем физический износ объекта следующим порядком расчета:

1) Физический износ определялся по формуле №4, методу «срока жизни», как процентное соотношение фактического срока эксплуатации Тфакт. и нормативного срока службы

Ифиз. = Тфакт. / Тнорм.* 100%.

Учитывая в последующих расчетах экономическую природу физического износа и методику его определения с помощью ВСН 53–86 (р) через признаки износа, необходимо выполнить операцию перевода физического износа в его экономический (стоимостной) эквивалент с применением коэффициента = 1,25.

2) Функциональный износ для объектов недвижимости не выявлен.

3) Внешний износ для объектов недвижимости не выявлен.

Величина суммарного износа определяется по формуле №5

ИСУМ = (1 – (1 – 6907 / 100) * (1 – 0 / 100) * (1 – 0 / 100) = 6907

Расчет стоимости воспроизводства и физического износа приведен в таблице 23.

Таблица 23 – Расчет стоимости воспроизводства объекта оценки

Определение стоимости объекта оценки затратным подходом.

Таблица 24 – Расчет стоимости объектов недвижимости затратным подходом

Вывод: рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01 ноября 2010 г., рассчитанная затратным подходом, округленно составляет: 650000 рублей.

Оценка квартиры сравнительным подходом.

Согласно методам сравнительного подхода рассмотренных во 2 главе данной работы, проведем расчеты рыночной стоимости объекта оценки.

В данной работе для расчета рыночной стоимости объекта оценки применялся метод построения модели регрессионного анализа и метод прямого сравнения продаж.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом построения модели регрессионного анализа

Для сравнительного анализа, я взяла из перечня выставленных на продажу объектов в средствах массовой информации, отобраные объекты – аналоги, сопоставимые с объектом оценки по местоположению, назначению и основным отличительным характеристикам: планировки, количеству комнат, конструктивно-планировочному решению санузла. Описание объектов-аналогов представлено в таблице 8.

Таблица 8

Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована в ходе предварительных переговоров между покупателем и продавцом. Поскольку размер предполагаемого торга неизвестен, на основе анализа сделок на рынке недвижимости, было принято решение скорректировать стоимость объектов-аналогов с помощью понижающей поправки в размере -1%.

Объекты-аналоги, выставленные на продажу на дату оценки, имеют максимально схожие характеристики и сопоставимы по местоположению, основные отличительные характеристики, влияющие на стоимость объекта, является этаж, наличие балкона / лоджии. При оцифровке неколичественного признака «этаж объекта» числовые метки «0» присвоены объектам на первых и последних этажах дома, числовые метки «1» присвоены квартирам, которые расположены на средних этажах дома. При оцифровке неколичественного признака «наличие балкона» числовые метки «0» присвоены объектам, не имеющим балкона, числовые метки «1» присвоены квартирам, которые имеют балкон.

Таблица 9 – Исходные данные построения регрессионного анализа

Результат расчетов (вывод итогов) сведен в таблицу 10.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13